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なんばセントラルプラザ　リバーガーデン

提供: すてき空間

2019年9月24日 (火) 18:22時点におけるKurikuri (トーク | 投稿記録)による版 (→‎共用施設)

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3.28

(18 票)

物件概要[ ]

なんばセントラルプラザ　リバーガーデン外観１

なんばセントラルプラザ　リバーガーデン外観２

なんばセントラルプラザ　リバーガーデン外観３

所在地：大阪府大阪市浪速区湊町2丁目5番2（地番）
交通：

関西本線（JR西日本）「JR難波」駅徒歩1分
大阪市営四つ橋線「なんば」駅徒歩4分
大阪市営千日前線「なんば」駅徒歩4分
阪神なんば線「大阪難波」駅徒歩5分
近鉄奈良線「大阪難波」駅徒歩5分
大阪市営御堂筋線「なんば」駅徒歩6分
南海線「難波」駅徒歩7分
南海高野線「難波」駅徒歩7分

総戸数：553戸
構造、建物階数：地上25階地下1階建（A棟、C棟）
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2014年09月
売主：リバー産業株式会社
施工：リバー建設株式会社

掲示板・口コミ

なんばセントラルプラザ　リバーガーデン（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況[ ]

価格：2,200万円台予定～6,400万円台予定
完成時からすると、消費税は８％だね。
- 4000万でも建物は2000万くらいなので、６０万円くらい増税ですかね。
正直なところ、このマンションはグレードが低すぎて自分が住むことは想像できません。ただ、利回りがいいことは確かなので、投資目的での購入を検討しています。
東側が人気ですね。どうしようか考えているうちに完売になってしまってたので残念でした。
- 東棟は間取りが悪いので心配していましたが、値上げしても売れ行き好調とはすごいですね。
C棟は84㎡、17階で4065万でしたが、同等クラスでAB棟は更に安いんですかね…
- 確か、少なくとも100万強は安かったですよ。
DINKS ですがここよりコスパがいいとこありませんでした 20は見てまわったけどね
Ｃ棟は値上がりしました。それなのに、Ｃ棟よりコスパのよい物件が見当たりません。
安すぎて怖いんだけど、なんでこんな安いんでしょう…？100平米で4000万切るとか、逆に音とかすごいのか？
- 100m2で4000万弱。確かに安いけど抽選物件だから。当選者は、ものすごくラッキー。超格安物件が手に入ります。しかし、２０～３０倍程度の倍率で、まず当たらない。はずれ後、170万/坪の部屋に誘導されますが、それでも最寄駅「なんば」ならお買い得価格じゃないですか。
  - 他は5000万前後なんですね。にしても、まだ安いですね。どうしてでしょう？浪速区だから？仕様が外廊下だったり高級仕様では無いから？
  - ここが安いのは、間取りでかなりコストダウンを図っているからだと思います。全体的にバルコニーの幅がかなり狭いので、その分窓の面積がめちゃくちゃ狭いです。建物自体や設備にかなりのコストを割いているのでその割に安い様に感じますが、その分のしわ寄せが全て占有部分に… だから70平米超えでもどれも2LDKしか取れないんです。 70平米前後の3LDKの需要はかなり多いので、本来であれば2＆3LDKどちらも選べる様にしておくべきところが、スパンが狭い為にかなりおかしな間取りになってしまいます。それでも気にせずここを選んでいる人が多いので、商売としては正解なんでしょうね。
  - 土地はかなり安いんじゃないでしょうか。まず一番重要な南向きが完全に眺望ゼロですし、購入時期もかなり安い時期だったでしょうし。全て自社系列で賄っている事と、所々に見られるコストダウンの仕方を考えれば、相場より多少安い程度ではないかと個人的には考えています。割安感で言えば、ブランズタワー南堀江の方が上だと思いますが、どうでしょうか？ただ、あちらは駐車場.管理費
修繕積立金等の月々のコストがかなり高かったのでこちらを選びました。
共用施設を考えると、管理費は取り立てて安くないのでは？安いマンションでは100平米当たり9000円程度の所もありますが、ここは1万円超えていますし。共用施設の少なさとスケールメリットを考えると1万円は切って欲しいところですね。一番は何よりもしっかりと管理してもらえる事ですが。
- 確かにね管理費は一般的というか戸数にすればやや高めです。駐車場料金もしっかり取られますから。贅沢なマンションではないけど基本的な管理、長期のメンテナンスはきちんとしてるのではないかな。利便性や免震だけでなく、そういう部分もけっこう評価できると思っています。

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交通[ ]

