レ・ジェイド天王寺勝山

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3.65

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物件概要

レ・ジェイド天王寺勝山　外観完成予想図

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区勝山4丁目37-1
• 交通：

1. JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩5分
2. Osaka Metro谷町線「四天王寺夕陽ヶ丘」駅徒歩14分

• 総戸数：39戸（他に管理室）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上14階建（地下1階）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年10月
• 売主：株式会社日本エスコン
• 施工：株式会社松本組

価格・コスト・販売時状況

• 用地が変形した形ですが、建物は全面南側バルコニーで良いと思います。設計会社も実績の多い会社ですね、あとはゼネコンがどこになるか気になりますね、
  • 変な形の土地だし前の道路が勝山通で交通量半端ないしいくら南向きでもバルコニーがあんなにおっきい道路、絶対いやだわ。
    • 勝山通沿いでそちらにバルコニーなんて洗濯物干せません。騒音ももちろん気になるし。
      • 販売価格はどれくらいでしょうか。勝山通沿いにすんでますがでもそんなに騒音等は気になりません。
• 駅近で少し行けばスーパーもある立地。そんなに高くなくいい物件だと思いますがどんな感じですかね。
• 坪単価いくらよ？250万くらいなら嬉しいが。
• あまり人気ないですね。道路沿いっていう理由以外なんかありますか
• 事前案内会、満員マークが付き始めているようです。注目されてますか？
  • 確かに勢いある感じ。満席になる前に一度説明受けた方が良さそう。
    • そうですね。Aですとか、間取りによってはすぐに無くなるかもしれませんね。
      • 私は貸切でしたよ。間取りはいいと思います。が、やはり勝山通りがすごく気になります。多分同じ思いの人が沢山いるのではないかと思います。プラウドも見てきます。
• 現地見に行ったけど土地が変な形してました。あの道路沿いの無駄なスペース(土地)のせいで余計な固定資産税税金の負担がでるのが残念ですね。その分値段安いとかあるのかな？
  • たしかにあの土地よくわからないです。間取りがいいから、魅力は感じています。行かれた方にお聞きしたいのですが、売れ行きはどうでしたか？今なら選び放題ですか？
    • 既に3/1くらいは売れているみたいですよ
      • 私は買いました。確かに1/3以上は売れていましたよ。AよりDが売れていました。
        • レジェイドのどの間取りを買ったのですか？
          • 予算的にAとCで迷いました。Cのリビングは南東2採光だが南はビルがあります。東側がメインとなり3から4階であればビルが頃迄日が入ります。そのデメリット以上に駅5分の3階75平米7mのワイドスパンで5100万のコスパは日当たり以上に魅力。逆に南ビルが勝山通りの防音壁と考えれば、、と悩みましたが、最終的に77平米のAタイプにしました。価格は大体覚えていますよ
• 勝山に住んでいます。住み替えのためシーンズ・ブランズ・プレイズ、レジェイドを内覧しました。プレイズは玉造筋ですがバルコニーやリビングは南東側で特に気にならず、価格も-200万は値引き可能。ただ5差交差点が気になりやめました。シーンズは最後まで悩みましたがインポールと間取り・設備が中途半端なため削除、ブランズは日当たり良好で価格も手頃だがゴミ屋敷が年々酷くなってきていることと隣の居酒屋は美味しいけど匂いが酷く、夏場は店の前で炭火焼きするなど厳しい、間取りの間口も狭く縦長が微妙なため削除、結果レジェイドにしました。間取りとデザインが良く手頃でコスパ高い、BとCタイプは日当たりが厳しいが勝山通りの騒音は玉造筋より遥かに低い。
