ザ・レジデンス二葉の里

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4.32

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物件概要

ザ・レジデンス二葉の里　外観完成予想図

• 所在地：広島県広島市東区二葉の里一丁目123番1（地番）
• 交通：JR山陽本線・山陽新幹線・芸備線・呉線・可部線「広島」駅（新幹線口）徒歩7分
• 総戸数：126戸（事業協力者住戸24戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上19階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年5月
• 売主：株式会社マリモ・三菱地所レジデンス株式会社・鉄建建設株式会社
• 施工：鉄建建設株式会社
• 管理会社：株式会社GMアソシエ

価格・コスト・販売時状況

• 立地は申し分なさそうですね。楽しみな物件ですが、お高いんでしょうね?。
• 子育て世帯向けというよりは、大人だけの世帯向けですかね。
• なんだかんだで高そう…
• 現地には２棟が建築されるようですね。工事現場を囲った塀に「建築計画のお知らせ」が、バス通り側と新幹線高架側の２か所に掲示してあります。新幹線高架側には賃貸マンション２４戸の建築と書いてあります。新聞折込チラシに「総戸数１２６戸（事業協力者住戸２４戸含む）」とありますが、２４戸は、たまたま同戸数ということでしょうね。事業協力者（地権者？）の方は、当然のことですが優先的に入居または賃貸オーナーになられると思うのでうらやましいです。
• 向かいのクラースは人気で早めに完売してたからココも早いだろうね。値段はクラースに合わせてくると予測
  • じゃ、俺はクラースの2割増しと予測。クラースの4200万程度の広さの部屋が5000万超えということ。
    • 今は右肩上がりの物件価格なので、何割増かは分かりませんが高くなっていることについては同意見です。三菱入ってますし。
      • 下手したら、クラースの1.5倍程度もあり得ると思います
• プロジェクト発表会行かれた方はいないのでしょうか？
  • 発表会行きましたけど、新情報はありませんでした。価格はモデルルーム見学の時に教えてもらえるみたいです
• ゼネコンの元社屋のあった場所で共同事業者としてゼネコンが入っていることから、工事費は競争の原理が働かず高値と推測します。ゼネコンの持ち込み物件だとは思いますが、もう少し姿隠してやらないと。ゼネコンの思惑がバレバレです。自社の土地を売って採算度外視の工事費で受注するはずもなく、相場よりもかなり高い物件になることは必至です。再開発地域だと言っても基本駅裏ですし、相場を遥かに超えた割高物件になると予想されるだけに魅力がないのに高いだけの物件だと思います。販売価格を抑えるために仕様は落としますがその割に割高な物件になると思います。
• ”事業協力者住戸24戸”って土地を差し出したゼネコンの取り分ってこと？ こんなことを物件概要に書く販売者をみるとデベ＋ゼネコン。 なんでゼネコンはこんな取り組みしたのでしょうか？将来自社で開発するんですかね？ 土地の一部を残して賃貸物件やるなんてゼネコンもしたたかです。 間違いなく売れるのであれば、工事で儲けようと思えば販売価格も上がって取り分も増えていいけれど、エキキタと言っても正確にはエキウラ。そのロケーション＋販売価格が割高だという事実を購入者が受け入れることが出来るのかがこの物件を売る立場のキモだと想像します。 ここでは洗濯物は外干しは出来ませんね。
  • 今月からモデルルーム公開になるのですが今の時点でも価格未定の表示。どういう意図があるんですかね？
• 駅近新築物件は希少です。マンションは何よりも立地と思います。少々高値でも購入検討をする価値はあると思います。
• ゼネコンが事業主で売主で施工者だなんて。どれだけプレミアがのるのか。私はまともな販売価格になるとはとても思えません。
  • あまりに近隣のマンションより割高になると売れ残りの恐れがでるのでそこまではないんじゃないのですか？まあ内装とかのレベルにもよるのでしょうけど。高くてもCブロック並みじゃないんですかね？
• 5000万円は普通の価格帯ですかね
  • 最近だと80平米超は5千万円台ですね。坪単価200万円超も珍しくなくなってきました。
    • 広島市内だと、70平米台で5000万もありますしね
• 販売開始即完売の予感。
• 87平米の間取りでも浴室が1418サイズで驚きました。87平米までということで6500万以下でしょうし、お買い求めやすい物件になるかもしれませんね。
• 管理会社がGMアソシエである以外は死角なし
• 最上階でどれくらいの価格になるんですかね？
  • 高いよね、たぶん。でも若い共働き夫婦が長いローンを組むなら、案外五千万台くらいなら手が届いてしまうのだと思う。育児中ずっと奥さんも働けるのかってことと、金利が上がったときの対策は必要だろうけど。
    • しかしまあ、最上階角部屋は六千以上かも（?＿?；）
      • そりゃそうでしょうね。
• 共同事業だから「ザ・パークハウス」というブランド名が使えませんね。ぱっと見「どこが手がけたマンション？」となります。まぁ、マンションブランドを気にする人ばかりではないでしょうが。
• 行きましたが思ったよりだいぶ安かったです。お得感はあるかも。ただ線路に近いのと横の道路からの排気ガスが気にならなければ