JR難波は関西線、阪和線、今宮か新今宮なら環状線に乗り換え容易、近鉄難波で奈良や神戸、四つ橋線、千日前線も近いです。肝心の御堂筋線はちょっと遠いが。
四つ橋線、千日前線、それから近鉄奈良線はJR難波駅のあるOCATの建物から連絡通路があって直ぐです。御堂筋線までは大人の足で徒歩6~8分。
ここのマンションから御堂筋線にのるには地上を通ると四ツ橋筋など信号があるので湊町のマンションの住人の多くは地上は通りません。マンションの真ん前の地下通路入り口からJR難波を経てなんばウォークを通り地下鉄御堂筋線難波駅の北改札に着くまで7分前後かと思います。御堂筋線にのる為の改札までの所要時間はウィズや難波パークスの横のザ、なんばタワーレジデンスと変わらないと思います。
雨が降っても地下街を通って傘不要で駅までいけます。南海に乗るのでない限り。
JRなんばは駅力低くとも難波の中心や堀江に歩けるのは天王寺にはない魅力です。
- 難波と天王寺と駅力どっちがあるのかは分かれるところでしょうね。地下鉄はトントン、ＪＲの使い勝手は天王寺に軍配。ただ自分としては天王寺や阿部野橋起点の阪堺線や近鉄南大阪線はほとんど使わない。対して難波は阪神なんば線で三宮方面へ直でいけるのは個人的にはうれしいかな。近鉄大阪線はたまに使う奈良や名古屋方面に始発で利用できるのがいいところ。
JR難波1分は、多分地下出口からです。改札口までは、さらに3分はかかるでしょう。人通りの少ない、地下道を通ります。御堂筋線や南海へは、15分くらいかかると思います。地上の方が近いと思います。
- 周辺は、バスが多いです。
私が歩いたところではＪＲ３分、四つ橋線、千日前線５分、近鉄線６分、御堂筋線１０分といった感じでした。南海線は１０数分はかかる気がします。
ターミナルに地下で行けるのがいいので、わずかの差なら地下を通ります。
地上から御堂筋なんば駅まで最短コースを行こうと思うと四ツ橋線なんば駅南側から信号を渡ってピタッとハウスとラブホ街と雑居ビルと風俗店を突き進むことになる。朝の通勤ラッシュ時の大人達はなんともないように普通に最短コースを通ってるけれどファミリーだとどうなんだろう。と悩んでいる。
- 多少時間は掛かりますが、地下から行けば済む話ではないでしょうか？近くて早いのは地上ルートのメリットですが、安全で天候の影響を受けないという地下のメリットもありますよ。全ては何を優先するかですね。
北ヤードの駅が早くできてほしいです。そうすれば、梅田や新大阪、京都もＪＲで直通になるのでとても便利だと思います。ただなにわ筋線って8年後くらいに完成ですから、すぐには利用できないところが悩みどころでしょうか。将来的な資産価値は抜群だと思います。
地下道ですが時間帯によっては空調あまり効いてないような気がします。JRなんば駅周辺を朝晩歩くのですが、最近は暑いです。 22時近くに歩いたのですが暑かったです。歩いたことある方いかがですか？
- 地下道は大きく開放されているので、特に出入り口付近で空調が建物内に比べて弱くなりますね。でも真夏の直射日光を受ける厳しい暑さに比べればよほどマシです。最近のように真夏日が連続していると歩いていても地下道がありば習慣的にもぐりこんじゃいます^^　日傘さすの面倒だし。冬も地下道は暖かいし風も避けられます。これは実感ですが。なにはともあれ雨風が避けられるのはありがたいです。お買い物も傘持たずにできるのは嬉しいです。特に私のようにすぐ傘を忘れるあわてんぼさんには、です^^
- 地下道のエアコンの効きが悪いといっても、猛暑の酷暑の今年は、地下道があるのに…灼熱アスファルトの地上をわざわざ好き好んで歩きません。大通りで、高島屋に抜ける道や、道頓堀方面に抜けるにしても、そんないかがわしい感じのお店ないとおもいます。わざと脇道に入らない限り、女性の一人歩きでも気になりませんけど…。何処に風俗のお店が？あるのか？ちょっとわかりませんでした。道頓堀道沿いの脇道には、ラブホがあったけど。ずいぶんとまぁ距離が離れていて…何故わざわざ、あんなさみしげな道を通るのか？理解に苦しみますね。マンションから難波や道頓堀に抜ける道にしたってすごい遠回りだし…。なんか意味わかりませんね。脇道をわざわざ推奨している人。サンケイビルのエレベーターで地下道さがってでも、地下道の階段降りてでも、地下道を普通なら利用しますね
近隣のタワマンに住むものですがここに住んでてホント良かったと思う瞬間は空港からの帰りです。伊丹から30分、関空から40分。雨も平気だしトロリーバッグも地下通路だけだから楽々運べます。旅行や出張帰りって疲れてるのに荷物やお土産いっぱいなので乗り換えやら屋外を歩かなくていいのは歴然とした差を感じますよ。 100回以上使ってますがほぼ遅延もありません。
- ほんとバスターミナル便利ですよ。名古屋や東京の知人や息子も空港まで迎えに行かなくてもいいし。玄関から玄関といった感じで利用できます。実際使うと便利さが分かります。
C棟からJR難波南出口まで徒歩でどのくらい時間がかかりますか？イーストエントランスから入って、タワーパーキング横切るようにC棟に到着することは可能なのでしょうか？ウエストエントランスを出ないといけないとなると、階段もあり、難波南出口とは正反対になるので、どうなのかなと思っております。
- 単純にＣ棟からＡ棟までなら1.2分ですむと思いますが…。その分を加算するといいと思います。図面ではＡ棟エントランスからＣ棟までならＢ棟の廊下を通って直接行けますよ。タワーパーキング横切りは物理的に無理です（笑）。現実にはＡ棟の室でもまず廊下をエレベーター前まで歩いてそこから1階のエントランスまで降りるわけで時間的にはＣ棟低層階の方がＡ棟高層階より早く着く場合もあるのでは…とも思われますね。
御堂筋線までは上の道で元町小の横を通り大原専門学校の前の地下鉄入口から入れば5分で着きます。途中に歓楽街を通りますが子供の通学は気になりますが大人の通勤には問題ないと思います
- 大原学園の入り口は確かに近いけど、実際に電車乗る乗り口まで遠い入口だと思うのですが、、。ドアtoドアで考えたら、洋服の青山の入り口が近いかと。そうなると8分くらいでしょうか。

