パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス

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4.44

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パークコート千代田駿河台ヒルトップレジ　外観

物件概要

• 所在地：東京都 千代田区神田駿河台2丁目9-33（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「御茶ノ水」駅 徒歩8分
2. 総武線 「御茶ノ水」駅 徒歩8分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩9分
4. 総武線 「水道橋」駅 徒歩6分
5. 都営三田線 「水道橋」駅 徒歩6分
6. 都営新宿線 「神保町」駅 徒歩9分
7. 東京メトロ半蔵門線 「神保町」駅 徒歩9分
8. 都営三田線 「神保町」駅 徒歩9分

• 総戸数：50戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月
• 売主：三井不動産レジデンシャル
• 施工：戸田建設
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

掲示板・口コミ

• パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 予定販売価格は10000万円台～21000万円台。1億は超えてきます。予定最多販売価格帯は16000万円台。
• 3Lで坪510万円でした。階は上層の方です。
• 最上階85Aは23000万？坪890万です。
  • 10階位で坪600万なら考えるけど、最上階でも坪900は高過ぎだろ。

【販売時状況】

• 現地モデルルーム行ってきました。中部屋2LDKの中低層に人気集中して、その他が苦しそうでした。今更2LDKを下げられないでしょうし、歯抜けで時間がかかる感じですね。
• 1期はたったの18戸しか出さないようです。要望書が入らないのでしょうね。
• 2019年6月中旬　完売

交通

【電車】

• 交通立地：水道橋駅が一番近いが、御茶ノ水駅からもほぼ同程度。 路線ではＪＲ中央線、丸ノ内線主力に、三田線、新宿線、半蔵門線、千代田線、 大江戸線などが周辺に通っている。
• 半蔵門などメトロ利用の立地の物件が多い中で、メトロ以外にJR線快速が停車するお茶の水駅と各駅停車ではありますが同じJR水道橋駅の両方が使え、かつ、治安も悪くはないエリアという稀少性がある。
• 時代に取り残されたみたいな懐かしい感じの駅だったけど、大幅に改造工事されて新しい駅になるみたいですね。便利になってくれると良いですね。
  • たしか戦前のモダニズム建築で知る人ぞ知る駅舎なんですよね。＞御茶ノ水駅。でも周辺に高層オフィスもかなり増えてるし、朝夕は結構な混雑で、バリアフリーなんてかけらもない状況だから、一刻も早く綺麗に整備されてほしいですね。完成イメージ図を見ると、２階はエキナカかと期待してしまいます。

【徒歩】

• 歩いてみましたが水道橋駅からだと10分はかからないように思えましたよ。ただ、坂なので少しきついと感じる方もいらっしゃるかもしれませんね。
  • 坂がキツすぎて、駅から帰り道にかかる時間は倍ぐらい見ておいた方がいいかもね。
• キョリ測だと水道橋駅まで６分、御茶ノ水駅まで９分、神保町まで１２分でした。

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構造・建物

• 敷地面積：800.31㎡
• 建築面積：482.39㎡
• 高さ：約60ｍ

【構造】

• 三井には珍しくワイドスパンではないのがなあ。
• 1フロア2邸って案はなかったんだろうか？ それともターゲット層（医者や学者）の懐具合やセカンド需要を見越して刻んだのかな？

【外観】

• パークコート感はあまり感じなかったかな・・・
  • 周りの建物の圧迫感もあり、パークコートの持ち味の独立した感じはあまり感じられない。
• 実際に見に行ったのですが、グレードの高さは感じられませんでした。

