クオス鴨居白山レジデンス

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物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市緑区白山2丁目334-1（地番）
• 交通：横浜線 「鴨居」駅 徒歩11分
• 総戸数：40戸（管理室1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月上旬予定
• 入居時期：2017年03月下旬予定
• 売主：株式会社ビッグヴァン
• 施工：日成工事株式会社
• 管理会社：株式会社ポートハウジングサービス
• 公式URL：https://www.big-vann.co.jp/products/qas/kamoihakusan/

掲示板・口コミ

• クオス鴨居白山レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 会員を対象に優先販売するみたいですね。40邸程度だと会員優先で売れてしまうのかな。
• このあたりの相場はどれくらいなのでしょうか。

【価格】

• 値段は定かではないと言ってましたが、1LDK で2900万、3LDK で4000万くらいだそうです。
• 売れてないってのもあるかもしれないけど、建築確認取り消しの影響を見越して早く現金化したいのかも。１０００万下げるってよほどのこと。資金繰りが苦しくなって破綻したら、契約者や入居者は影響を受ける。そういうことも考慮しないといけないかも。
  • 1000万下げるってすごいですね。今販売価格が出ている金額から下げるって事ですか？ 検討中だったのですごい気になります。ぜひ教えて下さい
  • 私が見学に行ったときはまだ値段も確定では無かったのですが3LDKで4700万くらいとのことでしたが先日は3LDKで3700万くらいまで下がったのでと言ってました。 いま、クオスさんがどのくらいで出されてるのかは分からないので何とも言えないのですが、まさかそんな下がるとは？驚きです！
    • ずいぶん高い設定をしていたんですね。 私が見学に行った時は4000万ぐらいが中心だったように感じます。 今回の六浦の件もあり、検討するのに悩ましいです。
    • 私が見学した時には3LDK 4700万くらいと説明されました。 値段を聞いて諦めたのですが、その後電話で見学の時は4700万くらいと説明したが、3700万くらいに下がったのでどうですか？と案内されました。 4700万くらいというのも確定ではなかったみたいなので、一般に値段を出す前の話しですので特に嘘はついてません。【比較・検討】
• 横浜だからか設備、立地の割に高いなと思いました。
• ここって１LDKの需要ってどうなんでしょ？ なんとなくエリア的にはファミリー向けという感じですので、１LDKどうなんだろうと。 ましてや駅まで10分以上かかりますので、賃貸投資には向かない条件にあるんじゃないかと思いまして。

【管理】

• ここって世帯数が少ないから管理人さんもあまりいないんですかね… うちは夫婦共働きなので、土日も管理人さんがいてくれるマンションがありがたいのですが。どなたかご存知の方、教えてください！
  • 自分のマンションの話ですが、世帯数60程度で土日は管理人が居て、17時までは対応してくれます。 休みは月曜で年末年始や大型連休はお休みだったかしら 管理人が居ないときは管理会社が対応してくださるようです。 世帯数が少なくなると、管理費の関係で管理人さんがいない日が出てきてしまうようですね。 知人のマンションは世帯数が少ないためか、管理人さんは毎日いるわけではないそうです。 それぞれマンションによって違いがあるようですから、確認した方がいいですよ
  • 管理人のシフトは管理計画を見ればわかる。月々の管理費は知らせてくれるけど、管理計画ってこちらから要求しないと提示されない。 それから、分譲マンションって入居後に火災報知器の点検とかが定期的にあるんだけど、これも平日のみだったりする管理会社もあったりするから要確認。職場の人でマンションの点検に対応するために休みって人がいる。あと、内覧会や引き渡し、入居後のアフターサービスの点検も土日対応があるか要確認。
• 売れ残りの管理費とか駐車上代は誰が払うのか気になります。
  • 通常は、未販売住戸の管理費、修繕積立金は売主負担。駐車場使用料は利用者負担なので、未販売住戸が多くて駐車場の空きが多いと管理組合にお金が入らなくなる。管理組合の収支が赤字だと、いずれ何らかの費用を値上げして補てんすることになる。
  • 管理費は修繕計画で上げていくとき聞きましたがそれ以外に上がる可能性があるのですか。 機械式駐車場の立て替え費用は積み立てているんですよね。 この会社はしてないんですか。 対応年数知ってる方教えてください。
  • 管理費を値上げする計画ってのはないよ。長期修繕計画で値上げが予定されているのは修繕積立。 ちなみに入居時の長期修繕計画って３５年まで。機械式駐車場やエレベータ、竪排水管といった大物の交換はそれ以降なので計画には含まれていない。当初計画よりも値上げ額が大きくなるのは必至。 駐車場収入については、管理計画の想定稼働率を下回って赤字だと計画外なので、補てんするにはいずれ値上げするしかない。
  • 長期修繕計画は管理会社が売り主の意向に合わせるし、子会社なら尚更でしょ、機械式駐車場は15～20年で交換する組合がほとんど5年くらいでそれなりに費用がかかる、交換には150～200万円かかります。説明義務はないけど・・・お金に余裕があればいいですね。あとで騒いでも管理組合が頑張ればいいだけですから・・・

