プラウド日本橋富沢町

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物件概要

• 所在地：東京都中央区日本橋富沢町10番4（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「人形町」駅 徒歩3分
2. 都営浅草線 「人形町」駅 徒歩3分
3. 都営新宿線 「馬喰横山」駅 徒歩6分
4. 都営浅草線 「東日本橋」駅 徒歩6分
5. 総武本線 「馬喰町」駅 徒歩8分
6. 東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩8分

• 総戸数：60戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート　地上13階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月末予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：木内建設株式会社東京支店
• 管理：野村不動産パートナーズ株式会社

掲示板・口コミ

• プラウド日本橋富沢町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 最近は新築駅近物件でも完売スピードが遅くなっている中、このプラウドをいくらで出して来るのか注目ですね。
  • プラウドは人形町の駅近にこだわってますし、内廊下かつ販売が好調なことを考えると450~500くらいでしょうか
    • 築地の駅直結でそんなもんですよ。人形町でこの値段はやっぱり割高な感じがしますね。やはりバブルなんですかね。
      • それを言ったら今は全ての新築がバブルでしょ。築地との比較は好みの問題な気もします。徒歩圏に日比谷線、半蔵門線、浅草線、新宿線があるのはすごく便利ですし。
• 立地いいですねえ。でも市況的に販売鈍って来てますから400くらいからではないかと。
  • オリンピックまでは、なんだかんだ大手は建築費高騰なんかを理由に大きくは下げてこないんじゃないかと思ってます。まして人形町3分ですし、多少強気に値付けしても時間かければ売れそうなので。ただ、個人的には400切るととても嬉しいです。
    • 立地さえ良ければ良いという層に対して捌ききれる戸数っちゃ戸数だから、野村は強気に出てくるだろうね。坪430程度からと予想。
      • 確かに今出てる間取りはかなりイマイチですよね。はっきり言って使いづらい。市況の見通しも微妙になってきてる気がしますし、そこまで高くならないといいなと思います。
• 坪単価いくらくらいかね。場所はいいよね。
  • パサージュあの値段で売り切ったからね。この場所は前から狙われていたところで敷地形もいいから安くはならない。久松小学区＆有名学習塾ストリートになってしまったこのエリアに死角なし。今度も割とあっという間に売れてしまうと思います。
    • パサージュが平均430、ディアージュが平均500。条件を考えるとパサージュは超えるでしょうし、市況を見るとディアージュは超えないでしょう。てことは450-480程度かな
      • 確かにそうかもしれないですね。 まあ、やはり相場としてみると、ずっと高い状態が続いているのだなというのは実感することが出来ます。 立地の良さもありますから、ある程度は納得して購入に至る方が多くなるのかもしれないなと思います。 さて、最終的なお値段はいかに？？
• 正直設備、仕上げは今までのプラウド人形町やディアージュ以下ですね。 フローリングもシートですし、浄水器も水栓と一体型。 駐輪場を地下にすることでEVが余計にあることもあり無駄に高いです。だったら三井の三越前買ったほうがいい気が。。。これであの値段正直思いました。
  • たしかに思ってたより管理費高いんですよね。平米あたり約320円は想定よりもかなり高かったです。共用部は全く期待してなかったので。
• 坪単価どれくらいでした？
  • 3ldk高層で540くらいだった気が
    • 平均500前後っすかね。高いですね…
      • 北向きと南向きで価格差あるようなのでもう少しマイルドかと思います
• HP上にもいくつかルームプランが出てきましたね。 やはり最初から公開されていたものが良さそうです。 お値段情報もう少し知ってる人いませんか?？
• 低層でおいくらでしょうか
  • 低層でも坪400は越えてきますよね、たぶん。都心内陸はまだまだ高いですね。。
• 仕様の割には高いですね、見送ります
• この内容で坪450は高いですね！やはり立地だけか。
  • 近隣の人形町と比べれば比較的良心的では？
    • 平均坪450くらいなんすか？思ってたよりは安いっすね。
• 上の方で坪480は行きますかね。今までのプラウドを見た人なら明らかにコストダウンしているのが分かりますよ。床も天井も。これはプラウドブランドとは呼べない。
  • 最初この物件見た時、立地も含めて気に入ったのですが、立地は別として、他社の物件を見たら建物のスペックが低いような気がしてきました。下がり天井やシンク上段部は引き出しになっていなかったり(他社は包丁入れなど工夫あり)、平米数の割にお風呂サイズ小さかったり、60戸でエレベーター1基の割に管理費高いと思ったら地下1階に駐輪場があるために自転車入出庫用のエレベーターが別にあったり。子育て環境は良さそうなので捨て難いと思いつつ、建物スペックを考えると割高な気がして踏ん切りがつきません。
• 駅までの距離は十分にいいです。しかもプラウドという名もあるわけで…お高いんでしょうか。
  • やや割高、間取り悪いので他物件に流れてるのでしょうね。急いで買う理由がないです。
• 参考までに沖式で時価118万円/m2、坪単価だと約390万円ですね。一般的にみても割高だということですよ。ここで坪単価500万円も出すくらいならもっと環境の良いところが良いです。

