「さ行」のマンション・不動産用語

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サニタリー

サニタリーとは、衛生的（Sanitary）という意味です。

• 住居について使われる場合には、トイレ、洗面所、浴室などの水回りをさします。身体を衛生的に維持するための設備・スペースであると同時に、リラクゼーションなどの快適さも求められます。設備内に備える小物や消耗品などの衛生商品も、サニタリーと呼びます。
  • サニタリーは水を使用し、衛生状態を維持するため、水に強い素材や耐久性、掃除のしやすさ、細菌やカビが発生しにくい抗菌性・防カビ性などの性能が求められます。

自主管理

マンションの管理運営を住民自ら実施する管理方法です。

• 委託管理に比べて管理組合の負担は大きく、特に役員には大きな負荷がかかりますが、それだけ住民自治は強くなるメリットもありますり。
• 自主管理では、会計帳簿の作成をはじめ、滞納のチェックと催促、清掃やメンテナンスの専門業者との契約などを管理組合が主体となって実施します。また、管理員の仕事は住民が担当することもあります。そのため、自主管理では管理費を低く抑えることができ、修繕積立基金の積み増しなどにも役立ちます。

指定流通機構

指定流通機構とは、宅地建物取引業者間で不動産情報を交換するために、宅地建物取引業法第50条の2の4第1項の規定により、国土交通大臣が指定した公益法人のことです。


• 全国では地域ごとに次の4つの公益法人が「指定流通機構」として指定されています。

1. 公益財団法人　東日本不動産流通機構
2. 公益社団法人　中部圏不動産流通機構
3. 公益社団法人　近畿圏不動産流通機構
4. 公益社団法人　西日本不動産流通機構

私道（しどう）

法人や民間の個人が所有している道路を「私道」といいます。

• 「私道」には、特定の個人のために造られたものもあれば、不特定多数の人が通行するために造られたものもあります。
  • 「私道」は一定の手続きを経ることによって「建築基準法上の道路」になることができます。この手続きは「道路位置指定」と呼ばれています。

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私道負担（しどうふたん）

不動産の売買にて、対象となる土地の一部が「私道の敷地」となっている際、その私道の敷地の部分を「私道負担」と呼んでいます。

• 私道負担に関する事項は、重要事項として説明しなければなりません。また、不動産広告では、区画面積と私道負担面積とを分けて表示しなければならないとされています。
  • 例えば、「土地面積150㎡、別に、私道負担面積10㎡」のように、表示する必要があります。

水道負担金

水道負担金とは、公共の上水道本管から分譲地などの区画の前面道路まで、水道管を引くためにかかる費用のことをいいます。
主に建売住宅や別荘などに分譲地でかかる整備費用のことをいいます。

• 水道負担金は、「水道加入金」「給水分担金」ともいい、すでに水道管が引き込んでいる場所でも、土地を購入したときに一定の金額が割り当てられることがあります。水道負担金は都市部よりリゾート地のほうが高めになります。

  • 負担金金額は、10万円～80万円程度まで差があり、地域によって異なっています。

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スキップフロア・ステップフロア

スキップフロアとは、住宅などの床を半階ずつずらして、中2階のような室を設けた建物のことをいいます。

• スキップフロアは、ステップフロアとも呼ばれています。傾斜地のなどの勾配がある土地を有効利用することが多くあります。
  • 居室と居室の床の高さを約半分の段差を付けることで、空間に変化をつけることができます。
  • 居室の独立性を高めることができ、空間の分割と横への広がりを得ることができます。

• マンションにおいて、スキップフロアでは、エレベーターの停止階は1～2階置きになります。そこで、通過する階には共用廊下を設けないという設計になっています。
  • エレベーター通過階の住戸では、停止階から階段を利用しなければなりませんが、スキップフロアでは、共用廊下がない分、各住戸の独立性が高まり、専有面積は広くなります。通風とプライバシーが保てる両面バルコニーのプランが可能になるなどのメリットがあります。
  • 空間構成において動線を短縮ができます。
    • しかし、その半面、床の段差は、身障者や高齢者には負担となりますので、この点についてデメリットとなることもあります。

スケルトン

スケルトンとは、柱や梁などの基本構造部分（構造躯体）のことをいいます。スケルトンは、骨組みや骨格という意味があります。

スケルトン・インフィル

スケルトは、骨組みや骨格という意味があります。高いスケルトンは、ライフスタイルの変化に合わせて柔軟に変更できるインフィルを分離することで、長持ちする住宅を目指したものです。インフィルは、住戸の中にある内装や間仕切りの造作などのことを意味しています。

