ピアース渋谷本町レジデンス

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4.40

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物件概要

ピアース渋谷本町レジデンス　外観完成予想図1

ピアース渋谷本町レジデンス　外観完成予想図2

• 所在地：東京都渋谷区本町4丁目2-4（地番）
• 交通：

1. 京王新線「初台」駅　徒歩9分
2. 都営大江戸線「西新宿五丁目」駅　徒歩6分

• 総戸数：43戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年8月
• 売主：株式会社モリモト
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

掲示板・口コミ

• ピアース渋谷本町レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• モリモトらしい素敵なデザインで気になってます。新宿徒歩圏内やアクセスも抜群気になるのは価格だけですね。案内が待ち遠しいです。
• 値段に関して、去年初台の三井は坪470-500ぐらいだったから、ここは坪500ちょいが妥当だと思うがモリモトのことなので強欲で来るかも。
  • 三井の南口徒歩2分と比べると、ここは駅距離的にもブランド的にも微妙です。南口はまだ代々木や参宮橋に近いので渋谷区感あるが、首都高を超えた北口の徒歩9分のここはもうほぼ新宿（中野）区ですもの。坪480超えると厳しいと思います。
    • 甲州街道、さらには水道道路を越えた渋谷区本町ですからね。渋谷区に安く住みたいなら…という土地です。少し西側に行くとミニ戸建て中心の地域で中野区がすぐですので渋谷区の雰囲気はほぼ無いと言って良いと思います。まあホント、一昔前なら@320いくかどうかという議論がされてたと思いますが、こういうご時世ですからどうなる事やら。
• 坪450なら買いたい
  • 450でも高い気がします
• プラウド渋谷本町は坪480-550で動いてますけどね。プラウドほどブランド力と眺望がないのを考慮して、坪460が適切かな？
  • 一方、パークタワー渋谷本町の中古は坪400を切ってます。プラウドとは築年数が違うが。
    • パークタワー渋谷本町は分譲価格も安かった。それゆえ、内装や内廊下もしょぼいし値段なり490で売れるかどうか。特に植栽の状況見ると管理状況もわかる。本物件は既存のマンションに負けずと、デザインが良いので、どこまでの値段になるのか。囲まれ感があるのは否めない。プラウド渋谷本町の山手通り側ではない眺望抜けた部屋には勝てない。新築でありますますが、500きるかが気になるところですね。東中野でも坪500ですから、希望は薄いかも
• ３LDKもありますが、６０m2くらいのコンパクトな広さになっていることから、家族で住むというよりはDINKS向きでしょうね。京王線、大江戸線と複数路線が一応利用できるので、行く場所によって路線を変えられるのは便利でしょう。ただ、騒音面は多少気になりそうです。
• 一階とか低階層が坪450、眺望が抜ける高階層が坪550らしい。差が激しい。
  • プラウド渋谷本町の中古と同じぐらいの価格でしょうか。場所的には幹線道路沿いとはいえプラウドの方がいいように思いますがどうなんでしょうかね。
    • プラウドは山手通りと逆側は南西向きでいいですね。スーモ見たら9階南角部屋で13000万円70平米。三井リハウスで、山手通り側最上階13階11480万円68平米。ピアースは抜けある上層階、囲まれの低層階を考えると妥当値段とおもいます。
      • 本町で450-550万ですか。リセールは厳しいかな…。　
        • プラウド渋谷本町の中古は、坪510万円くらいで動いていそう。そう考えると、ピアースは新築だし、550万円くらいは行ってしまうのか…。ディスポーザーあるのかな。
          • 家にポスティングされたリーフレットによると、ディスポーザーありですね。間取りも良さそうなありますね。
• 現地見に行きました。あの場所で高層階６階で坪550万はないかなーと思います。プラウドが坪510万ならそれ以下の価格になるかと、ブランド力＆場所を加味して、そこまで強気な価格でだしてくるとは思えないです。坪500以下なら値ごろ感はあるかなと思います。
• 戸建に囲まれている感じは少し心配ですが、ディスポーザーあるのは助かる！平均坪500万円なら抽選だろうか???
• 本日優先住戸の価格公開がありました。真ん中のG,Hタイプで坪単価460万ほど、最上階は550万越えという感じ。正直高いと思いますが、営業さんの反応からすると売れ行きは上々のようです。(少なくとも、買う気があったのにも関わらず我々は全く相手にされませんでした。。)
  • Iタイプはいくらほどなのでしょう？
    • 階数にもよりますが、1億前後ですね。