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交通

• 駅から徒歩１１分の距離は微妙ですね。
• 駅から徒歩１１分という距離なので、けして便利とは言えないかなと思います。
• バスの本数はあります。

構造・建物

• 

  外観(2)

• 外観がおしゃれですね、角度がついているので隣のバルコニーが見えなくなっていてプライバシーが保たれるように思います。ただ万が一、火災のときに隣に逃げるのが出来ない間取りもあったりするのでは時になりました。HPではわかりにくいですね
  • 消防法で二方向の避難路を確保することが義務付けられているんだけど、階段での二方向の避難路が確保できない場合、バルコニーにハッチがあって縄梯子で避難する。若いころならいいけど、年取ると大変だよ。 階段での二方向避難路が確保できているかは、バルコニーにハッチがあるかどうかで判断できる。
• ここは空堀の地下独立住戸があるのですか？ 世田谷では条例で禁止され、横浜市では斜面地マンションは厳しいのでは、よく許可されましたね。だから安く土地を仕入れられたとか？
  • 地下じゃなければ問題無いかなと思ったのですが構造に問題あるかどうかも確認してみないとですね。斜めになっていることは無いでしょうけれど経年劣化や環境も変わるかもしれないし天災にも強い場所や構造を選んだほうが安心でいますね。ここでなくても一般論としてですけど。いくら安くてもマンションの需要が多いからといっても狭い国土といえども立地は重要ですね

共用施設

• 駐車場 : 屋外機械式16台・平置式1台　（月額使用料 : 未定）
• 駐輪場 : 屋内78台　（月額使用料 : 未定）
• バイク置場 : 屋内4台　（月額使用料 : 未定）
• 駅から11分の距離にしては駐車台数が少ないような気がします。40邸に対して17台ですか。

設備・仕様

• 先日行ってきました。部屋の間取り、設備は良かったですが、天井が低いのが気になりました。
• 引き戸は音がならないよう、閉まるときに最後だけ自動で閉まるようになってたのが良かったです。
• シューズインクロークは、かなり大容量ということになっているなぁと思いました。 天井の方までないと 限られたスペースでの収納が一杯一杯できないですからね。 床って見ていて思ったんですが、直床なんですか？ シートフローリングって一般的にふわふわしていると言われていますが、こちらはいったいどうなんでしょうか。
  • 部屋によって二重床、直床それぞれだそうです。
  • 二重床はJ1とJ2タイプだけ。もう売れちゃったみたいだから、あとは直床だけ。直床のふわふわはモデルルームでも実感できる。でもスリッパはいてるとわかりずらいから、スリッパは脱がないとね。

