プレサンス ロジェ 西神南

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プレサンス ロジェ 西神南 外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市西区井吹台西町8丁目2番2（地番）
• 交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩5分
• 総戸数：277戸
• 構造、建物階数：地上7階建（1棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年08月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
• 公式URL：http://pl-ssm277.com/

価格・コスト・販売時状況

• 入札価格を見れば西神中央の値段まではいかないでしょうが、近くのプラウドシティと比べれば相当な高値になると思います。
  • 駅徒歩5分で2,300万円台～と出ていましたけど、それって高いですか？その価格だと2LDKで60.62m2の部屋になると思われます。広くはないけど安いような気もします。利便性重視なら十分では。 5,400万円台まであるそうですから、一概に安いとは言えないかな。3棟建てなので、良い条件の部屋ばかりではないのかもしれません。
• 駅徒歩5分で2,300万円台～と出ていましたけど、それって高いですか？ その価格だと2LDKで60.62m2の部屋になると思われます。 広くはないけど安いような気もします。利便性重視なら十分では。
• 南向きはほとんど3000万円後半だった
• 最初は高いなぁーっと思って購入を悩んでましたが、駅徒歩5分ってのと西神南は文教地区（？）で若い夫婦が多いところが気に入ってます。 駅近で早くエリアを気にしなければ中古で同じ金額出せば広い部屋を購入出来ると思いますが、中古と言うのリスクを考えれば悪くの無いのかな。 あとここを検討している理由は他の物件を比較した上で消去法でここしかないのかなと。 2号線沿いにもマンション建築予定ですが、やっぱり2号線混みますし、学校も遠い。 西神中央や学園都市、名谷の物件は高いな。 って感じです。
• 売れ行きが良くない理由、立地というか単に供給過多だったんじゃないでしょうかね。 最寄り駅の人気の割には規模の大きいマンションだったというのもあるでしょうし、同時期に地下鉄沿線で複数の新築マンションが販売されているので需要＜供給になったのが大きいかと。 ここ以外の地下鉄沿線の新築マンションも、どこも即完売とはいかないようですし。 隣駅の西神中央の新築マンションに比べれば安いですが、最寄り駅が西神南のマンションとしてはおそらく適正価格＝割安ではないので大きな売りにもならない、のも理由でしょうね。
  • 隣に建っているマンションに比べてかなり高い、、、わりに全体的に狭い(・・;)西神南の中でもだんとつに高い。安い所は、陽当たりが悪いし。 買うのには躊躇しちゃいますね。
  • 西神中央や学園都市より立地が劣りますね。コレといった商業施設がないですし。 2300万円～と謳っていて安いのかと思えば、実際はほぼ北向きの部屋64m2で2800万円なので高いですね。 でも、西神南は街も綺麗ですし公園も多く、ファミリー層には住みやすそうな街だと思います。
• この物件は数年は投資用マンションとして使えないようですね。 何年か忘れましたが神戸市の土地なので自分で住むという条件での購入らしいです。(空けておくのもダメだったような・・)うろ覚えですみません； しかも、その年数が経った時に土地の所有権を神戸市から自分に変更する登記費用はこちらの負担らしいです。
• ここら辺の土地に詳しい方がいらっしゃれば教えていただきたいのですが、中古も検討していると営業さんに伝えたら西神エリアはマンション高騰で数年前に新築で買った時より今の方が値段が上がってると言われたのですが、そんなことがあるのでしょうか？1回住むと値段は下がると思っていたのですが。
  • 築2～3年の駅近人気マンショが購入時の価格とほぼ同じ～購入時より少々値上がりしているのは確か。 数年前のマンションは今の新築より仕様が良くて価格は安かったから、妥当ではある。 築10年のマンションとかなら普通に値下がりしているよ。
• 二期スタートしましたね。このマンション悩んでる方私以外にいるのかな？
• 悩んでます。空き地にまだたたないかなぁと、、、。 値段が高いわりに狭過ぎなのが、、、。あと、管理組合が二つあるんですよね？ 北町に親族がいるので、そちらとついつい比べてしまいます。
  • 今すぐに買わなくても良い、中古でも構わないなら見送るのもアリでは。条件の良い部屋はかなり割高に感じますよね。
• 立地は魅力的だが狭いのに価格が高いのがネック、オリンピック後の資材価格が落ち着いたころが買い時かなと思います。都市計画図を確認するとまだ中高層住宅地の土地があるので焦って高い物件を買う必要ないかなと思います。まぁ、マンションが建たない可能性もあるけど・・・
• このマンション売れてますか？
• 完成まであと半年あるけど2期の80戸はどれくらい売れているのかな。完成後の売れ残りの実質値引き待ってもいいかなとか考えてます。1階2階とか70m2以下とかは論外だけどそこまで急ぐ必要とかありますか
• 2期の販売始まったのが1月だったよね。もう半年経ってもまだ売れないって人気ないのかな？たしか1期も完売までに半年以上かかってましたような気がする
  • 販売状況はどうなんでしょうか。あとどの位空室が残ってるのでしょうか。
    • 一昨日見て来ましたが、西棟と東棟の底価格帯は残り10ちょっとだったかと思います。3期分も数は少ないですが少し残してある感じでした。
• こちらの管理費、修繕費っておいくらですか？
  • 面積で違いますが、管理費・修繕費合わせて1万円前後です。