  • 勝山に住んでる方がおっしゃるのは説得力があります。私は駅近なのと、角部屋かつ、広く使いやすい間取り、高級感のある内装等、コスパの良さが決め手となり、レジェイドにしました。しっかりと仕切られているバルコニーもお気に入りです。
• 毎日前を通りますが、かなり出来て来ましたね。左右のビルとの隙間がなくてAタイプはお隣さんと目が合いそうな感じですね。ベランダは勝山通りからの距離感は思ったより近そうです。目の前の居酒屋の匂いも含めて気になるところです。ブランズ、プラウドと比べると駅までは近いけど聖和小学校や天王寺中学校までは一番遠いので子供の通学を取るか、自分の通勤を取るか迷います。ブランズにゴミ屋敷がなければ即決なんですが、、、この三つはホント迷いますね。
• 場所もそこそこ良いところやし完売するでしょ。大阪市内のマンション価格がかなり上がってきているので、これからこの辺りに建つ新築マンションは同じぐらいの価格では買えないんやろなあ。
  • 確かに、販売価格が周りが坪単価250万以上の中、250万以下は魅力的ですね。
    • 土地は坪単価ですが、マンションは坪単価関係あります？
      • 昔に価格水準を見る時に便利と営業マンの方に教えてもらいました。5階でブランズさんが坪265万位でプラウドさんがもう少し高いのかな？ここが248万でしたので割安なのかなと。間違えているかもしれませんが
• Cタイプだと75平米で坪230万でした！近くの築浅中古より手頃。どうしよう
• 自分がここのマンションをいいなと思うポイントは価格。下の方で間取りがフリールーム表記の部屋は将来売る時影響あるやろうし、横の建物も古いし距離が近い。でも、結局安い方がいい、価格重視って人が買うんやろうなと個人的に思ってます。自分も正直それで迷ってますしね。
• こちらのマンションのAタイプの価格帯ご存じな方居ませんか？中層階辺りが気になってます。以前、モデルルーム行った時は、C、Dタイプ中心に話を聞いたのですが、ここに来てAタイプも気になり始めましたもので。
  • 記憶曖昧ですが4階とか5階で5800万円くらいだったような、、、
    • レジェイド四階Aタイプ77平米588万円でした。8階が6048万円です。
• こちらの修繕管理費はどのくらいでしょうか？
  • 修繕費は六千円台スタートやったと思います。
    • レジェイドの管理費はＤタイプで14749円、Aタイプで13829円と見積もりには書いてました。※将来変動する場合あり、との事も書いてあります。
• プランDの中高層あたりの価格知ってる方いらっしゃいますか？
• 今でどれぐらい売れてるんですかね。
  • 売れ行きは良いみたいですよ。2/3は売れてるんじゃないですか。モデルルームはレジェイド勝山の後に、レジェイド上本町とミラージュパレス四天王前夕陽丘と続けて使うようなんで、早めに売り切るんじゃないですかね。
• スーモでCタイプ75平米が4800万円でした。恐らく2Fだと思うんですが、なかなかのコスパですよね？
  • 近隣のブランズ、プラウドと比べても安いと思います。同じ天王寺区内でも上本町周辺や真田山小学校、五条小学校周辺は平米100万前後ですから更に安いでしょう。ただ、なぜ周りより安いのか、ブランド？立地？設備？安いなりの理由は必ずあると思います。
    • そうですね、ブランドが大きいでしょうね。あとは広告費ではないでしょうか。ブランズのCMを最近よく見ます。お金かかってそうですね。
      • 地型が悪いため土地の仕入れがリーズナブルだったらしいですよ。プラウドさんもレジェイドの土地を検討したらしいですが、ブランドが邪魔してダメだったらしいです。
        • 目の前にマンションがあるのも安い理由なのでは？
          • 狭い土地を繋げて無理やり建てたマンションですので安いらしいです。大通り沿いである事も理由の一つ。ファミリーには厳しいでしょうが、夫婦二人とかなら広いしアリかも知れませんね。