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構造・建物[ ]

なんばセントラルプラザ　リバーガーデンエントランスアプローチ

なんばセントラルプラザ　リバーガーデンエントランス

立地はいいけど、デザインは好きではない。シンデレラ城みたい。
外廊下
敷地面積：5581.93m²
建築面積：3377.18m²
東側が人気があるようですが、マックスバリューの室外機の騒音はひどいらしいですよ。何度もクレームを入れてるけど改善されていません。
- 西側になると余計、駅から離れるのできつい。さえぎるものがなく直射日光だし
低層階の場合、Ａ棟の西側の部屋、Ｃ棟の東側の部屋は、反対側の棟の影で暗くなるのでしょうか？
リバー初の免震だと思うのですがその辺は大丈夫なのでしょうか？
モデルルームでかなりここのコンクリート等の構造は凄いと誇らしげに語られたので自分自身もそう思い込んでいたのですが、その後色んなマンションを回ってみると、免震以外に特筆すべき要素が無い様な気がしてきました。スラブ厚や戸境壁の厚み、コンクリートかぶり厚、ダブル配筋等… それと、何故LDは直天井でそれ以外は二重天井なんでしょうか？
外廊下が残念です。一緒に蚊が入るので困っています。
- 内廊下だと変な間取りになるし、管理費や修繕費もUPする。まったくいいとこなし。メリットは、友人に見栄張れるぐらいだよ。
外観はメルヘンチックにした団地。管理費の安さが売りの外廊下のタワマン。
B棟を契約しましたが、B棟は日当たり・眺望最悪の北向き以上の悪条件ですよ。本当に出遅れた事が悔やまれます。
B棟です最初は絶望的だと思ってましたが高層階で位置的にビルとビルのあいだになりそうなので抜け感がありそうです♪ ちょっとラッキーでした
Ｂ棟の風通し、日当たりの件なのですが、現場を何度か歩いてみた上での考えです。まず隣のマンション（ルネッサさん）との間、幅が15ｍ、長さ（中央広場からＣ棟前の道路）は約50ｍでしょうか。歩いてみて風通しもあり、陽差しもまずまずではないかと感じました。現場を見ると分かるのですが、ルネッサさんの南東角はリバーさんより少し引っ込んでいます。そしてルネッサさんの西側のオンテックス難波ビルはさらに５ｍほど引っ込んでいるのですね。なので幅15ｍ（ルネッサさんとの最も近い距離）という数字以上に以上に空間的な余裕があるからだと思います。B棟契約された方は眺望は期待していないでしょうが、日当たり、風の道は意外にあると思いますよ。
- ほんとに思ったよりB棟は日もあたると思いますよ眺望も期待できませんが、そんな窓開けませんしね
B 棟です道幅があるからと営業の方がおっしゃってましたが向こうからこっちが丸見えなのか心配です眺望どころのさわぎじゃないなあすき間から眺望…むりかなあ
- 南向きはSAタイプ以外は眺望ゼロ＋バルコニー同士お見合いですもんね。 SAさえもルネッサタワーには一部被らなくてもその向こう側の建物に阻まれますしね… もうちょっと値段差付けてほしかったものですね。
A棟の契約者ですが、高層階の東向き角部屋ということもあって眺望、明るさ、申し分なしだと思っています。南からの陽差しも受けられそうですし。暗さとは無縁ですよ。
バルコニー外観のクリームイエローいい感じだと思いますよ。エントランスにはイングランドのコッツウォルズから取り寄せる石を一部使うようですがその色（ハニーゴールド）ともマッチするのではないでしょうか。少しずつ全体が見えてくるのが楽しみです。
B塔は、完全に足場が無くなったので外観が出てますね！隙間です。 B塔に住まれる方が気にされている日当たりの参考にしてくださればと思います。この写真は、朝の10時ごろです！