【第1期予定】

• 予定販売戸数：80戸
• 予定販売価格（税込）：2,300万円台～5,400万円台
• 間取り：2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK・4LDK+N
• 予定最多販売価格帯（税込）：2,700万円台（11戸）

【第2期予定】

• 価格:2,330万円～5,130万円
• 専有面積:60.62m2～90.80m2
• 間取り:2LDK・2LDK＋S・3LDK・4LDK・4LDK＋N　※Sはサービスルーム（納戸）です。　※Nは納戸です。
• 販売戸数: 80戸

【契約者】

• こちらの物件を購入しました。 学園都市も検討しましたが、こちらの物件に決めたのは周りの環境ですね。 学園都市は周りに大学がたくさんあるのでやめました。 今まで学校の近くに住んだことがありますが、大学が近くにあるところに住んでいた時は深夜の騒ぎ声やバイクの排気音？などがうるさく、コンビニの前にたまっていたり、周りのお店は学生でいっぱいということがあったりで、購入となれば簡単に引っ越せないのでやめました。 こちらの物件は周りに何もないので、静かだろうなーと思い購入しました。 少し不便かもしれませんが、日常的に必要なお店は最低限はありますので。 まぁ、音が気にならなかったり窓を開けないのでしたら、参考にならないと思いますが。
• 学園都市との比較ですが、私は価格と駐車場（費用）と周辺環境ですかね。 価格→プレサンスの方が安い。駐車場（費用）→スペースが多いので間違いなく利用できる。そして料金が安い。周辺環境→学園都市にくらべてファミリー層（子育て層）が多そう。ちなみに私は３０代でファミリー層、車は必ず使う生活。子供が独立して落ち着いたら、学園都市なんか良いかも！お金に余裕がある人は、学園都市ですかね。。なんだかんだ、やっぱり価格は大事です。身の丈にあった物件を買いました。
  • わたしもメガドンキ、ニトリ、コストコ使いますが 大体車で行きますので同じような決め方です。 車だと西神南からでも十分近いですよ。 
• プレサンスさんがこの土地を取得したの価格、建築資材の高騰など 明らかに数年前に比べて、高くなっていることは間違いないと思います。 また営業マンの強引な印象や、専門的な知識はあまりない印象は感じました。 ただ、 時間を巻き戻して他のマンションを購入することはできないですし 将来もっと安くて価値の下がらない物件がでてくる！？という妄想を膨らますわけにもいきません。 また営業マンの質で、マンション自体の信頼性を判断するのもナンセンスだと考えました。 立地や周辺環境の良さに対し、同じエリアでの数年前の相場や営業マンの質の低さという悪さはありますが 全てを受け入れた上で、自分の価値観、生活スタイル、資金面から総合的に判断し購入に至りました。 ご検討されている方は是非自分の価値基準と照らしご判断して頂ければと思います。 大規模マンションではありますが、良き隣人に巡り会えることを楽しみにしています。 