• これらスケルトンとインフィルを合わせたものを、「SＩ住宅」と呼んでいます。
  • SI住宅は、スケルトンは長期間の耐久性をもち、インフィル部分は住む人の多様なニーズやライフスタイルの変化に合せて自由に変えられるという可変性をもつことから、物理的にも社会的にもその効果について重視されています。国土交通省などにおいても「100年住宅」の1つのあり方として推進しています。

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スケルトン分譲

スケルトン分譲とは、マンションや住宅などを分譲するときに、骨組みだけの状態で分譲する方式で、購入者はこの骨組みだけの建物に、購入者が別の業者などに依頼し、設備や内装をつけていくという方式です。

• オーダーメイド方式でカスタマイズ性が高い分譲マンションなどでは、このスケルトン分譲の方法がとられている場合が多く、自分自身でデザインした内装や、好みの設備、部屋割りなどを決められることができるので、カスタマイズ性は優れています。
  • スケルトンのデメリットとしては、一般的に販売されているものと比較すると、最終的には割高になってしまうケースが多いということです。

• 以前、スケルトン分譲のSI集合住宅では、インフィル工事が完成した住戸と、スケルトン状態の住戸が1棟内に混在する状態があり、建物の登記申請上の問題や住宅ローン融資の問題もありましたが、現在では、スケルトン状態の住戸を「居宅(未内装)」と表記することができるようになり、通常の分譲マンションと同じく、住宅ローンなどの担保として融資を受けることが可能になりました。

STUDIO

STUDIOとは、間取りのタイプのことで、ワンルームのことをいいます。英語でワンルームマンションのことを「studio apartment」と書くことから呼ばれるものです。

• STUDIOと1K、1Rには、明確な区別がないものとされていますが、1Rとは、居室が一つあり、その居室の一部にキッチンがある間取りのことをいい、1住戸に居室とユニットバス、トイレ、洗面、ミニキッチン、収納庫などがからなるものをいいます。居室とキッチンが仕切られて別々になっている点において1Kとは異なります。

ステップ方式

スキップ方式とは、マンションの形式のひとつで、エレベーターを複数階ごとに停止させる構造のことをいいます。
停止しない階には、エレベータホールがなく、建物スペースの無駄をなくすことができます。なお、このような住宅などの床を半階ずつずらして、中2階のような室を設けた建物のことを、「スキップフロア」といいます。

• スキップフロアは、ステップフロアとも呼ばれています。

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スリット窓

スリット窓とは、細長い部分に嵌め込んだ窓のことをいいます。
スリット窓のスリットとは、隙間という意味で、スリット窓は、細い部分など用いた窓のことを指していいます。

• スリット窓は、住宅の玄関やドア、階段の壁面など、灯とり用の窓として使われています。
  • 室内において明るさが得られるとともに、外部に対してプライバシーが保護できることから、道路に面した壁面では、複数のスリット窓を設けることが多くあります。特に防犯を目的として、住宅密集地の住宅では多く採用されているものです。
また、スリット窓は、デザイン性が高いことから、工夫によっては内外空間における演出効果を向上させることができます。

絶対的高さ制限

絶対高さ制限とは、立地の条件等によって高さの限度が10メートル、または12メートルに定められた地域のことをいいます。


• 都市計画の用途地域で、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域で定められた建物の高さ制限を絶対高さ制限といいます。この絶対高さ10メートルまたは12メートルの制限については、各自治体が定めています。
  • 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域内では、建設される建物の高さが制限されます。この絶対高さを超える建物や用途として定められていない建物は、建設することができません。建物を計画する時や土地を購入の際には、特に注意しなくてはなりません。

    • ただし、学校などの特定施設、道路、公園の敷地、住環境を阻害するおそれがなく、空地などが周囲にある良好な環境では、この制限について緩和される例外があります。

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ゼネコン

ゼネコンとは、ゼネラル・コントラクター（general contractor）の略称で、総合工事業者、または総合建設請負業者のことをいいます。建築一式を元請けし、職別または設備業者を下請けして、工事管理全般の責任をもつ業者のことです。

• ゼネコンは、発注者から工事を受注しますが、実質的に施工を行なうものは、サブコンと呼ばれる職種別の工事業者、または設備工事会社です。
• ゼネコンが手がける建物は、マンションやオフィスなど、大型建物の建設が多く、中でもスーパーゼネコンといわれる大手建設会社は、土木、道路舗装、大規模な建築などの建設を行なっています。日本では、これら上位数社のゼネコンが、多くの大規模な工事を手掛けています。