なんばセントラルプラザリバーガーデン　B棟

週末の夕方に現地に行ってきましたので、写真のせます。 A棟の階段とB棟のベランダが図面以上に近すぎで、飛び移れそうだったのがちょっときになりました。また、C 棟は西日がスゴかったです。

なんばセントラルプラザリバーガーデン　棟の配置

黄色は言い過ぎかな。黄色系。安っぽく見えますね…主観にもよりますが。アーチ型したエントランスが不安だなあ。ハリボテみたいな仕上がりを持ってくるんちゃうやろか。「コッツウォルズですから黄色くてハリボテなんです。」みたいな話になりませんように。暫く静観しますが、エントランスがハリボテなら泣き寝入りできませんね。
A棟の足場も取れてきて、エントランスも見えてきましたよ〜！エントランス部分に使われている石の方がよっぽど高級感があって安心しました（＾∇＾）エントランス部分が出たことによって雰囲気も良くなったと思いますが、皆さんはどうですか？

なんばセントラルプラザリバーガーデン　エントランス

エントランスが見違える様な雰囲気になってました！外から覗く限りでは驚く程上質な雰囲気に。細部の仕上がりまでは分かりませんがかなりイイカンジです。こんな感じで吹付け塗装も良くなっていればいいですが、もし内覧時のままであれば落差がとんでもない事に… とりあえずエントランスに関してはリバーを見直しました！

なんばセントラルプラザリバーガーデン　エントランス内側

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共用施設[ ]

