ジ・アーバネックス京都三条通

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物件概要

• 所在地：京都府京都市中京区三条通堀川東入橋東詰町10番、12番、14番2（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩9分
2. 京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩9分
3. 京都市営地下鉄東西線 「二条城前」駅 徒歩6分
4. 阪急京都本線 「大宮」駅 徒歩11分
5. 京福電気鉄道嵐山本線 「四条大宮」駅 徒歩11分
6. 阪急京都本線 「烏丸」駅 徒歩14分
7. 京都市営地下鉄烏丸線 「四条」駅 徒歩15分
8. 山陰本線 「二条」駅 徒歩15分

• 総戸数：48戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月下旬予定
• 売主：大阪ガス都市開発株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：大阪ガスコミュニティライフ株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 立地と間取りから考えると、この価格帯は高くないなと思いました。
• 2期は53平米4300万円台からですか。3700万円台なくなったのね。強気ですねー。

【販売時状況】

• モデルルームに行きましたが 約50％ほどが契約済でした。 完売早そう。。。
• Ｇタイプの３ＬＤＫは、あと2軒だったと思います。先着順受付になっていますよ。
• 子育て中の世帯なら学区の良さを中心にして考えるでしょうから、一期即日完売というのに納得しました。価格帯と立地のバランスも良いんですかね。

交通

【徒歩】

• 駅から徒歩何分とかありますが、80メートルで徒歩1分計算、信号待ち時間は無視なので徒歩10分と書いてあれば大人でも15分くらいはかかると見た方がいいです。
• 徒歩15分の阪急大宮から通勤するか、徒歩20分で座れる可能性が高い烏丸から通うか悩ましい問題を抱えています。
  • 私がその状況なら烏丸まで自転車で行って座って通勤したいところ…。駅周辺の駐輪場を借りたりしなきゃいけないかもしれませんが。

【電車】

• 複線利用できるのは便利で良いと思いましたが、どの駅へも意外に遠いです。
  • お世辞にも交通の便がいいとは言えないなぁ。もちろん烏丸御池近辺に比べたらだけど。

構造・建物

• 敷地面積：617.84m2（建築確認対象面積）、618.92m2（実測面積）
• 建築面積：462.35m2（建築確認申請面積）
• 建築延床面積：3,772.71m2（建築確認申請面積）
• 建ぺい率：74.84％（許容建ぺい率80.00％）
• 容積率：500.26％（許容容積率500.40％）

【外観】

• 外観デザインもスタイリッシュな感じで、とても良いと思います。
  • 街並みの雰囲気に合わせたのでしょうが、ちょっと和を感じるデザインですね。

【日当り・眺望】

• 2階と3階のバルコニーが目の前民家とこんにちはな部屋が残ってますね。それで53平米4380万～、64㎡5180万とは。

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共用施設

• 駐車場：2台[平面駐車場、サービス用1台・来客用（福祉対応）1台]
  • 駐車場は地下にでもあるのかと思ったら、二台だけのようで、皆さんどうされるのか、外に借りたりすることになるのだろうとは思いますが、少し不便かなと思いますし、場所がら高そうな気もします。
• 自転車置場：48台（スライド式ラック46台、平面式2台）
• ミニバイク置場：2台
• 内廊下なのは良いと思いました。

設備・仕様

• キッチンの設備がとても良いなと思います。使いやすそうです。これだけ広々としたキッチンだと、毎日腕をふるえそうかな。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：53.52m2～81.76m2
• 収納スペースは多いかな…。
• Gタイプ、ちょっと変わった間取りに思えます。 リビングが玄関から見えないのは良いですが 洋室2室がリビングからの出入りになるのが どうかなと思います。 特にキッチンカウンターからすぐのドアって どうなんでしょう。 ダイニングテーブルの置き場にも困りそうな。 収納面はけっこういいかなと思いますが。
  • Gタイプ見てみました。 確かにダイニングテーブルの位置迷いますね。洋室（3）の扉もキッチン側なので 四人掛け用の大きなものだと二つの入口に配慮して置かなきゃならないですね。 こういった間取りなら洋室3の部屋は可動式扉にした方が使い勝手良かったかなと思います。
• Cタイプもなかなか良い感じです。 他にない間取りだなと思いました。 リビングを中央において、家族が集まりやすい設計と言えそう。 現実的に使いやすい感じでしょうね。
• リビングインの居室が多いのだな、と見ていて思いました。どうなんでしょう…。あまり来客がないのなら良いのかなって感じます。廊下が長いとそれだけ収納や部屋の広さが削られてしまうっていうことで効率自体は悪くなってしまうんですよね。
• 間取りが問題です。狭い間取りしかないので、単身者かdinks向け物件だと思います。もしかすると、資産運用用に購入を考えている方向けなのかもしれません。
• Fタイプって１LDKでこの広さってどういうこと！？と思ったんですがサービスルームがあるのと、LDKがとても広いということでこの広さなんですね。部屋数は求めないで普通のゆったりと、という風に考えている人にはかなりのニーズになってくるのではないかなぁと思いました。あと２．３畳のDENもあるようです。子供が居る夫婦というよりはDINKSという感じでDENを仕事部屋に出来たらというのが想定されているのかな。

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買い物・食事

• 三条商店街も近く、日々の買い物にも便利で立地はよいかと思っています。

育児・教育

• ここって小学校遠くないですか？徒歩14分と書いてありますから、子供の足だと実質20分くらいはかかるのではないかなと思います。中学校はもう少し遠いみたいですし。
• 学区がいい。
• 都心ということですから子育て向きではなさそうかな？
  • ここの学区は市内で大変人気のあるところです。 都心+学区も治安も良いので、暮らしやすい場所です。 子どもも多いですし、ファミリー向けかと。

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、準防火地域、31M高度地区、遠景デザイン保全区域、近景デザイン保全区域、旧市街地型美観地区、本能元学区地区計画

【立地】

• 田の字地区ブランドで、三条商店街が近いので食事や買い物に便利。
• 高いビルの狭間に建設されるのでしょうか？ ストリートビューで見ると両サイドに（特に向かって左側）高いビルが建っていますが。 多分、南向きなので関係ないと言えば関係ないですが。
• 買い物もしやすくて、交通便も良い感じですが、周辺は車が多そうかなと思うので、洗濯物を外に干せるのかの心配はあります。
• このあたりは、割と子育て家庭も希望者が多いと聞きます。ただ、騒音や排気ガスが気になるところではあります。
  • 堀川から少し入ってるので、騒音も排ガスもそこまで気にならないと思いますよ。西にあるローレルコートがブロックしてくれるはず。
• ここは烏丸近辺で勤務してて、たまに電車使う人向けの物件ですね。それなら、自転車で色々行ける良い立地かもしれない。
• 駅から遠く、買い物行くのにいちいち堀川通り渡る必要あり、信号待ちだるい。
• 三条通りは割と交通量多いので危ないかも。

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