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マンションの青田買い
提供: すてき空間
2017年7月10日 (月) 17:18時点におけるJeveuxunchien (トーク | 投稿記録)による版
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竣工前の青田買いは常識or非常識
- マンション業界では普通の竣工前の青田買いですが、冷静に考えると非常識でしょう。 一般社会では高額商品をカタログ販売で買う人なんて少数派でしょう。 数万円の家具ならカタログ販売で買う人が多いでしょうが、100万円を超える高級家具を カタログ販売で買う人はまずいないでしょう。 マンションだって実物を見てみないと、日当たり、内装、眺望もわからない あくまでも推測の範囲では？ 同じマンション内でも、どれ一つ同条件の部屋はありません。
- おかしな話だけど、もう世間ではそれが常識です。○○（デベ）が青田買いさせようとしてるけど非常識なデベだよね、と知人に話したら世間知らずだと思われるでしょう。自分も青田買いだったけど、想像していた以上で満足してます。低層階なのでもうちょっと暗くて寒いと思ってました。
- 本当に不思議な制度ですよねえ。いつのまにか、これがマンション購入の常識になってますよねえ。自分も青田買いで買ったクチですが、うちの親なんかビックリしてましたからねえ。まあ、結果オーライだったので、良かったものの・・・。常識的に考えれば、「建物が建ってから売る」、「商品を見てから売買する」が基本でしょうね。国土交通省もよくこんなシステムを許してますよねえ。そのうち、国からストップがかかるかもしれませんが、そこは建設業界からデベからなにから多分、行政と癒着ができているのでしょうね。誰かデベを訴えたり、大変な問題が発生したりすれば、国は自分達の責任放棄のためにデベにストップをかけるかもしれませんね。
- 日本はゴルフ場の会員権などで慣れてるから先契約に抵抗がないんじゃ？デベも少しでも先に金を集めて売る方の負担を軽くしたい。この制度が廃止なんてありえないし非常識とも思いません。
- 注文住宅と一緒で、建築前に自分の要望を加味してもらえる事を考えれば、青田買いやむなしです。戸建てで出来上がりの建売住宅を買うか注文住宅を買うかの違いと同様ではないでしょうか？
- 青田買い、やむを得ないような気がします。普通の戸建てでも、完成済み建て売り以外は注文建築でも建った後でイメージが違うとキャンセルするわけでもないし、車だって、自分の欲しいグレード、装備、色などそのものズバリが試乗車であるわけでもないし・・・まあ、マンションの場合、共有部や構造自体も出来てみないとわからないという問題はありますが、一時機某デベは、青田買いを止めて完成してから販売するという販売方針に切り替えていましたが、いつのまにやら青田買いに戻っています。やはり完成後の販売は、デベ保有期間の金利分が物件価格に上乗せになるし、見る側も実物なので厳しく見るだろうから、装備のコストダウンなどが難しいのでは。
- 売主とて資金調達は最大の課題。工期中利息も悩みのタネ。建設会社だって、支払いは竣工時一括でＯＫ！という訳にもいかない。『すでにみなさんご存知』どころか、こういう「社会の常識」を理解している人はあまりにも少ないと思う。非常識って・・・・デベが嫌がらせでやってるとでも思ってんだろうか。資金調達に絡む余計なコストは、当然「販売価格」に反映させざるを得ない。それでも「建売マンション」を望む人って、ホントに不思議だわ。
- 消費者側の要望によって青田売りシステムが主流になったという訳ではない。経営側にとって青田売りの利点は資金回転の効率化・金利負担の軽減。日本における株式持合いの慣行を考えてみれば、銀行主導でこのシステムが広まったと見るべきように思う。
- まったく同感。売主とて資金調達は最大の課題。工期中利息も悩みのタネ。建設会社だって、支払いは竣工時一括でＯＫ！という訳にもいかない。『すでにみなさんご存知』どころか、こういう「社会の常識」を理解している人はあまりにも少ないと思う。非常識って・・・・デベが嫌がらせでやってるとでも思ってんだろうか。資金調達に絡む余計なコストは、当然「販売価格」に反映させざるを得ない。それでも「建売マンション」を望む人って、ホントに不思議だわ。
- 「青田買い」させられる消費者は、一般的に竣工まで賃貸コストがかさみます。デベだって金利くらい負担して当然でしょう。高金利の時代ならわかりますが、現在の低金利時代、大手デベなら借り入れ金利は1％前後でしょう？「青田買いシステム」は圧倒的多数のマンション初心者の不安心理、切迫感を煽ってデベが、より多くの利益を得るための不動産業界の悪しき慣習でしょう。同じビルでも、オフィスビルは青田貸しってあるんでしょうか？数千万円の建設機械、工作機械だってそんなのないんじゃないですか？消費者保護のために、法律で規制されないのは、不思議です。
