リビオ文京千駄木

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4.00

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物件概要

リビオ文京千駄木　外観

• 所在地：東京都文京区千駄木5丁目245-4他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩4分
2. 都営三田線 「白山」駅 徒歩8分
3. 東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩11分

• 総戸数：21戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
• 敷地の権利形態：普通借地権による準共有
• 完成時期：2019年10月
• 売主：日鉄興和不動産株式会社
• 施工：風越建設株式会社
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

掲示板・口コミ

• リビオ文京千駄木（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 坪当たりいくらくらいの価格になるんでしょうか？
• 一坪いくらくらいか出てこないけれど、65平米の方で小さい子２人の家族4人はきついかな？似たような間取りで、スケール大きくした感じだから、70超える間取りだとかなりお値段しそうな雰囲気。
• 先週末に見学してきました。あまり聞かない会社だったので正直期待してなかったのですが、想像以上に良かったです。駅からの道も平坦ですごく近く感じました。お部屋も豪華ではなかったけど、住みやすそうな間取り。何より目の前に建物がなくて、空が広くて気持ち良かったです。スカイツリーも見えました。迷います。。。
  • 好印象だったようですね！目の前に建物が無くて空が広いって理想的ではないですか。将来的にはどうなんでしょう、建物が建つ予定とかは無いんでしょうか。現地地図から想像すると、道路側のことなのかな？東南側だと何があるのか地図からは読み取れないです。お寺の森との間が少し開いているので家とか建物があったりしないのかなと。街としては、要所要所に緑があって環境的にもよさそうな感じがします。
    • 今住んでいるマンションが、道路挟んで向かいに同じようにマンションが建っているので、この物件みたいに空が広いって気持ちが良いなぁと思いました。リビングの窓があるのが南東側で、このマンション－道路－2階建ての戸建－お寺の境内の位置関係だったと思います。
      • 口コミを見て、かなり揺らいでいます。スカイツリーが見えるのいいですね！お昼の風景はもちろん夜景もきっと素敵ですね。
• 借地権のマンションなので、値段は控えめみたいな感じになっているのかな。
• 地代がいくらか気になります。他の物件に比して大分お値打ちに感じます。
  • 駅から近いですし総住戸数が少ないことを考えると、これくらの値段になりますよね。
• 見に行ったら、日当たりがよく、寒い日でもエアコンつかなくても暖かく、とてもいい物件だと思いました。普通借地権なことだけがネックです。20年後などに手放すとなった場合、リセールしにくくなるのでしょうか。
  • 普通借地は半永久的に住み続ける事ができると思うので場所が良ければリセールは心配ないと思いますよ。
• 借地権で72平米8000万円代はかなり高いと思いますが…確かにプラウドやパークハウスは同じ広さで同格の立地で1億前後するけど、そもそもファシリティのレベルやブランドが全然違う。リビオで借地権で8000万円…長年ここらの不動産の動向見てるけど、かなり割高感ある。
  • むしろリビオで借地権だからこの価格って印象です。近年だと、パークホームズ文京本郷通りが坪450万前後で分譲してましたが、ブランド差と借地権で1割強は安いです。坪380万前後で文京区で新築買うのは今後ムリな気がします。パークホームズとの主な設備差は内廊下、ディスポーザー、エントランスの豪華さなので、そこに1500万出すかどうかは人によるでしょう。パークホームズの中古も今9000万ちょっとで出てますね。
    • 確かに。少し文京区値下がり始めたのですかね。というのはプラウドの坂上が坪420台くらいからあるんですよね。リビオ借地権で380か、プラウドの所有権で420か。資産価値考えたらどう考えてもプラウドだと思うのですが、人によってはそうでもないのかなあ。
      • 文京区は下がってはないですが、地域差がありそうです。千駄木から本駒込あたりは下がってはないけど、上がってない印象です。プラウドはかなり高級仕様で専有面積が広く、条件によってかなり単価差がありますね。グロスが嵩むのと富裕層向けってことで、条件悪い部屋は思い切って安くして、条件良い部屋で盛ってバランスとってるんでしょう。買える人はプラウドのパンダ部屋が良いと思いますが、グロス1億超えますからね…。ここの検討者とは被らないでしょう。ここは文京区に住みたいパワーカップル向けって印象です。それでもギリギリ手が届くかどうか、って価格帯ですが。ただ子育て世代の需要は強いですし、グロスがプラウドほど嵩まないので売ったり、貸したりする分には困らないと思います。リビオはリセール率も良いですしね。
        • 文京区はかなり高くなっちゃってて、おおよそ相場観が出来上がっているので掘り出し物見つけるのはかなり難しいと見ています。高いのは高い理由があり安いのは安い理由がしっかりとあると言う感じですね。なにを捨てるかをはっきりさせるのが大事かなと思います。グロスが高くてもよいなら、やっぱりオススメはプラウドですかね。坪単価ベースでは割安感あります。
• 本日見学してきました。眺望と日当たりで上層階が人気みたいで6階以上はかなり埋まってました。実物が見れましたが確かに開放感あります。土曜日にもう一度伺う予定ですが土曜日に上層階に空きが出ればと期待してます。5階以上だと緑も見れて日当たりも文句無しでした。5階の部屋はゲストサロンと接客に使っている部屋で未販売との事なので空きが出なければ５階狙う感じですね。
• 借地料と更新積み立て合わせると、固定資産税の土地分よりは高いとは思う（建物分の固定資産税はここでも払う必要あり）。ここは販売価格に「前払い地代」は入ってないのかな。定借だとよくあることだが、普通借地権だと無理なような気がするし。そう考えると販売価格と地代はなかなかにリーズナブルではないかな。
  • 前払い地代はなかったかとおもいます。

