プレサンスタワー 久屋大通ザ・レジデンス

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4.18

(11 票)

物件概要

プレサンスタワー 久屋大通ザ・レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：愛知県名古屋市東区泉一丁目2016番（地番）
• 交通：

1. 名古屋市営地下鉄桜通線 「高岳」駅 徒歩2分
2. 名古屋市営地下鉄名城線 「久屋大通」駅 徒歩6分
3. 名古屋市営地下鉄桜通線 「久屋大通」駅 徒歩6分
4. 名鉄瀬戸線 「栄町」駅 徒歩10分

• 総戸数：63戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地下1階 地上23階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年9月
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社鍜治田工務店
• 管理会社：日本管財住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

掲示板・口コミ

• プレサンスタワー 久屋大通ザ・レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• プレサンスにしてはここは価格高いだろうな。
• 価格よりこの戸数でエレベーター2基の維持費はどれくらいなのだろう。
• 23階建てなのにタワーを名乗るのは違和感ある。25階建てがミニタワーで30階以上がタワーって感覚かな。建築基準法の高層建築物の定義は60m以上だからそれを以てタワーとする考えも否定はしないが一般的じゃないかな
  • 23階建てなのに総戸数63戸は維持費の費用対効果が心配かな。修繕積立金は最初は安くても40年間平均だと専有面積辺り300円とか400円くらいなったりするかな？管理費は毎年帳尻合わせて足りなければ直ぐ値上げするか役務内容を見直しするから特段に心配する必要はないな
    • 維持費の批評は公開後だね。全国平均は2016/7-12で181円/ｍ2。これより高いかによるな
      • プレサンスの方とも話したけど、毎年余るから管理費を上げたことないってさ。修繕積立金は予定通り上がる。下がることもあるらしいけど。尚、修繕費の追徴はプラウドが有名。
• プレサンスマンションは、投資物件のイメージですが、プレサンスでも永住物件もあったりしてややこしいです。プレサンスタワーは、プレサンスマンションでもタワーマンションでまた特別感があります。建物は23階建て、高岳駅まで徒歩2分の立地、3車線道路の道路沿いで立地はいいと思います。南がバルコニーだとすると排ガスで洗濯が汚れると気にする人はいるかもしれないですが、都心にも近くて通勤も便利で、小学校や中学校も思ったより近い。
• 見に行きました。プラウドタワー名古屋久屋大通公園よりもかなり高額な価格提示でした。
  • 最近のプレサンスは価格の上昇が著しいですよね。高くて困りますよね。プラウドタワー名古屋久屋大通公園は、何階のどの間取りタイプが幾らくらいでした？？
• 高級仕様とか庶民仕様とか関係なく、敷地面積が200坪弱しかないからね。200坪の敷地に23階建だから外観はタワーっていうよりガリガリのっぽさんみたいな印象じゃないか？
  • 背が高いだけで、共用設備への期待をするだけ無駄かも。専有部の設備も普通だし、全戸60平米以上の普通のファミマンだね
• プレサンスは、投資用マンションが主流だからね。住むなら買う気がしない。価格、維持費ともに安いから賃貸に出すのはありかも。
  • 価格も維持費も他社より安いのは良いね。近所付き合いが好きなら向いていない物件かも。
    • 近所トラブルが心配。賃貸住民のマナーや管理の質が低い[安いため]ことがネックですね。
      • 本当にそうですよね。管理の質は、管理会社が老舗で、多くの管理棟数を持ち、他の物件のように多額の管理費を払うのではなく、価格なりの安心感がありますね。この管理費くらいなら、他の管理会社でも請負われていますし。住民のマナーは、組合で所有者責任（入居者の退去）を要求するのは容易なので、良質な管理会社の圧力も掛けられるので、ネックにはなりにくそうですよね。
        • 投資マンションは、実際住んでいない人がオーナーなので、コスト史上主義になることが多いようです。
• プレミアムフロアはいくらなんだろうか？上層階もいくらなのか？プラウドも近くに建つから悩む
• 見に行きました。プラウドやグランドメゾン もみに行きましたが、こちらかも。高岳2分、久屋大通6分、都心に近い立地、目の前が桜通なので眺望も確保されているところも、◎前向きに検討したいと思います。
• 社長逮捕されました。倒産したらお終いです。プレサンスなんてもう購入しないのが無難です。不良債権抱える事になります。
  • 社長逮捕ですか。資産価値下がるし印象はついて回りますからね。せっかくのマンション購入も踏んだり蹴ったりですね。会社や友達には内心馬鹿にされ続けると思います。ぷっｗプレサンス買ってるざまあｗｗｗと腹では笑われます。大人なので口には出さないでしょうが。キャンセルお勧めします。
• 先日見にいったときにすでに結構埋まってました。第一期じゃないのでしょうか？
  • 現在は1期1次と1期2次を販売中ですね。何期何次まで分割販売するのか不明ですけど細かく販売してるのかも。
• 2期2次と2期3次は完売したのかな？販売方法が解り難いな。
• 資産価値がないのが難点ですね…

