シティハウス四谷坂町

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物件概要

シティハウス四谷坂町　外観

• 所在地：東京都新宿区四谷坂町23-5他（地番）
• 交通：

1. 都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩10分
4. 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩11分
5. 東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩11分

• 総戸数：43戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年09月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：大豊建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• この場所で億はあり得ないと思いつつ、最上階のプレミアム住戸の仕様を見ると軽く億超えは確実かと。果たして買う方がいらっしゃるのでしょうかねぇ。
  • 一番広い部屋は１００㎡超えているのでしょう？そう考えると予想される坪単価的には億なんて軽く越していくでしょう。部屋そのものも気合が入っているだろうし。四谷というよりは曙橋という場所ですけれど、それをどう評価するのかっていうのは難しいところですね…。一応、四谷も普通に徒歩圏内ではありますから（不動産の表記上では少なくとも）。
  • 坂上と坂下、駅からの距離、買い物の便、すべて三栄町界隈のほうが上です。 その差が価格に反映されるならこちらも検討できるかなと。 住友なので期待薄ですが。
• 住友の津の守坂の物件を見に行きましたらこちらの物件も始まりましたと案内されました。 価格は未定との事でしたが、2Lで6000半ばくらい、3Lで8000半ばくらいみたいなイメージとの事でした。
• HPに2LDK6200万～3LDK7800万からとなってますし この辺りとしてはかなり安い気がします

交通

• 都心のエアポケットみたいなエリアですね。四ッ谷駅からのアプローチは微妙。普段使いは曙橋駅になりそうです。
  • 曙橋が一番楽でしょうね。でも中央線ユーザーだったらがんばって四谷まで歩くのでしょう。
• 4路線使えるのがいいですね。
• 四ッ谷駅前再開発が完成すれば感覚的な距離は近くなるのではないでしょうか。 現地から四ッ谷駅へは桝箕稲荷様を通らせていただけば、さほど遠くないと感じます。
• 普段使いの駅としては都営新宿線になってくるでしょうね。 少し足を延ばせば有楽町線やJRを利用できるのはかなり利便がいい場所になってくるんじゃないかなと個人的には思いました
• 南側1階の70平米3LＤKで7800万円台みたいです。 三井が8800万円からだから、比較すると安いです。 三井は坂上、ここは坂下で、相応ということでしょうか。 四谷や四谷三丁目を基準に考えると三井が断然上ですが、曙橋駅を基準に考えればここの方がいいかも。 （駅力の差は歴然ですが…）

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構造・建物

シティハウス四谷坂町　エントランスアプローチ

シティハウス四谷坂町　エントランス

• 敷地面積：1,014.85m2（販売対象面積：1018.13m2）　
• 建築面積：608.33m2　　
• 建築延床面積：3,564.74m2　　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率60%・容積率300%　

• 内廊下であること、デベ自体が高級感だすようなことを書いてますね。
• 土地の形が細長いし、用途の関係で階数がとれないから、1フロアにそれなりに戸数を詰め込まないと、割に合わず、そのせいで間口も、狭く、細長くて使いづらいプランだね。 吹き抜けもなんか子供だましで、サイズが結構小さいから、窓があってもかなり 暗いと思う。低層階は特に暗いだろうな。。。。 駐輪場は1階につくっちゃうと、1フロア分、分譲できる戸数が減っちゃうから、地下に 作らざるをえない。 アトラス市ヶ谷もそうだったが、細長いプランはこのエリアでは苦労するんだよなぁ。 こんなのでも8000万円台するんだもんなー。。。
• 今の相場にしては安いなと思ってモデルルームに行ったのですが、1.9メートルの下がり天井が大量にあったり、天井高がちょっと低めだったりと、特に3D面で間取り的にちょっと苦しい部屋が多い印象を受けました。 立地は悪くないと思いますが、居室空間の快適さを重視する方は注意して図面を見た方がいいかもしれないです。モデルルームも何故かコンセプトルームしかなくて、実際の部屋は再現されてませんし

