ザ・熊本ガーデンズ

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3.54

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物件概要

ザ・熊本ガーデンズ　外観完成予想図

• 所在地：熊本県熊本市中央区桜町3番13、3番14（地番）
• 交通：

1. 熊本交通センターバスターミナル直結（2019年夏供用開始予定）
2. JR鹿児島本線・豊肥本線・九州新幹線「熊本」駅より自動車で4分（約2,100m）
3. 熊本市電A系統・B系統「辛島町」電停徒歩2分

• 総戸数：159戸
• 構造、建物階数：S一部SRC（鉄骨一部鉄骨鉄筋コンクリート）、地下1階付15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年8月
• 売主：株式会社マリモ
• 施工：大成・吉永・岩永・三津野・新規建設工事共同企業体(大成建設株式会社、株式会社吉永産業、株式会社岩永組、株式会社三津野建設、新規建設株式会社)

価格・コスト・販売時状況

• モデルルーム案内会が始まりましたが、見学された方いますか？印象はいかがでしたか?値段も気になりますが坪いくらくらいでしたでしょうか？
  • 初日に見学しました。 便利な環境だとは思いましたが、マンション自体については、、、 豪華な雰囲気を演出していますが「？」という印象。 坪200万くらいという点が予想外でした。
• ファミリータイプとウィークリーマンション的な間取りが混在するマンションは、やはり色々問題が起こりそうな物件ですね。 観光施設やオリンピック等々のことを考えると、沖縄のタワマンみたいに投資目的の民泊などが横行してセキュリティーが下がって物騒な気がします。 利便性と危険性は隣り合わせということになりそうですね(´-｀*)
• アベレージ6000万台だと思ってます。場所柄、中国人や投資目的の方がサクサク買っていく物件だと予想しますので、最終的に検討対象から外すことになると思います。
• ここまでの施設があると仕方ないのかもしれませんが、全体的にかなりいいお値段でした。 管理費や駐車場も高かったですね。固定資産税もかなりいきそうな気がします。 それでもほとんどのお部屋に希望が入って抽選になるみたいです。みなさんお金持ちですね(~_~;)
• 熊本都市計画桜町地区第一種市街地再開発事業の複合マンションでの注意点。『管理組合の組織図(住宅部会、施設部会、管理組合等)の場合、議決権割合、管理費の按分割合、修繕積立金の按分割合』管理会社未定の為、何処が管理会社になるのか等をよく検討しようと思います。
  • 管理会社は、マリモさんの１００％出資子会社が管理されるそうです。 まだ、管理規約の内容が決まっていない部分がかなりあるようで、まだはっきり決まっておりません。というお返事が多かったです。 9月の申し込み抽選会までに全て明確になるのは厳しくと思います。
    • 再開発の管理及び運営が上手くいかないと、マンションの住人が将来的に損失が大きくなると思います。詳細が不明のまま、購入は出来ません。
      • 将来的に駐車場の空きが出て、駐車場管理収入が減ること想定すると確かに心配ですよね。大型再開発に伴い作ったマンションや複合施設に入っているマンションで何かトラブルになっている失敗事例はご存知でしょうか?色々お金がいる話が発生してもあれこれ言わず、便利さをとる気持ちでないと買えないマンションと言事ですね。
        • 見学しましたが見送ります。確かに価格に対して設備は素晴らしく感じましたが、ここの再開発事業がうまくいくとは思えないです。また既出のように管理に対する不安が大きいです。
          • マリモさんのポレスターが見る限り管理に問題ないような気がしますが、もう少し明確な回答がほしいところです。なかなかこんなに大きい大規模プロジェクトはないと思いますので、割高ですがもう少し検討してみようと思います。
• 管理組合の構成要件は（住宅部会、施設部会）になると思いますが？住宅部会の議決権が８０％以下なら、事案が起こった場合、住宅部会（居住者）の立場で事案解決が難しくなると思います。 住宅部会、単独の管理組合を希望します。