なんばセントラルプラザ　リバーガーデンラウンジ

駐車場：敷地内332台(内来客用4台含む)
自転車置場：1116台(内サイクルシェアリング用10台含む)
バイク置場：ミニバイク97台、大型バイク14台
24時間対応ゴミドラムとは、各階に設置されているのでしょうか？
- されてません週2回自宅前に出しておくと勝手に回収してくれますあとは1階のドラムには毎日捨てに行けます
- せっかくのタワーマンションなのに、ゴミ持ってエレベーターまで１階まで降りるなんて今更そんな生活は私には無理です。かといってゴミは毎日溜めずにだしたい。タワーマンションは各階にゴミ置き部屋があるものと思っていたので残念です。
- ゴミを回収してもらえるのは助かりますが、玄関前にゴミ出しってどうなんでしょうか… ここが高級マンションでないのは分かっていますが、ゴミの日に各住戸の玄関前にゴミ袋が置かれているのを想像すると、そこまでマンションの品位を下げてまで回収してもらわなくても…という気持ちになります。場所柄から考えても賃貸も多いでしょうし、朝起きれないので前夜からゴミ出しする人が続出…という事も容易に想像がつきます。そうなるとただでさえ団地っぽいと悪口を言われる事もあるのに、本当に団地化が進んでしまう気がします。手間重視で玄関前回収と、品位重視で他の方法のどちらが良いんでしょうね。
  - 現在毎日玄関前のゴミを回収してくれるマンションに住んでいる者です。最初はみんな戸惑っていましたが、今はみんなルールを守って、 8時30分～9時の間に置く、というのを守っていますし、大型のカートでポンポン入れていって回収するので、 9時15分くらいにはもうなくなっています。今のマンションは150戸で5人くらいの清掃の方が作業されていますので、多分500戸だともっと多くの方がパッパとやってくれると思います。なので、いつまでもゴミがあって見栄えわるいこともないと思いますし、ゴミドラム使う人もいるでしょうし、私も全戸がゴミ袋持ってエレベーターに乗るより、ずっといいと思います。
駐車場使用料一覧表」によると、月額使用料は16000円～23000円、最大サイズは大型ハイルーフ5.3m×1.95m×2.0mです。
うちは一番安くて小さいサイズ（16000円）の申し込みをしたのですが、入居説明会時の抽選で手前の3号機の仮番号（番号は何番でも関係ないが、車庫証明用に番号をふるらしい）が決まりましたよ。だから、うちの場合はもう確保できており、他を探す必要はありません。
- 駐車場は一番小さいタイプが抽選です。予定よりかなり多く希望が入り１０台ぐらいは抽選から漏れるそうです。C棟が完成するまでは別の場所に仮置きし１年後には出ていかないといけないそうです。こんなに希望者が多いとは予想していなかったそうです。
- 外れた人は、セミハイルーフのところなど、空いているところに割り振るため、後日抽選になるそうです。
屋外屋根つきかもしれませんが平置き駐輪場いりませんスペースもまあまあ広いですけどその横に犬の足洗い場がありました水道も外の人が使えるの？？という感じでしたが… 欲を言えばA とB 棟の間のらせん階段にももっと高くまで冊をしてほしいです A 棟北側のらせん階段も表向きだけでなくて囲うように冊がほしいです防犯モデルのマンションっていえません
- 屋外駐輪場なら来客用が良い。犬の足洗い場は屋内はよけい嫌ですが。やっぱり柵の内側が良いかも。
エグゼクティブルームはほとんど機能しないように思いますいろんな規約を読んでいるとゲストルームが連泊不可なので遠くから親戚を呼べませんレンタルも2千円だと思っていたのに泊まれるのは2名で布団代別途1組2500円高いのか安いのかとりあえず家で布団を準備してゲストルームは使わないでおこうとおもったのですが… 駐車場も上限3時間そんなものなのでしょうかゆっくりしてもらえません
エグゼブティブルームは狭さにびっくりしましたヒーリングルームは持ち込み飲食も遠慮してほしい何をする部屋なのでしょう？変にだだっぴろいです
- ヒーリングルームの横のテーブルやソファ置いているところ、落ち着けそうですごくいいのに、お茶も飲めないとなると、ホントに何するところ？？ですよね。食べ物は、子供の食べこぼしとかありそうで嫌ですけど、せめて飲み物くらいは可にしてほしいです。
ピアノの置いてあるヒーリングルームと集会室があって、一つの大きな部屋なのですが、動く壁で仕切れる感じになっています。（確かそんな感じだったと思う）キッズスペースはその集会室の一角に絵本とぬいぐるみが置いてあるだけです。普段壁は仕切っていないので、ピアノのすぐそばに絵本が並んでるスペースがあります。入口は分かれていたと思いますので、仕切ればなんとか別室になるとは思います。

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設備・仕様[ ]

ユニットバスは1418か1618の賃貸向け既製品（売価30万円程度）。トイレは異様に狭い。クロスも床材もすぐにはげる一番安い規格のもの。二重天井になっていないなど、いまどき、あり得ない構造。
- そんなに、お風呂やトイレを　豪華な造りにしないでもいいのでまったくなんにも感じなかったけど。そんなに豪華にしたいなら、こないだ封書で届いたと思うけど…大丸ミュゼエールなり、担当さんと相談してどんどんグレードアップしたらいいとおもうけど？
- 今は一戸建てに住んでます。間取りの図面で見たけどトイレもバスルームもマンションとして狭いとは思わなかったなあ。まあ戸によって違うかもしれないけど。この物件、和室と洋室は二重天井が基本プランでＬＤがインサート工法になっているんで問題ないでしょ。だいたい二重天井が便利なのはリフォーム時だからね。
グレードは低い方ではないと思いますが、センスがあまりにも… 室内ドア、ドアノブ、キッチン、洗面所のカラーセレクトの内容が余りにもひど過ぎます。メーカーの資料を見るともっと上質なカラーがいくらでもあるのに、わざわざ安っぽいものを選んでるのでは？と考えたくなる程です。他はそこそこ良いのに余りにも勿体無い。コーディネーターは廃業するべきですね。それ程酷いと思います。
残念ながら、床はフワフワ仕様ですよ。
- 床のふかふかは他のデペさんに言わせてみれば、二重床は今は太鼓のようになってるのとおんなじで余計響くんですよって聞いてなんとなく納得できました
- 床のフカフカは直床特有のものなので慣れるしかないですよね。二重床であればフカフカしませんが、その代わりに太鼓現象で騒音が増幅されるので二割近くスラブの厚みを増やさないと同じ静粛性が得られないらしいですし、二重になっている分天井高が低くなるか階高UP