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構造・建物

• 敷地面積：10,084.82m2
• 建築面積：5,074.32m2
• 日当たりが悪い東棟で広めの部屋か日当たりはいい南か西棟の狭い部屋か悩み所です。 東棟のメリットってなんですかね～？
  • 東といっても北寄りですよね。リビングからの見晴らしは悪くなさそうです。 2300万円～との金額に安い！と最初は思いましたが、東向き64m2で2800万円でした。 でも南、西棟よりは価格が低いのでメリットはそこだけかと。
• スラブ厚が150〜220mmとなってますが、この厚みで十分な遮音性能があるのかも気になっています。
  • そこまで詳しくは聞かなかったのですが、フローリングと下地の間にクッションがあるので、こどもが走ったりしても、そんなに響かないと営業さんが言っていました。 まだ現物を見ていないので真偽は不明ですが、信用して購入しました。 
    • 遮音シートフローリングのことですね。 子供の飛び跳ねる音がシートでどこまで遮音できるかですね。 もう少し詳しく営業マンに詳しく聞きます。 やはりLHの性能的が気になります。 子供がいるので、この点は気になってます。
• このマンションは住宅性能評価を受けていると思いますので 「音環境に関すること」についての評価を参考にするのも客観的な目安になると思います。ただし、「音環境に関すること」の項目はオプションなので 評価されていないこともあります。 この点も営業に確認すればよいと思います。 
• 西棟を購入しましたが、お昼前から夕方までいましたが十分陽もさしてましたし、前は駐車場なので陽を遮るものもなく快適でした。 その分玄関側の部屋は暗いですが仕方ないですね。
• 西側は景色は良くないけど、日があたって気持ちいいし、道路からは全く目が届かないのがいいですよ。 やはりベランダに出た時にお隣のマンションの方の目は気になりますけど、ジロジロ見たりする方なんて居ませんし。 それに、ある意味最強の防犯対策だと私はプラスに考えています。 

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  現地状況（2017年2月25日撮影）

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  東側（2017-07-23）

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  裏手（2017-07-23）

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共用施設

• 自転車置場：554台（屋内スライドラック式432台・屋外スライドラック式〔屋根付〕98台〔3人乗自転車対応型屋根付〕24台）
• バイク置場：11台（屋外平面式〔屋根付〕）
• ミニバイク置場：57台（屋外平面式〔屋根付〕33台・屋内平面式24台）
• 駐車場：280台（屋外平面式82台［内福祉対応2台］・屋外機械式12台・自走式駐車場183台・来客用屋外平面式3台）（月額使用料／500円～9,000円）
• 駐車場が全戸分あるのがとても良いなと感じます。
• ライブラリーコーナー、ラウンジコーナー、建物外で子供の遊ぶ空間（プレイロットというそうです）、ゲストルーム、集会室（パーティールーム兼キッズルーム）、コンシェルジュもいるようです。 ゲストルームは意外と需要があるようなことを他で聞いたので無駄ではないと思われますし、キッズルームが集会室と兼ねていて子供が成長しても利用できる部屋になっているのは良いと思います。 共用施設は維持費が気になりますが、ほとんどお金のかからなそうな空間なので負担は少ないのではと思われます。
• 大規模マンションなので共用施設も充実させたのでしょう。 ゲストルーム、パーティールームの維持費について 心配されている方がいらっしゃいますが、 それよりもコンシェルジュカウンターにかかってくる 人件費の方が管理費を圧迫すると思います。
  • ゲストルームやパーティールームはあまり維持費かからないみたいですからね。 人件費や機械系、水物系が維持にお金がかかりがちな代表格。 管理費と駐車場代が安いのは良いですが、修繕積立金が安いのは修繕計画をよく確認した方が良いかもしれませんね。 長く住むなら特に、最初だけ安くても年々上がっていったり2回目3回目の大規模修繕で高額な一時金が必要になったりすると本末転倒ですから。
• 駐車場て自由に選んでかぶったら抽選なんでしょうか？

