ザ・パークハウス 南行徳レジデンス

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物件概要

• 所在地：千葉県市川市福栄3丁目19番3号（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「南行徳」駅 徒歩11分 （南口）
• 総戸数：88戸（他に管理人室1戸、集会室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamigyoutokur/

価格・コスト・販売時状況

• 平均坪単価200万くらい？4階70平米4,200～4,400万くらいですかね？
• 価格がどれくらいなのかわかりませんが 魅力的に立地だと思います。 いろんなご意見がありますが 長谷工は大手だから安心かなと思ってます。
• 70平米3700万円台からのようですね。
• 設備等は標準レベルで違和感はないのですが、想定価格を聞いたところ坪単価220-230するようです 南行徳でこの立地だと高いですね。
• EU関連が発端となって今後は不動産価格が下がるみたいです。 千葉でこの立地ですと、最上階でも坪単価は200万円を切って欲しいですね。
  • 円高進行で海外投資家が買うような都心高額物件が売れなくなるのはわかるけど、一般の住宅にまで波及するかな？ 首都圏は五輪需要あるし、さほど下がらない気もするけど。
  • 確かに短期的にみればおっしゃる通りだと思います。海外投資家は損切りのために日本の物件を売りはじめていますが、彼らの主要投資先は都心、タワマンですので千葉は大丈夫ですね。 ただ、中長期的にみるとこれまで全体的に上昇傾向にあった不動産価格は都心部に引きずられて落ちるようです。。
• 平均坪単価は１８０万前後だそうです。 『ザ・パークハウス南行徳』が平均坪単価約２２０万前後で販売に相当苦労したのでかなりコストダウンしてグロス価格を下げてたのかなと思いました。
  • ４階中住戸70.2平米　3,908万　(坪184万)
  • １階中住戸70.2平米　3,688万　(坪173万)
  • ４階角住戸85.89平米ルーフバルコニー付　5,598万　(坪215万)
    • 上記をみると、３～４年前のグロス価格の基準です。 ただし、仕様を鑑みると実質値上げでしょうか。
• 管理費は70平米で約13,000円程度なので極端に高額では無いと思います。 ここはディスポーザーが付いてますからね。こういったマンションであれば一般的に１平米あたり200円くらいが平均なのでそこは問題ないと思います。 ただし、機械式駐車場・ディスポーザーという仕様が将来の修繕積立金をどれだけ押し上げるかは事前にヒアリングして納得してから購入したほうがよさそうです。
• ここ数年で南行徳で分譲されたマンションとしては、

1. 価格は２～３年前と比較して同等の水準。ただし仕様を考慮すると実質値上げされていると思います。
2. 設備自体は平均以上。特にディスポーザーはいいですね！
3. 管理費等ランニングコストは平均的なレベル
4. デメリットは価格・梁・下がり天井でしょうか？

