サンクレイドルひばりが丘

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4.14

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サンクレイドルひばりが丘 外観

物件概要

• 所在地：東京都西東京市谷戸町2丁目4-8
• 交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩12分
• 総戸数：43戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月
• 売主：株式会社アーネストワン
• 施工：株式会社錢高組 
• 管理：伏見管理サービス株式会社 
• 公式URL：http://www.sc-hibarigaoka.jp/ 

掲示板・口コミ

• サンクレイドルひばりが丘（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 大規模マンションに囲まれており、眺望の問題、デベの格、施工業者の格、販売会社の格、管理会社の格からして、かなりの低価格販売が見込まれます。
• マンションが完成しているのに価格を公表しないのは変ですね。もしかしたら、問い合わせ状況（人気具合）を加味して価格を設定するのでしょうか。それとも、隣のレジデンスの価格情報を収集しているのでしょうか。
• 6000万円で買えるなら、そんなにむちゃくちゃ高い感じじゃないですね。
• 中身は東レだから悪くないと思うけどなぜ販売前に丸ごと譲渡されたのか、なぜ一向に販売開始されないのか本当に謎の多い曰く付き？の物件だ.
  • そうなんですよ。謎が多い物件です。購入するにも勇気がいります。
  • 単に、向かいの三菱の価格を見てからの判断なんでしょう
    • ということは、他人のふんどし・・・ということですか。
• 価格出ましたね。まさか坪200万超えるとは…。 しかし60㎡で管理費14,000円超えって高くないですか？隣のコスモは24時間管理人常駐でも86㎡で13,000円くらいなのに…。
  • 坪単価が２００万円を超えたのは、隣のレジデンスの価格を睨みながら価格設定したものです。やはり、レジデンスの高価格が影響しているのでしょう。
  • 仮に、スッタフの費用を300,000円／人・月　の場合 管理費の内、現地スタッフにまわせる分を3,500円／戸・月　としますと当43戸のマンションで3,500＊43＝150,500円／月　となり、日に0.5人勤務 コスモ560戸のマンションでは　3,500＊560＝1,960,000円／月　となり、日に6.5人を勤務させることができます。つまり、小規模マンションは非常に厳しいということになります。
    • プレイズの中古で70㎡の物件見ると管理費が9,900円となってますね。小規模同士で比べてもやはりここは割高ですね。コスモやヌーベルですら修繕積立金は値上げしてるので、ここも必ず値上げするでしょうね。
      • 管理費と修繕積立金がありますが、その仕分けがマンションによって異なる場合があります。①日常の軽微な修繕費は管理費から支出する。②修繕費は全て修繕積立金から支出する。つまり プレイズの管理費が安いということは、上記の②の可能性があります。 もし、そうでないとしたら管理にお金をかけていないということになります。 そういう意味で、管理費＋修繕積立金の合計が幾らなのかを比較したらよいと思われます。 よって、管理費が安い物件は要注意です。
• 管理費は規模の差が顕著に出ますからね。ここの小規模とコスモの大規模を比べても仕方ありません。それよりも販売時だけ当初設定の管理費を低額に抑えて販売が終わって住民が管理組合を運営し始めたら直ぐに予算不足が判明して値上げに迫られるリスクが怖いです。近隣のブリリアシティも修繕積立金を５年以内に値上げしました。中規模、大規模修繕時に数十万円単位の一時金拠出で計画されて販売していた為です
  • これは、マンションの規模が影響します。例えば、管理員が当マンション（４３戸）１人、コスモ（５６０戸）３人、人件費を３０万円／人・月としますと１戸当たりの人件費負担は当マンション：３０万円／４３戸＝６，９７７円／戸 コスモ：３０万円×３人／５６０戸＝１，６０７円／戸となりますので、小規模マンションは管理費が高くなって当然です。よって、管理費の高い安いは同じ規模で比較することになります。修繕積立金は６０．１６㎡で５，１１０円となっていますが、国土交通省のガイドラインでは、事例の三分の二が包含される幅で１６５～２５０（平均２１８）円／㎡となっています。つまり、６０．１６㎡では９，９２６～１５，０４０（平均１３，１１５）円／月　となり、早急に２倍位に引き上げる必要があります。そうしないと予算不足で、大規模修繕が実施できなくなります。デベが売るために低めに設定した金額です。そのしわ寄せが管理組合にいきます。第1期の販売戸数が７戸とのことですが、しみったれていませんか。
• この価格なら、隣のレジデンスにしますね。
• 驚くほどの強気価格に呆然 。誰がアーネストワンとかいう三流企業のマンションブランドを財閥マンションと同価格で買うのか
