芦屋レジデンス打出小槌町

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外観

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物件概要

• 所在地：兵庫県芦屋市打出小槌町39-1(地番)
• 交通：

1. JR東海道本線（神戸線）｢芦屋｣駅徒歩9分
2. 阪神本線｢打出｣駅徒歩4分

• 総戸数：73戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上12階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）4月
• 売主：

1. 和田興産株式会社
2. セントラル総合開発株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 3,880～7,600万円
• 価格は７０㎡で４０００万弱が最低価格でした。
• 高級感を出す為に玄関を大理石にするなどしてました。でも、芦屋は高いですね。90m2で見ましたが、駐車場を含めると6000万超えます。よほど自己資金あるか、年収1500万ぐらいないとローン返済も難しそう・・買ったは良いが、あとで貧乏暮らしもつらいし。
• 70m2で4500万出せる方にとっては、悪くないと思います。駐車場が半分分譲というのが気になりました。おそらく賃貸は抽選になり、外れたら400万近い分譲に回されると資金計画がくるいます。いきなり10％UPはきついから・・買い替え等で資金に余裕があれば、良いのでは・・
• 分譲駐車場を使用していますが、固定資産税が、面積は狭いのに住戸に比べて結構面積当たりの税額が高いので最初は驚きました。
  • 駐車場は、住居とは違い固定資産税が高いです。分譲にしているのは、本体価格を抑えるためと言ってました。（営業さん）屋根のない駐車場は、分譲できないのでしかたなく賃貸にしているそうです。大体、分譲駐車場の価格は、小槌付近の坪単価とリンクしているようです。
    • 駐車場の1㎡は住居の1㎡より少ない持分だったので、どちらかというと安くなるような気がしますが…？
      • 確か税率か評価算定法か何かが、分譲の住戸部と、分譲の駐車場とが違うんですよ。
        • なるほど。だから少ない持分にして高くなりすぎないようにしてるのでしょうか。
      • 住居でも、区分された土地の保有率分と比較しなきゃ・・住居面積は、空中にある見かけの面積でしょ。

交通

• ＪＲの駅に歩いていける。
• 新快速の停まるJR芦屋駅から徒歩9分の場所ってかなり立地条件がいいと思うのですが・・。

構造・建物

• 今時直床で高級とは言えないでしょう。構造は中途半端ですね。
  • 九州の設計会社が二重床にしなかったそうです。日昌の営業も、「二重床じゃないならいいや」と言って帰るお客がいる。と困っていました。

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  外観

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  外観

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共用施設

• エントランス等は、ホテルライクかも知れませんが、２号線沿いに建つので、ガラス張りにしても、中から外をみれば、２号線の雑踏が目に入ってしまい、パンフレットのような感じのゴージャス感はでないと思います。
• エントランスが温室のようにガラス張りになっているため、夏場などは、冷房がついていたとしても、エントランスホール内の温度はかなり高いことが想定されます。
  • 北側で夏場も日は当たらないと思うんですけど…。