【モデルルーム見学記より】

• 7駅5路線が使え、東京駅や「日本橋も歩いてでも行ける立地に、人形町駅からは歩いて3分という抜群の立地に、治安もよく資産価値も非常に高い物件です。
• 人形町繁華街は美味しい店もたくさんありますし、学校も近く子育て環境も問題ないでしょう。
• 3LDKは南西で問題ありませんが、2LDKになると北西という向きが気になり方もいるかもしれません。

都心部オフィス街のマンションですので、隣はビルで眺望は望めません。80%が角住戸ですので、窓があり採光や風通しはあると思います。

• 抜群に便利な場所ですので、その辺りと価格を参考に検討してみてはいかがでしょうか。

【価格】

• 501 2LDK 56.65平米　7,200万円台
• 702 2LDK 55.18平米 7,200万円台
• 1103 2LDK 55.47平米7,800万円台
• 1305 3LDK 73.95平米 12,300万円台
• 304 3LDK 71.56平米 9,600万円台

• 総戸数60戸。販売戸数36戸。販売価格67,690,000円 (1戸) ～122,990,000円 (1戸)。最多価格帯(万円) 7,200万円台、7,400万円台、7,900万円台、10,000万円台、10,100万円台、10,500万円台(各2戸)
• 70平米の低層階で7000万切るぐらいからじゃない？
  • それは流石に今の相場じゃキツいのでは。。ちょっと相場の安い近隣の東日本橋や浜町でも大手デベだと無理でしょうね。
  • 納得感ある価格。それくらいなら即完できそう。
  • 70平米は軒並み1億やで。価格表出とるがな。
    • 適正価格の話じゃないでしょうか。言い換えれば70平米の1億じゃ高値掴み。
• どう考えても今の市況で7000万はないわな。それは適正価格でなく希望価格。
• 記録として残しときます(2018-03-16) 総戸数60戸、販売戸数2戸、販売価格95,990,000円 (1戸) ・113,990,000円 (1戸)
• Dタイプは完売したようですね。
• Eタイプも完売したんでしょうか。物件概要の先着順から表記が消えましたね。
• 東日本橋が中古価格あんまり変わらないのに新築が坪単価400万前後で買えるのを見ると、ここは改めて凄い単価だなぁと。日比谷線ユーザーからの指名買いや人形町の魅力が好きな人は一定数いるので、新築はこの価格でも売れてるんでしょうし、中古の価格も今後はどうなるか分かりませんが、改めて凄い相場ですね。いっそこのままどんどん相場を押し上げてどこまで行くのか見てみたいです。
• こちらは60戸ですね。浜町は33戸ですが、残りは10戸だけですね。あっという間に売れてしまうと思いますよ。
  • まだ10戸も売れ残ってるんですか？
    • 33戸の規模で残り10戸は大変な懸念ですね。この辺りの需要が無くなってきていることを如実に表していますね。
• ここが10戸も残ってるのですか。それは由々しき問題ですね。10/60ですから、販売が不調と言わざるを得ません。野村名物の値引きが始まる頃でしょうか。
• ここはまあ好調でしょうね。人形町は価格が張るので、買えない人から色々な声があるのは仕方ないと思いますよ。
• 浜町は当初よりかなり値下げしてますから、ここは頑張ってると思いますけどね
