プラウド苦楽園

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物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市奥畑137番3 （地番）
• 交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩8分
• 総戸数：65戸
• 構造、建物階数：地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：定期賃借権（建物は区分所有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、敷地は専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有。）
• 完成時期：2018年07月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社、関電不動産開発株式会社
• 施工：野村建設工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 所有権よりも2,000万くらい安くてもトントンくらいかな？
• 200後半ぐらいとききました。 それなら定借でもありです。 価格下落がどうなるかわからないのですが、 15年以内に売れば問題ないのでは。
• 立地や周辺の環境としては申し分ないかなと思っていましたが 借地権付きとなると、やっぱりちょっと考えてしまいます。 資産として考えるのなら、他もあたって考えたほうが良いのかなと思いました。
• モデルルーム、素敵だなと思いました。 ほんとうに、バルコニーからの眺めはこんな感じなのかしら。
• 購入しようと思っている者です。 定借ですし、やはり中古となると価格下落はあると考えています。 現状の不動産価も高いので購入時期としてはマイナスと思います。 ただ、立地が最高なので購入を決意しました。 価格を気にされるのであれば、駅前立地の都心を選ばれるべきかと思います。環境という点であれば、ここ数年では最高かと思っています。 
• 定借で値下がりリスク高い

【立地がいい】

• 現地行きましたが、素晴らしすぎる立地。。 定借ということですが、定借でないとこのような土地はマンション用には絶対でないでしょうね。 他の安さ勝負やせこい地主都合の定借とは全く異なるがします。 東京なら広尾や南麻布の定借のようになればいいですね。 定借は関西はここと千里中央があります。両方とも立地はピカピカですが、郊外なんですよね。今後どうなるでしょうか？ ここは松下家前で二度と出ないとはいえ支線の住宅地、千里中央も人気駅の最短駅前とはいえ他にタワーも複数建っている。 先が読めません。 この設備やランドプランでお値段が250ぐらいなのは驚きでした。検討してみます。
• 立地は最高ですね。欲しいなら時期柄高値掴みでも買う価値はあると感じました。仕様もそれなりに定借で安くしてるから億ションレベルはあるでしょうか。 ただ前のプラウドさんは中古は1軒しかないが何度も値引きしていて成約価格はここと坪単価は変わらないようですし、近くの池沿いのジオさんはこの辺の一般的な中古と同等で売れているようでした。 立地はこちらがさらに優れていると思いますがそこまで中古でお高く買ってもらえる地域ではないのかなと思いますがどうですか？ 定借でそれなりの規模となれば早い段階から中古も出てきそうですから同等以上の値段が新築価格というのは下落リスクがかなり高いのかもと感じました。 あるところで定借は10年も経つと新築の半額の投げ売りのような事例も見せてもらいましたがここを買われた方はどの程度を見込まれているのでしょう？ それなりに資金はあり土地もあるので、ある程度は下落してもいいのですがバブルの時に高値だった辺鄙な土地と同様に売るに売れないとなっても私レベルでは許容できないなと。
• 立地はいいですね。元々、松下家の土地ですし、定借もそのせいです。最終、期限が終われば、建物はそのままで引き渡し、老人ホームなどになる予定から、価格も抑えているみたいです。プラウドの割には、松下家が設計時点からデザイン含め、色々と口出しして、建物引き渡しのため、ありきたりな内装、デザインになっているのが残念。向かいに建っているプラウドはプラウドらしい。高級感無いです。
• 土地が希少かつ定借は売却するインセンティブに欠けるから流通しない。 住みたいなら今買うしかない。

