ピアース武蔵小杉

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3.86

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物件概要

ピアース武蔵小杉　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子町756番3、5、6（地番）
• 交通：

1. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
2. 東急東横線 「新丸子」駅 徒歩4分
3. 東急目黒線 「新丸子」駅 徒歩4分
4. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
5. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分

• 総戸数：45戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年07月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：大木建設株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

掲示板・口コミ

• ピアース武蔵小杉（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【予告物件概要】

• 予定販売価格：2,500万円台～4,100万円台
• 間取り：1K・1LDK
• 住戸専有面積：20.37m2～34.08m2
• バルコニー面積：3.76m2～7.33m2
• 販売予定時期：2020年9月下旬

• 駅から近い立地条件が良さそうですので、単身者世帯向け住戸としては需要がありそう路線も複数路線利用できるところが良いです。都心へ通勤だとしても澁谷や品川辺りまで１０分ちょっとで電車で行けてしまうのは魅力の一つ その他の部分はどうでしょうか？何かデメリットがあれば知りたい所です
  • 都心ではない立地で単身者に分譲購入のニーズがどれくらいあるかってところかな。
    • 単身者全てが都心に住めるわけではないから
• モリモトだと室内設備など期待できそう。ただ、武蔵小杉が最寄り駅だと水害に弱そうですね。駅から近いのは魅力ですけど。
• 都心ならともかく川崎のこの立地、付近にはタワマンがひしめき合うような環境でこうしたコンパクトな物件のニーズってどれだけあるんですかね？今後の展開に注目です。
• 1K・1LDKのプランのみなので単身者向けではありますが投資用としても良いのかもしれません。
• 投資1K向けでホームズを調べてみました。本日時点で徒歩5分以内の空き物件が50件、徒歩2分以内の東向き物件が11件で平均すると約9万（8.5万＋管理費0.5万）ありますね。意外とライバル物件が多そうなのと、キッチンが2口コンロの縦置きなので料理をするには狭くて使いにくそうです。1LDKの間取りと造りに比べると1Kはないものがあります。新丸子駅近辺の1Kの家賃相場が下がっているのが気になるところですね。https://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/eki5058/
• 似たようなタイプだと今後、大林組系の物件(プラネスーペリア？)やマリモのソルティアが武蔵小杉周辺で出てきそうです。
• 新丸子３４平米（床面積３０平米相当？）で４０００万円台ですか。強気ですね。
• マンションのコンセプトが、自分で暮らしてもいいし、投資にしてもいいしみたいなことになっていますがここの検討者さんは実需と投資、どちらの方のほうが今のところは多いのでしょうね？

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交通

• 新丸子駅のほうが近いのですね。いつも混んでる小杉の駅より使い勝手が良さそうです。

構造・建物

ピアース武蔵小杉　エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：80％
• 容積率：400％（道路幅員により327％）
• 敷地面積：394.84m2
• 建築面積：213.95m2
• 建築延床面積：1,755.46m2（容積対象外面積468.50m2含む）
• 外観もなかなかおしゃれな感じがします。
• 玄関と廊下が四角く描かれてますけどどういう素材になってるんでしょうね。高級マンションだとこういう風に描かれるのは大理石が敷いてある場合なんですけどさすがにシングル向けだとそれはないと思いますが…。坪400万のマンションだともしかしたらあるかもしれない？
• コロナの件で、内廊下じゃなくて良いなと思います
• 窓が道路側にありますが、洗濯物を干す手すりがないんですよね。浴室乾燥機があるのは便利ですが個人的には晴れた日にはやはりお外に干したいなぁと。外観を損なうからついてないようですが、物干しスタンドを使って干すしかないのかな。。もしかしたら干したらNGなのかもですが。

共用施設

ピアース武蔵小杉　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：3台、平置駐車（管理用1台含む）
• バイク置場：5台
• 自転車置場：50台（2段ラック式34台、スライド式16台）

設備・仕様

• 浸水したエリアはなぜ起きたのかを正しく知る必要があるとおもいますよ。タワマンに関して言えば、１)貯水槽があってここに水がたまる仕組みになっていたこ　　　https://www.nikkei.com/article/DGXMZO61533290V10C20A7000000/　