- 青田売りというのはまず販売価格ありきなんだな。で、その価格で利益が出るように工事するという順序になる。これは通常の商品の価格決定とは逆の順序。途中で資材価格高騰や経済変動があっても価格を変更することは出来ない。下請けや孫請けは、こんなんじゃ利益が出ないと訴えても、金額が先にありきということでどうすることも出来ない。それで見えない部分で手を抜くことになる。青田売りこそが下請けや孫請けを手抜き工事に走らせる温床を産んでいる。下請けや孫請けを叩かずにきっちりいい物を作り、しかる後に値段を設定して販売するのが物事の正しいやり方だろうと思う。
- 青田売りは、販売後にコストダウンが行われ、当初の仕様と差が出てくることに問題があると思います。そこで、業者は「図面と現物に相違がある場合には、現物を優先します」と逃げ口上をパンフに書き込むのです。パンフの絵図はきれいにつくってありますが、それを具体的に重説に盛り込んでいません。注文と青田売りでは、交付する図面の数が違います。可能な限り少ない図面ですませて、それ以外の部分で業者の勝手気ままなコストダウンが行われることで、多くのトラブルが発生するのです。青田売りはトラブルが多いため、宅建業法では建築確認後でなければできないと制限されているのはこのためですが、それでも尚かつ多くのトラブルが発生しているので、これから行われるであろう建築関連法の改正において、交付する図面を明確に指定することが重要と考えます。
- 完成が２〜３年先という物件の青田買いは、買う側にとってもリスクは大きい。その間に当該物件の隣接敷地に何らかの計画が持ち上がってくるかも知れないし。関東板の某スレでは、隣接敷地が企業所有の緑地という条件のマンションに対して、購入者は「あの緑には癒される」とか、みんないいマンションを購入したという雰囲気だったのが、隣接敷地が売却されて高層マンション計画が持ち上がるや、実際に大パニックになっている。もちろん完成販売でも入居後のリスクは同じだが、少なくとも入居前のパニックはありえない。
- もちろん、購入物件に隣接して企業所有緑地があれば、いつかは売却されるかも知れないという覚悟は、青田買いであろうがなかろうが必要だろう。しかしながら、完成販売であれば、仮にそういう問題が持ち上がったとしても、その時は既にみんな入居して管理組合が立ち上がった後。であるから、管理組合として、隣接地のマンション計画に対してみんなで団結して要望を出したり話し合ったりすることも可能なんだけど。（現実にそうやって高さを低くさせた例もある）。これが青田買いで管理組合も存在しない状態でそういう問題が生じると、なす術がない。
- 売り主や環境等を十分検討すれば、青田買いのデメリットを最小化して、メリットを享受することができる。
- 青田売りに反対な人は、実物見るまで買いたくない人。でも世の中には、実物見なくても納得して買える人もいる（現在はこちらが多数派）。前者が納得して買うには、後者が完成前に買えなくするしかない。青田売り反対の人は、自分たちの満足のために他の人間が買う機会を奪おうとしているのでは？
- 青田売りに反対の人は、青田買いのリスクを負わずに、気に入った間取りの部屋を買いたい、ということではないでしょうか？現状だとリスクを負ってでも気に入った部屋を選ぶ方が多いわけです。そうすると竣工時に選べる部屋は限られてしまう。だから完成前は売ってはいけないことにして、竣工してから「よーい、ドン！」にしようよ、ということでしょうか。
- 自分の目で見て、納得して買えるなら、多少のコストアップもしょうがないと思いますよ。10％も騰がらないでしょう。たとえ、10％以上騰がろうと、ずっと住むんだから納得できると思う。住民を選別する目的もあるかおしれないけど、抽選住戸を減らせばいいのでは？だいたい、都内の高額物件だと竣工前だって分譲価格をオープンにしないデベもたくさんあるでしょう。予定価格はあるでしょうが、売れ行きを見ながら価格決定するんです。
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マンションの売れ行き二極化
- 青田売りは確かに「売る側」の都合で出来たシステム・・・確かにそうですね。でも「買う側」の重要があって成り立つものでもある。この需要が崩壊したマンションがなんと多くなったことか・・・。青田売りしてても売れ残りがたくさんあります。かと思えば人気が高く、完売する物件もある。（ヒューザー・グランドステージも完売側だった？）経済の２極化同様にマンションの売れ行きの２極化も進んでますね。