• • • という印象でした。 コストダウンが目につきますが、 営業の方とお話をしていて本当は高水準の設備仕様を作りたいのだが このエリアでそれをやってしまうと買う人がいなくなってしまうとの嘆きの声を伺うこともできました。 販売担当の方の本音も聞けてちょっと安心しました。 私はもう少し他の物件も検討してみようと思います。
• いま、どれだけ残っていますか？駐車場はまだ、ありますか？
  • 売れているのでしょうか？不人気でしょうか？
    • このご時世で少し駅から距離があるので、割高感とマンション仕様から食い付きは良くないのでしょう。大幅値下げすればすぐに無くなると思いますけど。駅遠は基本は価格勝負なので、ブランド力で煽っても無駄。
      • ホームページ上半分くらい空いてるみたいですね。ま、でも値下げはないでしょうね。
• 今度の第3期は9戸販売予定で、今までの累計発売戸数は41戸。1月31日現在で先着順が13戸あるので契約済みは41-13=28戸ということでしょうかね。
  • なかなか売れてないですね。最近のマンションは、一部の人気タワマン除けば、完成在庫が当たり前になってきてますね。
    • 駅から遠いのにそこそこ高いってのが最大のネックだろうね。
• 価格がもう少し安ければ手が出るのですが。。西向きの方はお手頃価格のようですが、どうせなら南向きを買っておいた方が後々いいかなと思っています。
• いい物件だと思いますが、なかなか完売しませんね。南行徳あたりで、あの値段は高いと思う層が、多いんでしょうね。眺望や低層階もネックでしょうか。
  • ここよりも少し前に売り出された「ザ・パークハウス南行億」の方が、価格ではここよりも少し高いにもかかわらず、なんとか完売しているようですし、最終的には完売するのではないでしょうか。
    • 行徳、南行徳あたりを検討する方はかなり価格にシビアです。本来もっとマイナーなデベが低価格マンションで勝負するエリアですね。
      • 「ザ・パークハウス南行徳」でこのあたりの需要を全て食いつぶしてしまったとも言えます。現在の販売戸数は18戸。第4期があったとは聞かないので第3期までの累計発売戸数は50戸。50-18=32戸が売れましたかね。
      • パークハウス南行徳も売り切るまでかなり苦戦してましたからね。需要食いつくしというより、そもそもこのあたりでこの価格設定に無理があったということですよ。
• 近隣の家賃相場から考えても、正直4000万円代〜は高すぎるように感じますね。駅徒歩10分以上、世帯数も少なく低層。資産価値を重視するなら言わずもがなですね。
  • 確かにネガな部分は多いと思います。①郊外立地 ②駅からの距離 ③低層 ④小規模 ⑤価格。総合的に考えても価格下落要素高杉！
    • 低層・小規模はマイナス要素なのですか？小規模だと管理費や修繕積立金の負担が増えるのはマイナスかもしれませんが、金銭面以外でいうと低層・小規模というのはデメリット？メリット？どちらでしょうか。
      • 管理費＋積立修繕費については確実にマイナス要素ですよね。あと、リセールの点では低層、小規模は安い傾向があると思います。
        • 低層は緑に囲まれた落ち着いた立地なら良いが、眺望面ではマイナス。ただ、エレベータ使わないで暮らせる階が多いのはメリット。あとは、土地の面積が広くなり、土地の持ち分が多くなるので、固定資産税がそのぶん高くなる。ただし、ここは88戸なので中規模でしょう。そして、6階なので低層ではなく中層マンション。
• 家賃の安い南行徳で駅から10分以上離れてるのに4千万以上払う方って資産価値とか気にしない方なんでしょうね〜。
• マンション完成から、あと3か月で1年ですね。売り切れる様子はないですね。家電の特典付きなど、かなり頑張ってるようですが…
• やっぱり頑なに値下げはないんですかね？
• 確かに駅10分以上、南行徳にしては高い物件。 仕様も標準でアピールポイントが分かりづらい。 駐車場の収入が無いリスクは気がつきませんでした。 おっしゃる通りですね。 ターゲットも地元住人というのも納得。 違うエリアから引っ越しても良いと思う要素が見つからない。 駅の魅力 駅近く 安い 等々の要素がね。。 そして新築で苦戦しているのを見ると、リセールでも苦戦しそう。
  • 最大のアピールポイントは、おそらく パークハウスであること ですから。三菱地所レジの信用ですね。
    • パークハウスというブランド力！パークハウスならと買いに来る人も多いでしょうね。
• 新しい家族が少しづつ入っているのかしら。値引きがあったか気になるけど聞けないし言えないですよね。
  • 竣工してからもう少しで1年ですからいくらかは値引き販売してるでしょうがそんな事気にしないのが吉ですよ
    • まだ、だいぶ残っているのでしょうか？それとも少しだけ？南行徳、住みやすいですよー！
• スーモを見るとまだ20戸以上残っているみたい。 なぜでしょう？ 高すぎる？ 新築で売れなかったら、中古で売るとき大変！ 一流ブランドだし、もう結構な値引きもしてると思われるのに 不思議です。
• お金がある人は選ばないマンションです。 買える人に選ばれないマンションです。 南行徳駅から10分超える。 ベランダはぺらボー。 トイレはタンクあり。 魚焼きグリルは今どき片面焼きってどういうこと？ 角部屋にポーチなし。 設備の経費を削りまくってます。 南行徳クオリティで計画したのに 価格上昇局面で値付けしたため、金額は高い。 この規模なのに販売から入居まで短かったですよね。 なのでプランセレクトもほぼ無かった。 待てば待つほど不動産が値上がりしていた時期なので 販売を引っ張ったのではないのかと今では考えています。
• それにしても、売れてないですねココ。ここまで不人気では、リセールも苦戦必至。買った方、ご愁傷様です。
  • 売り出し当初に検討した者です。残念な惨状になっていて驚きです。売れてないって周辺の人にも有名なんですね。
    • 公式HP 物件概要より
      • 2018年02月13日現在
      • 総戸数 88戸
      • 販売戸数 17戸
        • 具体的な数字をありがとうございます。一年たって約20%残っている。新築って語っていいのは一年ですか。車みたいに新古になるとか聞いたことあります。
          • 南行徳住人ですが数年前に出来たシティテラスもたしか完売まで2年はかかったと思います。 わたしは1年で残り20%の売れ残りは逆に売れている方だと思いましたw 高いのでもっと売れ残っているのかと思いましたが。。
• うーん、なかなか売れないね。かと言って、100万くらいの値引きじゃあね。
  • 竣工後一年以上で、たった100万ぽっちの値引きですか？足運ぶだけ無駄ですね。
    • いいのでは、三菱の余裕だと思いますよ。高いから買わないという方は相手にしてないと。
• 公式見ると残り17。この引越しシーズンでも動きが無かった？？
  • 結局のところ、値段ですよ。値段と立地を含めた価値が釣り合っていない。
    • 駅近なら、ちょっと高くてもまだ他のエリアから集客もできそうだけど、ここの立地では地元民がメインターゲットで、地元民は基本的には価格勝負だからね。相場が上がってるから以前の価格と比較してもしょうがないというのは、駅遠物件には当てはまらない。高くても買う！は駅近やよほどの立地ならでわだから。よって価格さえ下げれば売れるので、あとは販売とのチキンレースですね。
• 結局駅力、立地、仕様のわりに高いってことですよね。特に条件が悪い部屋が残っているわけでもない。まんべんなく残っています。1割安くなると妥当ですか。2割安くなると蒸発しますかね。
  • 残ってるのは比較的条件良くない部屋だよ。
    • まんべんなく条件が悪いってことになるよ。
      • 15%OFFでようやくってところですかね。
• 今月も一軒も売れなかったみたいですね。竣工して1年以上だから定価では誰も買わないでしょう。
  • そもそもマンション価格なんて新築から一年たつだけで、10%下落するのが普通なのに、なんで値下げせず売れると思ってるのかが謎ですね。
• 価格は、ちょい高いくらいだと思いますよ。問題は、細かいところのコスト削減が目立つんですよね、、