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構造・建物

ピアース渋谷本町レジデンス　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：70％
• 容積率：237.6%
• 敷地面積：1032.18m2（実測面積）、1030.27m2(確認申請上有効面積)
• 建築面積：692.73m2
• 建築延ベ床面積：2,999.33m2
• 外観デザインは高級感あり、設備仕様もディアナコートと一緒で充実しています。エントランスホールはすこし簡素だがちゃんと造り込むエントランスを二つも設けており、この規模のマンションにしては珍しいです。
• 内廊下ですか？
  • 外廊下です。
    • ここにありますが外廊下のようですね。内廊下仕様にも出来たかもしれませんが提灯部屋が多くなりそうなので、それを嫌ったのでしょう。しかしエントランスを両方につけるとはなかなかのコストをかけましたね。使える駅とそこまでの道を考えると合理的ではありますが、この戸数のマンションとしてはかなりチャレンジだなと。坪単価に関してですが、正直なところ個人的には所詮は本町というのは私も思ってましてここで坪単価500は、もう自分の思ってた時代とは違うんだなと思わざるをえません。
      • 一応最上階のみエアコン付きの内廊下ですが、逆に最上階以外の方は利用できないのにその分の管理費も負担してしまうのかな。エントランス二つもあるのはいいですけど、エレベーターはメインエントランス側にあり、ゴミ置き場やメールコーナーなどはサブのほうにあるため、どっちのユーザにとっても動線が悪い気がします。

共用施設

ピアース渋谷本町レジデンス　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：3台(身障者用平置駐車場1台)
• バイク置場：5台
• 自転車置場：74台(2段式52台、スライドラック式18台、平置4台)

設備・仕様

• 二重窓でしょうか
  • ではなかったはずです！
    • そうなんですね、飛行経路なので防音がどうなってるかが気になります
      • 飛行経路の真下、ペアガラスの一重窓で生活していますが、気になったことはありません！
        • 本町に住んでますが、確かに飛行機の音はします。ただ、今のところ午後の一定時間だけなので気にはなるが、常に不快を感じるほどはないですね。個人差もあると思いますが。

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間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 住戸専有面積：35.90m2～73.23m2
• バルコニー面積：4.32m2～25.20m2
• 総戸数としてはそこまで大きなマンションではないですが、プランは割といろいろありそうですね。Lタイプが一番広いのでしょうか。キューブ型の間取りで使い勝手よさそう。価格が気になります。

買い物・食事

• ショッピング

1. ローソンストア100　渋谷本町三丁目店　　約160ｍ／徒歩2分
2. ｍｉｎｉピアゴ　渋谷本町３丁目店　　約200ｍ／徒歩3分
3. ファミリーマート　渋谷本町三丁目店　　約210ｍ／徒歩3分
4. セブンイレブン　渋谷本町３丁目店　　約300ｍ／徒歩4分
5. 不動通り商店街　　約320ｍ／徒歩4分
6. サミットストア　渋谷本町店　　約360ｍ／徒歩5分
7. ベンガベンガ　ダイヤ店　　約400ｍ／徒歩5分
8. 東京オペラシティ　　約540ｍ／徒歩7分
9. 成城石井　オペラシティ店　　約540ｍ／徒歩7分
10. マルエツプチ　西新宿三丁目店　　約690ｍ／徒歩9分
11. まいばすけっと　渋谷本町6丁目店　　約780ｍ／徒歩10分
12. 京王百貨店　新宿店　　約1,620ｍ／徒歩21分
13. ルミネ新宿　　約1,700ｍ／徒歩22分
14. 小田急百貨店　新宿店　　約1,840ｍ／徒歩23分
15. NEWoMan新宿　　約1,990ｍ／徒歩25分
16. 新宿髙島屋　　約2,180ｍ／徒歩28分
17. アルペン東京　　約2,190ｍ／徒歩28分
18. 伊勢丹　新宿店　　約2,430ｍ／徒歩31分

育児・教育

• 教育施設

1. 渋谷本町学園　　約340ｍ／徒歩1分
2. 本町きらきらこども園　　約360ｍ／徒歩5分
3. ぽけっとランド中野坂上　　約700ｍ／徒歩9分
4. 本町そよかぜこども園　　約750ｍ／徒歩10分
5. 渋谷区立本町第三保育園　　約750ｍ／徒歩10分
6. 東京大学教育学部 附属中等教育学校　　約780ｍ／徒歩10分
7. 渋谷区立本町幼稚園　　約780ｍ／徒歩10分
8. やよいこども園　　約820ｍ／徒歩11分
9. パレット保育園初台　　約910ｍ／徒歩12分
10. グローバルキッズ中野新橋園　　約1,100ｍ／徒歩14分