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間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：42.13m2～82.58m2
• バルコニー面積 : 4.76m2～20.76m2
• 70㎡台だとIタイプがほぼ標準ってことなんですかね。田の字ではない面白い間取りだと思います。廊下が長すぎるのがちょっともったいないような。部屋がほぼ引き戸で揃えてあるのは珍しいですね。使いやすいんでしょうか。
  • 引き戸は、開き戸と比べてデッドスペースが少ないんで有利なんだけど、音問題のリスクがある。吊り戸にすれば下に音が響くことはないんだけど、コストアップになる。どういうタイプの開き戸を採用しているかはモデルルームができたら要確認。
• マンションの１階ってありえないかなと今まで思っていました。 でも、間取りを見ると、割と悪くないのかなとも思います。 各部屋にウォークインクローゼットがついているって、かなかな無いと思います。 子供が喧嘩しても下の階の方に迷惑をかける心配もしなくてよいので 上階よりも良いのかなと考え方が少し変わりそうです。
  • どのマンションでも1階はやめた方がいいとおもいます。マンションは気密性が高い分地面が近い1階はカビに悩まされます。
• 間取りの中で、いろいろ見ていると、I２タイプが良いなと思います。 ウォークインクローゼットがあるのは良いのですが、 他のプランは面積が狭いなと思うんです。 駅までの距離がもう少し近ければ・・・というのも思うところです。
• マンションの間取りがイマイチな感じはしました。というのも、面積が狭いので 部屋数はあっても、各部屋が狭いのが残念です。
• ルーバルのあるプランは子供が複数人いる場合には特にいいかもしれないですね。その分お値段も…ということになってきてしまいそう
• ３LDKだと正直コンパクトすぎて、収納面が物足りない。ですので子供が一人っ子だったりすれば良いかもしれませんが、 4人家族とかだと手狭な感じが出てきてしまいそうに思います。3人家族ならばゆったり暮らすことができそうだなぁ。
• ルーバルって小さな子供にとっては外と同じ感覚で走り回ったりなんてこともあって、下階に問題を起こすことが少なからずある。売る側はそういうこと承知でルーバルを作ってる。そういう会社ってのも考慮しないと。

• 

  Ｌタイプ

• Itypeの間取りが使いやすそうで良いなと思っていますが どの間取りが残っているかご存知の方いらっしゃいますか?
  • HPではほぼ終盤という感じに見えますね Ｉタイプが残っているようですが角住戸で広さも普通で収納もたっぷり、キッチンからバルコニーに行かれるタイプなので他では人気そうですが。バルコニーが西向きだからでしょうか、夏は昼まで涼しいし冬はあたたかいですね。
• 間取り図を見ていて思ったんですがJ2って面白いですね。 バルコニーがそれぞれの居室で独立しているというかんじになってきているのかなぁ。 洋室１は2面バルコニーがあるってことになってくる 各居室の独立性がとても高くなってきているという感じ。 浴室の広さが書いていないのですがどれくらいなんでしょう。
• D２タイプはテラスがあって子供がいる人ならば良いなと思うのかなぁという感じの間取りです。１つ気になるとするならば、リビングの入り口のところの扉ですね。 物入れとトイレとリビングの入口の扉が干渉し合う感じなので リビングの扉の所がガラスだったら、トイレのドアの開け閉めに気をつけられるけれど、玄関入ってまっすぐその扉なので、玄関からリビングの様子が見えてしまいます。どういう形状のドアなんでしょうね。
  • D2のテラスって掘り下げたところだから目の前は擁壁だよ。
• 間取りは部分的に公開されていますね。J2タイプを見てみました。 ルーフバルコニーがあるのかな？と思ったのですが、そうではないよう。LDKが一番左にあって、洋室が3つ。洋室1が一番広くて7.3畳なのですが、洋室2の6.1畳の方がウォークインクローゼットとしては広い＋押入があります。 どの部屋が主寝室になるのかな。 玄関前に収納があったりと、全体的に収納量は広めの印象でした。

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買い物・食事

• セブンイレブン横浜白山2丁目店（約80m・徒歩1分）
• miniピアゴ鴨居白山一丁目店（約349m・徒歩5分）
• 業務スーパー鴨居店（約440m・徒歩6分）
• まいばすけっと鴨居駅西店（約740m・徒歩10分）
• ダイエー鴨居店（約980m・徒歩13分）
• ららぽーと横浜（約1,490m・徒歩19分）
• 周辺環境は駅からマンションまでのルートにお店などはあるようですね。
  • 駅からマンションまでのルートのお店は大したものはないから、日常的な買い物はダイエーかララポのヨーカドーになると思う。それを考えると車は必須。
• お店は駅を挟んで東側のダイエー側（ドラッグストアなどもあり）か、北側のららぽ。ルート上にあるのは、コンビニ3店（全てセブンイレブン）と、コンビニを大きくした規模の店が2店かな。正直案内通りのルート（バスルート）は、子連れには優しくないので、途中までは、線路北側の細い道を歩くケースが多いのでは？そうなると…駅からのお店は、コンビニ2店以外一切無し…？
  • 線路北側のルートは夜だと途中暗いよね。

