ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

この物件の評価はいかがですか？

4.20

(25 票)

物件概要

• 所在地：東京都北区志茂3丁目43番1他5筆（サードスクエア）、4丁目48番2他12筆（フォーススクエア）、3丁目46番7他1筆（クラブスクエア）（地番）
• 交通：東京メトロ南北線 「志茂」駅 徒歩6分 （2番出口）
• 総戸数：502戸（401戸（サードスクエア）、101戸（フォーススクエア））戸数については変更申請により500戸に変更予定
• 構造、建物階数：地上15階建（サードスクエア）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年01月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/大栄不動産株式会社/三菱倉庫株式会社
• 施工：長谷工コーポレーション
• 公式URL ：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• 価格 4,400万円台予定～7,500万円台予定
• 500戸を超える大規模物件ですね。同じリバーフロントでファインシティ東京王子とはどのくらいの価格差があるのでしょうかね？
  • 物件概要を見ると4,400万円台～7,500万円台って書かれてますね。 王子と比べると割高に感じます。利便性が全然違うのに。
• オイコスってなにかと思ったら、一応三菱のシリーズなんだね。環境配慮型マンション？
• リバーフロントでゆとりのプライベート生活をしつつ、都心縦断の地下鉄駅徒歩6分で通勤時間も短い、というのがコンセプトかな。
• 志茂でも立地悪いほうだね。プレシスも全然売れなかったし3000万台じゃないと厳しいね。でも建築費高騰してるし4000万台後半でだしてくるかな。三菱のマンション最近高いし
• 立地、価格はガーデンズとファインシティの間くらいのポジションでは？ 構造も楽しみですが、完全アウトフレームではないようですね。
• 高いのには同意。 用地取得時期のせいで、デベが高掴みしたからだと思う。
• この辺りは、都心じゃない準郊外エリアだから、都心バブルの影響も受けてないし、五輪後の価格下落のリスクはないだろね。 反面、土地の調達にかかった費用が、物件価格に跳ね返ってるから、新築プレミアムの剥げ落ちは、それなりというかけっこうありそう。 
• 最多価格帯の坪単価予想レンジは＠232～240となるので、今の不動産市場の中ではお手頃感ある方といえるかな。
• 販売価格ですが、範囲が4400台から7500台と幅広いのに、最多の4900台が中間ではなく最低ラインに近いのが気になります。1番大きい間取りでも85平米、そこで7500だと坪291ですよ。プレミアム住戸にしても大幅値上げのガーデンズ3期と同じレンジです。

交通

• この近くに住んでみればわかるけど、朝は赤羽駅まで自転車で行く人を大量に見かけるよ。この辺りの人はみんな赤羽を使ってる。
• 赤羽が使えるのは便利なんだけど、結構距離あるから、南北線メインにならざるを得ない。
• バス停までが近ければまだ良いんですけどね。 赤羽駅へ行くとなると北本通り渡った側なので600mは歩かないといけない…。
• 南北線は、混雑が比較的少ないです！！たまにくる「王子神谷行き」にはイラットしますが、その点は志茂は良い駅かと！

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構造・建物

• 敷地面積：18,207.93m2
• 延べ面積：42,716.40m2
• 早速現地へ 先週は無かったオイコスの看板が掲げられていました。 右側のオレンジのフェンスの敷地は８階建ての学生寮の工事現場。オイコスと同時期の完成予定です。 現在は根伐工事、杭工事が行われています。
• 敷地の形がいびつで、施設配置の苦労が忍ばれますね。。共用施設のクラブスクエアは道路を挟んで分離されている形です。
• 外観から見ると梁は厚みがある従来タイプなのでハイサッシではなさそう。 タイルは側壁のみ、バルコニー側は吹き付けですね。 一番手前が南東向きの間取りが掲載されている棟のような気がします。
• この画像だと植栽が控えめに見えますが、スーモ掲載画像では空地っぽいセントラルパークに木が多くてイイ感じですね。

