パークコート逆瀬川野上

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県宝塚市野上3丁目278番1、303番、304番1（地番）
• 交通：阪急今津線「逆瀬川」駅から徒歩11分
• 総戸数：93戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）7月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社

掲示板・口コミ

• パークコート逆瀬川野上（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 3,630～6,620万円
• ７０㎡台の２階で３７００万ぐらい。８０台真ん中の部屋は４５００万前後みたいです。ちなみに２階部分が一番価格安くなるみたいです。思ってたより高くはないけど、もうちょっと安かったらなぁ・・・。
• 一番安くて3600万、4000万台の物件が多くて、我が家は予算的に結構厳しいです。やはりこの辺りはこれ位の相場なんですかね。環境や物件に関しては魅力的なんですが。
• 逆瀬川好きなんですけど、逆瀬川にしてはちょっと高いという印象です。環境も良いし、便利なんですけどね。この金額だったら西宮市のマンションが買えるし・・・・。宝塚駅周辺だったらもっと安いし、甲子園とか甲東園でも同じような金額のマンションあるし・・・・。
• こちらのマンションはこの辺りの相場と比較してはいかがな物なのでしょう？
  • 第１種低層、校区などを考えれば妥当ではないでしょうか。若干、駅からは遠いですが4,000万円以下の物件も数戸あるのが意外でした。三井なのでもっと高いと思っていましたが、想定の範囲内といったところでしょうか。

交通

• 駅までが中途半端な距離ですね。
• 結構、駅から距離ありますよ?ここ。坂ですしね。
• 駅から徒歩１０分以上というのは、確かに駅近ばやりの昨今では遠いな～って感じ。
• 現地を見に行って、やはり駅からの距離は結構あるなーという印象でした。
  • 確かに変化のない真っ直ぐな一本道なのでそう感じてしまいますね。ただ私としては、11分という距離よりも上り坂が心配でしたが、その点では思った程ではなく良かったと思いました。どうしてもと言う時は、本数の多いバスがあるので利用します。
• ここのＭＳの購入を考える人は、利便性よりも環境重視でしょうね。両方を望むのは無理でしょう…。小さなお子さんがいるなら、買い物などは車で行かれた方がいいかと思われます。
• 逆瀬川駅改札を出たところからマンション玄関前あたりまで、夫婦で歩いてジャスト11分でした。でも真っ直ぐな一本道を歩くのは、何となく実際より遠く感じました。慣れるとそうでも無いのかもしれませんが・・・。体のためと考えるようにして歩くつもりです。
  • 確かに真っ直ぐな一本道では遠く感じますよね。お店がたくさん並んでいれば退屈せずに歩けるかもしれないけど、そうなると住環境が崩れる可能性があるのでなかなか全てを満たすことは難しいですね。バスや自転車を活用すればそれほど不自由はないと考えるようにします。
• ほぼ同じくらいの高さ（駅からの距離）の宝梅にすんでいますが駅から坂を歩くということは、それなりにしんどいです。でも、駅近にはない静かな環境はやはり貴重ですよ。子育てにはうってつけです。車はあったほうがいいと思いますが、ミニバスと適当に併用して暮らせばなんとかなると。。。ただし雨の日はちょっと悲しい。

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構造・建物

• 中庭を囲むロの字型の構造なので、音の反響などそれなりに覚悟して入居いたしましたが、本当に静かで驚いています。

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  外観

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  外観

間取り

• 3LDK～4LDK
• ＭＲは８３平米位のお部屋でしたが、一階住居は天井が大変高く収納もたっぷり、テラスと庭が続く感じは一戸建てのようで印象としてはかなり良かったのです。

買い物・食事

• 買い物に一番近いシードでも坂の上なので、とても10分では行けませんでした。女性なら14分前後かかると思います。
• 駅前のお店を利用することになるかなと思っています。コープとイカリがうれしいです。
• このあたりで一番近いホームセンターってどちらになるのですか？
  • 一番近いかどうかはわかりませんが、尼宝線にダイキがあります。あと思いつくのは中山寺のコーナンとか。

