ル・ケレス琴似ザ・プレミアム

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物件概要

• 所在地：北海道札幌市西区琴似3条7丁目662番3、662番4
• 交通：地下鉄東西線「琴似」駅徒歩9分
• 総戸数：60戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、高層棟：地上11階建、低層棟：地上3・4階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年2月
• 売主：三愛地所株式会社
• 施工：荒井建設株式会社
• 管理会社：アイ・ハウズィングサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 活性化してる琴似のマンション市場ですが、たぶんパークナードとここで新規供給は一段落付くでしょう。
• 駅から離れていることは少しネックではありますがマンションの設備内容や間取りをみると申し分ない感じ。水回りや収納スペースも充実しているので、家庭を預かる主婦にも嬉しい内容です。
• 道路が綺麗になり、市道から北五条・手稲通りに抜ける道までの除雪だけでも保証されれば、このマンションの価値はぐんと高まるはずです。
• 販売価格が魅力ですね。広い間取りがこの価格。
• 高額物件だと、主寝室に洗面所がくっついてるというプランもありますが、それってたいがいは第2洗面所だったりします、80m2ちょいの3LDKでそれやられてもねえ。
• 駅まで９分はちょっと遠いなというイメージですがその分、価格帯はかなり抑え目というのか買いやすい価格帯になっていますね。
• あまり魅力を感じられない物件だな。立地が悪いと手放すときに売れないでしょ
• 駅まで少し距離はあるのかな…という印象です。だからこそ、ここまでリーズナブルに感じられる価格設定なのかもしれません。冬場は特に朝、早めに家を出るなどの対応をしつつやっていくことが必要になってきそうです。

交通

• 徒歩と公共交通で都心に出るなら、徒歩9分の地下鉄駅よりも、徒歩４分のバス停（西区役所前）から札幌駅行きに乗るのが本数も多くておすすめです。
• 最寄駅から徒歩9分もかかると遠いなという印象です。

構造・建物

ル・ケレス琴似ザ・プレミアム　エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：2,401.28m²
• 建築面積：1,040.14m²
• 建築延床面積：5,664.94m²
• 外観デザインもスタイリッシュでいいなぁと思いました。

共用施設

• 駐車場：51台
  • 駐車場使用料（月額／1区画）：4,900円～15,900円
• 自転車置場：79台（一部2段式ラック）
  • 自転車置場使用料（月額／1区画）：50円～150円
• トランクルーム：全戸分（無料）
• エレベーター9人乗：4基
• 駐車場が全戸分ないのですが、希望者が重なったらどうなるのでしょう。先着順、或いは抽選とかなのでしょうか?
  • 駐車場は一般的に、第一期販売で希望の場所を抽選して以降は先着順となることが普通ですが、三愛地所さんはどうなんでしょうね。「ル・ケレス 発寒南駅前 ザ・ウィングス」が駐車場100パーセント完備だったので、より駅から遠いこの物件が全60戸中、駐車場51台と85％の充足率だったのは意外でした。発寒南の物件の駐車場があまり埋まらなかったからなのかな？まぁサンコーボウルを運営する三甲札幌ビルの月極駐車場が目の前にあるので、なんとかなりそうですが。
• 修繕積立も割と安いと思います。ただ、この修繕積立は上がっていくものなのでしょうか?
  • 恐らく５年目までは記載のままで、それ以降は管理組合で話し合うことになると思います。大体は、５年目～10年目までは２倍、その後は３倍くらいになると予想。
  • 修繕積立金の値上げ計画については、売主が長期修繕計画を作成しているので確認。入居後は管理組合がそれを継承するんだけど、国土交通省のガイド来では、５年ごとに見直すことが推奨されている。
• ちなみに段階的値上げの計画は将来、未納問題を引き起こすリスクになるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。定額積立への移行も入居後管理組合で検討すべき事項。売る側は販売時の積立金を安く見せかけて後のことは知らないって構図。
• このマンションは平置き駐車場だし、そんなに修繕積立金も管理費も高くならないんじゃないかな？　でも、もともとが安めの設定だから、次に2倍で10年後に3倍は妥当なとこかと。
• 修繕積立金の値上げ計画…ちゃんと聞いておかないといけないですね。戸建住宅でも修繕は必要なので、価格がそれなりに上がるのは仕方ないこと。ただ、空き家とかが増えてくると、各家庭に対しての負担は増えたりするのかしら。そのあたりもしっかり確認する必要がありそう。
• 駐車場が全面平置きなのでしょうか。それならばとてもいいなと思います。出し入れが不便なのが一番困ってしまいますので。
• 物件概要を見ていて気になったのは、エレベーターですね。建物の構造上仕方がないのかもしれないですが、この戸数で４基あると、将来的な交換コストなどがどうなっていくのか、というのは気になります。普段はエレベーター待ちでイライラすることもなさそうなんですけれども。
• エレベーターが総戸数60戸で４基ある所は注目ですね プライバシー感があるのは良いですがエレベーターは保守費用がかなり掛かります。点検なども月1で行われますし、管理費の月額は60戸に対してそれほど高くありませんが、これで管理費用は回るのでしょうか。将来的な管理計上などどの程度の計画になっているのか、気になりました。