　http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_kita/nc_67716383/

• 建築のお知らせ看板貼っておきますね。 高さ44.65m、15階建てなので、平均階高3mにも満たないので二重床ってことはなさそうです。 逆に階高が3mを大きく超えながら直床という例も、ザ・ガーデンズ東京王子のように存在します。ただしあちらは梁を隠してすっきりさせてますので、二重床では無いものの贅沢なつくりになってます。
  • 贅沢な直床って笑 無いよそんなの
    • いや、それが高くなるのですよ。材料費の分。階だかの分コンクリを多く使わなければいけないので。 梁が隠れると部屋の広さ感結構違ってきますね
      • 梁が隠れる？ 気になったので、モモレジさんのザ・ガーデンズ東京王子の記事をみてみた。 『柱が完全にアウトフレームされたことで自然と梁も外側（バルコニー側やアルコーブ側）に押し出されるので、室内の梁も目立ちませんし 』
        • 以前書いたように、重量床衝撃音の遮音性はスラブ厚とスラブ面積（梁で囲まれた面積）で決まり、スラブ面積が大きいほど遮音性には不利となる。 このモモレジさんの記載を読む限り、やはりザ・ガーデンズは遮音性の面ではやや不利な構造のように思える。 ここの梁がどうなるか。梁はむしろしっかり配置してもらいたいものだ。 ちなみに「梁を隠す」というのはどういう工法なのだろうか？まさかアンボンド工法ではないと思うが。
          • ごめんなさい、遮音性の件を話されていたんですね。その点は考慮せずに話していました。おっしゃる通りスラブのスペックで変わってきますね。 梁が隠れてる件は図面を見るとわかる通りリビング側の部屋は梁による下り天井が無いんですよね。共用廊下側には表記があるようですが。 断面図を見ないと確かなことはわかりませんが、Be-Nextの恩恵で梁の背が低く済んで天井の化粧板のなかに収まってるんだろうなと思います。違ってたらごめんなさい。 単に建築看板の建物の高さからどういう仕様かな？と推測したかっただけだったのですが、話がそれてしまってすみません。
• 建物のデザインとか雰囲気はガーデンズにそっくりだね。

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  根伐工事、杭工事中（2017-05-24撮影）

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  配置図

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  建築のお知らせ看板（2017-05-25撮影）

【眺望・採光】

• 西側なら、富士山が見える（時期がある）。
• 南東方向なら、スカイツリーが見える。高層階なら、東京タワーも見える。

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共用施設

• サイクルポートが戸数分設置されるようですね。 何台くらい停められるのか興味津々です。

間取り

• 間取り 3LDK～4LDK
• 専有面積 65.26m2～84.52m2
• 掲載されている間取りは全て南東向きですね。形状的には南西向きの住戸のほうが多そうな気がしますが。。

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  間取り（2017-05-24撮影）

買い物・食事

• スーパーバリューは近いほうだと思う
  • スーパーバリューより、北本通り沿いの「大黒屋」が一番近いと思うけど。 ディスカウントスーパーだけど。
  • 大黒屋ってたまごが安かった記憶はあるけど、肉魚の生鮮食品はないよね。 牛乳のような飲料と調味料、あとは常温保存のものばかりだったはず。 志茂だと肉のおおこしさんの焼き鳥が好きで、金曜の夕方に買いにいきましたね。
• 北本通りから隅田川側って一軒家やマンションはそれなりにあるのに店がびっくりするくらい少ないよね。 ここがきっかけになって増えると良いんだけど。
  • かつては志茂七溜商店街とか志茂平和通り商店街とかありましたね。 時代の流れだから仕方無いと思います。
    • 志茂平和通りは北本通りの向こう側だが、まだ機能してるだろ。七溜もクリーニング屋ぐらいは使えるよ。
• 赤羽までバスを使う場合、スカイティアラやパークホームズ赤羽西はすぐ近くにバス停があるけど、オイコスは駅前まで行かないといけないのがちと弱いかな。逆に、最寄駅までは一番近いしスーパーも大型のイオンがある。
  • スーパーがないというのは駅から現地に行くまでの間のことだから、別方向なら複数あるよ。
• 志茂駅（北入口）には、信号なしで行くことが可能（これはとても大事）。志茂駅に行けば、コンビニが４件ある。
• 北本通りのイオンにある西松屋は便利だよ。 赤羽西に住んでるけど、自転車で利用している。
• 買い物に関しては、赤羽南や赤羽台には移動販売車が来るんだけど、志茂は来ないのかな。
• 共用施設のお店はどうなってるの？どんなもの？
• スーパーバリューは生鮮のみ、ホームセンターではありませんね。
  • スーパーバリューは日配品コーナーはあるものの本当に最低限です。この辺りで一番近いホームセンターはビバホーム、ドラッグストアは北本通りのイオンの一階か、ララガーデンですね。
  • ニトリ赤羽店（東京本部併設）はホームセンターとは言わないのかな？ それに赤羽駅高架下のビバホームより、神谷にあるケーヨーデーツーの方が近くないですか？