青田売りでない場合のデメリット
- 青田売りじゃなくなった場合、間取り変更（よくやってるセレクトプラン）とかしたい場合は完成後リフォームって感じですか？その場合金額跳ね上がらない？
- オプションだって、MRを作って、後から施工すれば良いような気がしますが・・
- 施工会社が取り付けるようなオプションは、下手すりゃ躯体が半分も終わっていない状況で発注かけなきゃ、引渡しまでに間に合わないものだよ。すべてが完成してから取り付けられる物なんて殆ど無いと思っていい。内装の色も選べない、ほんの僅かな間取りの変更も許されない、キッチン高さは一律85cm、造り付けの家具もなけりゃ、ダウンライトもコンセントも増設できない・・・・いくら仕様が良くても、そんなマンションじゃ売り切れないって単純な話です。
- 青田売りのいいところは、好きな間取りが選べることくらいですかね。あと間取り変更ができたり、床やキッチンの色が選べたり。建ってからじゃできないですもんね。
完成物件を見て購入
- 私は完成物件をみて購入したものですが、かなり制限されますよね（階数、間取り）。たまたま理想の物件に巡りあえればいいんですけど現状はなかなか難しいですね。それは青田買いした方の特権といわんばかりで。ただオーダーメイドシステムとか事前購入される方のメリットもありますし、竣工後の購入は値引きなどの利点もありますからいちがいにどちらがいいとは言えないのかもしれません。ただ何度も購入するものではないので理想としてはちゃんと完成された物件を観て購入できるシステムもあるといいですね。とくに日当たりや生活騒音などはモデルルームではわかりませんから。
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住宅ローン
- 住宅ローンってあらためて考えてみると、良く出来ているよ。保証人は要らないし、財産の無い、庶民が家を買るようになったのは、住宅ローンのおかげでは？
- 住宅ローンは金融機関にとってほとんどノーリスクです。保証人が要らないのは、契約者から大金の保険のような保証料を頂くからです。住宅ローンの仕組みは以下のようになっています。そうでなければ、法人客主体の都市銀行がサラリーマンの個人を相手にしてくれるはずがありません。
- たとえ死亡しても、生保がついています。（もちろん保険料は契約者負担です）
- 火事になっても火災保険金で埋めてくれます。（もちろん保険料は契約者負担です）
- 契約者がローン破産したら、保証会社が代わりに穴を埋めてくれますよ。
不動産屋と銀行の関係
- 青田売りとは関係ないけど、賃貸の不動産は法律違反が横行している。賃料の1ヶ月分を、貸し主と賃貸人の両方からもらってる。業法では、合わせて1ヶ月なのに・・・・・。業法違反にならないように、広告宣伝費とか名目を変えている、おかしな不動産業会。家賃の更新料だって、法律にはない規定。仲介手数料ゼロのからくりは、ここにある。
- 内河や木村建設がなぜあそこまで工期短縮の追求にこだわったのか？それはそうすることにより資金回転率が高くなるからだろう。彼らは資金回転率を高めることが如何に大切かを分かっていた、ただ、やっちゃならない方法でそれをやった。さて、青田売りと完成売りとではどっちが資金回転率が高くなるか。これはどう見ても青田売りの方が資金回転率は高くなるだろう。
- 青田買いは非常識だけどないと困る！なぜなら、私のようなクジ運の悪い購入者はいま住んでいるような物件にあたらなくなるからだ。（都心１０区内、駅徒歩３分、最上階南向き、全戸駐車場完備、７５平米で３５００万）金がないのに、妥協せずいいものを買うには、とにかく調べまくって情報を集め、納得した上で青田買いのバクチをするしかない。おかげでいい物件を安く買えた。リスクは負いたくないという人もいるだろうが、とにかく調べて納得した上で、妥協なしでいい買い物をしたい人間には必要だね。たしかにバクチを外すこともあるだろうが、納得するまで情報集めしていれば諦めもつく。とにかく、ろくすっぽ調べもせずにマンション買う人が多すぎると思う。