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構造・建物

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  現地状況（2017-06-10撮影）

設備・仕様

• ディスポーザーついてますよ
• オール電化

間取り

• むむう、間取りが微妙かな。。 ナロースパンに詰め込んでる。 ほば池ビューなのが売りかな。
• オーダーメイドシステムがあるのですね、有償だけど。 基本の間取りはどんな感じなのでしょう。池ビューは開放感はありそうですが、良し悪しな気もします。 玄関入って、縦長の間取りが多いので、このプラウドはいいな～って感じです。 同じ面積でも広く感じます。来客があっても、無駄にほかの部屋を見ずにいけるので こういう間取りを求めていました。
• オーダーメイドプランがあり、見ているだけでも楽しいですね。どのくらいの追加料金なのか不安ですが、リビングを広くしたり、内装を凝ったものにしたりできます。Qタイプ123㎡を「1LDK」にするのってすごいですね。収納のために1部屋、主寝室は11.7畳。リタイア後の家としてもよさそうでした。1LDKにするとLDKだけで30畳超！ 贅沢です。注文住宅のような間取り、羨ましいです。
• Gタイプを見ていると、アルコープを作るために共用通路に面している居室が変形してしまっているような感じがします。 アルコープはアルコープであったほうが良いですけれど、 窓際がああやって斜めになっていると 家具などは配置しにくくなってしまうのかなという風には思いました。
  • そうですね。Fもそのせいで小さい洋室3が狭くなってます。またリビングの真ん中に柱があってせっかくの景色が邪魔ですよね。洋室2は窓も一枚だしマリオンや柱が視界に入りもったいないと思います。 

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  ベーシック（2017-02-18撮影）

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  オーダーメイド（2017-02-18撮影）

買い物・食事

• ここの最寄スーパーってイカリになるの？

周辺環境・治安

• 最後の杜が、今、開かれる。 個人の所有地だから仕方がないけど、 最後の森（杜）ぐらい残してもよかったのでは。
  • ここの森って個人の邸宅があったの？市有地とか企業所有じゃなくて？
    • 現地に詳しくないのですが、地図を見ると既に空き地でした。敷地は広く、ランドプランにもゆとりが出そう。ここが個人邸宅なら相当すごいお屋敷だったんでしょうね。 新しく住み始めるにはどうなんでしょう？ニテコ池というのはため池なんですかね？周辺環境を見るとマイナス点もいくつか見られますが…。静かで落ち着いた環境というのはあるのかもしれませんけどね。
      • ニテコ池は、アニメ「火垂るの墓」のモデルになった貯水池。 そこに隣接して建設されるんですね。 この辺りは、公園が多くて閑静な環境だと思います。 オーダーメイドできる点は魅力ですが永遠に住めるわけではないので、ある程度の年数でリセールできればいいのかもしれませんね。
• ニテコ池の周りは緑が多かったけど広さでいうとここが一番の森林だったのにそれがマンションになるから大幅に減っちゃうよね。私有地だったからしょうがないけどね。
• 敷地から火葬場まで100mちょっとしか離れていないのが気になります。 日常的に霊柩車を見かけるのは嫌かも。 半径200～300m以内に市営住宅が多いのもちょっと気がかりです。
• 閑静な支線高級住宅街
• 現地見てきました。 約５０人くらいが朝のラジオ体操してました。 地下（３m）工事してましたがどの部分が１Fなのか判らず。 西（西南）向きですので西日が気になります。大木（10-20m)が何本もあり西日を遮ってくれるかも。 近くに豪邸、超豪邸が多く、静かで気持ちよくなる環境でした。（池の周りジョギングしてる人、犬散歩、ヌートリア？発見しました） 魅力は、ゆったりとした森の中で暮らす雰囲気、と言ったところでしょうか。
• マンションが活断層の真上にある
  • このマンションの北には断層が有るが直下にはないので原子力発電所でも建てれます。 又六甲山南断層の中の枝断層なので大きな地震を引き起こす可能性もないし、本断層を含めての30年以内に本震が起きる可能性は1%未満で、 南海地震よりも遥かに低いし上町断層や他の大阪に深刻な被害お及ぼすいくつかの断層より確率は低い。 そしてこの辺りは地盤が強固、ここで心配してたらタワーマンションや大阪平野には住めない。

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