  • やはり大幅値引きをせざるを得ない程追い込まれていたと。それでもまだ完売に至らない程、不調であると。やはり中央区の雑居ビル街は居住に適さないと判断する人が多いのだろうな。
• 東日本橋や馬喰町界隈が、根こそぎ惨敗の中、ここは順調な方ではないですかね。場所も良いし、建物のグレードも高そうだし。
• プラウドの小規模にしては若干しこってる感はありますが、残りはグロスの張らない2ldkのみなのでそう遠くなく完売すると思いますよ。東日本橋馬喰町界隈は単純に供給量が多いだけですね。いろいろ見て回ってますが、全体的に順調に在庫は減ってきてます
• これだけの立地で、既に3LDKは完売してますからね。価格は高いですが、欲しい人はいくらでもいると思います。そう簡単に値下げはしないでしょうね。
  • この酷い間取りでは需要が無いのでは？
• どうやら残り数戸みたいです。買えた方は勝ち組でしたね。
• 色々言われてましたが、そろそろ完売にに近いですね！マンションマニアの予想通り3LDKは即完売、2LDKも北西ながら残すは数戸。大幅値引きの必要もないでしょう。
• 大幅値引きはないでしょ。野村なので竣工直前にラスト1、2戸だったら500万くらいの値引きはあるかもしれませんが。たぶんそれまでに完売すると思います。
• 初期契約者からみれば残念であるが、苦戦してるのは明らかなので、値引きしてるでしょうね。
  • 確かに実際ちょっと気持ちのいいものではないんじゃないでしょうか。結構安くなればなっただけ、ちょっと損した感覚にはなると思いますし。結構ちょっと損したかしていないかというのは実際の問題がちょっとありますが、結構いい気分じゃないと思いますし
• まだ入気まで半年以上あるし、完売間近なので苦戦とまでは言えないでしょう？それならここよりヤバい物件沢山ある。
  • 武蔵小山とかでしょ
  • 2年以上もかけて販売しているのにランドマークとか言ってるコストカットマンションのことかな
  • ココまで苦戦して売れ残ってる住戸が何故竣工までの半年しか無い中で売れ切れるのか…
    • 売れ残り？あと数戸で完売ですよ。
• 来月には完売しそうですね。更に奥地の野村物件人形町第5弾はいつ発表ですかね。高く仕入れてるだろうから、こちらと同じか少し高いと予想します。
• こんな小規模物件で竣工まで半年で数戸は結構キツイと思うけどね。
  • 販売始めて半年も経ってないんじゃないの？もはや難癖に近いレベル。
• それなりに良い場所のマンションではありますが、完売になっていないのはどこか気になるところがあるのでしょうか？良い間取りがすでに全部埋まってしまっているんですかね。ホームページを見る限りでは２LDKのものしか確認できないかと思いますが、３LDKは完売したのでしょうか。
  • 3LDKは瞬殺でした。2LDKは間取り故、収納やLDK面積が少し手狭な気もしますが、遅かれ早かれ完売すると思いますよ。
• 2Lも、あと2、3軒だと思いますが、皆さんどこと迷われましたか？
  • ジオ大手町と迷って、こちらにしました。
  • ジオ大手町も良かったのですが、住環境という観点ではこちらの方がバランス良さそうですね。人形町に限って言えば、ヴィークコートなどもありますが、リセールを考えると大手にした方が無難でしょうね。しかし、人形町は狭い範囲で売れ行きが変わるものですね。ここはあと数戸で完売なので好調です。

