プラウドタワー大泉学園

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3.33

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物件概要

プラウドタワー大泉学園 外観

• 所在地：東京都練馬区東大泉一丁目600番（地番）
• 交通：西武池袋線 「大泉学園」駅 徒歩1分
• 総戸数：168戸（うち非分譲3戸）
• 構造、建物階数：地上27階 地下2階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：清水建設株式会社

掲示板・口コミ

• プラウドタワー大泉学園（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557806/

• 買ったとしても将来売りに出す事を考えると、この辺りのリセールは芳しくないと思う。 また、売れなくて賃貸に出したとしても、家賃が安くて利回りが相当低くなると予想。
• 大泉学園の家賃相場

　http://yachin.homes.co.jp/station_detail/ad11=13/rosen=429/eki=0429047...

• ４～６Fくらいで角部屋になると７０００万くらいだって。高すぎ。
• 沿線のプラウドタワーの住人です。 あくまでも私の感覚ですが、安っぽくはありませんが高級感もありません。 都内のマンションでは1億近く払ってもこんなものなのだろうと思っています。
• 地元民ですが、大泉は高級地帯ではないですよ。むしろこのプラウドができることで、まさに田舎的な駅前のパチンコ店やそれに集い、繁栄させている地元民を駆逐して欲しい。街の顔でもある駅前の惨状に比べて価格は不釣り合いかな。
• 平均坪単価３００から３５０出さないと大泉学園には マンション買えないとは諦めます。 大泉学園の相場がそんなに高いとは知りませんでした。 77平米位は欲しいと思ってましたが、８０００万はしてしまいますね。
• 批判もありますが、「住まいサーフィン」の沖式予測では、平米単価76万。 一番狭い55.04㎡で4200万円ぐらいですか。これが90万なら5000万円近く。 バブル時代ならともかく、このコンパクト物件に5000万円出すことは考えられないですね。
• ショールームに行ってきました、3ＬＤＫで6000万円からと説明されましたので、坪270万円からとの解釈ですね。また階数により当然変わり、高い階数の方が高いでしょうから、20階前後からは、坪300万円ってとこでしょうか
  • 坪単価は自分で計算した限りでは250～340だと思います。高層の南東角だけ330程度ですが、他は300以下。それでも高いですけど。
• 坪単価250台からのタイプは隣接ビルありの北向き低層。他は低層300前後からで、西武池袋線沿線としては過去最高値レベル。
• 駅前に隣接し、飲食店等入居する複合マンションですが、誰にでも興味はある物件でしょうね。駅前ということで音を気にされる方もいるでしょうが、合わせガラス等で問題は皆無でしょうね、窓を開けたからといっても気にするほどのものでもないでしょう。電車も静音型に変わっていますし 。
• 沿線住民が、この辺りの相場感をイメージしながらそれより多少割高かな、くらいの軽い気持ちでモデルルーム行って、価格見て唖然とするパターンが多いはず。だから、営業マンは見え見えだが高い理由を必要以上に説明せざるを得ない。来場に対する成約率低そう。
• 先日もらった価格表で確か、平米75万円ぐらいだったと思います。Dタイプ（75.08㎡）で計算すると5600万円ちょっと。諸費用、10年ごとの修繕積立基金など、もろもろ考えると、わが家ではちょっと厳しいです。 私が妥当な金額を言うなら、平米65万で4800万ちょっとぐらいですかね。5000万を切れば、無理してでも「駅直結、再開発」にひかれて買うかも。野村さんに鼻であしらわれるでしょうが。
• 南西で平米82万強、南西角は89万強でほとんど90万。高すぎでしょう。「住まいサ～フィン」の「沖式新築マンション時価」の査定でも76万。相当割高な値付けだと思います。
• 修繕はタワーなら仕方ないレベル、管理費については 2重取りされているような気分になる設定＋外廊下で 共用も豪華ってほどでもないのに高いかな。
  • ですよね！それ私も思いました。他のタワーマンションに比べると小型だし管理費用が特段掛かりそうな設備もないから少し不思議です。タワーでお金が掛かると言われているお風呂とか24時間警備員さん、受付さんもいる所に住んでいる知り合いがいますがここより管理費低いです。デッキとかも含まれるから修繕費等も高いのかなと思っていたのですが、商業部分しかりデッキ、庭(占有庭は別)も負担する訳ではなかったので少しタワーの中で割高の部分に腑に落ちませんでした。もう少し良心的に削れるとこ削って(出来れば利益部分w)維持費下げて欲しいなぁ…。
    • おかしいというわけではないですが、

