ルジェンテ文京湯島

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4.46

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物件概要

ルジェンテ文京湯島　外観完成予想CG

• 所在地：東京都文京区湯島２丁目205番3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線「湯島」駅(3番出口)より徒歩5分
2. 都営大江戸線「本郷三丁目」駅(5番出口)より徒歩6分
3. 東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」（2番出口）より徒歩8分
4. 東京メトロ銀座線「上野広小路」駅（A4出口）より徒歩9分
5. 都営大江戸線「上野御徒町」駅(A4出口)より徒歩9分
6. JR京浜東北線・山手線「御徒町駅」(北口)より徒歩10分

• 総戸数： 73戸（販売対象住戸58戸、非分譲住戸15戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期： 2022年9月
• 売主：東急リバブル株式会社
• 施工：株式会社合田工務店
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• 売主が東急リバブルという時点でやめておいた方がいいです。
  • 場所はいいと思うんだけど、東急リバブルはやめたほうがいいかな?
    • なんで東急リバブルはやめといたほうがいいのですか？ 有名ですよね。CMもやっているし、信頼できないのですか？ 教えてください。
      • 何千万もする買い物だから財閥系の三井、三菱、住友で買っておいたほうが方がいいと思いますよ。どうしてもと言うならリバブルでなく東急不動産。
• 値段が気になるな。
  • 値段、気になりますよね。確か、斜向かいのオープンレジデンシア文京本郷台は坪410万円台でした。
    • 問い合わせした際に、価格をちらっと聞いてみました。1番広い3LDKで8000万台くらいになるだろうとのことです…
      • 価格気になりますよね。やはり高めですね…！3LDKは方角から見ると公園側みたいですが、階数とかも早く知りたいです。
        • 8900万でも70m2で坪420万程度。はっきりいって安いのでは。。。シティハウスは55m2で8000オーバーメインだったような。
          • 私も8900万円で計算して、「安い！」と思いました。この立地で。
• 斜め向かいのオプレジは70m2で7000万台あったよね。
  • 斜め向かいのオプレジ70m2の7000万円台後半の部屋は、南側にあるヤマト運輸の配送所で日影になる下層階だけで、あとは8000万円台からだったと思う。

• 東側と西側は同じぐらいの規模のビルが建っているので眺望があまりよくない部屋が出るだろうから、一部はかなり安く出そうだね。東南側が公園で開けているので南側住戸の日照は都会の物件としてはかなりよさそうだが、ちょいと高いかもしれない。周りに建物が多いので低層はかなりお得かもしれない。一方で内廊下なので幹線道路に面していても音の影響は少なそう。ただしサッシの等級や換気についてはよくよく確認した方がいいだろう。
• 73戸中、非分譲が15戸とは結構多いですね。場所柄、一部賃貸用だったりするんでしょうか