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交通

• このマンションから一番近いのは、徒歩3分にある東京メトロ日比谷線・都営浅草線の人形町駅ですが、他にも徒歩10分圏内に、都営浅草線の東日本橋駅、都営新宿線の馬喰横山駅、浜町駅、東京メトロ日比谷線の小伝馬町駅、東京メトロ半蔵門線の水天宮前駅、JR総武線快速の馬喰町駅と、全部で7駅5路線が使えます。
• 各駅からいける場所への所要時間は、東京へ4分、銀座へ9分、新宿へ11分、霞ヶ関へ13分、品川へ15分、六本木へ18分と、抜群のアクセスです。
• 都心で東京駅までも「歩いて行ける距離」ですので、それ以外にもたくさんの電車路線があり、便利なことこの上ない立地に建つマンションです。
• バス路線も充実していますし、徒歩12分ほどの場所にある東京シティエアターミナルからは、羽田・成田空港へのリムジンバスが多数でていますので、旅行や出張の際も非常に便利な場所にあるマンションと言えます。
• 最寄り駅は人形町ですが、ほんの250メートル先は東日本橋ですね。
• 人形町から、日本橋までは歩ける距離でしょうか？
  • 余裕で歩けます。人形町交差点から三越前までなら、徒歩１０分かからないくらい。日本橋交差点までならプラス５分ってところでしょうか。
• プラウドは徒歩2〜3分で供給してますので、人形町駅自体の交通利便と合わせると鬼に金棒でしょう。
• 駅からの距離感、駅力、繁華街からの距離感などトータルで人形町駅北側人形町通り東側この辺りが住まいとしての日本橋地区のベストエリアということでしょうか。

構造・建物

• なんか先に階段？非常階段？部分が上までできているようだけど、あれは何？

• 

  建設状況

• 悪くはない物件だけどね。差別化と言うと天井2600かな。でも結局下がり天井あるから謳うほどじゃないってのが正直な感想。
• 天井260cmはここらでは高い方ですね。だいたい245～250くらいだし(パークハウス東日本橋には259cmのものが、ディアナコート日本橋浜町のプレミアムプランにはもっと高いのがあったような気がしましたが、それでも絶対数は少ないです)、大きな差別化要素になるかといわれれば確かに微妙かもしれませんが、本当だったらもっとアピールしても良いような。
  • 値段が出たね。天井が高かったとしても坪単価高過ぎ。
• プランのAとBとCは、かなり細長くなってしまうのかなCとDは並んでいても２戸だけなので、幅的にはかなりゆとりはある感じです。中住戸のBタイプは、２LDKということですが、居室があまり広くないですね。狭い方は、図に書いてあるように書斎として使っていくか、リビングといっそくっつける法が良いかもです。
• 建物や内装のグレードは、富沢町が一番だし、静かな立地なので評価は高いと思います。わたしも買えるものなら、欲しいです。
• 55m2とはいえ縦長過ぎですよ。もう少し横幅あれば住みようもあるけど、実際暮らそうと思うと実質的なデッドスペースあるし私には無理だなと思いました
  • 55㎡は落とし所というよりデベ都合のサイズですよね。
• 低層Bタイプの日当たりは？
  • そもそも北向きなので期待出来ません。あと、ベランダからすぐ前がヤマト？の配送中継地点があるので、そこの作業音はよく確認した方がいいですね。
• 一人暮らしには55平米くらいがいいと思うのですが。
• 55平米で２LDKは狭いよね
  • 広くはないけど、それほどそれほど狭くもないでしょ。都心なんだから、そんなもん。

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共用施設

• 内廊下だ！！！
  • 内廊下はウェルカムですが、ここらへんの新築マンションは殆ど内廊下であんま差別化要素にはならないかなぁって思ってます(むしろ外廊下だと相当ネガティブに受け止められてるイメージ)
• 管理費(円)/月額17,900円～24,000円
• 修繕積立金(円)/月額8,820円～11,820円
• 管理準備金(円)/引渡時一括払26,400円～35,400円
• 修繕積立基金(円)/引渡時一括払706,300円～946,600円
• インターネット使用料2,592円
• 駐車場13台（機械式12台、身障者優先平置1台）（月額使用料38,000円 ～ 43,000円）
• 駐輪場77台（スライド式50台、大型自転車スライド式10台、大型自転車平置6台、小型自転車平置4台、壁掛け式3台、シェアサイクル平置4台（使用料未定））（月額使用料300円 ～ 700円）
• ミニバイク置場1台（月額使用料3,000円）
• 記録として残しときます（2018-03-16）