設備・仕様

• ディスポーザーやスロップシンク、ミストサウナ、選べる浴槽なども揃っているようですから、設備面も悪くはなさそうに思えます。
• 設備や仕様はよくあるパターンという感じでマンションについていてほしいものはあるのですね。
• シンクが浄水器付きでヘッドが延びるのも掃除しやすくていいですね。ただ、収納が少ない気がします。
• 水回りの充実差をとても感じます。 キッチンや洗面所、バスルーム、どこもとても使い勝手が良さそうです。 ここなら、長く住んでても、毎日飽きずに仕事をしていけそうです。 酸素美泡湯って初めて聞きました。どんな感じなのでしょうか?
• 後から自分で付けにくい設備が諸々ついているという所は良い点なのかなというふうに思いました。 バルコニーの防水コンセント、スロップシンク、ディスポーザーなどなど。 個人の力でつけることなんて出来ないですから。 設備面はかなり充実してきているなという印象を強く受けました。マンションだったら付いていて欲しいと言うものがほとんどついているから。
• 思ったより天井が低かったのと、床が浮いた感じがしましたね。モデルルームもこんなんだったっけ？と思いました。 昔流行ったフローリングシートみたいな。 まぁ、小さいお子さんがいる家庭は音がしなさそうでいいかもしれませんね。それと、ゴミドラム30Lまでなんですね。今まで45L使ってたから、30Lに変更しないとと思ってます。 
• フローリングのちょっとふわっとした感じは、転んでも衝撃を和らげるような感じで良いと思います。 ただ１つ気になった点はお風呂に入るドアの部分が少し安っぽく感じました。開け閉めも少し力がいりますが、あまり力強くすると壊れちゃいそうなので、丁寧に扱いたいと思います。 
  • お風呂のドアですが、ちょっと硬くて力を入れて開けるとバンッという音が共有廊下側の部屋まで響くほどでした。 不備かと思いましたが、ドアの安っぽさから言っても標準かもしれないですね。 ただそれ以外は、細かくチェックしましたが全く問題なく、とても丁寧な仕上がりでかなり満足しています。
• 私が一番気に入っているのは、ハンズフリーでドアが開く事です。

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間取り

• 間取り：2LDK・2LDK＋S・3LDK・4LDK・4LDK＋N　※Sはサービスルーム（納戸）です。　※Nは納戸です。
• 専有面積：60.62m2～95.89m2
• バルコニー面積：10.07m2～20.90m2
• 間取りに関してはバリエーションはまあまあ。 家族の人数に合わせてという感じで考えていけばいいと思います。
• 和室もあって、どの間取りのプランも使い勝手が良さそうです。
• どのプランにも必ず和室が含まれているのが良いと感じました。 たいていは、どの部屋も洋室という物件が多いので、 両親が遊びに来てくれた時とかどうしようかと思っていました。 このプレサンスなら、和室もあってリビングも広いので使い勝手が良さそうです。
  • 2LDKには和室はついていないようですので、他の間取りもどうだかわかりませんよ？ 和室に関しては要不要、人によってはっきりと意見が分かれる気がします。 冬はコタツを使いたいなんて言う場合とか、高齢の家族がいたりする場合には、あるといいのではと思います。よく和室はいらないから洋室に変更したいという人のためのプランがある場合もあるようですけれど、こちらの場合はどうなんでしょう？
  • モデルルームに行ってきましたが、標準で和室と洋室のプランがあり、オプションでどちらにも変更できるそうです。ただ私が行ったときには既に工事が始まっていて下の階はオプション変更出来ないので、オプション変更したければ、上の階を購入するしかないと言われました。
• 各部屋は狭くなってしまいますが、リビングが広く設定してあるのが良いと思いました。リビングが広くなる分、収納力は少なくなってしまっているのは、残念な部分がありますが家族が集まるリビング重視の方にとってはなかなかいい間取りタイプになっているんじゃないかと収納が少ないので、できれば和室ではなく、フローリングタイプの方が収納部屋として活用できそうなのにな
• 柱の出っ張りがないので、部屋が広く見える気がします。家具なども置きやすい気がします。この価格帯は安いのに、設備もしっかりしているので良いマンション物件だと感じました。各部屋も広いのも魅力的だなと思いました。
  • 柱の出っ張りがないところもあるんですね！ 私が見ている部屋は全て廊下側に出っ張りがあり、家具の配置が難しいな～と思ってます。 モデルルームが一番広いものになっていて、図面の寸法も誤差があると言われたので検討中の部屋にベッドが入るかどうか分からない し、ドアもベッドに当たって全開できなさそうです。 部屋の広さは一般的だと思います。 他の物件も何件か見ましたが、寝室用に8帖以上の部屋がひとつはほしいのですが、新築では中々ないですね。 しかも収納の数が少なくて容量が少ない。 一般的すぎてイマイチ決め手に欠けるので、他の物件が出るのを待つか、妥協して決めるか悩んでます。
• 部屋のプランも広くなっているので、どちらかというとファミリー向きですし、アウトフレーム設計になっているところも、部屋に無駄がなくて良いと思います。
• 洋室ばかりの間取りが多い中で １室和室があるのは、とても良いなと思います。 ちなみに、和室には押入れがあるのですが 収納スペースが天袋はついているのでしょうか。
  • 天袋は無いですが、枕棚が付いています。