1. 天井の梁、下がり天井が多い
2. 直床なのに天井高が2.4ｍしかない
3. バルコニーの隔て板が安っぽい
4. キッチンまわりの扉などが安っぽい

こういうところは間取り図では気づきづらいですからね、、現物みて、気になる方は気になるのかなと。外観とかエントランスはそれなりにカッコイイのにもったいないです。三菱地所で大手で経営体力もあるので、ダラダラ売るのかなー。住んでる側からしたら、見ず知らずの人がちょくちょく来るのはあまり気分がよいものではないので、値引きしてでも早期完売してほしいものです。

• 三菱地所のパークハウスブランドで駅から徒歩圏で日本橋あたりまで30分圏内でこの価格。割といいと思うんですが。
• 内覧行ってきました。来場者は子連れの方がが多かったですね。学校がすぐ近くにあるのでやはり永住志向のようです。販売担当の方は何より気に入った方に長く住んで欲しいと丁寧に説明してくれました。 やはり1階テラス+専用庭20平米、合計90平米以上にもなる戸建て感覚の部屋がが気になりました。 価格は設備、立地からすると悩みますが、通勤、通学とパークハウスブランドを加味すると決して高くはないと思います。
• 以前内覧したものですが、いつの間にか公式HPを見ると最終期になってますね。残りは1階の1戸ですかね？
• 早く完売すると良いですね。
  • まだ８部屋ありますのでゆっくり検討して大丈夫です。最終期となってますが、先着順の住戸がたっぷりありますので、、
• 今週末もう一度、見にいくつもりです！あと何戸くらい残っているのでしょうか？現地を一度拝見してみたら予想外(すみません)によくて、近くに素敵な遊歩道があり、ここ良いかも！と思いました。一階はお庭があっていいかなぁと思っています。残りのお部屋が気になります。
  • 確かに、テラス、植栽を含めると庭に大きなスペースを取ってあり、ここなら1階も有りかなと思いました。現地販売事務所を除けば、1階は残り一戸だったような・・・。曖昧な記憶ですいません。私ももう一回見に行く予定です。
• この時期ですので新築で数百万円安く売るのは仕方ないと納得しています。しかし今住んでいる者としたら中古でいくらで売れるのだろうと心配になります。
  • 値引いても100程度かと。200以上値引くと近隣中古物件と変わらなくなるのでね。
    • 物件は気に入った。あとは価格面で少しでもサービスしてくれれば。気持ちの問題。気分良く買いたい。
• 値引きは大きく期待していませんが、竣工からそこそこ経っているので、気持ちお願いしたいです。先行して買われた方の思いもあるでしようしそこそこで。環境は静かで永住には向いている穴場的な物件と思います。
  • 住民の方ならいつまでも売れ残りがあるのは歯がゆいでしょう。値下げしても完売を希望すると思いますが。住民なら。
• あと何戸なんでしょう？気になります。
• 週末一気に契約になりましたね。びっくり！
• 更新された物件概要だと残り5戸。何処が残っているのでしょうか？希望の間取りが残っているかどうか。
• 昨日はけっこう賑わっていました。本当に販売もあと家具付きモデルルームが残っているだけのようです。ほぼどの部屋も申込みが入っているか、検討中になっていました。住宅地なので、静かな環境がお好みならとても良いですね。陽当たりも申し分ないです。朝の東西線はみなさん妙典始発の電車に乗っていかれるそうです。南行徳駅時点では西船橋始発より少しは空いているそうです。まあ、都内へ向かう電車はどの路線選んでも混んでいるのは同じですけど(泣)。
  • いよいよ完売間近なんですね。嬉しいな〜
    • 家具付きのモデルルームはどれくらいで売られるんでしょうかね？気になります。
      • 家具付き4388万円、4488万円の部屋を内覧。浦安の物件を見てきたからか、お値打ちに感じた。快速は止まらないが、浦安から一駅2分。駅から5分離れれば住環境はほぼ同じ。むしろ戸建てが多い分閑静。家具付きは何かと費用が掛かる中で直ぐに生活出来るので助かる。家電30万円相当キャンペーンにプラスアルファあれば決めようかという感じ。
• 私が独身だったら南行徳からは出て行ったかもしれませんが。公式HPでは残り2戸になってますね。完売間近になると購入意欲に駆られる人もいるでしょうし、ゴールが見え始めましたね。今月中あたりには完売ですかね(^-^)
• 竣工からしばらく動き少なかったのに、ここ3〜4ヶ月でかなりサバけた感じはある。なぜ？価格下げたのかな？
  • そう考えるのが自然でしょうね