1. 管理費(円)/月額23,200円・24,000円
2. 修繕積立金(円)/月額11,440円・11,820円
3. 管理準備金(円)/引渡時一括払34,300円・35,400円
4. 修繕積立基金(円)/引渡時一括払916,000円・946,600円
5. インターネット使用料/月額2,592円
6. 駐車場13台 ※機械式12台、身障者優先平置1台 月額使用料:38,000円 ～ 43,000円
7. 駐輪場 77台 ※スライド式50台、大型スライド式10台、大型平置6台、小型平置4台、壁掛け式3台、シェアサイクル平置4台（使用料未定）月額使用料:300円 ～ 700円
8. ミニバイク置き場 1台 月額使用料:3,000円

• そう言えば大規模修繕の費用はどのくらいかかってくるのか考えたことがありませんでしたが、外壁工事だけで億ですか！？東京都都市整備局が調査したマンション実態調査結果で都内のマンションの大規模修繕工事に関する費用が出ていますが、平均1,000万円超～3,000万円という事でした。
• 確か３８世帯くらいでしたよね。これでは将来大規模修繕が行なわれる時、修繕費が大幅アップするか臨時費用徴収になると思います。外壁工事だけで億かかりますから。マンションは最低８０世帯は必要です。でないと管理費修繕積立金が高くつきますからお勧め出来ません。
• 外壁工事だけで億というのは流石にないと思いますが…１千万円から３千万円が多いみたいですが、その次に多いのは３千万円から５千万円ということでした。規模や、グレードによって異なってきます。きちんと実勢の相場に則って、管理組合を結成したら見直して行くことが必要になってきます。
• ちなみに浜町のタワーマンションの外壁工事は１０億です。富沢の規模でも３０００万円は安すぎてありえないです。１０年後の大規模修繕は、外壁だけでなく、屋上防バルコニー防水、バルコニー雨水排水防水、その他諸々修繕工事がかかりますから、トータルで億は軽くいきますよ。だから、住戸数が少ないと２０年３０年後はもっと大変です。

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設備・仕様

• 浴室は1418の魔法瓶タイプ浴槽で浴室暖房・乾燥機とミストサウナが標準装備です。
• 食洗機とディスポーザーは標準装備です。
• 天カセありました？
  • 3LDKはありますが、2LDKはありませんでした。

間取り

• 間取：2LDK～3LDK
• 面積：55.18m2～73.95m2 (（トランクルーム0.37m2～0.56m2を含む）)
• 角住戸で寝室3部屋が全てリビングインは微妙。開口部が小さく、バルコニーも狭め、柱の食い込みによる専有面積消費等を考えると、仕様もあまり期待できないかな。
• 資料請求したので全ての間取り見ました。一見ふつーですが、よくよく見るとすげーイマイチですね。売れる間取りとか研究しないんですかね。かなりガッカリしました。。
  • そお？万人受けする間取
    • プラウドではお馴染みのパターンですもんね。プラウドに間取りは期待できないですから 笑
      • 構造のせいなのかもしれませんが、オープンキッチンではなく窓を設置してたり、リビング横の居室もスライドドアを畳むなどして広々と使えるようになってなかったり。プラン変更が無いようなら高いお金出して住みたいとは思いませんでした。
        • 私も見ました。リビング横の居室の壁の位置が良くないですね。立地の良さだけが取り柄で、胡座をかいた設計だなと思いました。
• 細かい間取りはリフォームで100万くらいでなんとかなる場合もあるので、ある程度許せるならむしろリフォームでもいじくれない構造面(天井高とか下がり天井とか梁とか)の方が気になるかな。プラウドって3D面に関しては特に甘い印象があるので。。
  • ホントそうですね。下がり天井にも注意しないとですね。プラウド銀座東レジデンスとかホント酷かったです。
• 確かに究極に間取り効率は良いと思います。が、すごいこうしてみると詰め込んでいる感も出てきてしまうんだなぁと思いました。なるべく室内通路を少なくする、好きあらば収納を作る、水回りは集約する、アルコープをつけるなどなど、盛りだくさんではあるのですけれどね。 リビングインの部屋になっているので、居室が独立感がなくなってしまうところはあるのかなぁ。
• Eタイプは柱の間隔がちょっと狭いですね。洋室とリビングの間の間隔に柱が入ってるので、柱はアウトフレームされていても、柱を繋ぐ上の梁(下がり天井)がギロチンみたいに縦断してないか、している場合には気になる程度のものなのかは要チェックポイントでしょうか(プラウドは3D面はあんまり評判良くないらしいですし。。)。 リビングインは好き好きですよね。最近のトレンドなんでしょうか。その割に居室面積割合は69%なのでそこまで高いわけではなさそうですが、収納が豊富なのでその分なんですかね。 玄関のクランクインや洋室のコーナーサッシはいいな～と思いました。高級感ありそうです。 リビングの開口部がちょっと小さめ？のように感じましたが、洋室3と繋げて使えば採光は十分ですかね。 お値段気になります！
• 間取り、酷いですね。Eタイプなら、まだなんとか。それでも、全居室リビングインですけど