２)下水の排水方式が中原区全体は合流式下水道となっていること　　 http://www.city.kawasaki.jp/800/category/225-11-4-0-0-0-0-0-0-0.html　　 この２つの原因が重なって起きた事故ですよね。ちなみに、この物件はモリモトさんに確認したところ、受水槽式給水方式ではなく、直結増圧式給水だそうです。※貯水槽はないとのこと。断水は弱いですが。 http://www.city.kawasaki.jp/800/category/225-11-6-0-0-0-0-0-0-0.html

• 貯水槽と受水槽をごっちゃにしてるよ。貯水槽は敷地に降った雨を直接下水に流さずにいったん貯めてから流すため。ここにも地下ピットとしてあるはず。受水槽は飲み水をいったん貯める水槽。ちゃんと説明できてない営業、大丈夫かな。
  • >貯水槽は敷地に降った雨を直接下水に流さずにいったん貯めてから流すため。ここにも地下ピットとしてあるはず。言葉の定義の問題でしょうけど、上記の件、貯水槽ではなく、汚水用排水ポンプ槽（排水槽）の意味ですよね。
  • いえ、ごっちゃにはしてないのですが、ちなみにと最後に余談をかいたのが余計でした。分かりにくく書いて失礼しました。営業さんのせいではありません。雨水は公共雨水本管に直接放流するみたいですよ。共有設備にも記載はないので、貯水槽はないと思ってます(私の勘違いなのか。。)。タワマンだと貯水槽はあるでしょうけど。
    • このサイトにはhttps://suumo.jp/journal/2016/12/12/122607/これまで多くのマンションの給水方法として採用されてきたのが、いわゆる貯水槽(受水槽)型って書いてますけどね
      • そうですね。昔からのやり方のマンションは貯水槽(受水槽)にためてからポンプとかで水を給水してたけど、水はまずいしこの方法は推奨してなくて。このマンションは直結増圧式給水なので貯水槽はなく、直接給水してるから問題ないってことね。ただ、災害時にもし水道が止まったらすぐに断水するってのはあるだろうけど。
      • おっしゃるとおりですが、全ては自己責任かと。
• 受水槽方式の水がまずいのは古いマンションだと屋上に受水槽があって日が当たって藻が生えるから。最近は地下に受水槽作るからそうではなくなってる。直結加圧のデメリットは断水時。受水槽方式だとしばらくは給水できる。
  • なるほど、屋上だと藻が生えるんですね。ちなみに　https://suumo.jp/journal/2016/12/12/122607/　しかしながら、必ずしもすべての貯水槽が十分に維持管理されているわけではなく、その結果水道水に消毒のために含まれている残留塩素の濃度低下による雑菌の繁殖など衛生状況の悪化が指摘されています。とも書いてありますよ。藻の問題だけじゃなく、地下に置いてあっても細菌の繁殖は起きるってことですよね。>直結加圧のデメリットは断水時。受水槽方式だとしばらくは給水できる。これについては同感です
    • 残留塩素濃度が低下するのも屋上で日にあたって温度上昇して揮発するから。常温なら数日は持つよ。
• 地下ピットが無く敷地に降った雨を直接下水に流したら、下水を増水させてど顰蹙なんだけどな。
  • 質問なのですがそれはタワマンのように住戸数が多いケースではなくて、コンパクトマンションでも同じことですか？地下ピットはあっても共有設備ではないから記載がないとかですかね？
• 貯水槽の話が出ていますが、マンションを購入するうえでこういった設備に関して知ることも大事になるんでしょうね。