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交通

• ３路線３駅を使うことができるので、交通面は充実しているのかなと思いました。
  • 3駅使えるといってもここの立地だと高岳駅を使うことがほとんどだと思います。栄方面なら歩いてでも行けるところがメリット？

構造・建物

プレサンスタワー 久屋大通ザ・レジデンス　エントランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：638.60m2(登記簿面積･実測面積･売買対象面積･建築確認対象面積)
• 建築面積：470.79 m2
• 建築延床面積：7,502.91m2
• 容積率：800％
• 建蔽率：80％
• 間取り見ているんですが、21階、22階、23階のプレミアムフロアが気になる！22階、23階は1世帯がワンフロアなので相当プレミアムな気がしました。

共用施設

プレサンスタワー 久屋大通ザ・レジデンス　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：32台(屋内平面式2台･エレベーターパーキング30台)
  • 月額使用料：22,000円～28,000円
• 自転車置場：80台(屋外スライドラック式57台、垂直昇降ラック式23台)
  • 月額使用料：100円･200円
• ミニバイク置場：2台(屋外平面式屋根付)
  • 月額使用料：1,000円
• ここは、各階にゴミ捨てがありますか？
• 共用設備といえばエントランスにトイレがあるのは良いですね。コンシェルジュさんと共同なんでしょうけど住人も便利に使えるのでは。

設備・仕様

• プレミアムプランのキッチンやバスルームはさすがの設備なんですけど他の部屋は一般的なものみたいですね。他のプレサンスとそれほど変わらないように思います。ディポーザーが付いてる所くらいでしょうか。
• プレサンスって、ゴミ集めてくれるとこあるけど、ここは24時間だせるのかな？ディスポーザとかあろのかな？
  • 物件クラスから考えると、回収サービスありそうですがホームページには今のところ書かれてないですね。24時間ゴミ出しは可能みたいです。ディスポーザーもまだ室内仕様がホームページに出てないのでわかりませんが、こちらも物件クラスから考えると付くのではないでしょうか。
    • 公式にディスポーザー設置って書いてありますね．
• ちょっと周辺の大手デベの相場と比較しても安すぎて逆に怖いです。少なくともHPで確認できるレベルでの仕様ではトイレだけがなんちゃってタンクレスだけが×ですが、それ以外は結構良かったりするので・・。
• 内廊下だし、全居住戸南向きで大通りに面しているので、比較的低層階からでも日照に問題ないのはいいですが、サッシュの防音性能は気になるところです。普段使いで買い物できる安めのスーパーとかが近くになるけど、投資・賃貸目的ならシティタワー葵より安くていいんじゃないですかね？

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間取り

• 間取：2LDK・3LDK・3LDK＋N　※Nは納戸です。
• 面積：61.56平米～81.53平米
• Eタイプは、ものすごいあからさまにプレミアムプランみたいになっていますね。これで３LDKだと空間を贅沢に使っていますね。この部屋じゃないにしても、他のプランも十分に広くなっているなぁと感じられます。

買い物・食事

• ショッピング施設

1. ローソン 東区高岳　　徒歩1分(約80m)
2. ファミリーマート 地下鉄高岳駅前店　　徒歩2分(約90m)
3. セブンイレブン 名古屋桜通泉1丁目　　徒歩3分(約170m)
4. デイリーヤマザキ 名古屋泉一丁目店　　徒4分(約270m)
5. オレンジタウン　　徒歩6分(約460m)
6. テレピア　　徒歩7分(約510m)
7. オアシス21　　徒歩8分(約570m)
8. スギドラッグ 東新町店　　徒歩8分(約590m)
9. セントラルパーク ANNEX　　徒歩8分(約610m)
10. ナゴヤキッチュエビオ　　徒歩10分(約740m)
11. ウエルシア 名古屋代官町店　　徒歩10分(約760m)
12. マックスバリュ代官店　　徒歩13分(約1,020m)
13. サンシャインサカエ　　徒歩15分(約1,140m)
14. 名古屋三越 栄店　　徒歩15分(約1,140m)
15. スカイルメルサ 栄本店　　徒歩16分(約1250m)
16. LACHIC　　徒歩16分(約1,240m)