  • 鉄粉と排ガスと騒音は避けられないと思います。その分を差し引いた価格設定ですかね。
    • 気になってる方は1度行ってみるのがいいと思います。 駅裏という位置を考えたら、 今後この価格での提供はちょっとないんでは、というくらいにはコスパは悪くは無いと思います。 ただ投資用に使われて結局住人に賃貸の方が多くなるのはちょっといやかなーという印象もあります
      • 投資目的で、現に住んでない住戸が一定数いると、合意が難しくなると聞きますね。ここは確かに自己居住用ではない住戸が一定数ありそうな気がします。
• 総戸数の10％が賃貸とか嫌だな。
• 事業協力者ってこの物件の施工会社の事ですか？確か鉄建建設の社屋だった所ですよね？ということは、社宅として24部屋確保するということになるのでしょうか。今度マンションギャラリー行ったら聞いてみようかな。
  • 全戸数の１９パーセントの２４戸が賃貸のようですが､販売開始後は外部オーナーとしての購入もあり､賃貸居住世帯数はもっと増えるでしょうね。
    • 購入者が現に住んでいないと、総会等の議題でも自分の事に感じないで、協力的ではない、という話を聞きます。ですがあくまでも一般論なので、言い切れません。魅力的に思えば買う、懸念があれば買わない。それだけの話。
• 鉄建建設は過去にマンション工事で色々あったみたいですが、信用度はどうですかね？
• ギャラリー行かれた方、だいたいおいくらくらいだったか教えていただけませんか？ 六十平米台が三千万円後半とか、四千万前半とか、その程度で良いのですが… 広島駅から十分圏内で、五十平米台三千万円台半ばの物件を契約済みなのですが、手付金を放棄して、こちらに乗り換えるべきか迷ってます。 すでに契約済みなのにギャラリーに行って話を聞くのも気が引けるなと思って…
  • 3000万円台は無かったように思います。下の階でも4000万円前半だったと思いますよ。
    • 今出されてる数値として3000台はなかったけど 7階が4000万台(これは明記されてました)なんだからその下は3000後半じゃないかって話です 他の部屋で4300万台という表現もあったので4100万に満たない4000万円台という意味なのだろうと捉えました。 だから想像でしかありませんが、とかいてます。 下の階が基本的に値段が下がるだろうという予想で、 実際どうなるかはもちろん全然わからないです
• 一部の階層しか値段でてないので予想でしか言えませんが、66平米5階以下は恐らく3000後半です
• もう庶民が100平米の新築マンションを購入出来る時代は来ないのでしょうか。平均延べ床面積が段々と狭くなってますね。
  • 大きくて84平米ほど、 悪くない立地を選ぶともう4000以上は確定、 って流れですね 広さが欲しいなら田舎に一軒家買うとかしか今は無理では。
• 66m2で4300万と4000万代の部屋があったってことなのかな
• 前も書きましたが、思ったよりも安かったし、今後の広島駅の開発考えたらこんな値段ではもう無理かと思いますよ。そのくらい価格は悪くなかったです。気になるなら行くべきです
• 4000万代前半というのは4千数百万(前半の数字)って意味かと思った。1階の差はは4,50万位かと思ったので
  • こちらのマンション、本当にお買い得だと思います… 二葉の里の地価は60万程度で昨年よりかなり上がってますよね。自分が買ったエリアと比べて地価は1.3倍近く高いのに、平米単価で割って計算し直すと同じくらいになります。 最近のマンションは設備的に似たりよったりでこちらが劣っているとは考えにくく、大手が参入してることを考えてもかなり…割安感がありますよね。
• だいたい七階の平米単価が60万くらいということなのですね。
• 分けて売り出すのか、一期で全部なのか、まだわからない感じですね。8月末には契約みたいですが。
  • 分けて売りですよ、聞きましたから。
    • 分けて売り出すとなると初回は何戸くらい売り出す予定なのかな？
• 売主・施工会社の鉄建建設が賃貸２４戸の区分所有者になるとしたら、入居後の管理組合運営は難しくなりそうですね。しかも管理会社はマリモの子会社。何かあった場合は確実に売主側に与するでしょうね。
  • それはそうでしょうが、区分所有法の第39条によれば、 『管理組合の集会において通常の議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」の賛成で可決することができる』 となっています。 この「区分所有者の過半数」とは、例えば100世帯のマンションの90戸分を同一人が所有し、残りの10戸をバラバラの個人が所有していたとします。 90戸所有していたとしても、過半数どころか11分の1に過ぎませんので単独で議決する能力はありません。 何が言いたいかというと、24戸纏まった所有者が居たとしても管理組合の管理運営の議決権にはあまり影響しないという事です。 それよりも逆に24戸が賃貸に出されたとしたら、この24世帯の住人は他の区分所有者と違い、所有者ではありませんから当然所有者意識がありません。管理費の支払い義務も管理運営への参加義務もありません。（住人ではなく所有者の義務）こうした所有意識の異なる住人がある程度まとまって居住していることが価値観の差を生み、管理運営に影響を及ぼすことも考えられます。 嫌ならすぐにヨソに引っ越せる隣人と長いローンを背負った自分。そこに住み続けるために我慢しなければならないのはどちらかを考えればわかりやすいですね。

