ザ・グローベル 南大塚（桜並木プロジェクト）

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物件概要

• 所在地：東京都豊島区南大塚3丁目42番1他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「大塚」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
3. 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩13分

• 総戸数：41戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上12階建・陸屋根
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年03月下旬予定
• 売主：株式会社プロスペクト
• 施工：株式会社吉原組
• 管理会社：株式会社大京アステージ
• 公式URL：http://www.prospectjapan.co.jp/KOBETSU/GB150001/index.html

掲示板・口コミ

• ザ・グローベル 南大塚（桜並木プロジェクト）（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 54平米で5600万からですか･･･
  • 近年の大塚は相場より上がってます。近所のほぼ同じような立地条件のルフォン南大塚がここより大規模マンションにも関わらず5年前に2LDKが坪240台からありました。それに対しここは2LDKが330台スタートなので、ざっくり35%あがってます。 この間の東京の25%の上げ相場だったので、明らかに大塚駅に見直し上げが入ってますね。 穴場感の強い大塚でしたが、穴場な街ランキングに載るなどした影響か、小規模物件のわりに強気な価格設定だと思います。 この立地ならすぐ売れるんでしょうけど。
  • 山手線内側で丸の内線も使え、隣の文京区っぽい雰囲気もありつつターミナル池袋も散歩圏内。普通に考えれば隣の巣鴨も含めて住宅地としてはかなり良好なのに数年前まで坪300を余裕で切っていたのだから、間違いなく穴場「だった」と思いますね。
• 最後の1戸は１LDK：32.90㎡ 案内中とのことでしたので、値段さえ折り合えば賃貸用にという人はいそうなんですが、利回り良く無いのでしょうか？（2017年12月11日 現在）

 

交通

• 山手線内側で丸ノ内線も徒歩４分は魅力ですね。
  • 囲まれ感があるけど利便性重視なら○。池袋へ気軽に買物に行けるのも便利だと思います。
  • →都電も利用可能になってくるので、車はいらないというのは強みでは？
• 池袋駅まで徒歩圏かと言われれば少し厳しいですが、サンシャインシティは完全に徒歩圏ですね。

 

構造・建物

• 敷地面積 351.00㎡
• 建築面積 233.53㎡
• 建築延面積 2,089.11㎡
• 残念ながら外廊下ですね。
  • →内廊下が良かったですが、維持費を考えると外廊下で充分なのかもしれません。大規模じゃないし、エレベーターまですぐですしね。

共用施設

• 駐車場 2台設置（身体障害者優先区画1台含む）：32,000円/台（月額）
• 自転車置場 44台：1,200円・2,400円・3,600円/台（年額）
• バイク置場 4台：2,500円/台（月額）
• エレベーター：9人乗1基、

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間取り

• 間取り 1K～3LDK
• 専有面積 26.53m2～60.28m2
• バルコニー面積 4.57㎡～13.04㎡
• Aプランがこの中だとスタンダードでしょうか？居室にもリビングにも窓があるというのは良いですが、居室がものすごく細長いのが気になります。ベッドを置くと幅が結構いっぱいいっぱいになっちゃいませんかね？
• ここのコンセプトになっているように中心は女性の一人暮らしもOKということになってくるのでしょう？ 居室が4帖で細長すぎるので、ダブルベッドなどは置きにくそう。そうなるとやっぱりDINKSよりは単身者向けということになるのでしょうか？
• 単身者向けというような感じの間取りかもしれないですが、１LDKで40㎡ありますから、そこまで狭苦しくなく暮らせしていけそう。ただ、居室がものすごく細長いので、セミダブルのベッドは置けるのか微妙なところです。 置けるのであれば二人暮らしもありかなと。

買い物・食事

• スーパー、コンビニエンスストア
  • アトレヴィ大塚（約310m・徒歩4分）
  • まいばすけっと南大塚3丁目店（約240m・徒歩3分）
  • スーパーシマダヤ大塚店（約210m・徒歩3分）
  • マルエツプチ新大塚店（約270m・徒歩4分）
  • 大塚商店街（約120m・徒歩2分）
  • スーパージャンボ大塚店（約330m・徒歩5分）
  • タイタンズクラフトビール・タップルーム＆ボトルショップ（約240m・徒歩3分）
  • SOROR（ソロル）（約250m・徒歩4分）
  • 洋食GOTOO（約210m・徒歩3分）
  • tamaya大塚店（約210m・徒歩3分）
  • フォンターナ大塚店（約240m・徒歩3分）
  • みや穂（約270m・徒歩4分）
  • 創作麺工房 鳴龍（約200m・徒歩3分）
  • メロン・デ・メロン大塚店（約130m・徒歩2分）