【借地権について】

• 定期借地権と聞きました。その分ドーンと安ければ購入考えるのですが。
  • 本当ですね、「借地権の期間 30年(更新あり)」。30年って短いと思うのですが、更新は一度は必ずあるものと理解して良いんでしょうか。他の借地権のマンションだと60～70年というのをよく見ますので。その辺りが早めに分かれば良いかなあ。
    • ここは定期借地でなく普通借地みたいですね。
      • 普通借地権30年とすると、ローンを35年で組んでいるとしたら、ローンを払い終わる前に、マンションを手放さなくてはならないという事はマイナス面。更新ありとのことですが、こういった借地権の更新は更新料金などは発生するのでしょうか。30年後となると、40代で家を購入したとしてもまだ70代。ちょうど年金暮らしになっている時期ですから、借地権としては短すぎる。
        • 30年で手放さなくてはならないってあり得ますかね？建物とかまだ使えるのに。他の借地権の物件を見学した時は、普通借地権は更新が前提の契約、定期借地権は更新できない契約と営業の方が言ってました。
• 広さ的には投資目的で検討する人はいないと思いますが。そもそもマンションって転売しながら住んでいくイメージがありました。30年間も同じ場所で暮らす人っているのでしょうか。土地の更新があるなら、そのタイミングで安く売るという考え方もあるかも。
  • 借地権が更新できるものとは知りませんでした。30年後に更新するとして、何年更新になるんでしょう？30年同じ場所に暮らす人、いないようでいるようで、人それぞれだとは思うけど、少ないような気がしなくもないです。子どもが巣立ったらコンパクトなところに住み替えるとか、子供たちの住居の近くに引っ越すとかもありそうですし。意外に40年も50年も住み慣れたところに暮らす人もいることはいると思います。永住するにしても建て替えなどが必要になってくるでしょうから、そのタイミングで引っ越すとかもありそうではないですか？
    • 定期借地権だと期間満了時に更地にして所有者へ土地を返還しないといけないのですが、こちらは普通の借地権のようですね。更新を拒絶されるリスクを心配しているようですが、私の理解では貸主側に正当事由が無いと更新拒絶が認められないはずで、正当事由が認められる要件はかなり厳しいものだったはずです。普通借地権は借主側にとって非常に強い権利なので（だからこそ定期借地権という制度がつくられた）、そこまで心配する必要はないかなと思っています。
• それよりも物件概要の「借地権の月賃料/未定」の方が気になりますね。いつ決まるのでしょうか。
• 借地権の期間 30年(更新あり)と記載されていました。これって更新が確約されているという解釈でよろしいのでしょうか。更新があるのならば、なぜ30年更新なのかが気になります。更新が確約しているのなら60年で、更新なしの方が購入側としても安心できそうですが。永住目的で購入を検討されている方もいらっしゃると思います。マンションであってもリセールせずにずっと住むという方もいらっしゃいますよ。人によりますが、年を取ると引越って億劫ですからね
  • 普通借地権だと、当初の存続期間が30年と法律で決められています。だからこちらもそうなっているのだと思いますよ。正当な理由がない限りは、地権者は普通借地権の更新を拒むことができないですので、あまり深く考えすぎなくても大丈夫なのではないでしょうか。普通借地権だと、定借よりも借りる側にとっては有利な事が多いです。
• 借地権について無知なので教えてほしいのですが、「借地権の期間 30年(更新あり)」だと、30年後、30年ずつの更新になりますか？30年経過して、次は5年更新や10年更新だと不安だと思ったのですが……。
  • 30年ずつの更新との説明でした！
    • 普通借地権は30年設定で、１回目の更新が20年、次回以降の更新が10年となっているのでは？30年ずつの更新だと、ちょっと違う意味合いになってしまいます。
      • 旧法の借地権と新法の違いなのかもしれませんね。旧法は30年、新法は20年→10年だったばずです。
        • 物件概要に「普通借地権 /借地権の期間 30年(更新あり)」しか書いていないですね。旧法を適用のときには旧法って書いてあることも多いですし・・いずれにしても、普通借地権だと契約は更新されることが大前提なのであまり変わりはなかったりするのでしょうか。そのあたりの実務的なことも確認しないと行けないです・・