育児・教育

• 学校が近いのがホントにいいですよね。
• 西山小学校もかなり評判が良いときいたので、安心しました。

周辺環境・治安

• 駅と現地とのアクセスは長い坂ですがきれいな住宅地を通るのでいいですね。逆瀬川の東沿いは車が結構なスピードで走っているので、通り道とは考えられないでしょう。たしか宅地造成区域だか崩壊注意の区域だかの開発的に難しい区域だった気がしますが、三井なんで大丈夫でしょう。
• 野上のあの辺りは昔からの閑静な住宅街。もう、これだけの規模のマンションが建つ可能性は少ないのでは？
• マンション横の都市計画道路、、気になりました。ひっかかる点はそれだけでした。
  • 都市計画道路のことを存じませんでした。どのような計画なのですか？
    • 私も知らなかったのですがＭＲで説明されました。今隣の空き地になっている部分とこのマンションの間に計画があるそうで、まだ計画決定の段階で実際にいつ着手するかは未定らしいです。かなり昔からある話だそうですがまだ生きている話とのことでした。あと、隣の空き地も何が出来るか未定でだから空き地側は価格的にも少々低めに設定しているとの事でした。こちらに関しては一種低層地域なので、あまり心配することもないと思います。
      • すぐ横に幹線道路が走るのですね。他の条件は大変気に入っていた物件なので、とても残念に思います。
        • 都市計画道路をご心配されているようですが、私が受けた説明では、現在とは道路事情も住宅の建築状況も全く違う２０～３０年も昔の計画で、今の地図にその計画道路をあてはめると住宅地帯にかぶさり、またこのマンション自体に食い込む形になるので実現の仕様のない計画で、また別の道路が整備されている今、その道路をあえて作る必要性も無くなっているとのことでした。ＭＲで、計画道路の青写真と現在の地図を重ねたものを見せてくれますよ。計画道路の無謀さ、無意味さがよくわかると思います。
          • 市役所に問い合わせたら、やはり計画どおりになるようです。皆さんも一度役所に聞いてみられては？やはり高い買い物ですから、不動産屋さんの話だけでは不安でした。今は財政難ですが30年後には道路を完成させたいとのことでした。しかも図面どおりに。うちは残念ですが候補からはずしました。
            • 計画どおりという事は、マンションの敷地にもかかりますよね。そういう場合、一般的にはどうなるのでしょうか？確かに販売側の話だけでは安心納得できませんが、今は財政難だけど30年後はできるはずという市の話も確信的なものなのでしょうか。
              • 私も踏ん切りつかなくて役所に聞いてしまったのですから。出来れば計画は不履行になりそうですという雰囲気の答えを期待していました。しかしそうではなかったもので、、問題が起きた場合どうなるのかうちもわかりません。ややこしそうですよね。
              • そもそもマンションの建築確認には役所の承認がいるのではないですか。とすると、一方でマンションの建設を認めておいて、他方でその敷地内に道路を計画するというのは矛盾していませんか？結局、道路の計画はあるものの、道路建設のためにはこのマンションも含め民家の立退き等の問題もあり役所側も財政面や既存住民との折衝にかなり苦労するのではないでしょうか。従って実現性はかなり低いと考えるのは甘いでしょうか。役所も計画がある以上、口が裂けても不履行なんて言わないでしょうし。
• 周りの環境は道が狭い上に歩道が無いから小さい子供がいるとちょっと心配です。周辺の家は古い家が多くてゴチャゴチャっとした印象を受けました。
• 後ろの崖が気になります。崩れるのが怖いと言うより、見た目があまりキレイでないような気がするのです。工事中で中は見ることができませんが、どんな感じかご存じの方いらっしゃいませんか？それと、あのあたりは川が近いですが、夏の虫は多いのでしょうか。
  • 夏はホタルが生息してました。震災で崖が崩れたとも聞きませんし川は断水の時助かりました。
  • 崖には特に手を入れることはないのではと思っています。マンション前の道を駅に向かって歩く途中、崖が見えるところがいくつもありますがそのままという感じですね。
    • 実際に崖の上に戸建がたくさん建っているので手の加えようがないのでは？逆にあれだけ戸建が建っているということは崩れる可能性はあまりないのではないでしょうか。というより崩れたときの被害を考えれば県や市がそれなりの対策をしているでしょう。
• ここで一番の騒音は、救急車と夜中の暴走族（改造バイク）。暴走族は昔よりましだが、いまでもそれなりにいるよ。夏場のほうが多いが、冬でも少しは出没する。通るのは川沿いの道だが、ここでも結構うるさいんじゃないかな。あとこの前の道だが、朝夕にはそれなりのスピードで走る車がいる。通学路になっているのだが、そもそもまともな車は川沿いを走るから、抜け道として使用する車が危険な走りをしてるね。

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周辺施設

• 周りは公園が少ないし、あっても小さいのが気になります。お散歩、子供の遊び場所を考えるとちょっと残念です。

その他

• 価格的には手頃で環境も良さそうなのでこちらを検討中なのですが、この先、賃貸に出す際逆瀬川はどんなもんでしょう？借り手は付きにくいのでしょうか？
  • 西宮市（仁川）→宝塚市（逆瀬川）→宝塚市（南口）と移り住んだものです。逆瀬川は住環境もよく、芦屋や東灘、西宮（夙川、苦楽園あたり）に比べると価格的にもリーゾナブルなので、個人的にはお勧めしたい気分ですが将来的に賃貸にする可能性が高いなら、駅からの距離（徒歩５分以内）の物件に絞って検討されたほうが良いような気がします。このパークコート逆瀬川野上の立地は、昔クラスメイトが住んでいたところの近所なのでよく知ってますが、徒歩１１分は到底無理です。上り坂ですし、女性なら１３?１４分というところでしょうか？賃貸は利便性が命なので、今の時代ではこの立地は厳しい条件の一つになってしまうと・・・
    • 確かに、ネットなどで賃貸を条件検索する際、～５分、～１０分で探しますね。すぐ１本向こうの通りにバス停があり、本数が多いのでいいかなと甘く考えていました。賃貸にはむいてませんね。
      • 少し上に現在住んでいます。このバス停から乗ってくる人はあまり見かけませんね。乗ってこられるのはご年配の方が多いように思います。以前社宅があったときは、スーツ姿の方が新聞片手によくバスに乗ってましたが駅までのアクセスは徒歩メインで考えた方がいいと思います。駅周辺は大変便利ですが、同時に、夏には駅前の川でホタルが見れるような街です。環境のよいところがいいけれど駅からはバスは利用しないという条件で賃貸を探している方は、意外といるのではないでしょうか。（でも、厳しめの条件であるとは、私も思います）

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