ヴェルディ楽々園［パームガーデン］

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5.00

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物件概要

• 所在地：広島県 広島市 佐伯区楽々園5丁目1067-8の一部（地番）
• 交通：広電バス「楽々園」バス停 徒歩5分
• 総戸数：191戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成31年5月下旬
• 売主：株式会社信和不動産
• 施工：東亜建設工業株式会社西日本建築支店

価格・コスト・販売時状況

• 販売価格（税込）：2,468万円（1戸）～4,198万円（1戸）
• 最多販売価格帯（税込）：2,800万円台・2,900万円台（各30戸）
• 管理費：7,700円～10,000円
• 修繕積立金（月額）：2,740円～3,550円
• 管理準備金（一括）：15,400円～20,000円
• 修繕積立基金（一括）：328,800円～426,000円
• 駐車場使用料（月額）：1台目0円～※2台目以降については係員にお尋ねください。
• 他デベと比べて、ヴェルディは際立って安いです。 佐伯区だし、中部屋なら3000万もしないんじゃないですかね。
• 思っていたより価格が高い印象でした。
• 最安で2500万で最高4000万ちょいぐらいでしたよ。 弐番館は隣に出来るそうですが壱番館より必ず高くなるそうです。消費税、材料代の高騰により。
• 人気だなと思ったのは、中部屋のほうでした。やっぱり角は価格がそれなりにするからかな？
  • 中部屋の広いタイプが一番シールが既にはられてました。
  • 中部屋で一番広いＣタイプが一番人気だったみたいですね。私もＣ狙いでしたが埋まってたので次に広い77㎡タイプ申し込みました。全体で2畳狭くなるだけなのでほとんど分からないくらいですよと営業さんに言われましたが、まだ少し未練が残ってます。

交通

• 郊外でありながら一家に車一台でも不自由なく暮らせるのもポイント高いです。

• 

構造・建物

• ヴェルディの物件は、良い風に言えば、無駄を削ったコスパ重視の堅実なマンション 悪く言えば、全てが最低限で味も素っ気もないマンションといった感じです。
• ここ第一種中高層住居専用地域になるんですね。
  • 地が第一種低層だから 坂道を登る感じになるんですかね。
    • 用途地域は、地形等を示すものではなく、そこに建築できる用途、してはならない用途を定めるもので、都市計画において定められ、建築基準法で用途制限が定められているものです。 ちなみに、建設地は、平坦地ですよ。
• 上層階を購入しましたが、サンズのマンションがどの程度景観に影響してくるのかが心配です。。
  • 宮島方向の眺望には影響ないと思いますよ。
• 音に関してはヴェルディはどうなんでしょうか？ 結構響きますか？ 例えば椅子をひく音とか。
  • ヴェルディに限られたことではなく、椅子を引く音は響くようですよ。 あと、掃除機の音とか、子供が乗り物（おもちゃの車とか）で遊ぶ音、建具を勢いよく閉める音などは響くようです。 隣の音は全く聞こえないようです。 これまで、マンション生活をしたことがないので、マンション居住者に聞いた情報です。
• マンションの南側にまだ合同宿舎が数件建ってますが将来は崩してマンション建っちゃいますかね？可能性はゼロではないのでちょっと躊躇してます^^;買うなら高層の方がいいのかな？
  • マンションの南側は駐輪場を建てて、その南がセキスイ、パナの戸建分譲なのじゃないですか？？？ 手付かずの敷地があるんですか？？？
  • パールマンション隣に、第2段のヴェルディマンションが出来るのは聞きましたが、南側は知らなかったです。
    • 確かにマンション予定地の南側に綺麗な更地があってその南に分譲地ありますね。 多分今綺麗な更地になってる部分も分譲地になるんじゃないですかね？
    • マンションの直ぐ南側は分譲戸建用地だと営業の方に確認しました。 まだ少し残ってる戸建用地の南側の合同社宅は将来解らないと言われてました。
• 南側のルンビニ周辺はマンション建ちますよ。 同じ15階建が建ちますよ。もう決定してます。 南の景観は悪くなるでしょう。
  • 廿日市大橋見えなくなる？？
  • カタログにあるような真正面に橋が見えるようなことはなくなるかと。西方面は大丈夫そうですが。 眺望の綺麗さ、遠くの夜景、ライトアップの綺麗さを求めるなら北棟の方がよさそうですね。
• 将来、南側を塞ぐマンションが建つ？
  • 大丈夫、すぐ目の前には建ちませんよ。 ガラリエが建ちますが、徒歩四分は離れてますし。
  • 南側にある公団住宅は空室も多く、近い将来売却され、高層マンションが建つ可能性は否めないと思います。 ただ、距離はありますし、南西方向に眺望を妨げる建物が建つことはないと思います。

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共用施設

• 駐車場：272台（平面式）※縦列駐車場78区画含む ※内、来客用3台
• 駐輪場：395台（平面式）
• 平面式駐車場なので苦にならないですね。

設備・仕様

• インターネットが個人契約ってのはいかがなものか・・・？？？ ご時世、管理費に組み込まれていて、しかも利用料は１，０００円程度が多いと認識
  • インターネットの契約を、後で理事会でまとめて安く契約ってできないんですかね。 5000円を毎月は結構きついですよね。
• 何よりプライベートトランクも魅力です。
• エコカラット検討してますがオプションより外注した方が安いんですかね？ あと、カップボードとペアガラス検討してます。
  • • 貼る壁面積とどんなエコカラットにするかにもよりますが、8600円／m2のものだと、幅3.6m×高さ2.45mで8万くらいの材料費でした。 これに業者さんの作業費、その他考えても12万以内にはおさまるかな？って思います。 ざっくりですが、、
• プライベートトランク便利ですが外だしカビが心配ですよね？
  • プライベートトランクいいですよねー！ うまく使えばかなり収納できそうです^ ^ 湿気は炭と重曹が効くみたいです！
• プライベートトランクがあれば、今3LDLに住んでますが、ベランダにあるタイヤとかバーベキューコンロ、テントなど収納出来て便利ですね‼
• 駐車場に入居者専用の洗車場が出来るんだって。 色々便利ですね。