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構造・建物

• 敷地面積：[実測面積]730.19m2　[建築確認面積]730.08m2
• 建物延床面積：4,211.68m2

共用施設

• 駐車場：9台（機械式8台、身障者用1台）
• 自転車置場：67台(2段ラック式)
• バイク置場：8台

設備・仕様

• Dタイプ3LDKの風呂が1317なのはちょっと残念だが。

間取り

• 間取りがイマイチかな。65m2のタイプは浴室が1317と小さく、なおかつ洗面室への動線がリビングイン。一時期検討した、はす向かいにあるオープンレジデンシアの同規模の部屋は、1416の浴室で、センターインの南と北にそれぞれバルコニーがある間取りだった。どちらも内廊下。ルジェンテ文京湯島は立地はいいので、どの程度の値段を付けるか。
  • 居住スペースを広げるために浴室が狭いのはこのご時世の物件としてはしょうがないかな。作る方も馬鹿ではないので、この辺の中古と築浅以外に何か差別化できるような何かがあるはず。そういうところに注目してMRを見るべきかな。
• 2LDKの60弱プランとかあるのかな。シティテラス文京湯島は2LDK多めだけど。3LDK70平米は広すぎるんだよな。
  • トップページに『豊富なプランバリエーション 3LDK角住戸65m2～70m2超 /1LDK32m2～40m2超』と書かれているので、2LDKのプランは無い様に受け取りました。シティハウス文京湯島は2LDK中心なので、ポジショニングとしてその様なプラン設計にしているのだと勝手に推測していました。とはいえ、物件概要の間取りタイプには『1LDK～3LDK』とあるので、2LDKも出てくるといいですね。
• Ｍタイプが8,000万台なら買いですよね。洋室の形も良い方ですし。廊下にウォークインクロゼットは個人的に初めて見ましたが家族の夏物冬物衣類をまとめて管理するには、案外、使いやすいのかもしれませんね。
  • 個人的にキッチンの配置が、Dタイプが好みですが、65は狭いかなぁと思いました。
    • Ｄタイプは廊下の先も実質、廊下なので５m2しか違わないＭタイプに比べると損な気がします。Ｍタイプの逆Ｌ字型の吊り戸棚の使い勝手が悪くなければＭ。仕様が合わなければ、Ｄタイプのキッチンに好みの食器棚を。このご時世なので、Ｄタイプなら形の悪い洋室３をテレワークルームにする、洋室３と１を繋げて、２ＬＤＫに…なんて自分なら考えてしまいます。

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買い物・食事

• ショッピング

1. 松坂屋上野店　　約710m／徒歩9分
2. PARCO_ya 上野　　約740m／徒歩10分
3. アメ横商店街連合会　　約840m／徒歩11分
4. 上野の森さくらテラス　　約1,140m／徒歩15分
5. マルエツ プチ 本郷二丁目店　　約680m／徒歩9分
6. まいばすけっと本郷2丁目店　　約690m／徒歩9分
7. 御徒町吉池本店ビル　　約800m／徒歩10分

• 御徒町の吉池が近いから、自炊する人は美味しい魚がお腹いっぱい食べられますね。しかもあそこ安いから家計にもやさしい
  • 多分ここに住んだら御徒町とか上野広小路で買い物をすることになるかな。湯島アドレスのアキレス腱とも言うべきラブホテルのある一角からもここは距離があるし、春日通り沿いは個性的な店も多くて面白い。
• 湯島は都内で非常に地味な街ですが、美味しいお店が湯島アドレスに集まっている気がします。切通坂の上（ルジェンテ文京湯島のある辺り）だと湯島天神近くの路地裏にあるフレンチのビストロタカがオススメ。近くの親子丼の老舗「鳥つね」も美味しいですよ。勝海舟が贔屓にしていた最中の老舗「壺屋」の佇まいはザ・老舗です。湯島天神そばの居酒屋シンスケは、江戸三大居酒屋として雑誌のdancyuの表紙を飾りました。坂の途中にあるナポリピザの「アランジャルシ」は生地が最高に美味しく、なかなか予約が取れない名店です。
• 坂下だと厳選洋食サクライが有名店です。行列のできるカレー専門店の「デリー」、カツサンド発祥の「とんかつ井泉本店」、小倉アイス発祥の「甘味処みつばち」もあります。四川担々麺の「阿吽」も湯島が本店です。
• お茶の水方面に少し歩くと、チーズケーキで有名な洋菓子店「タント・マリー湯島本店」、おでんの名店「こなから本店」があります。
• グーグルマップだと、現地から松坂屋まで700m・9分、御徒町駅まで800m・11分、御茶ノ水駅まで1.1km、14分と出ますね。