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買い物・食事

• セリオは駅の反対側にあるようですが、すぐに渡れるようになっているのかな？ロケーションを見るとマンション側の方はあまり栄えていないみたいですから駅から近くても静かそうだと思いました。線路のすぐ隣というわけではなさそうですし、すぐ近くに大きな公園があるというのも魅力。ドックランがあったりとペットを飼っている方も住みやすくなっていますね
  • セリオにアルカがあるしカインズにもありますね。東町にはコスモスもあります。
    • ここは、セリオが結構なんでもそろっているし、カインズ徒歩で行けるし駅近でなかなか便利な所ですね。
• 近隣にドラッグストアとかありますか?
• 駅に近いのは、このマンションの大きな魅力だと思うのですがショッピングも徒歩圏内で出来るのは、主婦にとってとてもうれしいと思います。

育児・教育

• このあたりは住みやすいですか?学校区とかいかがでしょう?別の区からの移住検討中です。
  • 西神南は治安は良いですし、学校に関しては全く問題無いですよ。公園も多いし住みやすいです。
• 西神南の幼稚園・小学校でママカースト?があるらしいと聞いたのですが、本当でしょうか？小金持ちが多いとの事で住んでいるマンションや子どもの服のブランド・持ち物で色々言われるとか…マンションが安くても地域ブランドがあるのであればこの辺りのマンションの購入を考え直そうかと思ってます。
  • ここのニュータウンは庶民的だし所得格差もあまりないから大丈夫ではないかなあ。見栄はりさんが住むところでもないし。もし多少あるならどこでもおこるようなレベルではないかな。もしかしたら均一性が高いからこまかいマウンティングはあるのかもね。
    • それは気にしすぎですよ。自然に同じぐらいの生活水準の人らが集まりますよ。
• 西神南はかなり人が多いです。子どもが特に多く東町に300世帯の一戸建てが建つ予定なので人数は膨れあがる予想です。中学がかなりマンモスでいろいろな事情から受験したりと大変だとは聞いています。ただ、西神中央みたくならないように北町の丘小はのちに老人ホームになるように建てたと。
  • 子供がもともと多そうな地域なのかな？という印象を受けていたのですが、更にもっと増える可能性があるのですか！少子化なのにこのあたりはそんな感じしない感じですねぇ。 それだけ暮らしやすい子育てしやすいという風に感じている人が多いということになってきますでしょうか。 子供が多いとそれだけそれに関するもの（習い事や塾、その他諸々）が集まってくるということにもなってくるからなのでしょうか。
    • 習い事などは普通だと思います。暮らしやすいというか、もともと土地がありそこに世帯数の多いマンションが建ちはじめ人数が増えた感じですかね！子育てしやすいかは、個々によって感じかたがさまざまなのでなんとも言えませんが、子育て世代の住人は中学が不安になってます。
• 西神南は保育園に入れるとなるとかなりの難関ですね。子供の数は多いので入ることができればかなりの強運の持ち主かと思われます
  • 保育園を狙う子供が多すぎるのは困りますが、普通の街と違う緑道や公園の多い環境を買うためなら、資産性を度外視してもいいとは考えています。
• 子供がいると小学校や中学校までの距離がとても気になりますが近い距離なので、安心して通わせることが出来ます。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域・法22条区域・第4種高度地区・宅地造成工事規制区域
• 新聞にも書いてあったのですが今玉津にある西区役所が数年後には西神中央に移転するみたいです。今も西神中央に出張所はありますが、機能が充実すると思いますし、神戸市は西神エリアに人を増やそうとしているらしいので、今後の発展に期待したいです。