• 割安ではないですな。でも、熊本県人なら欲しい物件。
• 今日の熊日新聞に出ていましたが、かなりの高額物件（熊本としては）のようですね。検討していましたが、向かいはビルで眺望はなし、騒音、排ガスは懸念されるで、バスターミナルに近いことくらいしかメリットはなさそうなのでパスします。少なくとも子育て世代には向かないですね。新聞にも会社経営者に人気とありました。
  • まさしく私は会社経営者で、実際にモデルルームも見て価格についても全部お聞きしましたが、 節税だけを目的とするための投資としては有効かもしれませんが、物件としては、中途半端な眺望と 中途半端な広さと感じました。 熊本城が見える部屋と、見えない部屋の価格差がm2あたり約50％の価格差は高すぎ。 低層階の70m2あたりの安い物件なら、賃貸に回しても利回りがとれそうですが、 高価格帯は熊本では賃貸で借りる人が少ない（賃貸を借りる高所得者が少ない） 3年経過すれば中古が出てくるでしょうから、リセール物件を買うのも手でしょう。 あくまでも税金対策で会社経営者は買っているのが本音なんでしょう。 個人購入の方は節税対策の方と目的が違いますからね。
    • ここは企業経営者の節税対策や資産家の相続税対策で買われるマンションでしょうね。東京都心ならともかく、熊本でわざわざビルの谷間に住もうというファミリー層は少ないでしょう。
• 抽選会終わりましたね。期を分けずに全戸販売で本当に売れるのかと思いましたがほぼ完売でしょうか。受付期間も1ヶ月程度でしたし、異例の人気でしたね。
  • 熊本城側はかなり倍率高かった…。
    • 抽選会には参加できませんでしたが１LDKの低層階は１０倍以上の部屋もあったと聞きました。熊本でこの立地と条件は無いでしょうから仕方ないですが。当たった方はラッキーでしたね。
      • 現金購入比率が高いと聞いています。キャンセルは出ないでしょう。完成2年先なのに高倍率の当日完売。近年、人気のあった、通りのプレミストでさえ即完売では無く、発売日以降に営業の電話が何度もありましたからね。超人気の理由は、今後もここを中心に都市が発展する。自宅に居ながら全ての施設、屋上公園を楽しめる。下通へ傘無しで飲みに行ける。建築基準が他の分譲マンションとは規格(官公庁基準)が違う。熊本地震前後に建った分譲マンション、かなりやられてますからね。それを考えると平均坪単価230前後と高額でも割安と思えます。所有するステータス、今後これ以上は熊本では出ないでしょう。
• 投資用には最高の場所ですね！
  • 投資用マンションではあるけれど、周辺に安いマンションが多いので利回りは良くなさそう。
  • 利回りというよりステータスと資産価値じゃないかな。途中で売却しても高く売れるだろうし、このマンションは経営者などから人気があると新聞にも書いてあったが、経営者層のセカンドハウス的に使うことが多いだろね。
• 南向き低層階はファミリーの実需も取り込める価格だと思いました。デベが住友だったらもっと高かったかもしれず、即日完売の結果をみれば割安の値付けだったということでしょうか。周辺の相場を見たときにマリモさんもそこまで強気に出られなかったということですかね。
• 昨日、ザ 熊本ガーデンズの当選者説明会ありました。話では、キャンセルなし。説明会もほぼ欠席者なしだった様子。説明会参加者は40代後半から60代が中心で、外国語を喋る方は一見見なかったとの事。
  • おかげさまで本物件は完売いたしました。だそうです。凄かったですね。
    • 全国的にマンション価格はバブル気味の今ですが、熊本にも資産家はいるということですね。（県外、海外から買った人もいるかもしれませんが）
      • そりゃ、ほとんどの人が投資目的だからキャンセルせんよ。リセールをする時は、修繕積立金が上がるタイミングだろう。それまで、賃貸でガッツリ稼ぐだろ
        • たしかに、せまい部屋は別として、儲けようとか考えてる人はいるんですかね？ とりあえず買っとこうとか、ステータス感を味わいたいとかが大半だと思います。
          • 確かにステータス感は半端ないな。特に上層階や100平米超えの人はステータス感が凄いだろな。商業地域も上がったみたいだし、ここのマンション価値も再来年だから、もっと価値上がってるかもね。
• キャンセル1件出たようです。Kプランだから、熊本城見える広い部屋ですね。
  • キャンセル物件はかなりの金額ですね。ここの間取りは倍率1倍だったんだろか。1LDKが断トツ人気で、広い間取りは、モデルルームに行った段階では、あまり埋まってなかったからな。この価格ならば、わざわざここを買う必要があるのか疑問だな。この金額ならば他のマンションの広い屋上も買えるからね。他の城側の間取りがキャンセル出れば申し込むんだけどな。
    • キャンセル住戸は今から新規の申込みは出来なく、先日の抽選会に登録済みの方しか抽選権は無いですよ。
• 皆さんが、期待し注目している 紛れもなく地域Ｎｏ１の開発案件ですからね。バスセンター・熊本城ホール・ホテル・商業施設等も併設となれば、公共性も高いですけんがっ。

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構造・建物

ザ・熊本ガーデンズ　エントランスホール(1F)

ザ・熊本ガーデンズ　レジデンシャルホール(4F)

ザ・熊本ガーデンズ　光の回廊(4F)

ザ・熊本ガーデンズ　ガーデン(4F)

共用施設

ザ・熊本ガーデンズ　レジデンシャルラウンジ（千原桜緋図）(4F)

ザ・熊本ガーデンズ　コンシェルジュカウンター(4F)

ザ・熊本ガーデンズ　オーナーズラウンジ(14F)

設備・仕様

• ディスポーザーがついていたり、携帯端末を利用した最先端のインターホンなどのとても充実した設備内容でした。災害時のことを想定して建付けも学校病院同様最高ランクでしたね。

間取り

• Kタイプがモデルルームになっていてとても参考になりましたが、 お部屋の核となるリビングのど真ん中に直径1mの支柱と長ーい梁があってせっかくの景色がカットされた感じで残念な印象でした。 柱をステータスと思う前に、天井高２６５ｃｍの100平米あるお部屋には思えない感じがして想像していた以上に圧迫感を感じてしましたねぇ。残念。 狭いベランダも4つの室外機に占領されて、熱風に翻弄されてほとんど機能せずというところですかねぇ。

育児・教育

• 保育所が併設されているので子育て世代の若い方に向いているような気がしましたが。。。抽選になりそうですね。

周辺環境・治安

• 南側のお部屋はパスートがあるので、窓を開けたら車。12階以上でないと眺望は望めません。
• 住むには窮屈そうだな。テラス側は眺望は良いけど窓が開かないし、ベランダもない。モデルルームもオプションばかりで本体が分からんよ。反対側のファミリータイプも立駐があるからな。確かに低層階でなければ、なかなか利回りもとれないだろうし、難しいな。

その他

ザ・熊本ガーデンズ　開発地フロア図

ザ・熊本ガーデンズ　コンコース(2F)

ザ・熊本ガーデンズ　バスターミナル

ザ・熊本ガーデンズ　ホテル

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