• ３流ブランドですが東レから丸ごと譲り受けた物件なので中身はこのブランドよりは多少上だと思います。
• サンクレイドル：60.16㎡で3,690万円 レジデンス　　：58.77㎡で3,800万円台 どちらにしますか。迷うまでもないですか。
• 「サンクレイドル」と付いてる以上東レ価格から1〜2割は安くないと話にならん
  • そうですよね。東レ価格から1割引き。レジデンス価格から2割引き
• ホームページから、Dタイプの68平米が3690万円〜ってこと？だとすると、坪単価180万切るね。
  • いいえ、違います。Ｅタイプの60.16平米です。よって、坪単価は　3,690万円／（60.16/3.306）＝203万円　です。
  • Ａタイプの80.09平米の場合ですが坪単価は　5,390万円／（80.09/3.306）＝222万円　と、かなり強気の価格です。
• 68平米＝3690万円からではなく、価格は3690万円から。3LDKのタイプは68平米から。ということですね。
  • まさにその通りです。3LDK 68㎡超。3,600万円台～ は、釣り広告のようです。誰でも勘違いしますよ。
• コストがそこまで上がっている理由って何なのでしょうか。公式サイトに紹介されている設備仕様を見ても、ものすごく高いものが採用されてるってわけでもなさそうですし。駅、学校、病院はそれぞれほどよく近くて駅前より落ち着いているという環境からなんですかね。
  • マンションの価格設定は二通りあります。 ・建設にいくらかかったので、いくらにしよう。（土地が高かった可能性あり）　・この場所だったら、いくらなら売れるので、いくらにしてうんと儲けよう。
• 外観写真の端に足場のついた建物がありますが、ここは民家ですか？それとも何かを建てているのかしら？
  • 北側の足場は道路を挟んで建設中のマンション（主に南向き、270戸、24時間有人管理）です。この建設中のマンションの価格が高いので、それを睨みながら当該マンションの価格を高め目に設定したものと思われます。（建設中のマンションの価格が公表されてから、当該マンションの価格を公表しています）建設中のマンションの8割以下の価格でないと売れないでしょうね。よって、この価格では販売に苦戦するでしょうね。
• 建物が完成しているのになぜ細切れに売り出すのでしょうか。もしかして、販売員の人数が不足しているからでしょうか。
  • 確かにそうかもしれません。区分けして販売されている感は否めないです。ただ、どのマンション物件も何期分などとして販売しています。角住戸など人気の出そうなプランだけが早く売れないようにするような販売戦力なのかもしれないです。
• この物件を買う人が現れるのでしょうか。でなければ、賃貸業者に丸ごと買い上げて貰い、賃貸に出すしかないと思いますが。このままでは販売経費がかかります。
• あまりにもケチがつきすぎました。3千万円～4千万円の間でないと売れないでしょうね。
  • それでも個人情報ばらまかれるんだったら微妙
• もうここまで来たら3千万円以下でないと買う人が現れません。
• 真剣に購入を検討しておりましたがマンション名が飯田ブランドになったので即止めました。
  • 隣のザ.レジデンスを検討して如何でしょうか
    • 隣のザ.レジデンスは価格が高いです。 サンクレイドルの暴落を狙うのも一つの手です。
• 何戸か売れているのでしょうか。
• 購入された方いますか。
• リハウスで中古が売りに出ていますね。86㎡の4LDKで5,990万円です。投資目的で買った方なのでしょうか？即入居の需要を狙っての転売なんですかね？？
  • 中古で5,990万円でしたら、隣のレジデンスを購入しますが。
• もう住んでいる方いましたね！二階あたりかな。
• 今日の新聞に500万円値引きの広告が入っていました。そこまでするのは何故なのでしょうか？よほど不人気なのか、何か問題のあるマンションなのか、気になります。
  • 東レがデベの物件でしたが竣工前に自力で販売を開始せずに他社に全体を転売しました。隣にザ・レジデンスひばりが丘を始めＵＲ跡地にも大規模物件が同時期に販売されてあまり売れていません。他の物件は長谷工施工のローコストタイプなので質的には何ら問題はないと思いますが小規模物件で売主もあまり信用できるとは言い難い業者なので不人気だと思われます。
  • 元の価格がレジデンスに合わせて高かったので、そのくらい値引きしてちょうどいいのでは。
• サンクレイドルさんは企業努力で価格を随分頑張ってますが、長谷工レジデンス さんは高すぎかなぁ
• 隣に、レジデンスが売り出し中ですので、ここはかなり下げないと駄目でしょうね。
  • レジデンスの7割位の価格なら売れるでしょうね。
• レジデンスがあれだけ高いだけに、こちらはお得だと思います、内容的にも。本音を言えば、あまり安売りしてひばりが丘の相場が下がらないことを祈ります。
  • 東レブランドなら買いたかったのに。安かろう悪かろうの飯田ブランドになって買う気が失せました。
    • 東レが完成させたんだから安かろう良かろうになっているよ。対外的なイメージは凄く悪いけれど。内容を知らない人には飯田の安マンションって思われるね。