=コストUP =売値UPなので、やはり仕方ないですよね。個人的には妥協という程ではないですが、同じ値段であれば二重床の方が良かったですね。それよりも妥協といえばやはり間取りと内装の質感ですね。あのペンキで塗った様なキッチンカウンター・フローリング・ドア・カラーセレクトの面材は余りにも酷いですね。まぁ値段が安いので仕方ないですが、もうちょっと内装に気を使って欲しかったですね。ここらへんは自分でいじれる部分なのでまだ救いはありますが、それにしても同じコストでももっともっとマシに出来たでしょうに。でも逆に言えば妥協はそのくらいで、その他はかなり満足度は高い物件だと思っています。

窓ガラスはlow-E の複層ガラスですがサッシは防音性能が最低レベルだと聞きました断熱効果があるけれど外からの音漏れがひどいっていうことでしょうか
- サッシはlow-Eの複層ガラスで遮音の等級はT-1だったですね。最近では高速道路や電車の軌道に沿って作られたようなマンションでは、さらに防音効果を増すためにT-2やT-3等級のサッシを採用するところも増えているらしいです。ここは高速道路や線路に面しているわけでもないし、また幹線道路の脇でもなく立地のわりには比較的静かな環境ではないでしょうか。これも再開発エリアの利点というか…。なのでもともと普通のサッシより防音効果の高いT-1複層ガラスで十分だろうと考えています。遮音効果の高いサッシが使われていても、うるさくて窓も開けられないようでは辛いですからね。そういう意味では利便性が優れているにもかかわらず音や空気に関してもそこそこよい立地ではないかと思っています。郊外とは比較しようもないですが。
設備は間違いなくいいですよね。ディスポーザーとか、フルオート給湯器とか、食洗機とか。。。

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間取り[ ]

間取り：1DK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
専有面積：41.33m2～117.46m2
トランクルーム面積：0.30～0.63m²
バルコニー面積：5.00m²～21.10m²
サービスバルコニー面積：7.89m²～20.11m²
アルコーブ面積：2.86m²～7.78m²
ポーチ面積：4.99m²～6.76m²
メーターボックス面積：0.63m²～1.16m²
キッチン（水回り？）の面積、小さくないですよ～。女性目線でふつうかな。私の入るとこは４㎡以上あって他のマンションと比べてもゆったりしてるくらいです
ここパウダールームに洗面ボールが２つある間取りが２プランあるんだけど、あれ無駄じゃないかなあ、なんて思いましたけどね。
- 洗面ボールが２つある間取りを選んだ者です。無駄なんですよね。確かに。。でも収納も十分にあるし。トイレが２つあったらまだよかったかな。
ここにしたのは６線利用できる利便性、立地ということもありましたが加えてＬＤの広さというのが魅力でしたね。ゆったりと過ごしたかったので。

内覧会[ ]