【購入の決め手】

• こちらを買われた方の決め手は何だったのでしょうか？実際住んでみて良いところはどんなところでしょうか？やはりパークハウスは管理やアフター体制はしっかりしているのでしょうか？教えて欲しいです。よろしくお願いします。
• 決めました！以下、良い点と悪い点。※記載順と優先度は関係ないです。

（良かった点）

1. ブランド ※別にミーハーな訳ではなく、優先度は低いですが、やはり安心感はあるかなと…
2. 近くに公園等、緑が多い
3. 目の前が開けてる ※ライオンズマンションはありますが、気になる距離ではないかなと
4. 駅まで平坦
5. 間取りが好みで収納多い
6. 東西線は便利 ※東西線沿線が良かった、という点は大きいです（他に良いとこは正直高くて…自分には無理でした）
7. 駅周辺はスーパー等が多い
8. 戸数的に大き過ぎず小さ過ぎず
9. 必要最低限レベルの設備はあり、かつ無駄な設備はない ※カラオケだのバーベキュー場だのは不要かなと
10. 価格
11. 周りが静かでクルマも少ない
12. 高速に近くクルマ移動には便利
13. アフターはしっかりしてる…と思う ※比較対象があまりわからず、十分かなというレベルですが…

（悪い点）

1. 駅までやや遠く、かつクネクネ
2. 駅までの途中は住宅地で何もない
3. 駅がマイナー
4. 人気ない（笑）
5. 家の玄関がやや狭い
6. ほとんどが機械式立体駐車場
7. 車寄せが無い

と言った感じで、総合的には、自分としては良かったかなと！

• 決めました！理由

1. 価格・・・東西線東陽町～浦安で探していましたが、価格が高くて正直我が家ではそこまで出せないと言う結論になりました。
2. ブランド ・・・やはりパークハウスは良いなと思いました。高い買い物ですので１０年、２０年後の管理に差が出ると思います。
3. 間取り・・・詰め込んだ3ＬＤＫではないので広く感じました。設備は豪華ではありませんがこれで十分です。
4. 閑静・・・周りは戸建て中心、車の通りもほとんど無く本当に静か。近くに大きな公園もあり安心して子供を遊ばせる場所があります。
5. 通勤、通学・・・朝でも日本橋まで１５分、南行徳駅までも思ったほど遠くなかったです。バスに乗るよりは全然良いです。
6. 住環境・・・内覧した時も住人の方は持ち良い挨拶をしてくれて、皆さん落ち着いていて品の良さを感じました。

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交通

• 南行徳駅から現地までのアプローチ：駅から現地に辿り着くまでに、細かい道を通っていけばほとんど信号に引っかからずに到着することが出来ます。大通りも無いので小さなお子さんをお持ちの方はいいかもしれません。公式HPでは南行徳徒歩１１分なので体感としては、ちょっと遠いかな？？といった印象です。
• 朝、日本橋までは東西線のラッシュがものすごいので、普通に３０分以上かかりますよ。。。
  • もう２０年も東西線に乗ってますから十分に分かっていますよ。結局、朝は総武線や総武快速も激混みは一緒ですよね。
• 駅徒歩11分という駅距離は妥協点だと思いますが、住環境がよかったということですよね。仕事は徒歩で駅まで通われるのでしょうか。
• 南行徳駅から都内に毎日通勤していますが、快速に関しては、あれば楽っていう程度です。本数も多いし、使っても使わなくても5分程度の差かなと感じてますね。もう少し西船橋寄りの駅なら快速のメリットがあるかもしれませんが、南行徳ならそれほど重要ではないかな。
  • 気持ちは分かりますが、そう思っていない方が多いのも事実。
    • 朝は快速がないので全く不便感じないですよ。帰りはたまにボーっとして西船まで行っちゃったりしますがw
      • 考え方でしょうね。快速の止まる浦安、妙典にこだわって、数百万円上乗せする人もいるでしょうから。私は、南行徳からの通勤にはそこまでのお金を払うような不便さは無いと思っていますよ。普段の買い物も事足りますし。