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育児・教育

• 教育施設

1. 区立湯島小学校　　約210m／徒歩3分
2. 区立本郷台中学校　　約650m／徒歩9分
3. 桜蔭中学校・高等学校　　約1,160m／徒歩15分
4. 東京大学　本郷キャンパス　　約390m／徒歩5分
5. 順天堂大学 本郷・お茶の水キャンパス　　約850m／徒歩11分
6. 中央大学 理工学部　　約1,560m／徒歩20分
7. 東京医科歯科大学　　約700m／徒歩9分

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、商業地域
• 江知勝跡地のマンションですね。南側に公園があって日当たりも期待できそうです。公園の向こうには湯島小学校が至近距離にありお子さんの通学もしやすそうです。
  • これは良さそうだね。湯島アドレスとしてはベストの立地では。HPでも「湯島本郷と称されていた」とか本郷をアピールしとるな。
    • 本物件のルジェンテ文京湯島も、芥川龍之介、夏目漱石、森鴎外、川端康成ら文豪が愛したすきやきの名店「江知勝」の跡地なんですよね。
• 向かう方面によって千代田線、丸ノ内線、銀座線、山手線を使い分けられる、非常に便利な立地だと思います。春日通り沿いは色々とお店があり、湯島天神周りの路地裏には隠れた名店・老舗も多く、歩いていて楽しい街です。上野公園や東京ドームシティーも徒歩で行けますよ。
• 毎日、湯島天神にお参りに行けますね
• アクセス抜群にいいですね。東京の西側も東側もお買い物いきやすいし、単身女性とか近くの病院勤めの人にはぴったりですね。セカンドにしてもいいと思うレベル。かなり評価高いと思う。わたし的に。
  • 住みやすさランキングによく登場する恵比寿や中目黒といった街はキラキラしていてお洒落だけど、湯島は交通の利便性が圧倒的に高いのは事実。サカノウエカフェやミジンコといったお洒落なカフェもあれば、路地裏に渋い老舗もたくさんあって、地味な街だけに相場は南西部より相対的に低く、案外住みやすい街かもしれません。と言っても、山手線内側で文京区アドレスなんぞ、手が届かない場所ですが。
• 春日通りに面してるのは残念
  • 近隣住民だが、近くに東大病院があるので、救急車の往来が少し多いのはデメリットかな。慣れちゃったけど。ただ、春日通りは、平日の日中こそ交通量は多いが、夜間と日曜・祝日は驚くほど静か。都営バスも多くて便利。最近のマンションの窓の防音性能は優れていて、自動車も静音化が進み、幹線道路沿い=マイナスという考え方はやや古いと思う。
• 文京区は治安が良さそう出し、すぐ近くに警察署あるから純粋に単身女性で住む人は多いそうです、。
  • あ、ここは3LDKとか広い住戸もあるから、別に単身男女だけで埋まるとは思ってない。
    • ルジェンテ文京根津も売り出しのときに単身女性を前面に出していましたが、DINKS向けの部屋もありました。この文京湯島も単身女性だけでなく、広いプランもあるので、ファミリー層も見据えているのでは。本富士警察署が近く、警察官が頻繁にパトロールしているので、治安は良いと思います。
• 公園裏だから結構うるさそう。防音設備が気になる。平日昼間は近隣保育園の遊び場、夕方は小学生の溜まり場、週末は朝から夕方まで子供がずっと遊びまわっている。遊具が割と充実してるんですよねこの公園。
  • 公園の裏で、小学校も目の前なので、何かと騒がしいかも。でも、立地は抜群にいい。
    • 夜はすげー静かだよ。都心とは思えない。
      • 同感です。幹線道路の春日通り沿いにもかかわらず、夜間や休日はすごく静かですよね。東大病院が近くにあり、救急車は昼夜関係なく通りますが。坂の上なので、坂の下の交差点の先にある湯島三丁目の繁華街から適度に離れているのも良いですね。
        • 春日通りよりも夕方と土日の日中は、小学校前の隣の公園がうるさそうかもね。
• 昨日の夕方公園の前を通りましたが、あの狭い敷地に30人以上の親子がいて騒がしかったですね。子供特有の奇声をあげて遊びまわってる感じを検討者の方は一回確認された方がいいですね。囲まれ地だから余計に響く。バルコニーは公園側だから土日は閉めっぱなしにするしかないかな。近くの春木町公園は静かなんですけどね。なんでここだけ。
  • たしかに前の公園は土日も結構家族連れがきていますよね。しかし、元町公園みたいに静かな公園もあるのに、ここはすごいですね。もうちょっと離れててほしかった
• 子供多めの公園関係は何とも言えないけど、現地から湯島ハイタウンを臨む風景などは抜け感あって良いと思いました。坂下の３丁目で何気なく立ち寄った飲食店がビフグルマン掲載店だったり文京アドレスだけど、隣接する台東区や千代田区の雰囲気が強くその雰囲気が好きだったり、すっと馴染める方に向いてると思いました。