まずパンフレットでは高級感があって良さそうな雰囲気だと期待していたエントランスは至って普通でした。完全に部屋の方に気が行っていて何も考えずにエントランスに入ったのですが、取り立てて高級感も上質感もなく良い雰囲気という訳でもなく、あまりに普通過ぎて入った時には気付かずエレベーターに乗ってから「あれ？そういえばエントランス良いな♪と思って期待してたけどめっちゃ普通やったな」って気付きました。それくらい全く何も感じない微塵も印象に残り様も無い至って普通の可もなく不可もないフッツーーーのエントランスでした。ただ、エントランスのエレベーターの枠？の石？の継目が不自然で、コレはありなんかな？？？って強く感じたのが唯一の印象でした。まぁ各業者さんが長テーブルを並べていて受付所って感じだったので、それらがなくなると印象がガラッと変わるかな？とまだまだ期待は捨ててはいません。次に部屋に向かうまでにとにかく驚いたのが、各所の吹付け塗装？の粗さでした。これは個人的にはもう有り得ないレベルだと感じたのですが、他の方はどう感じられましたか？とにかく超超超超超超荒かったです。本当にそれぐらい超を付けたくなる程のレベルでした… もはや日本国内では見た記憶もないくらいのレベルで、下地のコンクリートに凹み等が無数にあり、きちんと馴らされていませんでした。とにかくあまりに酷く、10段階評価するとすれば2くらいではないでしょうか。ちょっとあまりにも酷すぎるので、是非皆さん詳細にチェックしてクレームを入れて改善してもらいましょう！
- 私もエントランスショックでしたエレベーターも小さくないですか～それもかなりショックでした
- ひどい。石のつなぎ目といい、ガタガタです。高いお金出してこんな共用部分の雑さはありえないです。エレベーターも私の階は、溶接で焼けた跡がついていたし。また、部屋に行くまでの各階の廊下も汚すぎるし、玄関扉前も砂埃なのか白く汚れてるし、トランクルームなんてチョークで文字がかかれたままです。バルコニーも壁は汚れてるは、部屋から出たとこも塗装のあとが残ってるは、ありえないでしょ。内覧会で指摘しないと内覧会後は直せないなんて通知に書かれていましたが、法的に無条件にそのような主張はとおらないと法律家に確認しました。ほんまに私もひどいと確認しました。共用部分は引き渡し後でも管理組合としてきっちり言えばよいと思います。
専有部についてです。専有部に関しては共用部とは正反対にうって変わってほぼ完璧に近い仕上がりっぷりでした！自分の目が節穴なだけかもしれませんが、個人的には仕上がりに関しては満足です。心配していたフローリングの質感がちょっと安っぽい様な気がするかなと感じたくらいで全般的に良い感じでした。
エレベーターに関しては確かにかなり狭く小規模賃貸マンションレベルでしたが、9人乗りは多分あのサイズが標準なのかなと思いました。広いけど数は少ないよりも、小さなのが数多くある方が便利ですが、メインの大きいエレベーターが一つでもあれば良かったですね。
専有部分の指摘箇所は多数あります。お風呂を一例に挙げると、縦型のミラーを横型にオプション変更したのですが、縦型のミラーを外して横型に付け替えたような、釘跡をパテ等で消したような明らかな痕跡がありました。手抜きだと思います。専有部分全体の目地が全て汚く、素人仕事かと呆れるほどでした。他、多数擦り傷など。
共用部分は少し指摘はしましたが、住人は言えないと言われましたリバーの建築が確認して直すところだから指摘はいらないんですってんー変だなあとは思いましたがアルコープの部分だけは紙テープ張ってきました一応主張したい部分なので… でも南棟、高層階ですなのでかなり抜けており、閉塞感もなく安心しました！

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買い物・食事[ ]

マックスバリュが前です。
湊町は24時間スーパーあるし、マルイトビルにはホームセンターのダイキ、そのうえにジュンク堂、JR,近鉄、地下鉄四ツ橋線も近いので住み易いでっせ。
エリア内にマックスバリュとライフがあるし、ホームセンターもある
ここなら毎日御堂筋でショッピングもお散歩もできそうで楽しみ。
OCATはテナントは残念です
広場でマルシェのイベントやっているの時があるのですか？見に行けないのでとんなようすか見た人は教えていただけると嬉しいです。
- マルシェ行ってきましたよ。小規模ですがハンドメイドのアクセサリーや布小物が売っていたり、鉄板で焼いたピザや、まぐろコロッケ？、ドーナツ、産直のお野菜などが売られていてたくさん人がいましたよ。

育児・教育[ ]

学区はたぶん小学校は塩草かな、元町小学校の方が近いのだがなぜかそうみたい。
- 塩草小はややこしい地区が入ってるから、元町小が近いし、まし。立葉小を吸収する話しもでてるので、塩草が受け入れられない可能性も若干あります。校区調整は最近多いので、十分ありえます。
塩草小と木津中学校の校区になるようですが雰囲気はどうなんでしょう？
- 塩草小より、元町小の方が、圧倒的にご近所のママには人気らしいよ。
- 校区なんて最近では浪速区ならどこも同じレベルですよ。この周辺も再開発でマンションも増えましたし、今後も増えるので気にしても仕方無い。それでも気にする人は、浪速区では検討しませんよ。
幼稚園も近所になさそうですがご近所さんはどちらに通われているのでしょう？
- この辺のタワーに住んでるお子さんは中学はほぼ私立ですね。幼稚園は私立のバス通園ですね。

周辺環境・治安[ ]