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  エントランス

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  駐車場入口

設備・仕様

• 部屋の中身もいいレベルに仕上がってました（いらない設備がいくらかありましたが）。
• モデルルームも広すぎず、オプションも少なくてわかりやすかったです。
• 不要な設備を多々感じます。ウォシュレット（なくても困らない）や食器洗浄器（使わないでも生活できるそれほど綺麗にならない）やインターネット（光はいらない。個人でADSL契約する方が絶対安い）、風呂がででかすぎる（水道代がもったいない）。ベランダフラット設計もいらないなぁーっと（デッキの下が掃除しにくそう）、それと一番気になるのが、駐車場ですね。70m2クラスはおそらく低価格帯なので賃貸になるでしょう。1万中盤から後半／月と説明を受けましたが、せっかくマンションに入るのに、駐車場代でこれだけ取られると損した気分。家から駐車場までが近いだけがメリットで、あとはそれほど使わない車にかける経費がここまで高いのは嫌だ。立体駐車場でも良かった。（まぁ普通にこの辺で借りてもこれぐらいはしますけどね）今の生活ステータスレベルを落とさない程度の設備で良く、そういう設備に金を使うなら、それらの経費はけずって建物自体を頑丈にしてねって思います。性能評価はしっかりやってそうですが、この辺はどうなんでしょう？私にはさっぱり判りませんが。まぁ周辺環境的にはとても良いし、ある程度資産価値が見込めそうという点ではとてもよかったですけど、部屋の中のオーバースペックと駐車場といったあたりで金額麺で折り合いがつかなかったといったところでしょうか。残念。今まで見てきた物件では一番良かったです。これらはあくまで私の私見です。
  • 結局は自分が金がなくて買えなくても買えないってことじゃないの。評価になってないね。いまどきウォシュレットついてない物件なんてあるの？？
    • 今時ウォシュレットないマンションは確かにないですね。その辺は言い過ぎたと思い反省してます。でも今まで見た中で西宮、芦屋の阪神沿線で見た中では一番良い物件だと思ってます。そうですね。やっぱり金がないから買えないって事ですね。
• ホテルライク感強調しておいて、ペアガラスでない点及び床暖房が、リビングダイニングの半分にしかない（ダイニング部分にはない）のが非常に気になりました。（エントランスにお金かけすぎて予算なかったのかな?）
• ここは結構良いと思う。惜しいのは内装を少しケチリ気味でpoorな印象がする。西側角の中層以上は買いだと思う。ただし上から２階分のバルコニー形の設計は少しユニークすぎる感じがしないか？
• 感想は？？？でした。ぱっと見た目の豪華さを出しているだけのマンションかな。玄関、ホールの石は人造だしバルコニーのウッドタイル調は樹脂だし・・・

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間取り

• 二階の庭つきはめずらしいですね。
• 北側は２号線が気になりますが、南側だと今の予算では角部屋は無理なので、北と南しか窓がない部屋になってしまいます。南はリビングのタイプが大半なのでその他の部屋は北向きの廊下側で窓も開けられなくなりそうなのが気になります。最近のマンションはみんなそんな感じですが。。南側にこだわるか、北側にして窓にこだわるかなやんでいます。。
  • マンションの宿命ですよね・・北側の窓は、掃除の時意外あけないというのが普通ではないでしょうか？夏場だけは、風通しのために少しはあけるでしょうが・・