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間取り

• 間取り的には1LDKがいいですね。それだと友人も呼びやすいですし。しかし、本当にコンパクトサイズですね。
• 小さくても洗面所・浴室とトイレはきちんと分かれていて好印象です。女性の一人暮らしならここはかなり重要。
• 一人暮らし向きのマンションですかね。細長い1LDKとか1?だとなんとなく長く住みたくないなと思うのだけど、こちらのようにリビングダイニングと洋室の両方がバルコニーに面していると、ほぼ快適に暮らせそうな気がします。東向きなので朝スッキリと気持ちよく起きて、夜ぐっすり眠る、そんな生活に向いてそうに思います。収納も良くできている感じではないでしょうか。
• 間取りを拝見すると、全体的に単身世帯向けのタイプが主になります。一人暮らしの方は便利さを重視される方も多いと思いますから、貯水槽まで気にされる方は少なそうです。間取に関してですが、スペースが少し狭いかなという印象をうけましたし、もう少し広めのタイプがあってもよかったかな。
• 間取りは本当にコンパクトですよね。ただ、コンパクトながらもよく考えられた作りだと個人的には思います
• 1Kは狭いながらもトイレ風呂が別で洗面台もついており、クローゼットの収納が充実していることから単身者へのニーズはありそうです。
• 1Kの間取りは約６畳と記載がありますが浴室とクローゼットが扉より出ていてデッドスペースがありますね。実際にものがおける四角いスペースは５畳しかないということに。これは狭い気がしますね。
• 本当に一人で暮らすのだったら、ここぐらいの広さでいいんだろうなと思います。収納も一人暮らしの家にしては、面積が割かれてるように感じる。

買い物・食事

• ショッピング

1. イダイモール　　約90m／徒歩2分
2. ウィズモール　　約110m／徒歩2分
3. 西口本通り新栄会　　約190m／徒歩3分
4. 新丸子東栄会　　約290m／徒歩4分
5. くすりセイジョー ［新丸子店］　　約130m／徒歩2分
6. まいばすけっと ［小杉町1丁目店］　　約170m／徒歩3分
7. 東急ストア ［新丸子店］　　約230m／徒歩3分
8. 武蔵小杉東急スクエア　　約360m／徒歩5分
9. foodium武蔵小杉　　約490m／徒歩7分
10. ららテラス 武蔵小杉　　約490m／徒歩7分
11. イトーヨーカドー ［武蔵小杉駅前店］　　約580m／徒歩8分
12. グランツリー武蔵小杉　　約660m／徒歩9分

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周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域
• 駅に近く、複線利用できるのと当然ながらいろいろ店が多くて便利な立地だと思います。
• 治安も悪くないので、独身女性が一人で暮らすにも良さそうかな。
• 去年の台風で武蔵小杉一帯は水浸しでしたが、ここはどんな感じですか？とても気になります。どちらにしても駅周辺もかなり水にやられてたので、行政がなにか対策していないのかそのへんの状況も含め検討しないと不安です。
  • 川崎市の水道局も対策をとろうと対応を進めていますよ。　http://www.city.kawasaki.jp/800/page/0000117946.html
    • 水害前に問い合わせたとしても対策はしているというに決まってました。この対策後も似た様な事になる可能性高いです。唯一絶対の対策は水没しそうなエリアに住まない事。自治体が対策などしなくても住むエリアに住む事。数年後に市の対策が足りなかったとか文句言わないでね
• 去年の水害の実績を見てまだ武蔵小杉周辺で買っちゃう人は人の経験から学べない人ですね。
• 昨年の水害の影響がでたエリアで言うとこの物件は該当していないですよ。ご参考までにhttps://toyokeizai.net/articles/-/309203?page=2
• 昨年の台風による水害は下水道の排水管がキャパを越えて逆流したことが原因で浸水したと理解しています。https://www.tokyo-np.co.jp/article/19046 https://www.sankei.com/affairs/news/191021/afr1910210034-n1.html
• 洪水浸水想定地域は、中原区だけでなく高津区あたり(武蔵小杉～武蔵新城半分)までの広範囲がピンク色で地上から三メートル(二階床下)のエリアです。http://www.city.kawasaki.jp/530/page/0000018174.html　この物件は、一階には部屋がなく二階からになっていて、少し建物も地面からの高さをあげているとのことです。
• この物件は、中原区新丸子町エリアですがよくみると液状化のリスクが高い土地ですね。※中原区のPDFの32番の真ん中よりも下辺り　

http://www.city.kawasaki.jp/170/page/0000046739.html

• 湾岸エリアよりはリスクが少ないのでしょう
  • なるほどです。
    • 湾岸と比べてどうするのですか？よりリスクの少ない選択をしないといけないのに五十歩百歩ではただの情弱です。災害リスクを避けるなら湾岸と武蔵小杉だけは避けた方がいいのでは？
      • 誰が50歩100歩って言いましたか？50歩10000歩ならわからなくはないが、、ところで情けあるかい弱ってないかい？
        • 情け云々は論点の趣旨から外れてる気が。災害リスクという観点で言えば大切なことですし、資産価値がマイナスになるリスクもありますよね。大金払ってそのリスクを受容するかどうかは購入者本人が決めることだとおもいますよ。