構造・建物

• 敷地面積：3442.58m2
• 直床仕様。直床はメンテナンス性は二重床より劣りますが、遮音性は二重床よりも直床のほうが優れているという説もあります。
• 外観のデザイン：全体的に高級感を意識したデザインなのかと思いました。 素直にかっこいいです。 ベージュ系のタイル＋ガラス手すりのファザードはここ４～５年のトレンドだと思っているのですがそこはしっかりと抑えてきています。 外観のデザインと若干違うかもしれませんが『ザ・パークハウス南行徳』と比較してコストダウンした箇所としては、バルコニーの隔て板の仕様です。『ザ・パークハウス南行徳』など近年の財閥系レベルのデベロッパーは必ずといっていいほど、バルコニーの隔て板は天井まで届くものを使用し、また床面も隣住戸との間に隙間が無いように施されておりました。『ザ・パークハウス南行徳』も然りです。ただし、この物件では上も下もけっこうな隙間が空いています。バルコニーの奥行が1800ｍｍあることでバルコニーにテーブルを置いたりする生活をしようとしている方は、この上下の隙間が意外と気になるかもしれません。コストダウンはわかるのですが『ザ・パークハウス』というブランドをもう少し大切にしてほしいです。
• ランドプラン：南・南西の二棟構成です。 特筆すべき点はそこまで無いですが、先述したように前方にあるライオンズマンションの影響で抜け感というか開放感を感じられるような立地では無いのかなと思います。
• 内覧前に外観を見て来ました。低層で三方を道路に囲まれ静かで広々としてますね。外観は文句無しで良い雰囲気でした。
• 徒歩11分以上ありますよね？遠いなぁ、、色々モデルルームみましたがほかのマンションにくらべてはりが多いきがしました。なんか凸凹してて。あとは長谷工の施工で玄関横がRCパネルのようですね。地震が起きた際にバキバキになると聞いたことがあるのですがどうなんでしょう。
  • おそらく内覧されたマンションの構造の種類が違うと思われます。確かに中高層をはじめとして梁のないことを売りにしている物件もありますが、こちらは低層物件です。私もかなりの数内覧をしましたが、低層物件に限ればこちらが取り立てて梁が目立つとは思いませんでした、 それよりこちらの売りはすべての部屋が７０m2以上の広さがあり、大きなリビングとこれに接する部屋の間仕切りの引き戸と天井が一体となってより一層広さを感じられる作りになっていることではないでしょうか。 この解放感に惹かれ購入の最終検討をしています。
    • おっしゃる通り。低層だとハリは仕方ないよね。どこでもそういうもののはず。しかし間仕切り引き戸は子供が中高生になったとき、物足りない。ちゃんと一部屋が欲しいっていうのは時々聞く話。
      • うちは間仕切り引き戸の方がリビングを広く見せたいから嬉しいです。皆、色々ですね。

【眺望・採光】

• 南西向き、目の前に14階建500戸のライオンズマンションがそびえ立っていますが、眺望はどうなのでしょうか。 ディズニーの花火は遮られそうですね…(>_<)
• 眺望、抜け感を得るには4～5階以上が必要ですが、それでも遠方（近い？）はライオンズマンションが遮ります。
• 現地は南向き、南西向きの配棟になっているようですがどちらも１４時くらいに現地をみましたが、昼の時点では問題無く太陽の光があたっていました。 ただし南向きの向かいには戸建てがずらっと並んでいるため３階くらいまでの階層は日当たりは問題なくとも視線等プライバシー面で気になるかもしれません。 また、南方向には14階建てのライオンズマンションがあるため当物件では東向きの高層階以外では眺望面で優れた住戸は少ないのでマンションに眺望を求める方は注意が必要です。 ちなみにモデルルームでは部屋ごとの眺望写真をみせてもらえるので是非事前に確認をしたほうがよいかと思います。

• 

  施工時 エントランス付近（2016-11-28撮影）

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  施工時 14時頃の日当り（2016-11-28撮影）

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  施工時 ガラス手摺（2016-11-28撮影）

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共用施設

• 駐車場：44台（平置4台、機械式39台）
• 駐輪場１世帯２台まで
• 共用施設：１階に集会室がひとつあります。 これは素晴らしいと思います。必要最低限にして十分です。 子どもを遊ばせるスペースにもなりますし、マンションの理事などになったときに外部の会議室をレンタルしないで話し合いの場を持てるというのは便利だと思いますし、保有コストを考えるとベストの共有施設だと思います。
• 駐車場代はいくらなんでしょうか？まだ、空きはあるのでしょうか？
  • 確か11000〜14000位で、場所によって価格違ったような！ズレてたらすいません。。。ただ、平置きは台数が少なく、空きが無いそうです。機械式は空きありそうでした！
    • 平置き4台はさすがに少ないですね。
      • 車が必要な立地なので駐車場の空きがまだあるのはプラス！
• ここの機械式は4段。ゆとりのある高級仕様の最新は3段。だから一番下段でも高さがある。
  • 地上四段、地下一段の五段では？ さすがに五段あって全段で車高の高いパレットってのは聞いたことないな。 どこのマンションの機械式駐車場も、車高高いパレットは空きが出たらすぐ埋まり、車高の低いパレットは募集しても応募が少ないっぼい。 機械式駐車場の更新時期に全部車高高くしろとリクエストはできると思うけど、標準より費用も高くなるだろうし、その頃には子供も大きくなって駐車場の需要がかなり減ってるだろうから意味がなくなる予感。
    • 機械式駐車場の稼働率は元々80%位で計算していると思いますよ。車持ちの多いエリアなので、マンションの財政に影響するような空き状況になるのは15年位先じゃないですかね。
• この一年数ヶ月駐車場が何台分も空きだった。すでに収入不足。管理費修繕費は地所さんが負担してくれている。
  • 駐車場も完売まで、地所さん負担のようですよ。
    • ふーん、たとえば駐車場が10台空いてるとして、売れ残りが5戸だったら10台分払ってくれるの？地所は太っ腹だねー。さすが財閥系、金が余ってる。
• 現場まて行きましたが、大きな機械式の駐車場がせっかくのマンションの景観を悪くしている様に感じました。
  • たしかに駐車場はキレイなモノではないですね！でもまー南向きの部屋からは裏側だし、大して気にならないかなと。それに、道路挟んだ戸建て住宅の目隠しにもなるし、悪い事ばっかりでもないかな。3階以上なら、住居前の通路から、スカイツリーが見えてキレイでま した！遠いけど（笑）