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構造・建物

ザ・レジデンス二葉の里　エントランスゲート完成予想図

ザ・レジデンス二葉の里　ポーチ完成予想図

共用施設

ザ・レジデンス二葉の里　リモートワークコーナー完成予想図

ザ・レジデンス二葉の里　コリドー完成予想図

ザ・レジデンス二葉の里　オーナーズラウンジ完成予想図

• 駐車場：88台(来客用1台含む）

設備・仕様

• こちらもテブラキーは標準仕様ですね。

間取り

• 間取： 3LDK、4LDK
• 面積：66.62m2～87.70m2
• 間取りタイプAはウォークインクローゼットに窓が付いているのが珍しいですね。両側に服をかけられたらよかったのですが。
• 全部の間取りが公開になっていましたが、4LDKは8戸しかないんですね。

買い物・食事

• 住宅サイトには、JR「広島」駅在来線口約690m（徒歩9分）、マックスバリュエクスプレス広島駅北口店約620m（徒歩8分）、シェラトングランドホテル広島約660m（徒歩9分）、福屋 広島駅前店・エールエールA館約680m（徒歩9分）、BIG FRONTひろしま約800m（徒歩10分）、エキシティ・ヒロシマ約820m（徒歩11分）って書いてあった

育児・教育

• 白島学区？
  • 東区ですよ！
    • 住所は二葉の里だから白島小学校、幟町中学校だね。
      • 白島小学校は徒歩１５分、幟町中学校は徒歩１０分程度でした。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• クラースと同じで駅北は微妙ですよね。目の前の道は慢性渋滞ですし、まわりに古い建物は多いし。目の前の道路でUターンできないから(渋滞で右折車線にたどりつけない)、東方面に行くのはかなり遠回りになるでしょうね。
• 山陽線から北側は車が不便すぎるよな。それでもここは他のマンションと比べれば車を使う頻度が低いだろうからまだマシ。ソシオみたいにやばいアパートに周囲を囲まれているわけでもないし
• この位置でもこの向きで新築だと線路からの音は気にならないものなんですかね
  • 列車の走行騒音、トラックなどの車両の走行騒音、上階などからの生活騒音が皆無ということはないと思います。気になるか、ならないかは人それぞれと思います。
• 向きが微妙ですね。リブマックスホテルあるし、高層階ならいいね！！土地は狭いので駐車場は上下タイプかな？
• 駅裏もかなり整備され、電車も通ることですし、価値は相当上がってそうですね
• 12階くらいまでは隣のホテルが目の前にあって眺望が期待できそうにないですが、やはりそれより上は一気に値段が上がるイメージですかね?。
• 大通り沿い、線路近い、という立地を受け入れる事が出来れば有りだと思います。子育て世帯には、あまり受けが悪いかな？大人だけが住むなら魅力的かも。
• このマンション、鉄道の線路近いから鉄粉飛ぶのだろうか。以前、高速道路沿いの賃貸マンションに住んだ時は、常に黒い粉でベランダがすぐに黒くなって掃除大変だし、洗濯物も気持ちよく干せなかった。換気口の周りもすぐに真っ黒になって壁紙綺麗にならなかった。線路はまだマシなのだろうか？
• 駅裏のイメージだけど、新幹線口から徒歩7分て書いてあるし結構向こうのナイスムラカミのあたりになるのかな
  • その手前くらいですね
• 線路の鉄粉は飛びます。排気ガスの影響もあります。
• 同じ敷地内線路側に賃貸用も建つみたいですけど。
  • 敷地図面を見ると賃貸用建物が建つスペースはありません。現在建築している建物との合体のようですね。事業主さんのグッドアイデア！かな？
    • となりに建築するのということですかね？そのスペースはないようにも思えるんですが？
      • 隣って感じでもなかったです、ちょっとごめんなさい細かく覚えてないです、そっちには興味が特になくて。ただ、ここ(ナイスムラカミの西あたりだったような？)にも賃貸用が建ちます、という説明があったのは間違いありません
        • 9階建てと19階建ての2つが建つようですね。
• ホテルリブマックスPREMIUM広島の真ん前に立つんですね
• 鉄道側の音と道路側の音がどの程度するんですかね。
  • 沿線ですからそれなりに騒音はします。気にならない人は何ともないでしょうが、気になる人は精神的に病まれる場合もあるかもです。

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