ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク

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4.33

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物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市鶴見区江ケ崎町1番12（地番）
• 交通：

1. JR南武線「矢向」駅徒歩12分
2. JR南武線「尻手」駅徒歩12分

• 総戸数：116戸（他キッズルーム、管理人室有）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上7階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年1月下旬
• 売主：株式会社佐藤秀 
• 施工：株式会社佐藤秀 
• 管理：株式会社ゴールドクレストコミュニティ 
• 公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/shintsurumi/ 

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 角部屋のみ70m2で60，65m2がメインですね。それで3400～4000万ですね。3390万～3,990万ってとこだろうし 70m2は別価格帯だろうなぁもし最高価格が4,000万なら買いですね。
• 65平米で四千万なら70平米の部屋って低階層で4,500万ぐらいかな。最上階だと五千万超え？ 妥当ですか？高いですか？
  • 近くのイマジンテラスが75平米の上層階南向きで4000万円以下だったので割高なような気がします。 しかし、イマジンテラスよりは占有部の設備は格段に充実してると思いますのでそのくらいが妥当なのかもしれませんね。(イマジンテラスの占有部の設備が残念すぎるというのもありますが。。)
• 狭いけど。価格が3,000万台半ば中心ぽいから価格抑えたいなら魅力的ですよね。
• 一応60㎡台、65㎡台、70㎡台の三種類が大きくあり、それぞれ窓が南東向きと北西向きがあるので大きく分けて6種類の部屋があります。購入時に見た情報なんで細かいところまで覚えていませんが60㎡台の所だけですが、最安値が1階の、3階で3500万以下、5階で3600万以下、7階でも3800万台だったと思います。一番高いのは70㎡の最上階でここは4000万を超えています4200~300万台だったような気がしますが、こちらは自分とは全く関係なかったので正しい情報ではない可能性が高いです。ただ、全体的に4000万あれば基本的に買えると思います。(値段の変更がなければですが)

【販売時状況】

• 優先分？と第一期は完売。

交通

【電車】

• 尻手駅まで徒歩10～15分なら余裕。JR沿線じゃなかったら検討すらしてなかったかな。JRは乗り換えも便利だし朝も3分間隔で電車来るし。
• 尻手、矢向と同じく徒歩12分ぐらいみたいですが、どちらの方が最寄り駅として使いやすいんでしょうか？ 夜道や人通りなど気になりますね
  • 今日尻手側から自転車を使いましたが、駅から一番近い道で行くとなると、東海道線(たぶん)の上を通る時に狭いうえに車通りの多い車道を走らないといけなかったです。 幸い歩道がないのは尻手駅側の坂部分だけで、無理せずに行きたい場合車通りが少ない迂回路がありました。(今回は通っていませんが) 矢向の方は行っていませんが、距離的にはほとんど同じと聞いています。

【バス】

• バスが便利そう。すぐ近くにバス停があって川崎にも出やすいですね。
  • 朝の通勤時間帯は大渋滞で悲惨ですよ
  • バス使っていますけど距離も短いので大変ってこともないですよ。川崎なら自転車使って出勤も出来るので選択肢がたくさんあって良いかと。
• マンション前を通る臨港バスの混み具合が気になり、3/8(木)雨天7時台に検証してみました。江ヶ崎八幡宮前出発(マンション前)→尻手黒川合流まで(10分)→尻手駅通過(18分)→川崎駅西口到着(37分)でした。バスは劇混みで一本見送っての出発。尻手黒川は噂通りの渋滞ですね。尻手黒川合流の青信号がかなり早くてなかなか合流できず。途中カッパ着て犬の散歩しているおじちゃんに追い抜かれた時は心が萎えました。。島忠あたりにに2500世帯の大規模マンションもありますし、そこから大勢乗ることになると雨天時のバス通は厳しそうです。
• 川54系統川崎駅西口行きは始発から遅れてきます。道路渋滞がハンパじゃない。しかも激混み。。

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構造・建物

• 敷地面積 3732.10m2

共用施設

• 駐車場 47台収容　[月額使用料：13,000円～15,000円]
• バイク置場 8台収容　[月額使用料：1,500円～2,000円]
• 駐輪場 232台収容　[月額使用料：200円～500円]
• 平置きもポイントの１つです。(特にミニバンは1階と最上階しか停められないと聞きました。) 共有施設もラウンジとキッズルームだけと必要最低限で良いポイントです。大規模マンションは共有施設の充実が売りかと思いますが、100世帯位の中規模マンションでは修繕費が抑えられて良いポイントです。またどこのマンションもそうですが、自転車置場が各世帯2台位と子供がいる家族では3〜4台が必要となる為、自転車保有には考えます。
  • 子供用の駐輪スペースが別にあると聞いたけど?
    • 300円だか500円だかのステッカーを購入して、子どもの自転車用スペースというような場所に停めることができるそうですよ。