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種住居地域、準防火地域
• 接道面があまりないですね。エントランスとあと物件の裏面くらいであとは全てお隣さんと接してる感じ。プライベート感という事でその方が良きという方もいるかもしれませんが。眺望は山手通りが近くその付近のビルが邪魔をして上層階でも新宿高層ビルを綺麗な感じで見れる感じでは無さそう。
  • 囲まれ感は強いし、学校も近すぎて日中うるさそう。アクセスも二駅使えるがどっちもマイナー駅だし駅近でもない。閑静な住環境とデザインだけが売りでしょう。
• この辺りとても便利です。新宿駅、中野坂上駅、徒歩で20分くらいですがバス、シェアサイクルのスポットがたくさんあるので行きやすいです。裏の学校のプールや新宿区の角筈図書館や中野区の中野東図書館も使い勝手が良いです。山手通り裏手の渋谷本町の地域は古いお家も多いので今後もこれくらいの規模のマンションは出てきそうな予感がしてます。設備やデザインが充実してないと厳しいかしら
• 現地も見てきたが眺望は無いに等しくなりそうですね。初台駅まではほぼ住宅街を歩いてくる感じで飽きるし、道中に大した店がない、というか買物に困らないかな？って感じ。西新宿五丁目までは結構な坂を下る感じ、駅からだと上る。（初台は高台なので仕方ないが、、）目の前が学校で日中はそれなりにうるさそうかな。山手通りからそこそこはなれているので車の音はそれほど気にならない印象。
• 学校のグランドまである程度距離取っているので日中の音はあまり気にならないはず、むしろ夜はとても静かでよさそう。ただし道が狭いので登下校の混雑状況は気になりますので一度現地で確かめておいた方がよいかと思います。
• 目の前学校ですが、騒音はどうなんでしょう。
  • グラウンドまでは少し距離あるし、結構デカい校舎も挟んでるからさほど気にしないと思いますよ。特に北東、北西向きの部屋だと完全に反対方向ですし、もちろんラジオ体操や運動会とかの時はさすがにうるさいと思いますけど。
• 北側・南側ともスクールゾーンなので朝7:30～8:30の自動車出入りが出来ないのは車通勤の方は要注意です、とのこと。

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周辺施設

• 病院

1. はただデンタルクリニック　　約160ｍ／徒歩2分

初台リハビリテーション病院　　約200ｍ／徒歩3分 渡辺クリニック　　約330ｍ／徒歩5分 Ｔ.O.P.S. DENTAL CLINIC 西新宿　　約330ｍ／徒歩5分 荻原整形外科　　約400ｍ／徒歩5分 渋谷ティーエークリニック　　約430ｍ／徒歩6分 藤間産婦人科医院　　約440ｍ／徒歩6分 まこと小児神経クリニック　　約540ｍ／徒歩7分 根本医院　　約540ｍ／徒歩7分 東京医科大学病院　　約1,310ｍ／徒歩17分

• 金融機関

1. 東日本銀行　初台支店　　約470ｍ／徒歩6分
2. 西新宿四郵便局　　約590ｍ／徒歩8分
3. みずほ銀行　初台出張所　　約770ｍ／徒歩10分

• 公共・レジャー施設

1. 本町公園　　約110ｍ／徒歩2分
2. 神田川支流遊歩道　　約190ｍ／徒歩3分
3. 本町学園みどりの丘　　約210ｍ／徒歩3分
4. 本町北児童遊園地　　約230ｍ／徒約3分
5. こばと児童遊園　　約390ｍ／徒歩5分
6. 二軒家ふるさと公園　　約470ｍ／徒歩6分
7. 本町南児童遊園地　　約470ｍ／徒約6分
8. 本町さくら公園　　約480ｍ／徒約6分
9. 新宿中央公園　　約760ｍ／徒歩10分
10. 代々木公園　　約2,190ｍ／徒歩28分
11. 渋谷区本町出張所　　約190ｍ／徒歩3分
12. 渋谷本町二郵便局　　約390ｍ／徒歩5分
13. 清水橋交番　　約320ｍ／徒歩4分
14. 代々木警察署　　約930ｍ／徒歩12分
15. 東京都庁　　約960ｍ／徒歩12分
16. 大正セントラルテニスクラブ新宿　　約470ｍ／徒歩6分
17. 東京オペラシティ アートギャラリー　　約540ｍ／徒歩7分
18. 新国立劇場　　約540ｍ／徒歩7分
19. エニタイムフィットネス　渋谷初台店　　約620ｍ／徒歩8分
20. 新宿区立角筈図書館　　約820ｍ／徒歩11分
21. 本町図書館　　約910ｍ／徒歩12分
22. バスタ新宿　　約1,990ｍ／徒歩25分
23. TOHOシネマズ 新宿　　約2,320ｍ／徒歩29分

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