【モデルルーム見学】

• モデルルームは3LDK+N+WIC 73.95m2の部屋を2LDK+WICにしてある部屋でした。
• 全ての部屋の玄関手前にトランクルームがあり、下段は食配ボックスになっていて、提携したいくつかの食材配達の会社の食材をおいておけるようになっています。上段は普通のトランクとして使用できるので、かなり便利でしょう。
• 玄関を入るとかなり大きなシューズボックスがあり収納力は充分です。玄関上がってすぐに洗面所と浴室があり、洗面所のリネン庫は上半分だけのものなので、少し物足らないかもしれません。
• リビング手前に物入れが2つあり、納戸まではいきませんが棚を外せば小さな納戸ぐらいはあるものと、もう一つあります。
• リビングに入ると縦長になっていて、洋室5畳を無くしてあるので16.3畳の広々としたリビングになっています。
• 通常だとキッチン前は壁になっていて、独立型に近い形になっているようです。モデルルームでは全面オープンでかなり使いごごちが良さそうでした。
• 全ての部屋がリビングに面している作りなので、家族がリビングを中心に生活できて良いのではないかと思います。主寝室となりそうな6.4畳の、洋室には大きなWICと窓があり窓が床まであるのでかなり開放感も感じられます。
• もう一つの洋室4.4畳はコーナーが窓になっていて、採光など素晴らしいのではないでしょうか。6扉分のクローゼットも作られていましたので、収納力も問題ありません。
• 都心部で約74平米ある部屋なので、収納や部屋の広さも充分ありますし、全ての部屋がリビングに繋がる作りも素晴らしいと思いました。

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買い物・食事

• 人形町の駅が近いので少し歩けば飲食店などが点在し、駅を越えて水天宮方面に向かえば、老舗名店の今半や甘酒横丁などがあり、賑やかな繁華街担っています。
• 賑やかな繁華街ですが、夜11時になるとほとんどの店が閉店するようなので、酔っ払いが徘徊して騒ぐようなこともなく治安も良いと思います。
• スーパーマーケットの大きいものが近隣になく、小さなまいばすけっとのようなコンビニよりは大きな規模のものしかありませんので、日常の買い物には自転車などが必要だと思います。しかし、日本橋も近く東京駅やそのほか様々な商業施設がある場所に近いですので、便利ではあると思います。

周辺環境・治安

• マンション周辺はオフィス街のようで、ビルが立ち並び静かな場所です。
• 治安も良く学校や幼稚園もあり、とにかく交通の利便性が良いのでそのあたりはカバーできるマンションだと思います。
• 現地を見に行きましたが人形町などの密集感がムリでした。

周辺施設

• 水天宮前駅も使えるのがいいですね。エレベーターのあるとこまでは十分はかかりそうですが。

掲示板

• [ ]

23ku/625869/5-162