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交通

• 駅からちょっと遠いのに高いですね。
  • そうなんですよ、高いでしょう。駅近の喧噪と比べれば静かなところです。

構造・建物

• 敷地面積 1,586.14㎡
• もし、この4LDKが東向きではなく南向きでしたら6千万円はするでしょうね。せっかくのルーフバルコニーが北側では盆栽もできませんし、北隣のレジデンスから道路を隔てて丸見えなので、ルーフバルコニーでくつろぐこともできません。
• 見てきましたがなかなかどうして良いマンションでした。さすがあの立地にいい加減なものは建てませんね。ブランドがサンクレイドルじゃなければ買いたかった。
• どうでもいいですが、館銘板のフォントがダサすぎてまるで賃貸マンションみたいですね。夜になると光るのですが、なんとも間抜けな感じがします。 坪200万払ってあれでは、仕事終わりに家に帰ってきてガッカリしてしまうと思います。
  • 坪単価は　5,390万円／（80.09/3.306）＝222万円　ですよ。
• 近隣マンション全部見学したけど作りは一番しっかりしてました。陽当たりもまあまあでしたよ。
• 四方を高い建物に囲まれていますが、夜型中心の生活であれば何の問題もないと思います。例えば、小説家とか。
• エントランスは別にして、建物自体の外観は個人的にはレジデンスよりいいと思いますし、施工は東レですし、結構お得な物件だと思います。

共用施設

• 駐車場 14台（内車椅子使用者用1台）
• 自転車置場 89台（2段式スライドラック：84台・平置：5台）
• バイク置場 3台
• 平米数や部屋タイプから予想するとお子さんがいらっしゃる家族住まいが多くなってくるので駅からの距離はそれほど気にならないと考えられますが、駐車場の台数はもう少し多い方がよかったかな。
• 子供がいらっしゃる場合車を持っている方も結構いらっしゃいますし、台数が少ないので抽選になってしまうということであきらめる方もいらっしゃいそうです。
• 駐車場は確約できるそうです。
• 敷地内駐車場に車が入らない（サイズオーバー）のが問題です。近くに駐車場がある感じがしないのですが、もしご存知の方いらっしゃいましたら教えて頂けませんでしょうか？
  • 残念ながら近所に駐車場はありません。谷戸バス停のある武蔵境通りを渡った側になってしまいます。反対側のＵＲ団地の方角もありません。
• ここのマンション管理費高いですよね。理由があるのでしょうか？
  • ４３戸と小規模だから１戸あたりの負担が大きくなりがちですね。
    • いずれ使わなくなる共有施設が無い分、無駄な費用がかかってないだけマシだと思います。長い目で見たら結局どこもそんなに変わらない事も多い気がします。
      • 修繕費はどこもあまりかわりませんが、管理費はマンションによってかなりかわりますよ。