共用施設

シティハウス四谷坂町　エントランスホール

• 駐車場総台数：4台(内1台身体障碍者用駐車場)　
  • 駐車場使用料（月額）：36,000円～40,000円　
• 自転車置場総台数：43台(2段式40台、平置3台)　
  • 自転車置場利用料（月額）：200円～500円　

• 坂下でもともと立地が良くないのと、１階住戸を増やすためなのか、地下に自転車置き場をもってきて、エレベーターが2機になったり、とにかく詰め込みすぎで悪い印象を受けました。
• 駐輪場や駐車場は地下のほうが高級としてもてはやされるものだと思ってたけと違うの？

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設備・仕様

• 一つ気になったのが、バルコニーは柵になっているのでしょうか？ 外から見えてしまいそうなことや安全面などが心配ですね 柵だと寄りかかったりして落ちてしまうということはないのでしょうか？
• この規模でエレベーター2基。しかも１つは駐輪場の出し入れと、管理人がゴミ出しに使うと思われる1階と地下1階の行き来のみのエレベーター。 ナイスアイデアですね！！
• 災害時の対策がしっかりなされていると書かれていて、設備も充実しています。 災害は人生で1度や2度経験するか分かりませんが、 いざという時の備えをしっかりしてくれているのは、安心できるポイントでもありますし、 マンションへの信頼も感じられると思います。
• エレベーター２つだと維持費がかかりますね。 個人的には、ディスポーザーがないのに驚きました。隣のジオはあるのに。。。
• ライフサポートサービスにカギや水回りの手配をしてくれるとありますが、 どういった業者を紹介してくれるのでしょうね。 もしかすると、自分で業者を探して依頼したほうが安く済むこともありそうに思います。
• ネットスーパー受付サービスは微妙に使い勝手の良いものかもしれませんね。 一度もネットスーパーを利用した事がないのですが、配達料なものは、 別途でかかったりするものでしょうか。
  • 四谷坂町エリアでネットスーパー使ってますが、X千円以上は配送料無料とかです。
• 参考写真にあるベッドルームを見たのですが、鏡？鏡台？のようなものは備え付けですか？ 画像を見る限りでは備え付けられているようにもみえたのですが、だとしたらオシャレですね。 もともとあったものを使えないのは残念ですが、これはこれで場所をとらなさそうです。

間取り

• 40Pr-1 typeを見ていて思ったんですが、浴室って主寝室を通って行かないとならないのですね。なんとなく、寝室に繋がる場所にお風呂だと湿度とか大丈夫だろうかと思うのですが…マンションだときっちり２４時間換気だし、浴室の換気機能も今時のものだとしっかりしているから大丈夫であると言ってもいいのでしょうか。 キッチンは収納スペースというのはどうなっているのでしょうか。見ている限りでは、食器棚的な物はどこに設置するのかわかりませんでした。
  • 40Pr-1タイプ、確かにちょっと面白い（？）です…。 外観が吹き抜けありきのデザインなので、それに合わせると 最終的に部屋が使い辛いことになってしまうパターンのようで。 1LDKでもLDKと寝室がきちんと分かれているのは評価できるのですが。 キッチンの収納スペースはこの部屋だと物入れってところになるんじゃないかな？ シングルさんだと食器、鍋、調味料等はここに全部入りそうですけどね。
  • ２LDKの間取りでコンパクトながらそれほど狭く感じさせないいい間取りだなと思います。都内でゆったりした間取りは高いでしょうから。洋室が引き戸なのでとても部屋を節約できます。このあたりだとやっぱり外部の人の目が気になるところなので外廊下はありがたいなと思います。
  • 40Pr-1って１LDKですが、わりとゆったりとしているなぁという感じです。 40あればさすがにそれくらいは余裕が出るのか。 リビングと寝室がわかれているので生活空間を分けることが出来るというのがいいなぁと。
  • プラン40Pr-1は広さもある程度あるから、二人暮らしでちょうどよいのかなという風に感じております。ただ、居室の形があちこち凸凹している5.2帖。ダブルベッド置けるのでしょうか。一人だったらとてつもなく贅沢な広さだと思いますけれど、 二人でも専有面積だけ見れば良い広さなので、居室の形だけちょっとなぁと思いました。
• １LDK(38.42㎡)～４LDK(119.62㎡) ということでバリエーションが豊富なのは良いとは思いますが、 そうなると単身者やファミリーなどが混在するマンションになるとも言うことができるかと思います。 生活時間帯がお互いに異なりますが、 特に気を使って音を立てないように暮らしていかないといけないのだなと思いました。
• 外観デザインは素敵だけど、間取りが…。 公式サイトで見れる間取りは、リビングインが多い・リビングの実質的廊下部分が長い、 といつもの住友の特徴が如実に現れてますね。特に4LDKは専有面積はあるのに、 2室がリビングインというのはいかがなものかと思うのですが。