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設備・仕様

• 暖房システムもここの場合はガスなので、床暖とファンコンベクターを併用してやっていけるのはとても魅力だと思います。マンションですから気密性も高いですので、暖かくエコに暮らせるかと思います。というところで、実際、冬期の光熱費っていうのはどれくらいになっていくのでしょうね・・・安くなるといいなと思いますが、どれくらいっていう目安がよくわからないです。
• ファクト床暖+ファンコンベクター＝　我が家今月ガス代金　→3LDKで約10,500-ですね！高いですか？安いですか！

間取り

• 間取り：2LDK（15戸）・3LDK（35戸）・4LDK（10戸）
• 専有面積：62.28m²～94.83m²
• バルコニー面積：11.81m²～17.95m²
• 専用庭面積：22.28m²～35.05m²
• 光庭面積：9.04m²～18.99m²
• 生活動線と収納スペースも考えられていますし。広さだけでなくプランが色々あるのがいいと思いました。これだと、自分の気に入った間取りが見つかりやすいですね。水回りが使いやすい位置にあるのがいいです。
• Cタイプの間取りがめっちゃ気になるんですが。洗面所・浴室が廊下のほかに洋室1とつながってるって。これって北海道ではなかなか見ない間取りですが、本州ならあるんでしょうか？新婚さんとか、高齢者夫婦二人暮らしならいいと思いますが（ヒートショック対策）、娘が女子高生とかの場合、お父さんと風呂上がりの娘さんが洗面所で鉢合わせとか、無いですか？
  • こういう設計は、どの地区でも珍しいと思います。初めて見ました 考え方によれば、繋がっている洋室の人は便利ですがどちらもに不都合というか、突然ドアを開けることができて不便な点も。自分であれば、開かずの扉にしてしまうかもしれません。
• 間取りは、工夫があるところもありますし、よくあるマンションの配置っていうところもあります。好みによって選べるのはいいんじゃないかなと思います。Cタイプ、どうしてあそこから入れるようになっているのでしょうね？湿気とかなるべく寝室には来ないようにしてほしいものだけどうっかり居室側から入ってこられないように、脱衣室側に鍵があるといいでしょう
• 限られたプラン数しかないマンションも多い中で、ここは、プランの種類が多いと感じたのが第一印象。各家庭の人数や希望に合わせて、じっくりとプランを選べるので良いと思います。
• Cタイプは部屋からすぐにお風呂に入れるコンセプトなんでしょうね。初めて見ましたけど。玄関があの位置だとクランクインになるし、納戸が大きい点はいいです。ざっと見た感じですが、どのプランもレイアウトが変わっていますね。
• 全体的に動線が個性的なマンションだと思いました。お風呂へ行くのに、キッチンからだったり、居室からだったりする。あと部屋の形自体も変わっているように思いました。廊下部分を広く取っているので、部屋の独立性などは意識して取っているのかなという印象もあります。
• 専有面積はそれぞれのプラン、かなり広く感じました。家族で暮らしていくにはいいのかもしれません。
• 間取りや設備はとても充実していて住みやすそうです。この広さであれば、3LDKに4人家族で住んでも十分かなと思います。何を優先にして選ぶか迷ってしまいそうですね。
  • 徒歩5分がスタンダードな距離と感じているので、少し遠いと思います。ただ、値段が安いのと、駐車場が機械式じゃないみたいなので、その点はいいなと感じていますね。
• 南西向きのタイプの物件、もともと数も多くはないですが、もうあまり選択肢がないのですか？Cタイプのみ掲載されていました。もう片方の開口部の方は、まだ選択肢は多くあるようです。広めの部屋から、コンパクトサイズなタイプまで種類は豊富なようです。

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買い物・食事

• ショッピング

1. マックスバリュ 琴似3条店　約100m（徒歩2分）
2. ツルハドラッグ クレッセ琴似店　約100m（徒歩2分）
3. セイコーマート 琴似2条店　約370m（徒歩5分）
4. セブンイレブン 琴似2条5丁目店　約380m（徒歩5分）
5. イオン 札幌琴似店　約580m（徒歩8分）
6. マックスバリュ 琴似店　約660m（徒歩9分）
7. ツルハドラッグ 琴似中央店　約700m（徒歩9分）

• 毎日の買い物はお隣のマックスバリュでほぼ賄えるでしょうし、イオンも10分圏内にはあります。ヨーカドーはちょっと遠くなります。むしろ徒歩10分の西友西町店が､行きやすさを考えるとイオンより近いと言えるかもしれません。
• マックスバリュ、すぐそこなのに徒歩２分表記になってるのは、ぐるっと回らないと店に入れないからなんでしょうかね？

育児・教育

• 教育施設

1. 札幌市立琴似小学校　約340m（徒歩5分）
2. 札幌市立琴似中学校　約660m（徒歩9分）
3. 琴似にじのいろ保育園　約550m（徒歩7分）
4. こぐま保育園　約980m（徒歩13分）
5. 札幌市立保育園西区保育・子育て支援センター　約1260m（徒歩16分）