買い物・食事

• ダイエーグルメシティ(591m)、コープこうべ(611m)、いかり(642m)。

育児・教育

• 小槌幼稚園(78m)、芦屋こばと保育園(283m)、芦屋みどり幼稚園(355m)、芦屋市立打出保育所(412m)、宮川幼稚園(595m)。

周辺環境・治安

• 二号線沿いゆえの騒音、子供の交通事故の心配・・・
• 坂が無くて日当たり・眺望が半永久的に得られる点に魅力を感じています。ずっと、芦屋で見てきましたが、第一印象はよかったですね。探せば他にもそんなロケーションはあるんでしょうが、JR芦屋に楽に行けてという条件をつけると、なかなか無いですね。2号線はないに越した事はないけど、南側に大通りがくるわけではないので、いいかなと思ってます。小規模ではないのは解るのですが、72件って大規模なのでしょうか？？件数が少ないほど、まとまり易いのは解るんですけど・・・自分の敷地の南側にも３０ｍ近いスペースが出来るので、いいかな。ある程度の大きさが無いとこういうのは、出来ないんじゃないかなと感じたのですが・・・
  • 72件は中規模だと思います。価格も高めなので居住者の問題も少なそうに思えます。
• 国道2号線の騒音はうるさいのでしょうか？（暴走族が頻繁に走ったり）
  • ２号線沿いであれば、騒音より、排気ガスの方が気になると思います。あと、将来的に南側に高い建物が建つ可能性も否定出来ませんしね。
    • あそこの、南側は戸建がいっぱい建っているのでまず大丈夫かと・・2号線は、どうせ今でもマンション通りなので我慢できるかどうかだけだと思います。
      • 公園があるでしょう。
        • どこかの官舎か社宅じゃあるまいし、公園を簡単にデベには売れないよ・・
          • 兵庫県ではありませんが、公園を実施にデベに売却した地方公共団体はあります。特に財政難を抱えている所は、可能性を否定できないと思います。２号線沿いの排気ガス量ですが、以前２号線沿いのマンションの８階に住んでおりました（このマンションと同じように２号線と反対側の南向きにバルコニーがあるタイプです。）状況ですが、４３号線付近ほどひどくはありませんがかなり排気ガスのにおいが気になりました。ベランダも２、３日拭かないとすすホコリで真っ黒になってしまいました。
• 並びのマンションに5年住んでいますが、皆さんが言われているほど音も排気ガスもひどくありません。人それぞれ感じ方は違うのかもしれませんが。
• ２号線沿いには、ファミリーレストランをはじめ複数の飲食店が存在し、今後とも増えてくると思います。それらの飲食店から排出されるにおい、煙が、六甲おろしにのってマンション北側に直撃することも想定されます。仮に目の前に焼き鳥店等が建設されれば、煙の量は半端ではないと思いますよ。
• ここの土地は古墳跡というのは本当ですか？
  • 古墳の話は、営業がしていましたね。発掘調査はもう終っており（ほんの一部を見た程度らしい）建設は問題ないらしいです。まあ、官舎の跡地だから問題ないと思いますが・・
  • 私は、物件探すとしたら、古墳跡は、むしろ利点のほうが大きいです。古くからの＊＊という点でもポイント高いですし（特に古墳があるような場所は、地位の高い方が住んでいた場所なので、風水や災害の面などみてもいい場所であるとことが多いです。現に打出は、過去の歴史ふりかえっても、芦屋の中では震災も含め被害が低いですよ）あと芦屋では三条町のほうにも、古い古墳がありますよね。昔の方って、いい土地を選ぶ勘のようなものがあったのだと思います。古墳を気にするなら、２号線の排気ガスのほうが私はよっぽど気になります。
• 打出古墳群は、たしか南東で少し外れた様に思いますが、この土地の云われとして、販売会社の人もおそらく知らない情報があります。官舎の前にはお屋敷が建っていて空襲で焼けました。死者こそは出ませんでしたが、其の時になんとゴッホのひまわりが焼失しています。資料を調べて戴ければ解ると思いますが、この事実は殆ど忘れ去られた芦屋史の1ページです。
  • ひまわりの話、結構有名ですよね。でもお屋敷が打出のどこにあったのか知らなかったので、ためになりました。でもそんなに貴重なもの疎開させていなかったのもどうかと思います。神戸のゴッホ展で数年前知りました。今回、調べて見たら打出に住んでいた実業家が白樺派のパトロンで白樺派の美術館に飾るために購入したそうです。銀行の地下室に疎開させようとしたら湿気が多いので断られそうこうしているうちに焼失したとのこと。本当に残念ですね。
• 音が気になるのは特に夜だと思うのですが、もし寝室が北側（２号線側）だとしんどいかも。妹が２号線の少し南側に住んでいますが、寝るときに車やバイクの音がうるさくて寝室をほかの部屋に変えたそうです。
• 震災の時は大丈夫でしたか？
  • 震災の時は昭和30年頃に建った古い市営住宅が建っていましたが、目だった外傷も無かったですね。この辺は六麓荘から伸びる丘陵の最南端で、地盤は阪神間でも最も強固な地区です。

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周辺施設

• 芦屋セントマリア病院(561m)

その他

• 設計会社が、よく分からないところもデメリットでしょうか？（きいた事ないとこ）
  • 設計事務所は九州らしい（営業担当も良く知らなかった）事業主もセントラルがメインで東京、建設も鉄建で東京　と言うのが引っかかります。和田興産は補助でついているだけ。
• ここってワコーレの同類項と考えたらいいんでしょうか？それともセントラルも事業者に名を連ねているので別物と見るべきなんでしょうか？
  • セントラル:ワコーレ=7:3 と聞きました。ワコーレはあくまでサブでついているそうです。逆の方が関西人としては信頼度高いですよね・・

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