• 現地を何度か歩いてみましたが立地的に小杉駅も新丸子駅も近く、逆に近すぎて電車の音が気になる位置でもないです。商業エリアではありますが周辺はアパートが多く、右隣の２件はお店ですが、騒音や危険を感じる建物ではないことを確認しています。
• ここからすぐの物件に住んでおりますが、この辺りは水害は全く発生しませんでした。（ニュースを見てびっくりしました）水害が発生したのはこちら側から見て東急武蔵小杉駅の南側、JR横須賀線、湘南新宿ラインの駅近くです。ハザードマップでも武蔵小杉周辺では1番安全なエリアと思っています。縦長ではなく部屋が横並びの1LDKなので購入を検討中ですが面積が狭く、やはりまだ高値なのが気になります。
  • そうなのですね。最近の新築物件は横並びの1LDKが比較的多いがします。横並びのほうが良いですよね。
  • そうなんですね。ハザードマップを見ていると、意外とどこも危ないのでは?と怖くなりますが実際にお住いの方、そんなに危険ではないという情報は信憑性が高い。
    • 過去に水害がなかったからと言って川崎市のハザードマップにあるように絶対に浸水しないエリアではありません。仮に浸水したときにどんな被害があるかそれに対してどういう対策をとり備えているからそのリスクが受容できるのかそれを自分で判断するほうが大事だと思います。
• 西側が凄い苔むしてるというか鬱蒼としてる土地だなと思ってたけどマンションになるんですね住宅密集地なので風通しと日当たりがあまり良くないけど買い物や駅の利便性は間違いないです去年の水害は確かに大丈夫でしたが、近隣はやられましたので結構ギリギリだったのが事実です
  • 風通しが悪いというのはわかりませんが日当たりはそこまで悪くはなかったですよ。参考までに実際に見に行ったときの写真を添付しますね。

• 

  マンション周辺

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周辺施設

• 病院

1. イマモト歯科クリニック ［歯］　　約100m／徒歩2分
2. 辻沢眼科クリニック ［眼］　　約130m／徒歩2分
3. 塚原クリニック ［内・消］　　約210m／徒歩3分
4. 武蔵小杉駅前メディカルプラザ ［内・眼・耳・歯・整］　　約320m／徒歩4分
5. 聖マリアンナ医科大学東横病院 ［内・消・脳・循・etc.］　　約640m／徒歩8分

• 金融機関

1. 川崎新丸子郵便局　　約150m／徒歩2分
2. みずほ銀行 ［新丸子駅前出張所］　　約200m／徒歩3分
3. 三菱UFJ銀行 ［武蔵小杉駅前支店］　　約210m／徒歩3分

• 公共・レジャー施設

1. 武蔵小杉駅前交番　　約280m／徒歩4分
2. 中原区役所　　約630m／徒歩8分
3. 中原消防署　　約710m／徒歩9分
4. 中原警察署　　約730m／徒歩10分
5. 東急スポーツオアシス武蔵小杉24Plus　　約230m／徒歩3分
6. 東急ゴルフスクール武蔵小杉　　約240m／徒歩3分
7. こすぎ公園　　約430m／徒歩6分
8. コナミスポーツクラブ武蔵小杉　　約490m／徒歩7分
9. 丸子橋バッティングセンター　　約930m／徒歩12分
10. 丸子橋ゴルフ練習場　　約950m／徒歩12分
11. 多摩川緑地　　約1,000m／徒歩13分
12. 等々力緑地　　約1,190m／徒歩15分

掲示板

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