• 琴似小はかなり近く、琴似中も10分はかかりません。

周辺環境・治安

• 場所はマックスバリュ琴似３条店の西、サンコーボウルの東です。旧国道には面さず、和光技研の奥側になる模様。琴似物件としてはかなり微妙な立地です。琴似のマンションは１条と２条に集中しており、４条はまだ河畔沿いにけっこう建ってるんですが、３条というのは非常に珍しい住所です。具体的に言うと、歴代で１条には分譲マンションが40棟、２条には21棟あるのですが、４条には9棟、３条には7棟しかありません。これは、琴似物件は何はなくとも賑わいの中心たる栄町通を目指す傾向があるからです。
• 地下鉄駅までは9分表記ですが、これはお寺の裏を回っていく細い道を使う場合で、冬はかなり厳しいルートです、いったん旧国道に出て栄町通を北上するルートだと12～13分はかかるでしょう。ＪＲ駅までは1,200ｍ以上あり、ダブルアクセスとは言えない場所です。
• このマンション周囲は面白い。 冬は、道路が狭く除雪車も入れないから、雪を漕いで進んでいく状態 夏は、首都圏の古い商店街の路地裏みたいな雰囲気あるから毎日が新鮮 路地裏マンションってだね。プレミアムという名がついている自体、 普通じゃない事かな。

*どうしてこの物件の前の道路は、ガタガタなのか、長年琴似に住んでいてずっと不思議に思っていました。で、もしかしたら私道なのか、と思って札幌市地図情報サービスで調べてみたら、わかりました。西郵便局から物件のほうに入り込むところはれっきとした市道です。しかしその市道からサンコーボールを左手になかほどまで進むと、市道ではなく、位置指定道路すなわち私道になっていました。そして、そのまま突き当たり、琴似小学校側に右折した箇所からは、また市道になっていました。

• 

  西郵便局から物件へ入る道は「市道」

• 

  サンコーボールを左へ進むと「私道」

• こういう道路沿いにマンションは難しいよね
• 確かに現地は冬道の大変さは近隣住民しかわかりません。人も大変だが普通車もかなりヤバイことになってるよ。夜道は暗いし危なそうです。陳情してはいるが札幌市はあまり興味がないかも？
• いくら私道が間にはさまっているとはいえ、アスファルトがガタガタして平らじゃないのは私道部分だけでなくて、Googleストリートビューなんかを見てもはっきりわかりますが市道箇所も同じように悪路なんですよね。市はこの道路の舗装メンテと除雪についていったいどう考えているんでしょうか。
  • 今は最悪な接道路ですよ。
• 私道は土地所有者に管理責任があるため、除雪、舗装、清掃、修理も原則的に土地所有者が解決しなければなりません。これは推測なので間違ってたらすいませんが、私道になっている場所から判断するに、三愛地所さん、サンコーボウルさん、突き当たりにある一軒家とに地権者が分かれた私道とみなせそうです。解決策としてはこれら地権者が一斉に土地権利を放棄して市に寄付し、公道として認定を促すことでしょうか。ただ、私道部分も敷地の一部である以上、簡単に放棄はしないのが普通です。
• 私道があるゆえの除雪のしにくさなのか、単に道が狭いからなのかわかりませんが、冬になるとここの道路を抜けていくことが困難だったので、綺麗なマンションが建って、きちんと整地されたり、除雪が行き届くようになったらすっごい嬉しいです。
• 完成時期は来年なので、冬の周辺道路の状況を見てからでも遅くないと思います。難所はサンコーボールの駐車場に面したガタガタの私道ですが、これは北のゲートを使うか、西のゲートを出れば一応はかわせます。ただ、北から出た場合でも、浄恩寺の裏手の墓がある手前のクランク状の箇所もわずかに私道なために微妙に悪路です。クランクということもあって除雪の難所になりそうです。

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周辺施設

• 金融

1. 札幌西郵便局　約160m（徒歩2分）
2. 北洋銀行 琴似中央支店　約630m（徒歩8分）
3. 北海道銀行 琴似支店　約340m（徒歩5分）
4. 琴似二条郵便局　約560m（徒歩7分）
5. 札幌信用金庫 琴似支店　約560m（徒歩7分）

• 医療施設

1. 西さっぽろ病院　約530m（徒歩7分）
2. 静和記念病院　約840m（徒歩11分）
3. 札幌第一病院　約1090m（徒歩14分）
4. ため小児科医院　約650m（徒歩9分）
5. ハタテ歯科クリニック　約630m（徒歩8分）
6. おおた内科クリニック　約610m（徒歩8分）
7. 湯浅内科クリニック　約370m（徒歩5分）

• 公共施設

1. 西区役所　約520m（徒歩7分）
2. 琴似なかよし公園　約190m（徒歩3分）
3. 琴似神社　約510m（徒歩7分）
4. 琴似屯田の森　約450m（徒歩6分）

• 発寒川公園もすぐ行ける距離です。西区役所。琴似神社も行きやすい距離にあります。

掲示板

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