- 全戸数のうち、「竣工前に販売できる数を制限する」というアイデアは有り得なくもないと思う。でもそれは、一部の購入層（つまり貴方のような）にとってメリットがあるというだけの事で私のような者は、そういう物件は選択肢そのものから外れてしまう事になる。新築マンション市場では、確かに青田買いしか殆ど選択肢が無いというのも事実。そこに不自由を感じている人がいる事も理解できるけれど、だからと言って青田売りを全否定してしまうのは、あまりに一方的だと思います。例えば、「先行販売分」がめでたく完売したとします。それでいて、残りを竣工まで市場に出さなかったら、それはそれで不満を覚える人は必ず（しかも相当数）出てくるでしょうね。逆に先行分が完売しなかったら、後発分を販売する時にはダンピングを余儀なくされるかも。そういう事態を「デベの価格設定ミスだ」といって片付けてしまう人は必ず出てくるけれど完売が大命題であり、それを誰かが保証してくれる訳でもない以上、リスクはある。（ミスをしたからと言って、責任のとり様もない事態だって現実にはある、という事は解りますよね？）先に買った者の不公平感は避けられないし、かと言って売れ残りのままという訳にもいかない。そういうリスクを少しでも解消しようとするのはデベにとって当然の行為だしそれが許せないとでも言っていたら、そもそも分譲マンションという商品は成立しません。一生のうち、青田買い（変な表現ではあるけど）をする機会は数え切れないほどあります。１回か２回しかない、って人はたぶん日本広しといえども貴方くらいですよ。私も、ある品物を作って売る、という商売をしてます。商品の性質上、無駄にストックを抱えていては安く供給する事ができないし購入者の要望を十分商品に反映することができない。幸い、注文製作とかセミオーダーみたいな方法で需給がバランスできているのでそれを「今のところ」最良の方法として採用しているのが現実。マンションも同じじゃないでしょうか？
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デベの販売戦略
- 何で数千万円の高額物件が、抽選なの？何で、抽選日は平日なのでしょうか？福袋だって前の晩から並べば、先着順でしょう！挙げ句の果てに、売れ残り、世の中おかしい。
- 在庫を前提に造る商品ではないので、希望者多数なら抽選が当然でしょう。クジに当たったからと言ってタダで貰える訳じゃなし。抽選日が平日なのは抽選の主催者であるデベは、土日が休みだからです。ムリして休みを取って、公開抽選に立ち会ったところで結果は同じですよ。
- え、抽選日は平日だったんですか？うちは、今住んでる所も今度契約した所も、休日が抽選日でした。それが普通だと思ってました。
- 抽選だけは変えても良いかもね。これって、公庫の指定を受けるために始まったことじゃない？これから、公庫指定の意 味も無くなって来るでしょうから、是非、廃止して、徹夜で並ぶのも良いけど、入札制にして、金積んだヤツは確実に気に入った場所を選べるようにするのが、 これからの時代に合ったシステムとも言えるでしょう。
- ある大手のデベは、竣工までに販売目標は80％程度だそうです。当然達成できない場合も多いようですが、反対に竣工までに完売してしまうと会社から叱られるそうです。「何で、高く売れる物を、そんなに安い値付けをしたんだ」
中間金
- この度来春竣工のマンションを買いました。手附金１割は既に支払いました。夏ごろに中間金としてもう1割支払わないといけないのですが、これって普通なんでしょうか？私自身としては、まだ完成までだいぶんあるのに、2割も払わなきゃならないのは、ちょっと損した気分なんです。
- 特に払わなければならない決まり事はないと思いますよ。住宅ローンを利用する場合は手付１割、残金時に残金分を実行するわけですし。合計１割支払えない人の方が多いのでは？？
- 中間金を支払ったら手付解除したい場合は全額戻らないから、やっぱり１割で交渉する方がいいんじゃないですか？
- 中間金は皆さん支払ってるのかと思ったんですが、払った人もいれば、払ってない人もいるみたいですね。不動産屋と粘り強く交渉してみます。どうもありがとうございました。
- 合計2割支払ったら、ローンが少なくなると言うことでいいんじゃないですか。結果的に支払えるなら頭金は20％以上の方が、あとが身軽ですよ。入居したら即オーバーローンにならないから。
- 多分払えればこんな質問しないでしょう。引越し代や家具そろえたりと大変な場合もあるので。うちも中間金の話しありました。でも、「すみません、これ以上無いんですけどどうしたらいいんでしょう？物件あきらめるしかないですか？ その場合の手付けはどうなるんでしょう？何とか1割でいけませんか？」みたいな話ですんなりＯＫでした。実際には支払わなくても何とかなるケースもあります。ちなみに、うちは2割入れれる余力はぎりぎりあります。でも入れると貯金がすっからかんです。１割入れて１割は次の年の繰上げ返済にまわした方がいいと判断しました。それまでに万が一なんかあった時にすっからかんじゃ困るので。。。