立地は良い。
- 確かに立地はいいしもうこれくらいの大型物件は難波界隈では出ないだろう。
- このマンションが建つと浪速区湊町には広いマンション用地が無くなるので、湊町地区では恐らく最後の大型マンションになると思う。
北にも南にもタワマンあるし東にはサンケイビルが。
- 西も東も上の方はいいでしょ。南はタワーと被ってるから。
- 南向きは隣のルネッサなんばタワーに近いのでたぶんアウト、外廊下になってるんではないかと思います。北も道路隔ててローレルコート28階建てがある。東西は抜けている。
- 南北は高層タワーマンションにサンドイッチ。圧迫感があるし、住環境も良いとはいえない
- 東南北に視界が閉ざされるので長らくどこも手をつけなかった土地
地域・地区：防火地域、湊町地区地区計画
用途地域：商業地域
街並みは洗練されていてステキな環境になっています.。ずっと大阪に住んでますけど、１０年前とは景観はまったく別物になっていますよ。再開発からですかね。このエリアからずっと南や西は大阪らしくまだゴチャゴチャしてますけどね。
基礎工事の杭についてですが、66mもあり安心とどなたかおっしゃっていましたが、以前調べた際に、マンション購入の手引き書に「杭が25m以上のマンションは地盤に不安あり」と書かれていたので、そこが気になっています。確かにハザードマップ等で液状化とかの心配はありそうだな…と思いましたが、正直大阪は海抜0mが多く、地盤もよくないところが多いので、ターミナル駅前が欲しいとなると妥協するべき点かな、と思い決めました
- この物件は上町断層系の大地震に対する構造上の安全対策がなされているみたいで災害避難ビルに討論されてて万一の場合の近隣住民さんの避難場所にもなってるようですね。その場合、エントランスは近隣住民さんにも開放されるようです。
マンション北側、阪神高速の湊川出口にあたるんですよね？マンションの北側と西側の道路の交通量はどのくらいですか？騒音はどうでしょうか？
- 昼間でもそんなに車の交通量は、無いです。再開発地域で、道も広いです。
昔この周辺は、旧梅田貨物駅程大きくありませんでしたが、貨物ヤードでした。阪神高速辺りまで、線路がありました。
再開発エリア最後の大規模マンションみたいですね。 OCATの中に高速バスターミナルがあって、そこから高速の出口になるのだと思います。西側の道路は広いわりには交通量は少ないです。幹線道路ではないからでしょう。東側は公園、住宅地、学校なので周辺環境は意外に静かです。
物件の外周をぐるっと回ったら、驚きました。外周の地面が、ガタガタに落ち込んでる。隣のマンションとの境の道が、ひどい。もしかしたらこの辺りは地盤が、弱いのかなぁ。
現地を歩きましたが、千日前通りをはさんで南側になるだけで雰囲気が変わりますね。なんと言うか急にディープな感じになります。浪速区を選ぶかたは、そう言うイメージも含めて気に入っていらっしゃるのでしょうか。それとも価格が決め手になっているのでしょうか。
- 決め手は立地と利便でしょう。環境的に考えれば、ここは住居地番よりも再開発エリアの雰囲気の方が優先していますね。周囲もルネッサのマンションやサンケイビル、アミューズメント施設、ホテル等に囲まれているので地番云々はあまり関係ないような気がします。住人もそれぼど地域とディープにからんで日常生活をするような環境ではないと思いますし。
環境は意外といいんですよ。正直、環境はどうかな思っていました。もっとゴチャゴチャしてるイメージだったので。それがけっこうスッキリしてる。風俗のお店も探したのに分からないくらい少ないではないか。環境が想定していたよりいいのは、再開発地域の雰囲気が少しずつ浸透しているのかもね。もちろん風致地区や文教地区ではありませんよ^^　ここは難波です。
譲れない条件(優先順位)を絞って、自分の充分条件に見合ってればＯＫと考え、わたしはココを選択しました。

立地(御堂筋なんばまで１０分以内、且つ静かな場所)
物件価格（非常に安い価格設定。有名デベなら坪単価２００万以上と想定）
躯体（免振構造で問題なし）
管理費（長期計画があり、リーズナブルな価格設定だと感じた）

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周辺施設[ ]

OCATの３Ｆのフィットネスに体験に行ったら、このマンションの住民は特別に事務手数料無料、月会費1か月分無料になります、とのことでした。プールはないですが、すごく空いてるしキレイだし、何より近いので、続くかなと思って入会を検討しています。

メリット・デメリット[ ]

現メリット

コスパ。
交通および生活利便性。
免振性能をもった躯体。　
管理費等がリーズナブル。
再開発地区で街がきれい(電線がない等)

現デメリット

歓楽街に近い。
子育てによい環境、校区とはいえない。　
浪速区という響き(イメージ)。
デベの知名度。

将来の予測(メリット)

再販価格(将来価値)。
持続成長力が期待できる街。　
交通網（四ツ橋線の延長、ＪＲなんば駅の整備）　
大阪都構想の区割再編で中央区に。

将来の予測(デメリット)

将来の予測(メリット)が外れた場合。　
天災。

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