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構造・建物

リビオ文京千駄木　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：364.08m2
• 建物延床面積：1,687.37m2
• こちらの物件は廊下の天井が木目加工なんですね。地味ですがこういうところに気を配ってるのはとても好印象です。

間取り

• ２LDKから３LDKということでDINKSやファミリー向けのマンションとなってくるのでしょう。
• 65m2で4人家族だと、どれくらい荷物があるかにもよると思います。収納は少し物足りないという感じになるので、ベッドの下・ソファの下など十分に活用しつつやっていけば…という感じでしょうか。収納もウォークインクローゼットとありますが、部屋の広さから推察するに、少し大きめのクローゼットという感じじゃないかと思いました。
• 見ていると収納がとても多い印象。マンションにしては…ですけれど細かいところも収納になっていたりするので普通に便利だと思いました。子供がいる人というのを念頭に置いているからそういうふうになっているのかもしれないです。子供がいると荷物多くなりますので。
• 収納が多い。対面キッチンだし間取りがいいですね。

買い物・食事

• 商業施設

1. セブンイレブン文京動坂上店（約150m／徒歩2分）
2. 丸喜屋フーズ駒込店（約190m／徒歩3分）
3. ユニバーサルドラック本駒込本郷通り店（約330m／徒歩5分）
4. まいばすけっと本駒込3丁目店（約360m／徒歩5分）
5. 大銀ストアー本店（約370m／徒歩5分）
6. コープみらいコープ白山店（約560m／徒歩7分）
7. マツモトキヨシ白山5丁目店（約570m／徒歩8分）
8. 三徳白山店（約590m／徒歩8分）
9. サミットストア千駄木店（約790m／徒歩10分）
10. 谷中銀座商店街（約1,090m／徒歩14分）

• 買い物環境に関しては、思っていたよりは良かったと思います。規模が大きなスーパーはないですが、小さめのところがチョコチョコ。流石に公式サイトに書かれている谷中銀座商店街まで行ってしまうと遠いけど（汗）谷中銀座商店街は観光客がメインみたいに今はなってきてしまっていますしね、、、

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育児・教育

• 教育施設

1. 千駄木小学校【通学指定校】（約450m／徒歩6分）
2. 文林中学校【通学指定校】（約400m／徒歩5分）
3. 本駒込南保育園（約330m／徒歩5分）
4. モニカ本駒込園（約530m／徒歩7分）
5. 本駒込プチ・クレイシュ（約590m／徒歩8分）
6. 駒込保育園（約740m／徒歩10分）
7. 千駄木幼稚園（約340m／徒歩5分）
8. 本駒込幼稚園（約850m／徒歩11分）
9. 京北幼稚園（約1,060m／徒歩14分）
10. 駒込学園　駒込中学校・駒込高等学校（約150m／徒歩2分）
11. 日本医科大学（約580m／徒歩8分）
12. 東洋大学白山キャンパス（約610m／徒歩8分）

• 学校などは比較的近いようです。
• 千駄木小学区なの魅力的ですね。
• 地図を見ていて思ったんですが、小学校って本駒込小学校じゃなくて、千駄木小学校が通学区のようです。本駒込のほうが近そうなのにどうしてなんでしょう。
• 千駄木小学校ということは魅力的ではありますが、そこまで拘っているわけではないです。ただ、文京区は小規模小学校が多いので一学年1クラスというような小学校の学区はどうかなぁと思います、、