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設備・仕様

• G TYPEの洋室（3）は中洋室のため、エアコンは設置できないのでしょうか？
• HPで設備内容確認すると、悪くないですね。ガラストップコンロ・包丁ポケット・ホーローパネル等。他物件では有償のオプションになっているものが標準仕様だったり。意外と（なんて言うと失礼ですが）ちゃんとしているなという印象です。
• 一応周辺の新築マンションは全部見たんですが、この物件は他と比べて値段が高くない割に仕様や設備が少し良い感じがするんですが、理由がわかる方いらっしゃいますか？
  • 何度も同じ内容の繰り返しですが元々は東レの物件でした。販売をせずに竣工を迎え現在の売主に丸ごと転売しました。ところが知名度も営業力も無いので販売委託先を変更したり値下げを繰返すので価格では信じられない位に上質な内容となりました。

間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 60.16m2～86.10m2
• バルコニー面積 10.44㎡～22.38㎡
• 4LDKの間取り、収納が広くて使いやすそうでした。洋室1は扉がめいっぱい開けますか？和室を洋室に変えられたりするといいかなと思いますが、小上がりみたいに使ったら使いやすいのかもしれません。和室のカウンターもものをディスプレイして使えそうです。
  • 洋室1の扉は引き戸（１枚）ですので、リビングと一体としての使用はできません。
• ウォークインクローゼットが各部屋に完備されている。ワイド型リビングで、ウォールドアがあるタイプはリビングを広げられる仕様になっているので、生活環境によってリビングを広げるのもよし、部屋として利用するのもよしといろいろ使い勝手があって良いですね。 洗面室や浴室はそこまで広くはないものの、家族で利用する分には問題ない広さになっていると思います。アルコープは全戸数分完備されているのでしょうか？これがあるのとないのとではだいぶ違ってきますね
  • ①今時のマンションでは、ウォークインクローゼットが住戸に完備されているのは普通です。②アルコープではないのに、図面にアルコープと記されていますね。（アルコープの意味を理解していない）③アルコープではなく、ポーチ（門扉付き）があってこそ価値があります。
• 間取りを見ましたが、それぞれが求めるタイプに合わせられるのは嬉しい要素ですよね。現在の家族構成や今後の人生設計も考えての選択ができると思います。

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買い物・食事

• 買い物は駅の方まで行かないといけないというのは利便性としてはマイナスになってしまいそうですね
  • 買物ですが、やはり駅前に行く必要があります。食材でしたら至近距離にコープ生協があります。 なお、駅近の喧噪とは違い、静かなところです。
• ひばりヶ丘駅徒歩圏で、すぐ近くに大規模商業施設（フレスポ　地上３F地下１F）できるそうです。パルコも歩けるし、場所は申し分ないと思いました。

育児・教育

• 小学校がもう少し近ければ。
  • 小学校は中原小でひばりが丘保育園の前の道から行けば近いですよ⁉︎
• 中原小学校は建て替えで現在地は１２月までです。１月以降は団地敷地内のプレミストの向こう側になります。
  • こちらの小学校区は谷戸小学校だそうですよ。
    • そうなんですね。レジデンスもでしょうか？結構距離ありますね。
• ルーフバルコニー付最上階見せて頂きました。あれで４５００万はすごく魅力的でした!今までノーマークでしたが、かなり良かったので検討しています。

周辺環境・治安

• 用途地域・地区：工業地域

• 

  現地案内図

• 小学校とか中学校もまあまあの距離にあるし、わりとゆったりしているのでファミリーがターゲットなのだと思います。
  • 駅歩１０分以内が近い目安となりますので、１２分は近いとは言えませんね。ただ、生活の利便性を考えるとこの距離は許容範囲かと思われます。ファミリーと単身用が混在のマンションではお互いに生活し難いという難点がありますが、ここはファミリータイプなので安心して暮らせると思います。
• サンクレイドルとコスモの間の道路を歩いて通った時、そのエリアだけ空気がひんやり感じました。日陰で風が通らないから冷えた空気がとどまっているのだと思います。盆地の気候と同じで、夏は暑く冬は寒いのでは・