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買い物・食事

• 曙橋周辺に住んでいるものです。 この物件は、四谷、市ヶ谷、四谷三丁目が徒歩圏、曙橋駅が近くて新宿にも東京駅にもすぐに出れて好立地、大通りに面していないから静か、スーパーやコンビニや薬局も沢山ある、荒木町や三栄町の美味しいお店にふらりといける、かなり良い物件だと思っています。
• スーパーなど買い物はしずらい立地かな

周辺環境・治安

• 気になっていることがあります。それは 都営新宿線の路線が近いということ。電車が通るとき音や振動は伝わってくるのでしょうか？ご存知の方いたら教えてください。
  • 某近隣新築同様マンション住民です。都営新宿線の音しないですよ。
    • 電車の音はしないのですね、ありがとうございます。音の感じ方は人それぞれだと思いますが、少し安心しました。
    • ここの近くの靖国通り沿いに住んでますが、都営新宿線が通るの、音？というか、振動でわかります。（寝る前とか静かな時だけ） ここはもう少し線路から離れているので、大丈夫なのかな？ 音しませんよって教えてくれた方が隣のジオとかこの物件のすぐ近くの方なら、そちらの方が正しいので安心ですが。
    • 靖国通り沿いだと振動は来るんですね。 さすがに、このマンションはそこら辺考えて造ってると思いますが、不動産屋にもその点よく聞いておきたいですね。
    • 近くに住んでいますが、地下鉄と思われる音が聞こえます。ほんと小さい音ですけど、朝起きたときに聞こえます。日常には支障はないです。
• この辺は四ッ谷の中では安い地域ですよ。 歩けば雰囲気的にすぐに分かりますよ。 だから三井もパークコートではなくホームズでしょ
• エリアの地域危険度が高いのが気になります。どの程度みなさん気にするものなのでしょうか？今後価値が下がる要因にはなるのでしょうか？(もちろん災害があれば下がるのは当然ですが) http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/4shinjyuku.htm
  • もしお堀が洪水したらこの辺も水被害でるでしょうけど、そんな状況だったら市ヶ谷方面から全部水浸しでしょうし、湾岸エリアは水没してるでしょうし。
• 当物件の東側の空き地（駐車場）の、今後の計画等、、ご存知の方はご教授下さい。南東の部屋を、検討するにあたって決定的な影響がありますからね。
• 120K-1 typeを見ましたが、この広さにしても窓の数が多くて光が入ってきそうです。 風通しも良さそうなので、夏場の過ごしやすそうな印象を受けました。 ちなみに吹き抜け部分がこのマンションにはあるようですが、何に使われている空間なのでしょうか。
  • この吹き抜けは、主寝室に窓が取れないから、無理やり作っただけだろう。 子供部屋は最悪窓がない部屋であっても許されるが、さすがに主寝室に窓がないのは、ありえないからね。 ただこの2m角の吹き抜けに効果があるとは思えんが。。。
• 1LDKが北向きなんですが、横長の40Pr-1の間取りが気になっています。玄関から廊下がありFIX窓から「吹き抜けが見える」のがとても気になりました。開放感がありそうです。ルーフバルコニーからも吹き抜けが見えそうで、どんな感じになるのだろうと思っています。 デザイナーズマンションっぽい感じでしょうか。

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