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構造・建物

• 開発敷地面積：708.26m2
• 建築確認対象敷地面積（予定）：708.82m2
• レジェイドの外観や雰囲気は高級感がありますね。ファミリーよりシニアかも。近くに警察病院があるのでお医者さんもターゲットにしてるかな。
• 最近ワンフロア2邸が多い中、ワンフロア3邸ってバランスがいいですよね。多過ぎず少な過ぎず。

設備・仕様

• バルコニーのガラスは、すりガラスですか？ホームページを見る限りは、雲が反射してるのでマジックミラーのようにも見えるのですが。
  • モデルルームで見た記憶やと、確かすりガラスやったと思いますよ。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 住居専有面積：60.02m2～82.65m2（防災備蓄庫を含む）
• バルコニー面積：6.65m2～19.18m2
• Aタイプ、Dタイプとも間取りは結構良かったです。Aタイプが2LDK＋Fとなってますが、一応窓はあるようだしフリールームでも一部屋と使える点は悪くないですね。
• 色んなところに見に行きましたが、間取りはこちらが一番よかったように思います。騒音対策もしっかりしてますし、3LDKは全て角部屋で窓付きです。ただ、大通りに面しているので、洗濯物に影響がないか心配です。
  • 交通量多い道路だと排気ガスが気になりますね。洗濯物は部屋干し・乾燥機付きの洗濯機を使う・浴室の乾燥機（多分ありますよね？）を使う等で対応して、外には極力干さないよう割り切ると良いのかもしれません。花粉やPM2.5でそういうライフスタイルの方も増えてきたと聞きます。
• 見に行きました。間取りはかなりいいですね。特にAとD。間口が7m以上のワイドスパンはブランズやプラウドにはないですね。プラウドさんもCタイプは7mと書いてますが、バルコニー実寸は柱やサービスバルコニーを抜くと5mみたいです。
• Aタイプ素敵です。広く間取りの形も良くて収納もタイプを選べるみたいで目の前の通りが気になりますが決めようかな。
  • AタイプとCタイプってまだ空いてるんですか？ちなみに低層で価格はどれくらいですか？
• 私は最初はAタイプでしたが、5年後あたりに売却を考えていますので、Cタイプにしようかと思います。バルコニーは東側で日当たりはいまいちですが、間取り幅は7m以上あり75平米3LDKと広く使い勝手が良さそうです。間違いなく駅5分の75平米で有れば利益を載せて売れますね
• レジェイドのDいいなと思ったんですが家具が置きにくいですね。テレビを置こうと思うとバルコニーまでの動線が微妙になってしまってAにすると14階あたりじゃないとまだフリールームですしCは中層階までしかないですし難しい。
  • Dプランを購入しました。家具屋さんに３D配置をしてもらいました。基本LDKが18畳ありますので家具配置はしやすいですよ。隣の洋室を無償間取り変更してとテレビを壁掛けにすれば更に効率良くなります。1.8mのダイニングテーブルと2,2mのソファーをおいても十分広く取れました。
    • なるほど壁掛けですかあそこはキッチン含めの18畳ですよね？リビングダイニングだけだとどのくらいですか？
      • レジェイドDはキッチン3.4畳位でリビングが14.6畳だったかな
        • 私もDプラン買った者ですが、テレビは南東角のところに配置するのかなと思ってます。たしかに壁が少ないので、家具配置はちょっと考えさせられそうですが、それ以上に採光面積がしっかり取れるのはプラスと思ってます。
• プランDを購入した方はフリールーム表記ですか？避けたいんですが高層階しかないですよね。もう売れてるんでしょうか、ならプラウドにしようと思うんですが
  • レジェイドはフリールームは少なかったですよね？
    • Dタイプは8階まで、Aタイプは13階までがフリールーム表記だったと思います。何階が空いてるかの最新情報はモデルルームで聞いてみないと分からないでしょうね。
• C、Dタイプは東側をメインバルコニーにしてる辺りが対策にはなるんですかね。どれぐらいの効果があるんでしょうか。。
  • その分Cは日当たり絶望的ですもんね。Dはバルコニー広い分掃除大変そうですね。ある程度は効果あるとは思うんですけど、その分日当たりが気になるようになるので難しいですね。
    • Cは日当たりは厳しいですが、周りにマンションがあるため静かですよ。価格も破格です
      • 静かでも価格が破格でも日当たりが絶望的なのが嫌なんです…
        • 日当たりが絶望的なのはCの2と3だけですね。AとBは南側ですし、Cの4階以上は東側から毎日入りますよ。
• レジェイドのAタイプは南側バルコニーでリビングも広くて良いです。キッチンと洗面室が近いのと、北側の部屋や浴室から南バルコニーに風邪が通り抜けるよう工夫してますね。7畳部屋もあるし。まだ空いてるんかな？
  • 恐らくＤから埋まるのでAは結構空いていると思いますよ。
• Aタイプの間取り変更プランが4パターンありますね。なかなか面白い！
  • レジェイドはそれぞれ4パターンありましたよ。私的にはホビールーム+ウォークインシューズクローゼットタイプが良かったです
• 皆さん日当たりが悪いと言ってますが私がモデルルームと現地で見た感じでは、Aプランタは南バルコニーで2Fでも日当たり◎です。Dプランは南東2方向で?、Cプランは4階5階は東バルコニーで○