その他

• 不可解なことがあります。①竣工直前に売主が替わった。②物件概要に竣工年月が記載されていない。③１年経過すると中古物件になるのに、何故もっと早く売り出さないのか。
• 計画変更番号 第KS117-3130-00099号（平成29年6月9日付） この日が竣工日に相当します
• 次の書き込みがありましたので、マンション名がシャリエからサンクレイドルに変更（売主が変更）になったのは7月末頃だと思っていました。 [2017-08-08 21:26:08]数日前から看板やら横断幕やらを全部撤去し始めたので販売開始に向けてもっと立派な物に取り換えると思っていたら全然違ったのですね。余程広くて良質な物件なら買い替えも想定していましたが意欲は失せました。でも折角なので販売開始で現物が見られるならば見学だけはしてきます。
• 東レは竣工が近づいてから看板やら横断幕を設置して販売準備はしていましたが実際には竣工を迎えても一般のお客様向けに販売開始はせずに同業者へ丸ごと転売したと思われます。
  • ということは、中古物件扱いにならないのでしょうか。それとも、中古物件となるのを回避するためにマンション名を変えたのですか
• 本日案内メールが届きましたが、色んな人のメールアドレスを流出させる個人情報をダダ漏れにする不信感
• 東レのマンションだったが竣工時期に同業他社へ丸投げ。何故？　と思っていたが東レ子会社のデータ不正問題が報道された。これを恐れて事前に逃がしたのか
  • ビンゴですね！あまりにきな臭い状況だったのでこれで合点がいきました
• 飯田ブランドになってさらに価値が低下したようにしか思えませんが
• グランジオ・コスモも竣工当時は近隣の土壌汚染が発覚し大騒ぎしてましたよね。同時期に大量供給されていた事もあり、10年後の資産価値は暴落だとネットが大騒ぎしてました。結果はご覧の通り、むしろ新築時より価格が上がっている住戸すらあります。今発生している問題は10年経てば関係なくなる事もあるわけです。ですが、それらを差し引いても四方を大規模物件に囲まれた立地でここまでケチのついた物件をこの価格で買おうと思う人がどこまでいるか…ですね。
• 販売会社がかわりましたね。
  • 販売会社がまたかわったのですか。
• 団地エリアの某マンション（具体名はあげませんが）、値段は安くてもたぶん朝しかベランダに日が当たらなくて、別棟の廊下から丸見えのところと比較したら、こちらのマンションの方がいいと思いますね。オレンジっぽい外観はおしゃれですし、内装も悪くないです、販売会社に関してはアレですけど。
  • ベランダが柵のマンションですか？
• 良いマンションです。飯田ブランドでなければ
  • 飯田は竣工後に丸ごと買い取っただけだから本当のブランドは東レですよ。東レも問題起こしちゃったけれどね
• 販売会社が変わるとなにか問題があるのでしょうか？購入を検討しているのですが。
  • 最近の販売会社の変更は大した問題ではありません。単なる販売委託です。売主の変更の方が万が一の時の補償やアフターサービスにどう影響するか大問題。東レなら未だ安心。飯田だから不安。
• お隣のザ・レジデンスはなんで外壁にほとんどタイルが貼られてないのですか？知人の建築屋にローコストで建てるのが長谷工の特徴と聞いたんですが、だからですか？でも高いと思うんですが。
  • 隣のレジデンスは長谷工施工ですから建物が高コストになる事はしません価格が高いのは建物よりも取得地価が猛烈に高かったからです。
• どっちも見学してきました！ レジデンスさんは共用施設が良かったですね。外壁は確かに吹き付けでしたが、大規模団地！って感じで良かったです。 サンクレイドルさんは、落ち着いて生活できる感じで上品な印象でした。
• 価格的には申し分ないですが、今後の管理体制を考えたらどうでしょうか？

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掲示板

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