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育児・教育

• 認可保育所も併設のようですね
• 近くのなでしこ小学校は、もう少ししたら建て直し中の校舎が完成する予定。
• 赤羽岩淵中学は、建て直し後のとても綺麗な校舎。教育環境はとても良い。

周辺環境・治安

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  現地案内図

• 工業地帯なのはおさえた方が良い。いわゆる０メートル地帯でもある。
• 川沿いは見晴らしがいいけど、風がすごい。朝夕で風向きが変わる。
• 川沿いで、風が強いので、プランターに虫がいっぱいくる。
• スカイツリーの電波が強いので、テレビは１mぐらいの電線をつなぐだけで受信できる。
• 道路は狭い。１２２の抜け道になっていて、飛ばす車がいて危険。１０t車も通ることができるので引越しには問題ない。
• ３丁目と４丁目の敷地の間の道は、基本、一通であるなど、車の交通事情的にはいまいち。
• マンション東側は、小さな工場がある。
• いま工事している現場の周りは、犬のフンが落ちている道路。
• 消防車がたくさん通る。
• 南東側に８階建ての学生寮ができるよう。完成平成３１年３月下旬。 三丁目３４番地６他、　敷地面積　2.025.82平米 、延べ面積　4,519.60.50平米　高さ23.65m 。結構　朝日が制限されそう。 この建物がオイコスの前にできるので日差しと風向きに注意が必要になる。 まだ、建物の形は不明。工業地帯なので、日照権に関係なく建物が建てられてしまう。

【地盤】

• このマンション検討する方は荒川氾濫時のハザードマップは見ておいたほうがいいです。 北区内で一番水に浸かる地域に指定されています。
  • 今日、北区の最新ハザードマップが広報誌と一緒に郵便受けに入っていました。 今年は浸水深が改定されたようで、ここの土地は１０メートル以上の浸水が想定されていました。
  • もう一つ重要な事が書いてありました。 ここの土地は二週間以上水が引かない、水に浸かる区域でした。 水が引かなければインフラ復旧が出来ず、それまでは生活困難になるので 覚悟しておくようにと警告がありました。 近々、荒川知水資料館アモアで情報収集しようと思います。 