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設備・仕様

• ディスポーザーがついていること。 生ゴミを粉砕できるディスポーザーは憧れの設備のひとつです。総戸数が88戸あるので中規模といえるので、将来の修繕コストも多少は緩和されるのではないでしょうか？
• 食器洗い乾燥機が標準装備という点も平均以上かと思います。
• 仕様は申し分なく良いですね。
• パークハウスのブランドが気になり見に行きました。 オートロックは一回だけ？ 駐車場に誰でも入れてしまうの？ トイレはタンクレスではない。。 ベランダはボードで仕切られている。。 不動産価格が高騰しているので仕様を節約したと感じました。 せっかくのパークハウスなのに。
• このマンションは駅から近くないのに、仕様もなんだかね。。でも駅から歩けるし、南向きだから安くなれば完売できる。はじめに買った人も築一年たってるし、納得するでしょう。ただリセールは厳しいですね。
  • たしかに、駅力と駅からの距離から考えるともう少し安くても…とは思うけど仕様は十分ですよね。
    • ペラボー、手洗いなしトイレ、稼働しない窓のルーバー、ミストなしお風呂、片面グリルなど小さく節約されてる。郊外ならまだしも、都心に通勤が便利な場所でパークハウスブランドでこれでは微妙。
      • 私も最初は同じような箇所が気にはなりましたが、グリルは次回交換時に両面にすれば良いし、トイレの手洗い・ミストサウナは絶対に必要なものでは無いかな〜とも思いましたよ。自分の生活スタイルで特に必要の無い箇所の節約は良いかなと。強いて言えば、ペラボーは節約して欲しくなかったかな。
• 建物の仕様で劣っている点は

1. 直床
2. 直床なのに天井高が2,400ｍｍしかない
3. アルコーブなし
4. 3階以上でも眺望が抜けているわけではない
5. ディスポーザーはあるが、小規模のため管理費が高い

という点でしょうか。

• 天井高については、リビングと隣の部屋を繋げて広めのリビングにしたい人にとっては、スライドドアの上に梁や仕切りが無い分、開放感があって良いのでメリットとも取れますよね。 窓から見た抜け感についても、確かにライオンズは眺望を遮ってはいますが、比較されていたシティテラス・パークハウス南行徳はもっと近く、すぐ正面に団地のようなマンションがそびえたっていますので、建物価値として、この点は劣っていないように私は感じました。 1番過ごす時間が長い、内装を気に入っているのなら、アリだと思いますよ。
  • おっしゃる通り、リビングを見た瞬間に広くて解放感が有るなぁと感じました。図面上よりも現地での確認が大切ですね。 二重床は良し悪しも有るみたいなので一概には直床が悪いとも言えなさそうです。 建物の価値が低いとはあたかも欠陥が有るのかとも取れる表現だったので心配していました。永住するなら大きな欠点は無さそうですね。 何よりこれから10年後も家族で静かにゆったりと暮らせる環境で有ることに魅力を感じました。 もう一度内覧してから決めたいと思います。

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間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：70.04m2～93.20m2
• バルコニー奥行1.8ｍ
• 現地を見に行きました。リビングのロケーションは南向きより西向きの方が良いとおもいます。南向きはライオンズマンションで視界が遮られてしまうが西向きはスカイツリーが挑め、花火も見えるのでは？内装、仕様は高級感がありました。どのくらい残っているのかはわかりませんが、西向きの方が入居者が多いように感じました。日当たりもよいので、西向きで検討したい。
  • 現地を見ましたが、確かに南向きはライオンズマンションが遠くにバッチリ見えましたね。南向きという点は魅力ですが、高層階のメリットを考えるとどうなんでしょうね。マンションの佇まいや内装は高級感がありました。

【モデルルーム訪問時】

• 問題は直床仕様にも関わらず天井高も2,400ｍｍしかない事です。 これは本当にひどいです。ここ10年くらいで行徳エリアで分譲されたマンションで最低レベルです。 近年の行徳エリアで直床仕様の分譲だと『ファインスクエア市川行徳』『ブランシエラ市川行徳』『パークホームズ南行徳サウスコート』などでしたが天井高は2,450mmでした。 たった50mmの差ですが実際にモデルルームに入ると圧迫感がすごいです。
• また、天井が梁と下がり天井のオンパレードで天井の凸凹がたくさんだったことも非常にガッカリしました。頂いた間取り図には下がり天井を示す点線がたくさんございました。。。。