• この場所なら、バスも便利です。坂上がるのが嫌なのか、坂下の湯島三丁目から本件近くの湯島四丁目という短区間にご乗車になられる方が、結構多い印象です。
• やっぱ丘上っしょ。本郷三丁目も近いことが最大のメリットだよ。
  • 丘の上、最高です！ 天神下交差点からの切通坂は適度な勾配なのもいいですね。
• 住環境がいいとは思わないな。申し訳ないが、言い過ぎでは？イメージほどには悪くない、程度かと。
  • 属性にもよると思います。確かに、子育て中の世帯にとっては決して良いとは言えないかもしれません。ただ、都内屈指の利便性があり、それでいて静かで落ち着いた街なので、独身やDINKSには結構良い環境だと思いますよ。
• 再開発が取り沙汰されていて発展の余地のある東京ドーム、後楽園にもそこそこ近いし、湯島はアメ横や上野広小路にもそこそこ近い。文京区ももう少し本気になってこの辺の老朽ビルや古いホテルなどを面で再開発してもっと住みやすい落ち着いた住宅街を作ればいいのにね。
  • 確かに湯島は古い狭小ビルが多い。一方で、山手線内側の文京区アドレスにあって、住宅地としてのポテンシャルは高いと思う。高台で強固な地盤の本郷台地、都心へのアクセスの良さ、湯島天神などの歴史的シンボル、病院や老舗飲食店の集積、至近にある上野公園や東大キャンパスや旧岩崎邸庭園の緑地、上野・秋葉原・東京ドームに囲まれた立地。これらの地理的優位性を生かしながら、面としての再開発ができれば、より魅力ある街になると思う。実際はなかなか難しいのかもしれないが。。
• 住んでみて思いの外、良かったのが、職業柄テレワーク不可な為通勤などメインで利用する駅が下り方面になった点が幸いでした。丸の内線・本郷三丁目→池袋方面という風に。引っ越す前は想定外でしたが、この都内屈指の利便性を享受できる環境だからこそ、成せる業なのかもしれません。
• 湯島は元々、由緒ある地名です。お隣の「本郷」は「湯島本郷」の省略形ですからね。かつての中山道で今の国道17号は、日本橋方面から神田川を渡ったところが湯島、その先が本郷なので、湯島は元々、都心なわけですね。
  • でも湯島本郷の本郷っていうのは本の郷ってことだから、湯島の中心地と言う意味になると思うので、どちらが中心に近いかというのはそもそもあまり意味なさげだけど。

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周辺施設

• 病院

1. 東京大学医学部附属病院　　約390m／徒歩5分
2. 東都文教病院　　約570m／徒歩8分
3. 順天堂大学医学部付属順天堂医院　　約820m／徒歩11分

• 公共・レジャー施設

1. 上野恩賜公園　　約560m／徒歩7分
2. 小石川後楽園　　約2,100m／徒歩27分
3. 旧岩崎邸庭園　　約530m／徒歩7分
4. 小石川植物園　　約2,100m／徒歩27分

掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
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