• 

  周辺案内図

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育児・教育

• 南大塚早樹保育園（約90ｍ・徒歩2分）
• 南大塚保育園（約180ｍ・徒歩3分）
• 朋有小学校（約550m・徒歩7分）
• 西巣鴨中学校（約110ｍ・徒歩2分）
• キッズガーデン南大塚（約240ｍ・徒歩3分）
• 大塚りとるぱんぷきんず（約310m・徒歩4分）

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• ここだと環境からして家族で特に子供がいる人が暮らそうという風には思わないでしょうから、DINKSや単身者など利便性が優先となる人にとってはかなり良い環境なのではないか、という風に思います。

周辺施設

• 金融機関
  • 三菱東京UFJ銀行大塚支店/巣鴨支店（約200m・徒歩3分）
  • りそな銀行池袋支店大塚出張所（約150ｍ・徒歩2分）
  • みずほ銀行池袋支店新大塚駅前出張所（約220ｍ・徒歩3分）
  • 巣鴨信用金庫大塚支店（約100ｍ・徒歩2分）

• 医療施設
  • 東京都立大塚病院（総合）（約510m・徒歩7分）
  • 山川病院（外・内・整）（約120ｍ・徒歩2分）
  • 大塚第一診療所（内・小・整・皮）（約250ｍ・徒歩4分）
• 公園、神社
  • 南大塚二丁目児童遊園（約170ｍ・徒歩3分）
  • 大塚台公園（約280ｍ・徒歩4分）
  • 南大塚公園（約280ｍ・徒歩4分）
  • 大塚公園（約560ｍ・徒歩7分）
  • 天祖神社（約220m・(徒歩3分)
• 文化施設
  • 南大塚ホール（約140ｍ・徒歩2分）
  • 南大塚地域文化創造館（約140ｍ・徒歩2分）
• 官公署
  • 豊島南大塚郵便局（約380ｍ・徒歩5分）
  • 東部区民事務所（約520ｍ・徒歩7分）
• スポーツ＆レジャー施設
  • ジェクサー・フィットネス&スパ大塚（約310ｍ・徒歩4分）

その他

• 東池袋側に当物件が位置している点からも今後の再開発の恩恵に預かれる好立地だとおもいます。
• 1Rと3LDKが混在してるマンションって世の中に結構ありますが、管理組合の理事長って何となく3LDKの人がやらされる空気ってあるのでしょうか？
  • →大規模だとそういう傾向がありますが、ここは41戸。部屋の大きさ関係なしに順番で役員が回ってくると思います。 

当然理事長になる可能性もあります。賃貸にしてしまうと建物外に住む所有者は役員になれませんので、その場合は除外。

• 個人的にはここは全部ファミリー向けであって欲しかったです。大塚駅に住む一人暮らしで家賃10万超えはそんな需要ないのでは？
• ここに限らずよくありますが、3LDKと1LDK・1Rとかが共存している物件って手が伸びづらいです。3LDKは基本家族で住んで特に環境が変わらなければ長く住もうとしているでしょうし、1LDKとか1RはDINKS・独身か投資目的で子供が出来たり結婚したりで割とすぐに或いは最初から賃貸のイメージです。管理とか修繕の考え方も違うでしょうし、タワマンの階層によるマウンティングとは違った悩みがありそうです。ファミリー向けか単身カップル向けかどちらかに振ってくれた方が良かったのではと思いますが、この手の物件多いところみると一般的に皆さん気にしないのでしょうか？
  • このような立地ですと、３LDKでも賃貸にという風に投資用にする人も出てくるんじゃないかなとも思います。 1Rは投資用の割合がとても高くなりそうですですが、単身者の方の中には賃貸借りているよりは実需で買ってしまった方が良いのでは？と言う方ももちろんいらっしゃるのだろうなと思います。

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