クリオ円山裏参道

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物件概要

• 所在地：北海道札幌市中央区南二条西25丁目167-27、他（地番）
• 交通：札幌市営地下鉄東西線 「円山公園」駅 徒歩4分
• 総戸数：36戸（住戸35戸、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月下旬予定
• 売主：明和地所株式会社
• 施工：丸彦渡辺建設
• 管理：明和管理

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格 4,169.4万円～1億2,686.4万円
• 問合せしましたが、やはり３Ｌでも6000万。４Ｌは9000万のようです。 もちろん最上階の100㎡超えは億ションだそうです。
• 2Lで4000万～と言われ直ぐに諦めました。 駅と裏参道から近くいいと思ってたから残念。

【予測】

• 円山は昔と比べて高度制限が厳しくなってきています． この場所は33m高度地区なので，10階より高くできません． このため戸数を多くできず，結果的に一戸当たりの価格が 上昇することになるでしょうね． 127平米の部屋は，おそらく１億はするのでは．
• HPの「選ばれし方へ贈る」というフレーズからしても値段は高いですよね。 駅から近いですし間取りが少なくて広い。

【比較・検討】

• 127平米14000万の価値ないよ。 せいぜい、9000万てとこだろう。
  • 裏参道立地で円山駅徒歩4分は確かに希少ですし、プレミアム性をマックスまで出してもイケると踏んでの値付けだと思います。円山駅北側のシティハウスの売れ行きからしても勝算があると見たのでしょうが、ここまでハイクラスになると、デベロッパーのブランド力がネックになるかもしれません。
• 高いですけど、まわりのデベとさほど変わりませんね。 ただ、標準のグレードは一番いいかも。
• 立地の割には高すぎる！2～3 年前なら坪単価200万エリアですよ。
• マンションの価値は立地で概ね決まると考えております。 いくら円山が人気エリアで値下がりしにくいとは言え、当然ピンキリかと思います。 今更ですが、ここはどうなのでしょう？ 裏参道に面してないし…
  • ここは、交通量は少ないけど、たしか道々に面しているはず、除雪は市道より良いのでは、眺望は市街地であれば期待しませんし、このマンションの場合は道路等で四方にスペースがあります、問題は西側ですがここに同程度のマンションが立つと眺望はかなり阻害されますが、その可能性は少ないと考えています。裏参道からは70m程度なので裏参道に面しているのと同じです。
    • 確かにこの物件は裏参道に面してはいませんが、面してるマンションとなると、もう建つ余地はほとんど無いですからね。少し前に、24丁目の西端にあった沖本貸本店さんなどを地上げして三井さんが小さいのを作りましたが、あれが最後ではないかと言われてます。25丁目の南側にはまだ戸建てが残ってますが、まとめてマンション用地にするには到底引き合わないコストになるそうです。あとはもう、スクラップ＆ビルドしかないですね。 なので、こちらの物件や隣の大和さん、東急さんの立地は、円山エリアとしてもまずまずハイクラスのポジションだと思いますよ。「高級住宅街の匂い」ということでは、大通の北側になる住友さんのシティハウス円山や、話題になったシティタワーズ円山よりも良いのではないでしょうか。
• ２～３年前なら４ＬＤＫでも５０００万円ぐらいでしたがここは７０００万円と高すぎるな。
  • 最近のこのあたりの相場ですよ．ここだけではなく周りも同じ値付けですから．特に4LDKや90平米を超える間取りは希少価値もあってより高めの値付けですね．

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交通

• 駅から近いのがいいですね。

構造・建物

• 敷地面積 1,017.00㎡
• 敷地に制限のある立地ですからやむを得ない面はありますが、完全に南面が無い住戸をけっこう作ってしまったのはちょっと厳しいかもしれません。まあＣタイプかＤタイプから売れていくでしょうね。
• 天井高は2m50cmでしょうか？
  • リビングの一番高い部分で2.55mとのことです。 余裕があるならCの間取り、眺望の方がいいのですが…
    • その天井高であれば十分ですね． 眺望に関してはＤの場合，山側は見えにくいかもしれませんが， 東側は通りに面しているので将来的にも眺望が保たれる点では安心ですね． 西側に関しても今のところ大丈夫そうですが，何があるかはわかりません．

共用施設

• 駐車場 敷地内に29台設置（来客用2台、車椅子使用者優先駐車場1台含む）〈月額使用料：9,000円～28,000円〉
• バイク置場 敷地内に2台設置〈月額使用料:2,000円/台〉
• 自転車置場 敷地内に39台設置〈月額使用料なし〉
• 駐車場が100％じゃないんですね。

間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 68.06m2～121.07m2
• 間取りも100㎡超えの住戸があるようで。 販売価格が気になります。
• ホームページで公開されているＣ，Ｄの間取りはなかなか良さそうですね．お風呂に窓がある間取りは，この界隈で久しぶりに見ました．
• Dにしました。売却、賃貸も視野に入れると、他のプランよりは買い手、借り手が限定されないと考えました。実質2LDKですが、収納力の高さは魅力です。でも、確かに乱立による供給過多が心配です。
  • Ｄの間取り，良いと思います．ファミリーでも居住可能でしょうし．
• ホームページを見てきたら、どのプランも掲載されていました。 バルコニーが多く、家に光が入りやすくて良いなと感じたのは、Dプランです。納屋もあって収納にも困らず使いやすい間取りだと思いました。

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周辺環境・治安

• 用途地域・地区：準住居地域、準防火地域、33m高度地区
• ちなみに天井高は2m50cmでしょうか？
  • リビングの一番高い部分で2.55mとのことです。 余裕があるならCの間取り、眺望の方がいいのですが…
    • その天井高であれば十分ですね． 眺望に関してはＤの場合，山側は見えにくいかもしれませんが， 東側は通りに面しているので将来的にも眺望が保たれる点では安心ですね． 西側に関しても今のところ大丈夫そうですが，何があるかはわかりません．
• マンションの目の前には大きめの道がありますが、まだそこまで交通量が多くないのが良いですね。 この辺りは円山公園も近いですし、街中へも駅近なのでアクセスしやすいので、 自然と利便性が両立された地域で魅力的です。

【周辺の建物】

• 北隣の大和の物件からするとイヤな場所でしょうね。出来るだけズラして建ててますけど。 あと、東隣には東急が来ますね。こんな超高額にせざるをえない立地に3棟も密集して新規に出来るってのはどうなんでしょう。需要の奪い合いになるのは間違いないと思いますが。
  • 建築計画のお知らせではクリオは35戸、大和ハウスは23戸でしたよ。 ブランズはまだお知らせの看板が出ていないのでわかりませんが、あそこはもともと戸建て２軒があった土地で、マンションにしてはそれほど広い敷地ではないと思います。 どんなふうに建てるのか興味があります。

• 

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