エクセレントシティ新浦安

この物件の評価はいかがですか？

3.92

(12 票)

物件概要

• 所在地：千葉県浦安市高洲１丁目9-4（地番）
• 交通：JR京葉線「新浦安」駅徒歩16分
• 総戸数：63戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月末（予定）
• 売主：新日本建設株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：
• 公式URL：http://ex-ms.com/exsu/

価格・コスト・販売時状況

• 電柱が地中化されていない&小ぶりなマンションが多い高洲２丁目地域は売却の際、残債割れが発生する場合があります。
• エクセレントシティと同仕様の兄弟物件「エクセレントスクエア」６階で新築当初4,590万円でしたが、わずか築7年で1,010万円の下落です。 不動産は売る為に買う様な考えだけではないと思いますが、車や服と違って、損失が見えている買い物をする動産とは違うので参考にして下さい。
  • 【なぜ下がったか、要素】

1. 新町計画エリア外の高洲2丁目地域（電柱が地中化されていない）
2. 天井高が新浦安エリアマンションに比べて低い
3. 周辺に商業施設が乏しい
4. エクセレントブランド

交通

• 駅からこんなに遠くて買う人いるの？ ありえないでしょ！
  • え、駅から16分！！ ヤバすぎるわ！

構造・建物

• 敷地面積 2,996.94m2
• 建築面積 1,503.94m2
• 建築延床面積 5,068.30m2
• 他のマンションの営業担当から天井２mなので低いですよ、と言われましたがそんな低いんですかね？
• 細長い敷地から感じる貧弱感、内装グレードの低さ、リセールバリューの怖さ、新町街区から外れる（電線の地中化なし等）から苦戦強いられているそうです
• ここは液状化対策きちんとしてます 免震構造では無いですが 耐震構造です 低層住宅なので免震より適切な構造です 変形地形で無く成形の取れた長方形の土地です
• 検討していたものです。 液状化対策はクオン、ジアイルズに比べると基本的な杭打ちだけですので、足りない印象を受けました。 免震、制震構造以外のマンションは日本の法律上、全て耐震構造となります。 よって公団の団地、賃貸マンション、昭和56年以降の世の中全ての建物は耐震構造です。 最近のトレンドである免震、制震構造はコストが上がる為、クオンなど上級マンションに使用されます。 エクセレントシティの地型は南北に細長く、元々隣地の老人ホームが増築工事をしていた土地の杭工事も終えていましたが、震災で白紙となりました。 老人ホームの杭が残っているかは不明ですが、北は老人ホームがあり、生死が関わるので心理的にマイナス、南は高校のグラウンドで砂や声がうるさい、土地は細長い為、マンションの入口が貧弱に感じます。

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共用施設

• 駐車場：敷地内に40台（内来客用2台、地下2段・地上1段単純昇降式機械式駐車場39台・平置駐車場1台）
• 自転車置場：148台（2段ラック式）
• ミニバイク置場：敷地内に13台設置
• 自転車置場：148台（2段ラック式）
• 余計な共有施設がないのが気に入りました。

間取り

• 間取り　2LDK～4LDK
• 専有面積　60.48m2～100.15m2
• バルコニー面積　8.64m2～19.68m2

育児・教育

• 教育面はもちろん、遊び面に関しても充実しているなという印象です。 交通公園は期間限定ではありますけど実際の自転車で練習できるというのは良いなあ。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 学校の隣なのが気になって詳細な地図を見てみたんですが、南向きだと 部屋によってはどうやら校庭の真ん前になってしまう様子で。 中学校高校だと部活も暗くなるまでやってるでしょうし、 眺望・日当たりを取るか、音を取るか考えてしまうことになりそうかな。
  • 正確には、南西向きでしょう。 メインのベランダは南西向きで、東京学館浦安のグランド向きになりますね。 グランドは、人工芝とはいえ、埃も舞うでしょうし、グランドはナイター証明付き。 低層マンションという事を考えると、眺望も期待出来ないのではないでしょうか。 北東側の御隣は、介護付き老人ホームです。 新浦安は、計画人口がオーバーし、(高層)マンション供給が限られていますから、条件は厳しいですね。
  • 東京学館浦安と縁のある者から言わせていただくと、体育の時間はよくテニスボールがネットを飛び越えこの物件の敷地内に入り込んだりということもありました。マンションができれば生徒も気をつけるとは思いますが。 また、体育会系の高校ということもあり、体育の授業や部活はなかなか激しいです。 物件の敷地側ではよく男子もサッカーをしていました。 また、ベンチもあるので教員がそこで座って指示をしたり、大きな声を出すこともあります。 ただ、物件側は小さいコートなので女子の使用率が高い気がします。 また、年越して三学期(というか１月)は体育でマラソンをするので、校庭をぐるっと回ります。 ですから、バルコニーと生徒の距離は近いかもしれません。 埃はあまりありませんが、人工芝が風で飛んで来たり、人工芝にある黒いゴムチップが飛んでくる可能性はあります。 しかし、校庭が広い上にまわりもスカスカなので、声がストレートに入ってくるというよりかは、かすかに響いてるように聞こえるような？ ですが日照は問題なさそうです。 いずれにせよ実際に住まないと分かりませんが。
• 同じく１丁目に中高層共同住宅が出来るようですね。 アルファグランデ新浦安の隣の土地でしょうか。
• 高級老人ホームの舞浜倶楽部と学館浦安の間ですが、意外と間口が小さかったです。このスペースで６０戸以上は意外ですね。 ベランダ側は、学館のグランドに隣接する形になりますが、人工芝のグランドだから、そんなに埃は舞い上がらないかな。但し、部活の声は結構聞こえるでしょうね。

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