【日当たり・眺望】

• 隣のマンションより高くなって景色が見られるのは何階くらいからなのでしょうか？
  • 7階だと少しキツイと思います。14階はかなり眺望いいです。角住戸のプランは階数によって微妙に窓の数が異ってました…
• この場所結構暗いです。少なくとも大半の部屋で外堀の景色は望めない。
  • 丘の上って感じもあまり実感できないけど、上層階からの眺望はいいと思います。
• 北側（裏手？）には14階建ての賃貸が同じ敷地内に建つみたいですね。
  • 私は、日当たりが気になります。 この先、両隣のビルが高層に建て替えになったら、 ベランダからの日照のみになりますよね。 かといって、高層階は高くて手が届きません。 今後、両隣のビルがどうなるか、予想できないので 不安です。
    • 両隣の建物の圧迫感はいざ部屋の中を見学すると気にならなかったし、リビング以外も太陽光は十分入ってたから問題はないと思いました。サイドに窓のある部屋は良いですね。
• 購入を検討していたので現地を見に行ってきました。 両隣の建物は築年数が古そうで、将来的に建て替えになり、高い建物が建つ可能性があります。そうなれば日照は期待できませんし、両隣のビルにはさまれた格好になり眺望も期待できません。 諦めようか、悩ましいところです。
• 現地行ってみましたが…これパークコートですか？両隣のキレイとは言い難いビルと隙間なくギチギチに建てられてて、道路からのセットバックも数mしかなくて、その狭いスペースに植栽が詰め込まれてて、建物自体のスケール感も一切なく、高級感皆無でした。土地があまりに狭過ぎる、これに尽きる。

• 

  現場写真（2018.3.31）

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  現場写真2（2018.3.31）

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  現場写真（2018.5.5）

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共用施設

• 駐車場：総戸数 50戸 に対して 敷地内機械式 20台
• 駐輪場：総戸数 50戸 に対して50台
• 駐車場代は2台目高そうですよね・・・。土地代も考えなくてはいけない・・・。
• 夜のエントランス中々かっこいいですね。人通り少ない場所ですが存在感ありました。
• 各階にゴミ置き場が設置されている点は、とても良いところだと思うのですが、 これって24時間ゴミ出しOKというわけじゃないのですよね？ゴミ出しの日の朝、出す形になるのかな。 そうじゃないと、夏場とかは流石ににおいがでてしまったり、なんてことありそう。 出かける予定じゃない時間に、きっちり着替えてゴミ出しに行くのは億劫だとおもう人は多いでしょう。このシステムならば、玄関出てさっと出しに行けるので、その点はいいでしょうね。

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  エントランス 1

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  エントランス 2

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  エントランスロビー

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  サブエントランス

設備・仕様

• キッチンガラス仕様、御影カウンター、人感センサ、ラクセスハンズフリー、寝室床暖、全熱、バスタブゆったり等々、基本仕様も良い。
  • 設備仕様については、マンションの中でも特によいと思います。設備面で気になったのは、全熱交換型の換気システムです。例えば故障してしまったので交換しなければならない、というときの取扱はどうなるのでしょうか。共用設備を使わせてもらっているという扱いならば、勝手に取り替えることもできないと思います。設備が充実していると、そういう面もそれぞれどうなっていくのか、というのは考えていかないといけないですね。
• 各居室に天カセのエアコンが設置されているので、全体的にスッキリとするようになるみたいですね。リビングだけじゃないのは、ここの良いところだと思います。
  • パークコートなのに仕様が低くありませんか？ 天カセ以外はパークホームズと変わらない感じがします。
• 床タイルって・・・玄関と廊下は天然大理石を使って欲しかったなー。乃木坂はLDKにも大理石を使っていたはず。
  • タイルって言ってもマラッツィのでしょ。安い大理石貼られるより高級感出るし手入れも楽で良いよ。
• シートフローリングだろ。トイレの手洗いカウンターも微妙だな。外観は下駄ばきだし。坪600以上とは思えん。

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間取り

• 2LDK・3LDK
• 住居専有面積：62.96m2～85.29m2
• バルコニー面積：12.43㎡～14.00㎡
• 細長い間取りですね。
  • 85平米は無駄に長い廊下。2LDKの部屋は狭い洋室の使い道がない。
• よくある感じの配置ではなくて、ということなんでしょうか。好みは別れてしまうかもしれないですが、 こればそこまで悪いものには思えないんだけれど。 家の中、ドアが引き戸だったりするともっとすっきりしそうではあります。
• 部屋は70㎡がないと思ったら、角部屋で廊下が長いから80㎡になったのですね。 立地とか、駅とか色々中途半端ですね。
• 85㎡はそんなに間取りが悪いとは思わないですが、収納が少ないなと思ってしまいます。 広さの定義が無いとは言え0.9畳でウォークインと言っていいのかと思ってしまいますし、62㎡なんてウォークインの為に部屋削ってるみたいで賃貸臭いのも嫌です。
• 3プラン全てにリビングinがあるのは何だかなあと思います。
  • 確かにどれもリビングインの洋室が1つあるけど、これはおそらくメニュープランでLDと洋室を一体化してLD拡大プランを設定するためだろう。 パークコートなら本来80㎡なら2LDKが妥当ともいえるので。
  • パークコートなんだから3LDKの洋室３つは全て廊下から入れるようにして メニュープランで2LDKにもできますよっていうほうがいい 安っぽい構造ならパークホームズにすればってこと。