周辺環境・治安

• 千駄木というよりは、本駒込って言う感じの場所にできるのですね。動坂下から駒込病院の坂をそのまま登っていったところにできるマンション。ここだとまだ坂の途中でしょうか。
  • この場所だと完全に坂上、本駒込駅とフラットな感じです。
• 養源寺さんの土地に計画したと聞いた覚えがあります。
• ヒルトップレジデンスということなので眺望は期待できるでしょうか。その分、周辺の坂が多くなるのは懸念点ですけど。
• 本駒込駅まではフラットアプローチなので通いやすそう。
  • フラットアプローチなのですね。少し高台になるのでしょうか。高級住宅地などは高台が多いと聞いたことがあります。閑静で日当たりがいいのは魅力を感じますね。
• この地域は寺町なので好みが分かれるところです。グーグルアースなどをつかって眺望のシミュレーションをした方が良いと思いますよ。高い建物があまり周囲にないので日当たりがいいという大きなメリットがありますから気にならない方にはおすすめです。
• エリア的にはやや渋い印象があるところかもしれませんが、駅が近く、風景もそれなりに良いところだと思っているので、総合的にみて個人的にはポイントの高い物件だと思いました。
• 3路線使える立地は便利ですね。千駄木駅は団子坂で少し坂ですが本駒込駅と白山駅はフラットで便利そう。日当たりは良さそうで大通りに面していないので静かな住環境なのかな。
• グーグルアースの前に現地の地図を見てみましたが、小中学校が近いようですし、お寺が複数あるおかげで緑も多そうな感じですね。さっそくグーグルアースを見てみましたが、たしかにお墓がたくさん出てきました。ただ、このマンションから見えそうなのは北東側と南東側の一部、高層階とかではないでしょうか。部屋の中に入れば見えない範囲のような気もします。実際に現地に行ってみて自分と相性のいい場所かどうかを確認してみるのも良いかなと思いました。
• グーグルで場所見ましたが土地は良さそうですね。南側がお寺さん？なら将来建物が建つ可能性はほぼないので安心ですね。本駒込駅徒歩4分は魅力ですね。

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周辺施設

• 公園・スポーツ・文化施設

1. 養源寺（約70m／徒歩1分）
2. 大観音児童遊園（約290m／徒歩4分）
3. 西林ひろば（約300m／徒歩4分）
4. 千駄木公園（約310m／徒歩4分）
5. 本駒込三丁目児童遊園（約330m／徒歩5分）
6. 千駄木児童遊園（約430m／徒歩6分）
7. 駒込公園（約460m／徒歩6分）
8. 森鴎外記念館（約610m／徒歩8分）
9. 根津神社（約880m／徒歩11分）
10. 東急スポーツオアシス本駒込（約990m／徒歩13分）
11. 六義園（約1,220m／徒歩16分）
12. 小石川植物園（約1,430m／徒歩18分）

• 医療施設

1. 森谷医院（約310m／徒歩4分）
2. 齋藤医院（約310m／徒歩4分）
3. 本郷診療所（約360m／徒歩5分）
4. 都立駒込病院（約370m／徒歩5分）
5. 森田医院（約370m／徒歩5分）
6. とくなが耳鼻咽喉科（約370m／徒歩5分）
7. 西岡クリニック（約510m／徒歩7分）
8. 白山皮ふ科クリニック（約510m／徒歩7分）
9. 駒込かせだクリニック（約570m／徒歩8分）
10. 文京クリニック（約600m／徒歩8分）
11. 日本医科大学付属病院（約630m／徒歩8分）

• 公共施設・金融機関

1. 浅嘉交番（約340m／徒歩5分）
2. 文京向丘二郵便局（約440m／徒歩6分）
3. 動坂交番（約490m／徒歩7分）
4. 本駒込郵便局（約550m／徒歩7分）
5. 本郷図書館（約700m／徒歩9分）
6. 本駒込図書館（約850m／徒歩11分）
7. 三井住友銀行 駒込病院出張所（約370m／徒歩5分）
8. 三井住友銀行 白山支店（約390m／徒歩5分）
9. みずほ銀行 白山出張所（約550m／徒歩7分）
10. りそな銀行 白山出張所（約570m／徒歩8分）
11. 三菱UFJ銀行 千駄木支店（約760m／徒歩10分）

掲示板

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