間取り

• 間取：3LDK 
• 面積：60.50m2 ～ 65.63m2 
• この物件は綺麗な東西向きではなく、パークビューはやや東北東向きに近いので一番南の角部屋が良いですね。3面採光というのは憧れます。
• ファミリー住むにせよ狭すぎる。70は角部屋のみ。子供が独立したシニア世代には良いかも。
  • 広いお部屋を見せられたので全く参考にならず、60平米65平米の広さがわかりにくかったです。 60m2の収納も微妙だし、65平米で4,000万は割高に感じますし。 やはりファミリーだと狭いのかなといった印象です。 でもスーパーや学校、公園が側にあるのはすっごく助かりますよね。とても悩みます。
• 全戸パークビューですか、なかなか良いですね。 完成予想図を見た感じですと公園も野球やサッカーをやれるようなところではなく子供がちょこっと遊ぶ感じのようですし、それほどストレスなく暮らせそうです。 
  • 全戸ではなさそうですよ。1/3程が道路側の西向きベランダで残りは公園側の東ベランダだと思います。 SUUMOの間取り全体図と完成予想図を見た感じですが。最初は間取り図で混乱しました。 
  • 恐らく西向きベランダは景観がいいからじゃないかと。富士山の方向らしいです。あと、電車の音も東よりは軽減されるんじゃないかと。でも西日ですからねどうだろう よく考えられてるみたいですよ。悩みますねー

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買い物・食事

• 近くに小学校とスーパー徒歩２分以内が気に入りました。 サミット、島忠、西松屋､しまむらが入っているのは主婦には嬉しいです。病院も近くて治安も良さそうだし地域の雰囲気も良いですね。 
• マンションの近くにスーパーが出来るという情報を聞きましたがどの辺りにできるのですか？ 元々あるサミットとは別なのでしょうか。
  • エイヴィというスーパーが新たにできますよ。 場所はパークホームズとファインシティの間です。
  • スーパーが徒歩2分と近いのがいいね。新しくできる大型スーパーも徒歩2、3分ぐらいで買い物は便利だね。
• 大型スーパーってaveって、あまり馴染みのないスーパーだから、調べたら大量仕入れしてるから激安みたいです。 ディスカウントスーパー・近くにサミットもあるし、選択肢があるのは助かりますね。
• しまちゅー、しまむら、西松屋は記憶してましたが、靴の流通センターが入ってた。飲食店がしまちゅーに入ってるサイゼリアぐらいで物足りない。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• この辺りは幼稚園保育園けっこうありますよ。川崎市は待機児童問題にもしっかり取り組んでいますよね。
• 近くの保育園は園庭がない(狭い)所が多いため、平日は保育園の児童が新鶴見公園を利用します。 複数の保育園が同時刻に利用するため、あふれた園は新鶴見ホーム前の広場を利用するほどです。 平日は保育園児でかなり賑やかですよ。 休日は小さい子から小学生まで大勢の子供たちで賑わい、新鶴見公園内に親御さんの自転車がズラ～っと横一列に並びます。  休日は高い滑り台は順番待ちで渋滞するのでうちの子は大概途中で諦め階段を下ります。 複合遊具(電車？)には子供が群がり、小さい子は怪我をするのではといつもハラハラします。 ４月から近くのファインシティー336世帯のファミリー層が押し寄せるため、公園がどうなるかちょっと心配です。 

【小学校】

• すぐ隣には小学校があります。
• 小学生になる子供がいます。なかなか生徒数の多い学校みたいです。どんな学校なのか気になります。
  • 新鶴小は増築したので入学はできるんではないでしょうか？幼稚園、保育園はかなり倍率が高いですけど。

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周辺環境・治安

【周辺環境】

• 用途地域 準工業地域
• 現地周辺を散策してきました。新しいマンションが続くので街並みがキレイで、年配の方より子育て世代が多い印象です。立派な門構えのマンションがあったり見ていて楽しい。植栽も多くて緑豊かな街並みな印象です。

【公園】

• 目の前が公園で眺望はいいなと思うのですが、向きが北寄りの東向きなので、あまり陽当たりがよいとは言えないのがネックです。だから安いのかもしれませんが。
• 公園が目の前なのと、スーパー近いのがいいですね。
  • 先日前を通りかかりましたが、子供を遊ばせるにはちょうどいい公園だと思いました。実際に親子連れも多かったです。
  • 近くに住んでいますが、新鶴見公園は特に休日とても賑わっています
• 公園にある地域の方の手作り資料館や子供たちの遊ぶ姿を見て主人も気に入ってました。 駅から徒歩12分も今の家に比べると近いので良かったです｡ 近隣を散策しましたが新しいマンションも多く比較的若い人の多い町の印象でした。 話題の鳩や騒音は気にならなかったです。鳩よりも夏になると虫やセミが怖いですが物件価格で帳消しです。
• 新鶴見の公園が江ヶ崎サマーフェス会場になっていますね。昨年夏の写真かな？道路を真っ直ぐ進んだらコーナンがあって尻手駅にたどり着けず迷子。。新鶴見公園突っ切った歩道橋を渡ってしか尻手駅に行けないんですか？あとは矢向駅ですか？