買い物・食事

【買い物】

• ラクーアにはもっと大きな成城石井があるし、その近くホームセンターもある。
  • 成城石井はちょっとお高い、ドンキホーテは肉や魚がありますか？今は生協とネットスーパーとインターネット、そして週末の車での買い出しをしていますが、お買い物はちょっと困ってしまうかな。
  • ドンキホーテは肉、野菜はあったと思いますが、魚の記憶はありません。生鮮食品は少ないと思います。
  • ラクーアの成城石井はちょっと遠すぎます。 白山通りのドンキホーテもスーパーの代わりになりますが、こちらもちょっと遠いです。 自転車だったら電動がオススメ。まあ、パークコートに住む人なら自動車での移動でしょうか。
• スーパーは、ワテラス内のオリンピックが良いかと思います。
  • そうそう、ワテラスのオリンピックもありましたね！ただワテラスも、意外にそれほど近くはありません
• クルマで買い物に行くなら、白山通りを北上してクイーンズ伊勢丹の小石川店が使えます。駐車場あり。
• 日々のお買い物など、日常的なことは不便だと思います。 シニア世代にとっては、暮らしづらいかもしれませんね。
• 神保町の方に行くと面白いお店が色々ある。

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育児・教育

【その他】

• アテネフランセがマンション目の前にあります。
• 幼児から大人になるまで塾には困らないですね。

周辺環境・治安

• 商業地域

【周辺環境】

• 本地は江戸時代初期に、江戸城下整備関係の重要地。千代田区の西部地区とともに高台立地で、本郷台地の最南部にあたる。属に、江戸城総構えの内部地区物件なので、外濠を挟んでの環境は同区内でも少ない。就学子息があり、上位校へのチャレンジや就学には好立地。物件周辺も著名大学・高校等が多く、若年層が結構いるので街が老化しない。
• 中央総武線・丸ノ内線主力に他路線も利用でき、大丸有・新宿・池袋・秋葉原・上野御徒町・銀座他就業や買い物に出掛けるのも便利だ。近隣には東京ドーム・楽器街・スポーツ店街・書籍街があり、後楽園・飯田橋・九段下・神保町・小川町・淡路町・秋葉原・御徒町・本郷を線で結んだ地区内全域は幹線道路外にも多数の店舗が集積しており、何かと便利。史跡・旧跡も多いので散策も楽しめるし、メディア・出版系や医療系なども多く、幕末後に著名教育機関の発祥地も多い。
• 千代田区とはいえ、高級感ある立地ではなく周囲は雑居ビル。 御茶ノ水、水道橋の中間で、いずれも１０分程度と駅近でもない。
• 本物件は小ぶり目だが、落ち着いた場所なので良いし、お子さんの通学等では、 便利な立地。もちろんコア都心就業者or学術・医療系関係者にも便利。 こだわり系では秋葉原・楽器・書籍・スポーツ・巨人･･好きにも楽しく生活できる。 JG隣接番町物件が進むと、こちらが具体的になってくる。 また、振り返れば、JGや麹町・白百合は部活関係、向こう側の桜蔭は一味違う子が 多かったが、凛としている美人も結構いた。JGの学内は部活取材で交友があったが、 ＮアナＷさん系のおしゃれな子が多かった。日比谷低迷期に両校が凄まじい 東大進学率を達成したのは、驚きもあったが、納得できる資質も垣間見える点も あっただけに嬉しさもあるので、学業優秀子女の拠点にも良い。
• 外堀は江戸幕府の大事業地。駿河台下・猿楽町・神保町・秋葉原・ 淡路町方面より高台になり尾根を形成している。 御茶ノ水駅は聖橋口も御茶ノ水橋口も高台地で駅西側は本物件あたりまで高台。
• 北の本郷・上野から本物件地・九段上、麹町・番町界隈迄は大学・高校・ 学術関係等の集積地。御茶ノ水・水道橋で特に目立つ大学は、明治・日大。 病院は駅北側に順天堂・東京医科歯科の大病院があり、日大病院も近い。 駿河台下に下ると神田の本屋街とスポーツ店集積地。駅周辺で目立つのは楽器店。
• 水道橋駅から靖国通りまでの間の白山通り周辺は、AVショップだらけだよ。