• 

  モデルルーム（2016-11-28撮影）

買い物・食事

• 普段買物で使うと思われるダイエー（イオン）は7分というのが買物して荷物を持ち帰ることを考えると少し遠いかなと感じます。
• エリアインフォメーションを確認すると食品スーパーがイオンしかないように見えますが、他にもあるのでしょうか。 コンビニでは頼りないですが、特に子育て中は24時間営業の店舗があれば何かと重宝するので、マンションから徒歩3分のファミマはメリットだと思います。
  • 駅前に地元のスーパーや、ワイズマートがあります。また、マンションとは反対方向ですが、マルエツが最近リニューアルオープンしました。日常品の買い物で不自由を感じたことはありません。

【飲食店】

• この物件の近所はそこまで飲食店は豊富ではありません。
• 夢庵：徒歩３～４分程度。 和食のファミレスです。 駐車場が比較的広くて２０台くらい停められるので家族で行くには良いと思います。土日はいつも結構混みあってます。 当物件の居住者となった方は使う機会が増えるのではないかと思います。
• ダイエーの飲食店等　徒歩２～３分：ダイエーにはフードコート、パスタのポポラマーマなど、ファミリー向けの飲食店が数店ありますが充実しているとは言えないレベルです。 ２階に出店しているクレープ屋が毎週末のように￥290円均一セールをしているのでついつい買ってしまうことがあります。
• 駅前は線路下の飲食店が充実しているので、 そこまで足を延ばせば複数選択肢があるかと思います。