1. 管理費は住宅管理費のほかに、全体管理費というものがかかります。 住宅管理費でいくら、全体管理費でいくらで合計いくらという説明はちゃんとありますが。
2. 修繕積立の一時金は、初回だけでなく１０年目くらいだったかな、また１００万円前後（部屋によります）の一時金がかかります。

• タワーマンションとしては戸数が少な目&駅直結のこちらはお買い得感はあまりないと思います。大泉学園には今までこれくらいのグレードのマンションはありませんでしたし、ライバルがない事から、一応相場ではありますが、強気の値段設定だと思いますよ。
  • そうですね。ここは後発タワーであればまた価格も違っていたのかもしれません。といっても駅直結はいくつも建てられるわけではないですからこの希少条件だけは価値として認めざるを得ないでしょうか。今後も大泉学園にはタワーマンションが後続するのかもしれませんが、もちろんそれらは直結にはならないと思います。この違いを今回どう判断するかが購入如何にも関わってくるように思います。
  • 大泉学園駅近にはタワマン建てるスペースはもうあまり無いしね。大泉学園がよくて駅直結となるともうここしかないと思う。
  • その言葉どおり「これくらいのグレード」であって、「ハイレベル」まではいかないと思います。たしかにエネコックとかハンズフリーとかあるにしても、部屋の間取りをみると、ＧやＨの梁の出っ張りは相当なもので、天井はさぞデコボコ感があると想像します。それにサッシ高は、最上階以外はどのタイプでもたしか2050～2100と最近の大手では最低限のレベルです。そういうことからすると、共用部はいいのですけど、専用部は、大手では並みのマンションレベルではないでしょうかね？
    • おっしゃる通り、専用部は最近のマンションでは並だ思います。ただ、大泉学園に限って言いますと、専用部はどこのマンションもここと同等、もしくはそれ以下ではないでしょうか？そして、共用部がこのマンション程度で、「見るからに賃貸ではなく分譲」とわかる程度のマンションは、ほかにはシティタワー大泉学園くらいしかないように思えます。
• 公式HPに全戸完売の案内が出てました。 第1期151戸、第2期14戸、短期間の連続即日完売でしたね。