【騒音】

• 超近隣に住む者です。 新鶴見公園に子供を連れて遊びに行きますが、公園の目の前に横須賀線が走っていて子供の声がかき消され声が聞こえません。 現在の自宅は公園より少し離れていますが、日中のみならず深夜も貨物？なのかずっーと電車の音が響いています。 このマンション、公園の真ん前なので昼夜問わず横須賀線の騒音からは逃れられないと思います。。 チラシが届きましたが、南武線の記載はありましたが、横須賀線の記載はなかったような… 検討されている方は実際に新鶴見公園に視察に来てみたほうがいいと思います。 公園に5分いたら横須賀線の騒音に気づくはず。。 価格的に魅力はありますが、我が家は候補から外しました。
  • 実際に子供を連れて、現地の公園に、何度か遊びに行きましたよ。モデルルーム見学ついでにです。 電車の音で、声がかき消されるって見てびっくりして書き込みです。全く気にならなかったです。たくさんの子供達の声で賑わってました。 夫に「電車通った？」って聞いたら「そう言えば気づかなかった」と話したぐらい普通に子供と遊んでいました。 電車のすぐそば(5メートル以内とか？)駅のホームほど近いならかき消されるでしょうが、そんなに近くないですよね。線路近くには畑みたいなのがありましたよね？というか何もない畑付近で遊ばなかったです。 山の滑り台よりマンション側の中で遊びました。 音に限らず現地付近は視察した方が良いと思います！ 魅力的な価格なので納得して購入したなら後悔はないですしね。 広さに関しては、今の家より狭くなりますがごちゃごちゃした荷物は処分して心機一転スッキリした暮らしを考えているので価格を選びました！
• 夜中の貨物線の騒音については全く知りませんでした。マンションでは日中の電車と夜中の貨物線の騒音が何デシベルぐらいかご存知ですか？契約された時に営業の方から説明があったなら教えて頂きたいです。
  • 貨物線は真夜中がラッシュですよ。貨物電車は旅客と違い低速度ですが編成が長いから、低音の音が響いてしまうのかな。窓を閉めている時期は吸排気口から音が入ると思います。窓を開けたい時期は相当うるさいかと。
• JR横須賀線、貨物線の騒音問題。結局、マンション側は防音窓・二重窓の対策には応じてくれないようです。
  • 防音の窓については対応はないようですね。結局標準仕様のペアガラスのみだそう。
• ave横にある黒◯重機さん。早朝から夜11時過ぎまでクレーン車走ってますよね。しかも土日も走ってます。 すごい音だし公道側はうるさそう…
  • 建設中スーパーave隣の重機会社ですが、あそこはクレーン車を納車する基地のようで江ヶ崎八幡宮から中は最徐行で納車するのでファインシティ、パークホムズ、スーパー辺りは静からしいです。 ただ、基地に入る前の公道(まさにラウンドパーク前)はすごい騒音だそうです。 しかも、土日、更に夜遅くまで重機が稼働しているそうです。 公園側の横須賀線、貨物線の騒音に加え、反対側のバス通り、重機の騒音となるとストレスですね。窓は開けられなさそうですね。。鳩問題もありましたし、空気清浄機フル稼働しないと室内とんでもなく空気汚染されますね…
• 20分くらい公園周りを歩いていた時に運よく横須賀線と貨物線が通りました。これも個人的な感想であることを最初に書きますが、私としては音に対して、少なくとも電車に対してはほとんど気にする必要がないと思いました。

マンション周辺道路：マンション：公園(野球グラウンド)：線路 となっているのはgoogleマップなどを見ればわかってもらえると思います。私が列車の通過音を聞いた場所はマンション(建設中)と道路の境目付近でした。その際に聞こえてきた音としては 、自動車＞子供の声(野球中)≧電車音 という感じです。現在片側一車線の道路に面している家に住んでいる人は階層によりますが窓を開けて車が通った時の音より小さいと考えていいと思います。子供の声も電車音もさほど気になりませんでした。後は小学校の運動会とかでしょうが、一日だけのことに文句を言うのもどうかと思うので割愛します。当たり前のことですがチャイム以外の音はほとんど聞こえてこないでしょう。

【交通量】

• どちらかというと廊下側道路の交通量が気になりました、道幅が狭いのにバスやトラックが多い。
  • 交通量もガンガンと走ってるのかと思ってたら意外とスムーズに通れて拍子抜けしました。

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