間取り

• 3LDK（30戸）・4LDK（161戸）
• 住居専有面積：72.14㎡（15戸）～93.45㎡（15戸）
• バルコニー面積：13.80㎡（28戸）～34.93㎡（14戸）
• テラス面積：19.80㎡（2戸）～57.60㎡（1戸）
• プライベートトランク面積：3.00㎡（44戸）～5.25㎡（15戸）
• プライベートポーチ面積：7.35㎡（13戸）～12.83㎡（15戸）
• 和室４．５畳（6.21㎡）って、３．８帖なんだね。 〇〇帖と〇〇畳が違うなんて！
• バルコニーと部屋との間のサッシ、なかなかの出っ張り具合でしたね まずはあれをなんとかフラットにしたいです。 一年に数回は、あの出っ張りに足をぶつけてうずくまる姿が目に浮かぶ・・

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買い物・食事

• こう見るとメッチャ良い立地だよね。買い物近いし、ほの湯も近い。飲食店も病院も近い。欲を言えば、洒落たディナーの店や居酒屋が欲しいな。

• 

• マダムジョイ？のフードコートに本格的なインドカレーが入っていたのにはビックリしました。 しかも安かった！ インドカレー好きな我が家にとっては嬉しかったのですが、入れ替わりが頻繁という噂をきいたので、二年後に残ってはないだろうなぁと悲観的です。
• ショッピングセンターの広大な駐車場は、買い物ではなく私用で使っている人が多いようですし（駐車場は満車なのにお店はガラガラ）、少し前にはナンバーを外して放棄された自動車もありましたし、周辺住民のモラル・マナーはあまり良くないように感じます。
• 「はま寿司」 初めて行きました。中々美味かったです。 平日とはいえ、待ち客が多くいました。

育児・教育

• この辺りは住みやすい地域ですよ。学区も落ち着いています
  • 学区は落ち着いてるんですね。 学区内の中学校もでしょうか？一時期あれてる時期があったときいていたので。
    • 小学校は普通みたいですが、中学校の評判はあまり良くないですね。 いかにもな髪形の不良少年を周辺で何度か見かけたことがあります。 この辺ではダントツに利便性が高いマンションなのは間違いないですが、子育て環境が良いかと言えば、 うーん・・・という気がしますね。
• 中学はなぎさに行けばいいと思いますよ。
  • なぎさは年収高めの方が多いですよ。停まってる車も高級車ばかり。 学費は5万円以上したかと思います。修学旅行も海外だったりするので、それなりの費用が色々と。 小中高一貫なので中学受験は後から入ってくることになります。
    • なぎさ中学って、なぎさに改称してイメージがよくなったけど、広工大附属のことですよ 学力的にも微妙だし、セレブが通わせる学校という印象はないですね
    • 学費は月に約4万です。 共働きで子供が1〜2人の家庭でしたら、特別裕福でなくても無駄遣いさえしなければ決して無理な金額ではないですよ。 学費を出すだけの価値があるかどうかは甚だ疑問ではありますが。
• 私が子供の時、人気があったのは、 男の子は広島学院、修道、城北 女の子は清心、女学院ですかね？
• 学校環境は今のところ心配ありません。ただ、転入者の私たち次第で良くも悪くもなりますので、保護者同士でよい学校環境を作りましょ。 ちなみに近くに公園ができるらしいですよ
• 小学校であれば学区は、楽々園-隅の浜-美の里が通えると思います。何度か参観日や運動会に参加しましたが、良い雰囲気だと思います。

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周辺環境・治安

• 隣が墓やラブホテルじゃないし、南向きで商業施設も近い。
• ここの地域はもともと海で昔から地盤がたいへん弱いと聞いています。横浜のマンション傾斜に杭くい打ちデータ偽装事件もあったように、ご興味を持たれる方は、地盤調査とくい打ち施工状況は図面で確認された方がいいと思いますよ。
• この周辺はマンションが多いんですね。 半年ほど早い竣工で、徒歩圏内に少し高めのマンションが建つみたいですし。 将来は南側もどんどんと新しいマンションが建ちそうで、景色はあまり期待できないですかね。
• うちはこの辺りは万が一の水害(大津波)が怖いので6階～8階希望してます。 南側の戸建エリアは3階建までオケーなエリアみたいですね。
  • 瀬戸内海はよっぽどの大地震でないと津波きにくいです。
• 昔五日市住んでました！ 楽々園、コイン通りは暴走族、レディースの溜まり場で夜は特に怖かったですが、今は平和になりましたねw
• 坂とありましたが、ここは南海トラフの津波がきても沈まない高さとなっていたと思いますよ。ちなみに近くの美の里はかなり水没するみたいです(´；ω；`)

周辺施設

• 佐伯区スポーツセンターが近いのもGOOD。気軽に泳ぎに行けます

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