【契約者】

• 野村不動産から「NEXT PASS　10」のカタログが届きました。 皆さん、申し込みされますか？
  • うちはパス。 結構なお値段ですね。

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交通

• 西武池袋線は昨年の複々線化でとても便利になりました。 大泉学園には急行は止まりませんが、石神井位公園での乗り換えは非常に楽です。 池袋まで準急で17分、急行に乗り換えで15分です。 副都心線が東横線に乗り入れも始まるし（どの位需要があるかはわからないけど） 池袋までのアクセスはいいですよ。
  • そもそも、西武線池袋線のメリットって何？
• ペデストリアンデッキで駅直結。
  • ケースバイケースかもしれませんが、直結するためのペデストリアンデッキ部分もマンションで共有していて、管理費や修繕費がやたら高くなるマンションありますよね。 電車や買物利用者がみんな通っているのに、なんで所有者だけで管理させられるのかと。 まぁ、納得いかないなら、買うなって話ですが。。。
• 乗り換え無しで行けるって言っても、大泉学園から有楽町や渋谷へ４０分はかかる
• 西武線にメトロが乗りいてているのは事実だが、割合は東武直結のほうが多い。これを知らないと、小竹向原で１０分待たされる事もありイライラする。西武線は複々線化してるから、東上線に比べて準急等で池袋までは早い。ただし、メトロ直結は本数や時間考えると、東上線に軍配。
• 快速急行への乗り換えはスムーズにできますか？通勤時間帯の電車の混み具合など教えて下さい。
  • 乗り換えはスムーズですが、電車は激混みです。
• 通勤時間帯に池袋へ行くなら、快速急行・急行には乗り換えず、通勤準急を使う方が多いと思います。その方が乗換なしだし時間も一緒。西武池袋線は列車種別が多いので、使い分けが混雑緩和のコツです。電車によって混雑具合はかなり違います。
• 大泉学園の良い所は関越自動車道にすぐ乗れる所。ゴルフ・スキー好きな方にはいいかも。
• エレベーター降りたらバス停だけど、空港バスもここから出るんですか？
  • 現在はこちら側にバス停があるので、変更が無い限り、マンション下に空港行バス停が出来ると思いますよ。
• 大泉からの空港バスは、今は石神井公園発着に変わっています。 ロータリーが完成したら戻ってくるかもしれないですが。

　http://www.limousinebus.co.jp/news/120823.html

• なんといっても吉祥寺へも便利ですよ。バスで一本だしけっこう本数もでてるし 南口のバス停だってすぐそこだし。
• ここは急行とまらないし、乗り換えしなきゃ12分じゃいけないぞ。通勤時間帯は更に時間かかるし、大泉始発も無いし、正気なところ微妙な駅だ。

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構造・建物

• ここは富士山が見えるのでしょうか？ ちょうどゆめりあが邪魔して見えないような気がしますが・・・。
  • 線路に面した部屋からは多分見えますよ。 ゆめりあタワーが真西で、富士山が南西になるので。
• ここのLDK天井高は角部屋260、中部屋265が基本。 LDK天井高がそれ以下のタイプはない。

【車寄せなし】

• 駐車場を借りる予定はないのですが、車で送り迎えしてもらう場合はどのようになるのでしょう？営業の方の話では駐車場に入る車以外の車寄せはないとの回答でした。道路が整備されるようですが一般車がマンションの周りに停車することは難しいでしょうか？
  • それ、私もきになってました。 マンション隣のブックオフの前の道路（線路沿いの道）なら道幅の割に交通量が少ないので、 送迎程度の路駐なら可能かな…という雰囲気です。 あくまで路駐になってしまいますが。 駅の反対側になってしまいますが、 ゆめりあタワーの隣の線路沿いの道に、 ゆめりあタワーの関係者（送迎の車とか、引っ越業者）が路駐しているのは良く見ます。 少し長い間駐めたい場合は、商業施設の駐車場を使うしかないんですかね？
    • 長時間路駐をなんて考えていないでしょうが、短時間でも交通の邪魔にならないよう気をつけましょう。
      • 近所の路駐問題はともかく… デイケアサービスの送迎などが考えられると思います。マンション入口に直結するような車寄せはないということなんですね⁈道路が整備されて少しでも停車できればいいのですが。

共用施設

• 共用施設も多いと聞くので、維持・管理費が高くなりそう（タワーだととくに）

設備・仕様

• ここのマンションって10階から上は網戸がないんです。実際私は24階にすんでいますが、夜に電気をつけたまままどを開けると虫が入ってきます。「蚊」はきませんが。
  • 網戸はできれば欲しい人が多いと思います。 モデルルームとかでほとんどの人は気づかない点ですよね。 あらかじめ訊く項目として覚えておくのがオススメです。

【オプション】

• インテリアオプション、何付けますか？
  • 各部屋のエアコン、カーテン、照明。加えてバルコニータイル、寝室エコカラット、玄関ミラー、洗濯機置き場上の棚追加を見積りしましたが、完全に予算オーバーしました。一気に注文できて、入居時に全て揃うメリットはありますが、市価より2～3割高い印象です。
  • 洗濯機置き場の棚くらいで、照明やカーテンなど、他は他で買い揃えようかなと思いました。