• 古くは江戸城総構えの内部地区ですし、旧上・中屋敷周辺地区は、 現東京の発展の根幹地域なので生活し易いですよね。 都心部周辺ご出身(旧15区、選挙1・2区、都心環状線&大江戸線沿線周辺)なら 地域特性もご存じでしょうから特にお勧め。 もし女の子の進学があり、最上級一貫校目指すなら難関ですが最適地部類。 また、中央区・秋葉原・御徒町・上野などの各種商業集積地も近くて、至近には病院や 店舗群や飲食店もあるし、著名な名所も多い。新宿他西部地区にも 行きやすいのは都心の特典です。
• 近隣に勤めています。 都心で飲食店が多いことや、神保町や神田など歴史ある地の散歩を楽しめそうな場所ではあります。 家から皇居ランニングもおそらく可能です。 でも、雑居ビルが多く、人が暮らしている雰囲気はあまり感じられません。 治安はいいですが、ちょっと暗い感じがします。また水道橋周辺はゴミゴミしています。
• 神保町の雰囲気が好きな、本好き・学者タイプの人が住むと楽しい場所かと思います。 家族向け、という雰囲気の場所ではありませんが、子供の通学・塾通いには便利（駿台の本拠地、SAPIX、四谷大塚など近隣）。 また千代田区は、住民が少ないせいで公的なサービスはむしろ良い方だと思います。
• ここは元々は出版社があった土地ですね。たしか隣接している片側の建物はその出版社のスタジオだったかと思います。たまにモデルさんとかいたり、撮影したりしてます。御茶ノ水駅・新御茶ノ水には平坦な道で近いですが、神保町や水道橋はかなり急な坂や階段を昇り降りしないと行けません。お昼時は近隣のサラリーマンがわらわらとワゴン販売の弁当屋に並んでいました。大規模な予備校や大学もあるので学生もたくさんいます。なんというかゆったりと生活するエリアではありません。
• それほど生活に不便は無さそう。昼間と夜間の人口差がだいぶ違いますがその分夜は静かなのでは、雑居ビルは気になりますが皇居や大手の本社ビルも多いこと、歴史的な趣があること、高級感があることなど総合的にはプラスの要素が大きいと思います。
• 電車の音がうるさいかもしれないし、買い物が不便そうだから、 最寄駅の水道橋駅から同じくらいの距離にある本郷の三菱のほうが現実的でしょう。 でも、このあたりの雰囲気は落ち着いていて素晴らしいし、駿河台アドレスというのも憧れる。 高いだろうけど。
• 立地は良いですね。まさに丘の上の邸宅。
• この辺り、あまり人が住むような温かい雰囲気は感じません。 邸宅？というとやや違和感は感じます。
• お茶の水駅～神保町周辺へ昼間はよく行くのですが、夜の雰囲気はどうですか？学生さんやサラリーマンが酔っていて、年頃の女の子が一人で帰ってくるにはちょっとな～という雰囲気はありますか？人通りが全くないよりは良いのかなという気もしています。
  • 酔ったサラリーマンがいるのは御茶ノ水駅周辺くらいで、意外と明大通り沿い及び西側は悪質な酔っ払いはまず見ないですね。御茶ノ水駅だって隣の秋葉や神田に比べるととても落ち着いてますよ。あとは明大通りを西側に越えてしまえば夜は閑静なので、喧騒とは皆無な気がします。むしろ人通りが殆どないかもです…
  • 近くに老舗ホテルやら、予備校、大学、企業、アテネフランセ等あるので人通りが無いってことはないですよ。ほどほどに人もいるけど繁華街から少し離れてるので住むには良いエリアだと思います。

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周辺施設

• 東京ドーム、小石川後楽園、湯島聖堂、神田明神、秋葉原も近い。 若造時出入りしてた神楽坂料亭も一駅。 ぶらっと歩いてでも、日本武道館・北の丸、江戸城大奥・天守台跡なども近い。 大手町・丸の内は近く、徒歩でもスポーツ店・本屋街寄り道ついでなら苦にならない。

掲示板

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