育児・教育

• ここだと学区は東桜小・富士中なんですね。公立に通うなら学区は悪くないところなのも良いんじゃないでしょうか。
• 自分が子供の頃は、住宅街で育ったので、都心で育つのがどんなイメージなのかわからないですが、どうなんでしょうね。遊び場などないものなんでしょうか。オアシス行ったりすれば芝生広場はあるし、地図を見ると第2号栄公園もあります。

• 教育施設

1. 私立泉の杜保育園　　徒歩 1分(約80m)
2. 私立東桜幼稚園　　徒歩5分(約390m)
3. 私立トッドランド　　徒歩6分(約430m)
4. 私立保育ルームルナV　　徒歩8分(約600m)
5. 市立第一幼稚園　　徒歩11分(約840m)
6. 市立東桜小学校　　徒歩5分(約360m)
7. 市立富士中学校　　徒歩3分(約210m)

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周辺環境・治安

• 地域･地区：商業地域･防火地域･緑化地域･都市機能誘導区域･居住誘導区域･駐車場整備地区
• 懸念点は東側の都心環状線ですかね。交通量の多い箇所なのでどんな影響があるのか気にしておいた方が良さそうです。ちなみにマンションと都心環状線の間って何があるのでしょうか。
• ここって確か、棚橋病院があったとこですよね？
  • そうですね。救急受入していましたが、あんまり評判は…っていう感じの病院でした。（だから建物新しめな感じだったのに、なくなったのか？）病院跡はちょっと…って気になる人は避けたい物件かもしれません｡
• 高岳駅のあの道、よく通るので、今度前を通りがかったらじろじろ見てみますね。高速道路の影にならないか心配なので、日当たりもよく見てみます。
  • 高速道路の影は大丈夫ですよ。気になるのは騒音と排気ガスでしょうね。
    • 騒音は気になりますか？よく、車で桜通を通ります。うるさい車はないです。あと、お昼はレクサスの前で警官が立っているのを見るのですが、あれは何ですか？スピード違反の取り締まり？もしくはパトロール？交番など近くにないようなのに、割と遭遇します。排気ガスは少し気になります。ベランダに洗濯干すと汚れてしまうでしょうか。
      • 中国領事館があるので警備です。週末夜間はうるさい車が走っています。交番はサンモリッツの路地入ったところにありますが警備とは関係ないですし無人なことが多いです

周辺施設

• 金融機関

1. 名古屋高岳郵便局　　徒歩5分(約390m)
2. 三菱UFJ銀行 東片端ATMコーナー　　徒歩7分(約550m)
3. 三菱UFJ銀行 大津町支店　　徒歩10分(約740m)

• 公共施設・文化施設

1. 市立高岳児童館　　徒歩3分(約210m)
2. 東桜交番　　徒歩3分(約220m)
3. 東消防署 富士塚出張所　　徒歩 5分(約 330m)
4. 楽只美術館　　徒歩6分(約410m)
5. 愛知芸術文化センター　　徒歩8分(約630m) Education
6. 名古屋テレビ塔　　徒芸8分(約630m)
7. 名古屋市芸術創造センター　　徒歩9分(約690m)
8. 名古屋東税務署　　徒歩12分(約920m)
9. ヤマザキマザック美術館　　徒歩12分(約950m)
10. 文化のみち 堀美術館　　徒歩14分(約1,080m)
11. 愛知県庁　　徒歩14分(約1,100m)
12. 名古屋市役所　　徒歩16分(約1,260m)
13. 名古屋城　　徒歩19分(約1,490m)
14. 愛知県警察本部　　徒歩20分(約1,600m)
15. 電気文化会館 でんきの科学館　　徒歩24分(約1,920m)
16. ドルフィンズアリーナ(愛知県立体育館)　　徒歩25分(約1,990m)
17. 名古屋能楽堂　　徒歩28分(約2,200m)

• 医療施設

1. 富田歯科　　徒歩1分(約20m)
2. たかおかクリニック　　徒歩2分(約150m)
3. くみた医院　　徒歩3分(約220m)
4. 松波医院　　徒歩3分(約240m)
5. 高岳眼科　　徒歩5分(約380m)
6. 愛知医科大学メディカルクリニック　　徒歩5分(約380m)
7. 荒川医院　　徒歩6分(約480m)
8. 名古屋逓信病院　　徒歩7分(約520m)
9. 名古屋市医師会急病センター　　徒歩10分(約780m)

• 公園

1. 杉ノ町どんぐりひろば　　徒歩3分(約180m)
2. 泉富士塚公園　　徒歩3分(約180m)
3. 七小公園　　徒歩5分(約370m)
4. 松山公園　　徒歩6分(約410m)
5. 第2号栄公園　　徒歩6分(約440m)
6. 久屋大通公園　　徒歩6分(約480m)
7. 名城公園　　徒歩19分(約1,490m)

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