• スーパーゼネコン

1. 鹿島建設
2. 清水建設
3. 大成建設
4. 大林組
5. 竹中工務店（非上場企業）

セミオープンキッチン

セミオープンキッチンとは、ダイニングやリビングとの空間的な一体感を持ちながらも、カウンターや下がり壁などで一部を仕切りとって独立性を保ったキッチンのことをいいます。

• セミオープンキッチンは、独立型キッチンとオープンキッチンの中間的な形式のキッチンです。オープンキッチンのように見えすぎず、なおかつ料理をしながら家族とのコミュニケーションを大切にして、孤立しないキッチンを目的としたものです。

善管注意義務

善管注意義務とは、「善良なる管理者としての注意義務」の略のことで、管理が任されているものについて、注意をもって扱うことが求められていることをいいます。

• 善管注意義務は、他人から預かったものを職業上、管理する上において注意しなくてはならないことで、これは、民法で定められた義務とされています。
  • 善管注意義務は、民法によって注意義務を怠り、何らかの損害や損失を与えた場合は賠償責任を負うものとされています。この場合、保管する対象によって注意すべき内容などは異なるとされ、「自己の財産におけるのと同一の注意をなす義務」の自己同一注意義務によりも重いとされているものです。
• 宅地建物取引業法の中に、さまざまな宅建業者の義務が定められています。
  • 宅地建物取引業法には、不動産会社の免許、宅地建物取引主任者の資格、営業保証金や業務などについて定めています。
    • 宅建業者には、誇大広告の禁止、広告開始時期の規制、売主、媒介、代理などの取引態様の明示、重要事項説明の義務などを課しています。宅建業者は、他人から預かるものについて、善管注意義務によって管理する必要があります。

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占有権

占有権とは、物を現実に支配している事実状態のことで、占有に基づく権利のことをいいます。

• 占有は自分が利益を受ける意思で行なう行為で、所有権については問われません。土地の占有は、他人の土地を自分の土地だと思い込い込み、その土地に家を建てたりすることをいいます。また、この土地に家を建てている人のことを占有者と呼んでいます。そこで、占有権とは、物を事実上支配している状態そのものを保護しようとする権利のことをいいます。
  • 占有していた人に所有を認めること取得時効といいます。不動産において、所有権の取得時効には、所有権が自分にあると思い込み、所有する意思を持って平穏に公然を占有していた善意の場合、過失がなければ、無過失として、10年で自分のものになります。
    • 他人のものと知っていた場合でも、占有者は時効完成後に自分のものであると主張することにより、20年たつと時効は完成することになっています。第3者に賃貸している場合、その占有は継続するために、時効完成前に明け渡し請求などを行なって阻止する必要があります。

騒音等級・騒音レベル

騒音等級とは、室内などで聞こえる騒音のレベルを、ランクとして表したものをいいます。マンションや住宅の室内の音、エレベーターや給排水、屋外の車や電車の音、道路や工場からの騒音など、騒音を評価するために使用する値のことです。

• 騒音等級を表す値は、N値(Indoor Noise LevelのNから)で表されます。N-30では、ほとんど聞こえず、N-40では、小さく聞こえる程度、N-55で少しうるさい程度、N-70になると、かなりうるさいというレベルを表しています。
  • 日本建築学会は建物を用途別に、マンションや学校において、N-35、事務所では小さく聞こえるN-40、ホールなどでは、ほとんど聞こえないN-25を望ましい水準として推奨しています。騒音等級は、このように数値が低いほど静かであることを表しています。

• 騒音レベルとは、騒音計で測定された騒音の音圧レベルを客観的な数値で表わすことをいいます。
  • 騒音とは、騒がしくて不快に感じる音のことで、騒音レベルは、デシベル(dB)で表示することができます。環境基本法において、住宅地での騒音レベルは、昼間は55dB以下で、夜間は45dB以下が望ましいという基準値を定めています。
    • 騒音レベルは、オフィスやレストランで50dB、地下鉄列車内では80dB、自動車のクラクションなどが100dB、オートバイの加速音が120dBくらいで、この120dBは聴覚機能の限界とされています。
    • 騒音レベルは、音圧レベルが同じでも、周波数が違うと、音の強さが違って聞える特性があります。なお通常は、国際的に規格化されたA特性という周波数に応じた補正を使っています。この補正を加えた数値を使うA特性で測定した騒音レベルのことを、dBAと表記します。

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