育児・教育

• 子育てファミリーには、住みやすそうな立地だと思います。 小学校や中学校がすぐ側で、病院やスーパーも近いのがいいなぁと思いました。

【幼稚園・保育園】

• そよかぜ保育園（約640m・徒歩8分）
• 横浜市鴨居保育園（約1,240m・徒歩16分）

【小学校・中学校】

• 市立緑小学校（約230m・徒歩3分）
• 市立鴨居中学校（約50m・徒歩1分）

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種低層住居専用地域、第一種住居地域

周辺施設

【公園・自然】

• 白山町高倉公園（約270m・徒歩4分）
• 鴨居原市民の森（約1,060m・徒歩14分）
• 鶴見川サイクリングロード（約1,130m・徒歩15分）
• 江川せせらぎ緑道（約1,220m・徒歩16分）
• 県立四季の森公園（約2,320m・徒歩29分）

【金融機関】

• 横浜白山郵便局（約750m・徒歩10分）
• みずほ銀行鴨井支店（約980m・徒歩13分）
• 横浜信用金庫鴨居支店（約850m・徒歩11分）

【病院】

• 三澤歯科医院（約50m・徒歩1分）
• 芦野内科クリニック（約330m・徒歩5分）
• 鴨居病院（約670m・徒歩9分）【公共施設】
• 横浜市緑区役所（約2,350m・徒歩30分）

• 

  周辺施設

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その他

• クオス横浜六浦の建築確認取り消しの件、手口が悪質だね。販売開始の頃、掟破りの優先販売していることを指摘したけど、そういう会社みたい。
• クオスって同じブランドだけど、あっちはビッグバンは販売代理で売主は別だね。
  • 会社としては別だけど、子会社か。
• 横浜六浦の建築確認取り消しも、崖地に甘い法解釈でマンションを建てようとしたことに問題があります。法令に適合させることに、もっと慎重に判断をするべきでした。
  • 法解釈ってレベルではないよ。敷地の一部、１ｍ四方程度を残して敷地を掘り下げて、残した部分を地盤面として設計。横浜市では過去に敷地の一部だけ盛り土をして、その一番高いところを地盤面として同様に建築確認取り消しって事例がある。やってることは同じこと。悪質としか言えない。
  • 斜面地地下室マンションの典型的なパターン。本来であれば３階建てしか立てられないところに、斜面地を利用して、一見、５階建てを建てちゃう。 なので、近隣からの反対が起きるケースが多い。今回は、反対だけでなく、脱法性を見抜いて裁判を起こした近隣住民が賢かった。建築基準法に違反していない限り泣き寝入りになる。
• ここの売主は訳ありだからちゃんと勉強しないと痛い目に合うかも。六浦で建築確認取り消しの判決が出た物件を販売なんて前代未聞なことしてるよ。
• 斜面地マンションは、横浜市の中でも斜面地に宅地が数多く残っており、そこを、開発させることによって、災害防止をもくろんでいる行政と、斜面地や急傾斜地は安価で入手できるのではという、事業者のコラボだと思います。ですので、開発申請時の審査は的確に行われていたのか、完成後の検査はしっかり行われているのか、地盤の状況はどうなっているのかなど、横浜市建築局宅地審査課に足を運んで、開発時の申請書類の情報開示など行ってみてはいかがでしょうか。マンション購入を考えている方は、現地の住民の方の声も聴いてみるのも必要と思います。いろいろなことを自分の目で確認して、購入してください。ちなみに先日、NHKの「どうなったあの事件」という番組で、マンションの「耐震偽装」のことが放映されていました。情報まで・・・
  • ここは違うけど、斜面地で一番高いところを地盤面とすると、低いところは建築基準法上の地下室にできる。建築基準法で地下室は容積率不算入ってルールがあるから、通常の容積率の基準より部屋数を増やせるので、開発業者は利益を売ることができる。傾斜地にマンションを建てるのは売る側の都合で行政は推進してるわけじゃないよ。横浜市の場合、斜面地を制限する条例もあるし。 ちなみのここのデベ、六浦で建築確認取り消しの判決が出たのは、容積率不算入のルールを悪用しようとしたんだけどね。
• ちなみに地下室の容積率不算入ってもともとは戸建で、地下にプラスアルファの部屋を作って余裕を持たせようというのが本来の趣旨。それをマンションに適用して地下に独立住戸ってのは趣旨から外れてるんだけど。世田谷では地下の独立住戸は禁止って条例ができている。

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掲示板

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