ザ・パークハウス 牛田本町ほおずき通り

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物件概要

• 所在地：広島県広島市東区牛田本町2丁目1209番11（地番）
• 交通：

1. 広島高速交通アストラムライン 「牛田」駅 徒歩12分
2. 山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 バス12分 「牛田本町」バス停から 徒歩3分
3. 広島電鉄本線 「八丁堀」駅 バス12分 「牛田本町」バス停から 徒歩3分

• 総戸数：48戸（ほかに店舗2区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年9月下旬
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社錢高組
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 店舗って何が入るのでしょうか？
• ここはスーパーマルシェーがあった所ですね。てことは、スーパーが入るのでしょうか。
  • マルシェーじゃなく普通のスーパーが入れば最強のマンションですね。
    • スーパーが近くにあるにこしたことはない。ただマンションの一階にある必要はない。利便性よりゴキ、ネズミ等の害虫リスクが低い方がよい。この物件の一階にスーパーが入るかはわからんが。
      • スーパー近くにあるけど、複合ビルではないマンションが最高ということですね
        • スーパーがすぐ下というのは楽で良いですね。複合マンションに住んでいる知り合いからは「部屋にネズミが出た」という話は聞いたことがないので心配はしていません。
• 様々な複合ならば良いですが、スーパーと住居とバイですから、マンション管理の側面や区分所有法的にも問題が多いと思います。
• 4千万前後なら欲しいけど、無理ですかね？
• 最近までTPH牛田旭を売り出していましたが、そこを参考に考えると80平米以上の部屋は5千万円超えでしょう。70平米台も5千万円近くになるのでは？
  • 牛田旭より高くなることは間違いないでしょう。一般庶民は変な期待をもたないことです。ここ数年、牛田に多数の新築物件がでたため、牛田にこだわりがありかつ買える余裕があるのにまだ買ってない人は限られるのでは。牛田旭も入居開始後は大盤振る舞いでしたからね。
    • ベルズでも坪単価200位はしてましたからね。5,000万円以上は想定しておくべきでしょう。
      • やはり高いですねー。
• マンションの入居者はタワーパーキングなのにマンション敷地内にあるスーパーの客は平面駐車に駐車する。応分のメリットが管理組合側に無いと区分所有法で争うことになります。 とはいえ、そうした部分をクリアしていただきたいものですね。スーパーがあるのは大きなメリットです。ご年配の方とかにはすごくいいでしょうね。
  • 店舗部分は店舗側が管理して、マンション部分はマンション側が管理するだけの話じゃないですか？
    • 区分所有する底地の大部分をスーパーの来客用の駐車場として使われると、それを是としない区分所有者が集った場合、部外者の敷地内への侵入を制限することが出来ます。 そうなると当然スーパーは商売ができなくなるわけで、それを容認する代わりにマンションの区分所有者がスーパー側に対しさらなる管理費や修繕積立金の負担を強いることだってできます。 そうしたことが将来の争いのタネになりうると申したまでです。 あくまで法的な話ですが、スーパーも一区分所有者に過ぎないということです。 色々な複合した利便施設がマンション内にあるのならそれも資産価値として良いなという考え方もありますが、私個人的には全くの他人に自分の庭を荒らされたくありませんのでスーパーだけなら隣にあったりする方が良いですね。
      • スーパーの駐車場が平面で、住人がタワーなんてあり得ん。東京都心で通勤に車を使わない場所ならまだしも、牛田は車必須。毎朝夕の待ち時間がロス。スーパーが近くにあるにこしたことはないが、そこまでして敷地内にスーパーはいりません。とはいえ、具体的な情報がなさすぎるので、もう少し様子見ですね。
• 牛田の一等地でパークハウスブランド。お値段はいかほどになるのか。

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共用施設

• 駐車場：34台（タワーパーキング34台）※他に荷捌き用1台
  • 駐車場がタワーパーキングなのが良いですね。しかし戸数分の台数がないので、もしも借りられなかった場合は他所を借りるしかないのでしょうかね。
• 自転車置場：88台
• ミニバイク置場：3台

間取り

• 間取：3LDK
• 面積：70.58平米～81.54平米
• ここの唯一の欠点であり、最大の欠点は70.58平米～81.54平米という狭い間取りでしょうね。何かと荷物が増える子育て世帯には収納で苦労しそうです。
• まったく面白みのない、よく見かける間取りですが無駄がないのでしょうね。

買い物・食事

• 中区でも最寄りスーパーまで徒歩20分もかかるような不便な川沿い立地があるけど、スーパーが敷地内なのは素晴らしいことですね

育児・教育

• 道路を渡ればすぐに小学校があるので、子育て世帯にとっては文句なしの立地だと思います。しかも学区は市内で一番評判の良い牛田小学校区ですし。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域・第一種住居地域
• ここは牛田でも一等地と言える場所ですね。
• 店舗複合型を便利と捉えるか、それとも住民以外が居るのが嫌だと考えるか。あと、やはり駅から徒歩10分を超えると、印象がガラッと変わりますね。10分以内がある意味ボーダー。
• 牛田小学校区でマンション探してます。このマンション周辺は地元の方からするとどう思われてますか？小学校が近い、スーパーがあるなどのメリットや道路が狭い、交通アクセスが悪いなどデメリットがあれば教えてください。
  • 立地はこれ以上はないというほどに良いですね。 牛田で人気があるのは平地、特に牛田中が良いとよく言われてはいますが、私はそうは思いません。 というのも牛田はとにかく道が狭く、その割にスピードを出して走る車が多く、また高齢者の無謀運転が非常に危険で、交通事故もよく起きていますのでお子さんがいる方は心配が尽きないと思います。 このマンションはほおずき通りに面していて危険な道を通ることもなく、小学校も近いので安心してお子さんを送り出せるのではないかと思います。 商業施設も新しいフレスタも徒歩圏ですし、ほおずき通りを真っすぐに上がればサンベルモもあるので不自由はしないでしょう。 ケーキ屋さんも歩いてすぐの場所に色々とあるので急な来客がある場合でも困らないですよ。
    • 高齢者の危険運転怖いですね。治安の良さと交通事故の多さはまた別物ということがよく分かりました。1階が万惣系列、タワーパーキングというのが引っかかってますが、子供第一優先なので引き続き良い方向で検討しようと思います！

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