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育児・教育

• 小中学校が近いのはいいですね。
• 千葉県民に聞くとアドレスもイマイチらしく学校のレベルも心配と言われました。
  • ここを買う方は近所の賃貸や社宅に住んでたのでしょうか。だから世間からのアドレスや学校の評判も気にならない。
• 教育環境はどうですか。 千葉県内では南の学校のイメージはちょっと…と聞いてしまい。 実際は他の地域と差はないようですか。 もちろん個人の能力もあるでしょうが、 地域から進学している人数も遜色ないですか。
  • 教育環境については人様に語れるほど知り得ていませんので申し訳ありませんが、小学校・中学校位までなら私立などを除き大きな差はないと考えています。 南行徳周辺は学習塾も多いので、物足りなければ塾に通わせる手もあるかなも思いますよ。 そもそも自分の子供がどれだけの学力を持っているか分からないので、普通の小学校・中学校に入れてレベルを理解したうえで、次のステップを考えてあげる位に私は考えています。
• 市川市には公立高校の進学校がないのが、教育的に？といわれる理由かな。浦安市も同じく。教育熱心な家庭は中学受験させて都内通学組に。
  • 国府台高校がありますよね。国府台高校しかないといえばそうなんですが。
• 学区は懸念材料。 初期の書き込みで特に悪くない普通だと近隣住民さん？の意見があったけど。。 特に教育熱心ではなく普通に学校へ行って普通に義務教育を学んでくれたらいい。 そう思っているならなおさら普通の学区がいい。 学校も家庭もほったらかしだと転がり落ちる。 ちゃんと自分でできる子はどこでもできるんだろうけど。
  • 近隣住民です。 福栄小学校の学区は、千葉県の平均世帯年収でかなり上位に入っていたのを何かの記事で見たことがあります。 戸建の多い地域でもあるので、ある意味納得感はあります。 子供の学歴は親の年収と比例しがちなので、悪くはない環境だと思いますよ。
    • よその地域では成績が中間層でもこのマンション隣の中学校ではトップ層にすぐなれるらしい。内申がとりやすくていい。そういうメリットがある。
      • 公立小学校で学力レベルが高い学校は、週にいくつも塾に通わせるような家庭が多く、そういった層がレベルを上げている事が多いです。 習い事にそれだけお金をかけられる家庭は、迷わず都内で買うのではないですかね。 この辺りは、普通の家庭で普通の子が集まっていると思いますよ。 学校の雰囲気は、数年で教員・生徒共に入れ替わってガラッと変わりますし。
• 中学校も隣で学校が近くていいですよ。
• 南行徳は子供がいると住みやすくて良いですよ〜。そこそこ広い公園があちこちにあるので。
• 少し前に出ていました学区のお話ですが、年収×学区ランキングを見つけました。たしかに市川市では良い方みたいですね。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第二種中高層住居専用地域
• 買い物に便利な上に小学校や中学校が近いのは 子育てしている親は安心して住んでいけると思います。 子供が毎日通う学校が遠いと、やっぱり心配ですから。 週末に散歩したりできそうな公園も近いのも魅力を感じます。
• 周辺道路：建設地周辺については道路の道幅は、２台程度は通れる幅が確保されています。 この近辺は夜はあまり人通りがないため静かに暮らすにはとても良いと思います。
• 久しぶりに現地周辺を通りました。想像以上(モデルルームでの模型、竣工前の現地実査)に竣工後のマンションと周辺の環境(戸建て)を見ると、お互い圧迫感がありますね。
• 閑静な住宅街の中にあるのでいいかもしれません。
• 駅も学校も近くて住みやすそう。
• 南行徳は都心にも近く、生活するのにはとても便利なところです。穴場な土地だと思うのになぁ。と個人的な意見ですが。
  • 南行徳は確かに穴場ですよね。
    • 南行徳は何より都心に近いのがメリットだと思います！高校、大学、社会人と通学通勤にはまったく不自由しませんでした。東西線からマルチアクセスが可能なので、便利でした。
• 南行徳はかっこよくてオシャレなイメージはありませんが（笑）、実用性を考えるととても良いエリアだと思います。 私はもともと南行徳に全くの縁がありませんでしたが、移り住んで来てから南行徳周辺で3回引っ越しかれこれ15年は過ぎました。 妻はのんびりした雰囲気と、公園の多さが気に入っているようです。 子供がいると暮らしやすいエリアかもしれませんね。 車があれば東京湾沿いの羽田や台場などへのアクセスも非常に良いです。 個人的なデメリットは南行徳に知名度がないことくらいですかね。
• マンションのある辺りは埋め立て地ではないそうですよ。震災の後、不安で行徳図書館まで行って調べました。
• 最近、市川から南行徳に引っ越してきました。南行徳は以前、アルバイトをしていたことで知っていました。 有名な街ではないので、利用したりしたことがない方は理解できないのは当然だと思います。でも、生活必需品が1キロ圏内に揃い、通勤通学も便利。おススメだと思います。
• ほんと、なんでも揃っているから便利。日本橋からも近いし
• こちらは江戸川第二終末処理場近いですが、においなどはどうなのでしょうか？ 福栄スポーツ広場で遊んでいたら、かなりにおいがしたので気になりました。
• 南行徳駅から行徳方面へ線路沿いを歩き、ワイズマートを南に曲がりますが、一直線では無いので、思いのほか近く感じました。やっぱりパークハウス欲しいと思いました。ついに最終期になってましたね。
• ここは駅の魅力が薄いですが、都内勤務なら便利な距離だし、静かな環境であることは間違いなし。穴場だと思いますよ。一度現地に行って内覧して見れば分かります。
  • 確かに駅力は無い。でも永住するところ、リセールは考えないで割り切れば充分穴場といえる。
• ここは、宮内庁管理の新浜鴨場が近いので そこにある『行徳野鳥観察舎』周辺は春は桜と菜の花、梅雨は紫陽花、夏は萌える緑、、、と お散歩にとってもいい場所です。癒されます。 野鳥も見れるし、夕方になるとタヌキも見かけます。 マンションのお部屋もいいですが、こういう場所が近いというのも 私にはポイント高いです。
  • 歩いてすぐの所に休日、ほっと出来る場所があるのは嬉しいですね！都心からたった10キロ離れただけなのに。ある意味貴重です。
    • 本当に素晴らしいと思います！ 駅からの遊歩道、宮内庁管理の公園があり 都心への通勤は近い。 とても恵まれた環境ですね。
• 私は妙典、南行徳ともに住んでいたことがありますが、妙典よりも南行徳の方が良かったです。南行徳の方が妙典よりも2駅ではありますが東京寄りなので車で出かけた際や電車の移動も少しですが楽です。あと、飲食店も南行徳の方があるし、バスに乗れば新浦安駅にも近いし便利ですよ。
• このマンションは元々このエリアの社宅や賃貸に住んでいた方向けですし、今更快速がとまらないことや街並み云々はあまり気にしないでしょうね。
• 検討者にとって、ご近所さんのゴミ捨て場が専用庭の前にあるのは、引いてしまいました。

【メリット】

• 道が平坦で自転車が漕ぎやすい（現在は電動式に乗っています）
• 駅近くに数種のスーパー、パン屋さん等があり、会社帰りの買い物が便利（現在は駅を降りるとほぼ住宅街）
• 東京ディズニーリゾートが近い（興味がない方には響かないでしょうが…笑）
• 公園が多い（こどもができてからありがたみが増します）

【デメリット】

• 東西線の通勤ラッシュ（まぁ慣れますが…）
• 埋め立て地（道が平坦というメリットの裏返しで、先の震災時には若干の被害がありました）
• 市役所が遠い（ほぼ浦安市ですからね…駅前の派出所で事足りれば問題ないです）
  • 30年弱住んでいましたが、治安も問題ないと思います。近くの新浦安駅等と比べると、コジャレた雰囲気は皆無ですが、必要なものは一通り揃うし、実用的な駅だと思います。住んでいるときは、垢抜けないなぁーなんて感じてましたが(笑)、銀座、有楽町界隈にアクセスしやすいので、しゃれっ気を求めるのも容易いです。ただ、駅から20分くらい離れた場所に住んでいたので、この辺りの雰囲気はあまり存じ上げず、申し訳ないです。

• 

  建設地周辺（2016-11-28撮影）

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  南方向にライオンズマンション（2016-11-28撮影）

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