　http://www.ktr.mlit.go.jp/arage/arage00048.html

• うちにも新しいハザードマップが届きました。 万一の時はオイコスの5階に上がればいいから戸建より命の危険は少ないよね。それに、この洪水想定は日暮里まで3m浸水するほどの空前の規模。
  • オイコス志茂の場所は、『早期の立退き避難が必要な区域』『家屋倒壊等氾濫想定区域』『浸水深さ：10ｍ以上』という網掛けがかかってますね。 さすがに10ｍでは水圧がものすごいですから、建物も無傷では済まないので、上層階の人でも楽観視せずに赤羽台、十条の高台に速やかに避難しましょう。
• 台風なんかで大雨が降って避難勧告が出やすいのは、この辺だと志茂二丁目です。 いつも出ます。 水辺よりも陥没している土地の方が危険です。 赤羽駅より東は多かれ少なかれ土地が低いので浸水の可能性があります。 
• 浸水の条件はハザードマップに書かれていますよ。 72時間632mmの雨量で荒川が氾濫した場合に10メートル以上水深します。
  • そうだね。荒川が氾濫した場合ね。 中州の新田が水没して田端や日暮里も3メートルの浸水、南北線が水没して丸の内まで冠水したとき。
• こんな地域では、志茂の町内会や消防団にマンションで参加して地域防災力を高めるに限ると思う。 ここだけでなんとかしようとしても無理でしょ。地域と力を合わせていい関係を築きましょう。 
  • ここはハザードマップで１０メートル以上浸水する地域に認定されているので、 ２４時間有人の防災センター設置が有効だと思います。 知人が住むマンションでは、防災センターが設置されており、非常用エレベータの設備があり、 災害時は防災センターから全戸に一斉放送する体制になっていました。
    • 避難するとき、行方不明者が出たときなどやはり地域から嫌われているのと好かれているのでは雲泥の差かと。 
• 調べていただくとわかりますが、江東区程ではないものの、こちらの地域も昭和の中期に人の背丈ほどの地盤沈下が起こったことが記録に残っています。 偏りがあるのは、様々な地質があるので一定に沈むとは限らないのと、堤防側に関しては継続的に補修を繰り返してるので高さが維持されてるのでしょうね。 それで相対的にこちらの地盤が低くなってしまったんだと思います。 近年のデータでは沈下は確認されてないので安心してください。 
  • 近年については東京都が公開してます。沈静化してるとのことで安心です。 （ただし調査結果は、北区、荒川区、板橋区、練馬区でひとくくり） 

　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/tech/start/03-jyouhou/chinka/...

• 水害については、こちらに北区とNPO法人あらかわ学会がまとめた水害記録がありますので参考にしてみてください。 

　http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/kasen/suigaichosa.html

【道路事情】

• 志茂でも、北本通りを越えてリバーフロント側へ行くと道路が物凄く狭いイメージですが、こちらの周辺はいかがでしょうか。
  • 写真を撮りに今日歩いてみた感じ正直道路事情は良くないですね。 昔よりは広がりましたがなにぶん道の線形状が悪い。くねくねしすぎです。 さすが都の災害時活動困難度を考慮した危険度調査でワースト100に入るだけのことはあります・・・
  • 右折左折を繰り返しながら122号に出るか、日本化薬さんの方まで迂回してミニストップの交差点に出るか、墨田川伝いに新荒川大橋の方に出るか、といった感じになります。一通多し。
• 一応、都市計画道路補助86号線が通る予定ですよね？ 住民が反対運動やってますが。 それを見込んですぐそばに「赤羽体育館」が完成しました。 隅田川沿いをス－パー堤防？に造り替えて、南千住の汐入エリアのようにする計画なのでは？
  • 86号線の計画は北本通りから赤羽自然観察園へ抜けますのでこの周辺は無関係ですよ。
  • 補助86号線計画は北本通りが終点だから、オイコスに接する周辺の小道はすぐには変わらないと思うな～

　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2015/02/DATA/20p2o500.pdf

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  周辺マップ （2017-05-24撮影）

【焼却場】

• 焼却場から特に2km圏内はバグフィルターでも取りきれない微粒子の降下量が高いのでご注意ください。
  • 図を見てもらえばわかる通り、そんなこと言い出したらきりがないです。
• 清掃工場や区立体育館があるお陰でかえって周辺は整備されてます、 メリットとしてとらえても良いと思いますよ

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  煙突から半径２kmの円（2017-05-28撮影）

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周辺施設

• 消防車がよく通るが、病院はたくさんあるので、安心だ。子供の急な病気でも東京北医療センターが近く、２４時間体制でもあるので、安心。
• 志茂のげんきプラザって言う区民プール。温水で年中入れるし、ウォータースライダーもあり子どもは大好きだ。
  • 正確には「げんきプラザ」じゃなくて、「元気ぷらざ」ね。北清掃工場での熱を利用した温水プールだけど、難点はプール後のシャワーでシャンプーなどを使えない事。今年「赤羽体育館」も完成した事で、志茂付近はファミリー向けの街になったと思う。
    • 赤羽体育館も石鹸だめだったはず。実際の利用は桐ヶ丘体育館が多いな… 温水プールに関してはゴミ焼却施設を我慢する代わりの恩恵って感じがする。

掲示板

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23ku/620009/148-447