だから日当たりが悪いのはCプランの2階3階だけですよー

• レジェイドのCタイプは東側バルコニーですが低層階も朝から午前中は日当たり良いですよ。

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買い物・食事

• ショッピング

1. ローソン　勝山三丁目店　　徒歩2分／約90m
2. デイリーカナートイズミヤ　国分町店　　徒歩3分／約220m
3. ツルハドラッグ　天王寺真法院店　　徒歩4分／約300m
4. 桃谷駅前商店街　　徒歩6分／約410m
5. ファミリーマート　桃谷駅東店　　徒歩6分／約460m
6. ライフ　寺田町駅前店　　徒歩6分／約480m
7. VIERRA桃谷　　徒歩7分／約490m
8. ダイソー　桃谷駅前店　　徒歩7分／約520m
9. 万代　桃谷駅前店　　徒歩8分／約580m
10. 業務スーパー　桃谷店　　徒歩9分／約690m

• 近くのスーパーは、イズミヤとライフと駅前に万代がありますがどこが人気ですかね？
  • 品揃えはライフかなという印象ですが、結局近くですませる場合が多くなりそうな予感もします。駅からの帰り道なら変わってきますが。

育児・教育

• 教育施設

1. はぐみぃー保育園　　徒歩3分／約200m
2. 勝山愛和第一幼稚園　　徒歩3分／約240m
3. 聖和かいせい保育園　　徒歩5分／約350m
4. くじら保育園　天王寺園　　徒歩5分／約360m
5. あろんてぃあきっず　真法院町保育園　　徒歩6分／約480m
6. 市立聖和小学校　　徒歩7分／約530m
7. 真生幼稚園　　徒歩7分／約530m
8. 市立天王寺保育所　　徒歩8分／約590m
9. 大阪芸術大学附属　松ヶ鼻幼稚園　　徒歩10分／約750m
10. 市立天王寺中学校　　徒歩14分／約1,100m