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間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.04m2～92.59m2
• ベランダが線路向きなのが気になります。
• モデルルームは2つありましたが、1つは4LDKを大改造して1LDKにしてオプションでありったけ豪華にしたもので、あまり参考になりませんでした。 もう1つの部屋も細部にいたるまで工夫があったり1つ1つのパーツが高級でグレードの良い感じがしましたが、 作り・質・色など様々な点で私の趣味には合いませんでした。 防音能力や、実はキッチンが対面じゃないなど、実際に見てみると発見できることは多いかもしれません。
• ホームページをみてて思ったのですが、間取り図で、バルコニーの色が黄色のところの「収納可能」って表示はどういう意味ですか？ 「洗濯物を干せます」ってこと？ 白いバルコニーは干せないという意味ですか？
  • 収納可能じゃなくて収納範囲じゃないですか？ クローゼットや納戸など。 バルコニーの色が違うのはなんなんでしょうね？

買い物・食事

• エミオ石神井公園は来月オープンみたいですね。 いくつか入るお店も公開されましたが、 マンションの下もこれくらいかな？

　http://www.atpress.ne.jp/releases/38523/3_6.pdf

育児・教育

• 練馬区は平成26年度予算案の最重点施策として、平成27年4月に向けて保育所定員を1300人拡大して待機児童ゼロを目指す、と発表しています。 期待しましょう。ちなみに保育所定員拡大関連で約26億円、駅直結ペデストリアンデッキのアニメ関連で約1億円だそうです。

　http://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/zaisei/yosan/h26/h26tosho/26saij... 【小中学校】

• 営業さんには大泉小と言われましたが、風の便りで東小と別れるかもと耳にしました。どっちでも良いんですけど。
  • やっぱりそうなんですねー(-｡-; 実際に近所に大泉小と大泉東に通っている子どもが居る友人からは、大泉東が受け入れを断る可能性があり、その場合は大泉南になる可能性が高いらしいです。 大泉小と大泉東がとても良い学校なだけに、大泉南だとちょっと困ります。。
  • 大泉小なら通学路も大通りがメインで安心なんだけどな…。 大泉東への通学路もまぁまぁだけど。
  • プラウドシティ大泉学園の時も、学区は大泉東だったのを受け入れを断られて大泉北になりましたよね。 大泉、大泉東は評判良いですし、進学する中学校は大泉中学校です。 大泉中学校は越境したい人が多くて競争率(区報に掲載されます)が毎年大変なんですよね。 大泉小または大泉東小→大泉中学校が良かったのでここにしたのですが。。 大泉南小だと、中学校は大泉第二中のはずですし。どうか大泉南小にならないことを祈ります(^◇^;)

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周辺環境・治安

• 検討地元民ですが、仕様もさることながら、北口駅前の狭さが解消されると嬉しいですね。 なお、大泉少なくとも東大泉は高級住宅地ではないです。のんびりした、田舎です。
• 駅そば住んだことあるので参考まで。 電車通過音は意外とすぐ慣れますが、発車メロディ（大泉学園駅は銀河鉄道999）は高音、アナウンスは不規則だから耳につきます。 いずれにしろ、この物件の特に南向きバルコニーの真下は線路だし、窓開けての騒音は覚悟で検討しましょう。
  • 駅のアナウンスや発車メロディの音は窓を閉めた屋内ではそんなに聞こえないはず。 ここは幹線道路がないので、車の騒音もなくて、落ち着く環境だと思うよ。
• 大泉学園駅も、石神井公園駅と同様に、線路の高架化工事が進んでいます。 なので、踏切はなくなりますよ。
  • 高架化は、石神井公園～大泉学園の間までです（いま工事中）。 大泉学園駅の高架化は今のところ計画ありませんよ。
  • 高架化は手前までで、物件隣の踏切は残るという噂。
• ペデストリアンデッキの一部に漫画やアニメのキャラクターの記念碑やパネルを置くらしいですね。

掲示板

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