　http://sunfishmanbow.seesaa.net/s/article/436461202.html

• ベランダからの景色は気になりませんか?隣のマンションに隣接してる棟は、当たり前ですが、隣のマンションしか見えない。その内一部は、立体駐車場の壁だけでしょう。
  • ベランダからの景色ですが、大阪や神戸の2号線43号線沿いに比べたら断然マシやと思いますよ。目の前が高速道路より遥かにマシですよ。
    • 窓の外の景色が良いところってかなり限られてしまうし、すごく良いとそれを売りにして高くなってしまうっていうのがあるし、まあ、こんなものでいいんじゃないかなぁなんて思ったり。 特段すごく悪いという程でもないように思います。 好みの問題だし、どこにプライオリティを持っていくのかっていうのがあるかとは思います。
      • 眺望って良いにこしたことはないと思うんですけど 隣の壁が見えるのも悪くはないと思います。 人の目を気にせずに着替えなんかできちゃいますし。 カーテンや窓を開放しても気にならない開放感が意外にあったりします。 気になるのは日当たりとか明るさなんですけど こちらの場合は三棟構成でそれぞれに条件が異なってきそうです。 道路に面した棟と駐車場に面した棟があるのかな。 日差しはかなり条件が違ってくると思いますけど どの棟も明るさは確保できそうに思いますが、どうでしょう？
        • 日当たりで行けば南棟が一番ですよね。けど、値は張るよね。三棟ともに外側がリビングになってますよ。
• 北側の空き地、公共的施設、中高層住宅用地は、 来年辺り神戸市より売却予定があるのかなぁー。中学校仮設グラウンドがなくなるまで放置かなぁー。それとも西側空き地を含めて、新設中学校の計画がまだ微かに残ってるのかなぁー。支援学校が新設されたから、此処しかもう候補地がないとも思うし。

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周辺施設

• 周辺には大きな公園が近くにあることやドックランが近所にあるので、犬を飼っていらっしゃる世帯にとってはまさに暮らしやすいでしょうね。我が家では犬を飼っているので、犬が飼いやすい施設があるとうれしいです。

その他

• 駅徒歩5分という立地的に、資産として考えるケースも多くなるのかなと思います。 駅が近いと賃貸としての需要も増えるのでしょうし、子供が巣立ったり仕事を引退したらもっと静かなところに住み替えようと思うケースもあるかもしれませんから、資産価値を知っておいても悪くないのではと思います。 どうなんでしょうね、資産価値的には。
  • 周辺に大型マンションが乱立していることから考えると、 中古相場、賃貸相場ともに下落のみの選択肢かと思います。 過去の販売価格から、その他西神南のマンションの方が安い。 この物件はその中でも群を抜いて高い。ってことは同じ広さ、同じ駅距離 で競合する結果となり、 値下げ競争の始まりです。賃貸時も同様。 そのうち子供の数も減っていき、街全体の高齢化が進む。 かといって商業施設が新しくできることもなく。街全体がすさんでくる。 何をどうやって「資産価値」を感じるマンションなのか不明です。 プレサンスの営業が必死になって投資や将来賃貸、中古相場の話をするのだろうけど、 あまりにも街を知らなさすぎる。「5分＝資産性高い」にはならない。西神南にこの 物件が1つだけならそれも可能だが。夢みたいな話し。資産性がどうとかいうのは。

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