• 名門学校が近所にたくさんありますね。塾も色々揃ってるんでしょうか。子供がどこかに通えることになったら通学は楽になるだろうと親としては夢が膨らみますが…。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第二種住居地域、商業地域、準住居地域
• 周りのマンションよりいいと思います。　近くのゴミ屋敷近くのマンションより立地はいいと思います。。　プラウドよりも安いと思いますし。
• 勝山通りに面していることを気にしていましたが、そこまで騒音の心配しなくてもよさそうですね。ペアガラスですし。特に夜の交通量は少ないです。
  • 音よりも大通り沿いはベランダの排気ガスや埃を気にした方がいいですよ。洗濯物が汚れます。
• 車で、勝山通り通りますが確かに昼間は車の往来ひっきりなしです。玉造筋は、そこまで多くはなさそうですが、大阪市内のこの辺であれば１ケ月放置で、ベランダはうっすら、排気口も黒い汚れはつきます。谷町筋は、道路幅広いのと高台から東西の空気の流れあるので、排ガス多くても以外とチリが蓄積する時間は3週間ぐらいは大丈夫です。時期に、2030年ごろになって、電気自動車やハイブリッド車が主流の時代になると多少は変わるんだと思います。
  • 店舗の立地を探す仕事のため交通量と立地はわかりますが、埃まではそこまで詳しくありません。騒音は水平垂直に広がるため遮るものがなければ届きます。ブランズさんも勝山通りは問題ありませんが線路がわは4.5.6階が玉造筋は3.4.5階は届くと思います。プラウドさんは玉造筋側ですね。但し、玉造筋は勝山の交差点から天王寺に向かう交通量は増えていたと思います。
    • 私は勝山通り沿いマンションに10年住んでいますが、バルコニーの埃は少ないし排気や給気口フィルターも1年1回掃除しますが黒くはならず白く埃がたまります。そして勝山通りより天王寺と京橋から天王寺を結ぶ玉造筋の方が交通量は多いと思いますよ。
      • じゃ、ここはダブルでってことですね
        • そうですね。勝山の新築でここが一番騒音と排気ガスの影響がありますね。
          • 勝山通りはトラックは少ないですが交通量はありそうですね。駅近や資産性がある立地ですが気になりますね。
• レジェイドは駅近の立地が魅力的。大通り沿いのマイナス意見がありますが、市内中心部であれば、谷町筋・松屋町筋・上町筋とかが当たり前なので特に気にする必要はないと思います。間取りと立地と価格を考えれば、プラウドやブランズよりコスパ高いよ。
• レジェイドのマンションは南側以外は建物に囲まれているのがデメリットですが、メリットとしてはその建物が壁になり騒音や埃が少ないってことはないですか？南側も10m位下がってますし
  • 西側の玉造筋からの影響は少ないのかなと思いますね。南側の勝山通りの影響が10mでどれぐらい減ってくれるかは微妙ですね。中層階以上の方にとっては、南側が大通りなのは今後も日当たりが妨げられにくいという点が少しメリットでしょうかね。。
    • 目の前にブランズって結構被ってるんですかね？流石に距離あるから圧迫感はないとは思うんですが、どのくらい被ってるか気になる。
      • ブランズは大通りと脇道を越えるので被っては無いですが6階以上くらいは目が合うかもしれません。日当たりの悪影響はないでしょうが眺望には常にブランズとプラウドが見えるでしょうね。
        • レジェイドの勝山通り挟み向かい側のビルが4階なので、Aタイプならばブランズを除けば見晴らしは良さそう。この辺りの眺望はハルカスか生駒山くらいだから最上階に行かないと無理かな
          • Aの方向はプラウドがでてくるんですかね？距離があるのでそこまで気にならないとは思いたいんですが、一直線上くらいの位置に似た階数のマンションが建つのをそんなに見たことなくて迷ってます。正直できてから中が見たいのはありますね。外観が密集しているのが中ではどうなのか確認してみたいです。
• 南側のこの建物がマンションになる事あるのかな？結構古いビルですよね？ギリギリマンション作れる土地ではありますね。
  • 建築基準法的に高さあるマンション作れるんでしょうか。できなさそうな気もするんですが高いの建てば嫌ですね。
    • 容積率400%制限から決まると思いますので、土地一杯使った今のサイズでは4階が限界なはずです。一方で例えば建物面積を半分にすれば8階とかも可能になるはずです。

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周辺施設

• 病院

1. 天王寺まつい総合歯科医院　　徒歩1分／約30m
2. 三沢クリニック　　徒歩1分／約70m
3. 宮崎歯科医院　　徒歩1分／約80m
4. おぎの整形外科医院　　徒歩2分／約100m
5. ちゆこどもクリニックきむ循環器内科医院　　徒歩3分／約170m
6. 池田クリニック　ゆきこ＆ようこレディースクリニック　　徒歩3分／約180m
7. 第二大阪警察病院　　徒歩4分／約250m
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11. ももだに皮ふ科クリニック　　徒歩5分／約360m
12. 湯川胃腸病院　　徒歩8分／約610m
13. 大阪警察病院　　徒歩9分／約660m

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行　ATMコーナー　桃谷駅前　　徒歩5分／約370m
2. りそな銀行　桃谷駅前出張所　　徒歩5分／約390m
3. 大阪シティ信用金庫　桃谷駅前支店　　徒歩7分／約550m
4. 大阪信用金庫　勝山支店　　徒歩10分／約750m

• 公共・レジャー施設

1. 五条公園　　徒歩5分／約340m
2. 国分公園　　徒歩5分／約390m
3. 勝山北公園　　徒歩5分／約400m
4. 勝山西公園　　徒歩6分／約410m
5. 寺田町公園　　徒歩7分／約530m
6. 五条小公園　　徒歩7分／約560m
7. 四天王寺　　徒歩9分／約700m
8. 桃谷公園　　徒歩10分／約730m
9. 大阪府天王寺警察署　勝山交番　　徒歩1分／約70m
10. 天王寺真法院郵便局　　徒歩6分／約440m
11. 天王寺税務署　　徒歩8分／約630m
12. 大阪市天王寺区役所　　徒歩9分／約700m

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