- うちは、手付けを約3%払って去年契約、もうすぐ入居。特に2割払わなきゃいけない理由は無いと思うけど。ただし、間取りの変更（セレクトプラン）なんかがあると工事費の問題もあり、それなりの手付け要求されるかも。販売会社によりけりだから相談してみるのが吉かと。ちなみに手付け=頭金にはならないのでたとえ手付け1割だけでもローンの頭金2割で契約するのは可能。手付け=販売会社 頭金=銀行 との契約だから。
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青田買いのトラブル1
- 先日青田買いしてしまいました。 南向きのバルコニーなので北に部屋が２つあります。 ところが内覧で見てびっくり。 ２部屋とも異様に暗いのです。 採光が悪い場合はサービスルームの表記になるのでは？と悩んでいます。 この場合、表記が違うとデベに異議申し立てしても構わないのでしょぅか？ 来週にローン契約も控えてましてこのまま支払をしていいものかと悶々としています。 どなたかにお知恵を拝借したいです。
- 意義申し立てをするのは自由ですから、してみてはいかがでしょうか？採光が悪いことを証明するには照度計による測定が必要だと思いますので申し立てが受理されたら、速やかに計測してください。
- サービスルームは、窓がない部屋ですよね。なんで暗いんでしょう。うちも田の字ですが、すごく明るいですよ。北側の特徴は、日当たりはないので寒いが、明るい、ということだと思っています。北側が開けていなければ暗いに決まってますけど。
- 我が家は田型のマンションです 私の北の部屋は暗いですよ昼間は電球つけないと生活出来ません まあ私の書斎 寝床も兼ねています北側にしか窓がないので仕方ないですね明るいというのは角部屋だと思います
- 南向きのマンションは北に部屋があれば暗いのは当たり前。小学生でもわかるでしょ。要するに南向きだけにこだわって、間取りを無視した結果ですね。ちなみにサービスルームとは日中の日の入る時間で決まると思います。販売時の図面でサービスルームの表記がなければ問題ないのでは？もしかして北側の部屋の廊下部分はライトウェルがあるとかですか？
- 以前３１階建てのロの字型(中庭タイプ)タワーマンションの２２階がモデルルームになってて内側の部屋の照明が煌々と点いていましたが、ためしに電気を消したら夜かと思うくらい真っ暗になり、他の来場者もビックリしていました。こういうタイプのタワマンだと、余程高層階でないと中下層階の内部屋は暗くなります。
- 部屋の広さに対して窓が小さめだと暗いのかなそれと北側が外廊下で、部屋が奥まってしまうとか....とても北向きの部屋で明るいとは思えないけどね北向きなのに明るい部屋は窓は北だけですか？ 窓側に外廊下は有りますか？窓の面積はどうですか？ 北に反射する建物は有りますか？普通は暗いのが当たり前だと思うけどな
- みなさまいろいろありがとうございました。ダメ元でデベに異議申し立てしたところ設計ミスであった事が判明しました。そこで再度みなさまに質問です。このような場合どのような交渉が一般的なのでしょうか？ちなみに部屋は74㎡で価格5400万です。
- 設計ミスですか！ダメもとで確認したかいがありましたね。これから交渉が大変でしょうが…建築途中で設計の多少の変更はあるものです。多分、契約書の中にも変更を認めるよう求めた記述があると思います。しかし、変更というのも程度問題で、まるっきり違うものが認められる事はありません。内容の変更次第で契約破棄（契約金倍返し）＞契約破棄（契約金戻し）＞契約金値引き＞オプションサービス＞なしと、言ったところでしょうか？契約金倍返しまで認められる様なケースは、その事が分かっていたら明らかに契約しなかったという様なケースだと思いますが。後は未契約の部屋があるなら、他の条件の良い部屋への契約変更とかもあるようです。サービスルームと居室はかなり大きな違いとなるかと思います。（将来的な価値を含めて）かなり強い要望でも認められるケースだと私は思います。頑張ってくださいね。納戸の天井高さが間違いで低くなった時には、若干のオプションサービスで妥協しました。
- 本当に驚きです。一応、ちゃんとしたデベでしたので正直こんなことが起こるのか1?といった感想です。契約書の条項に<違背による契約の解除>売主が本契約に違背した場合は売主は買主に対し受領済みの金員を無利息にて返還するとともに、買主に対して売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとする。とありますが単純に5400の20％を違約金として請求できるのでしょうか？
- 結論。全室エコカラット(70万)＋引っ越し代(20万)で妥協しました。
- ５４００万の物件で、施工側の設計ミスで、部屋、しかも２部屋が暗いというのに、たった二日で、１００万弱のサービス程度で妥協していいのですか？わたしだったら、考えられない。まず、契約解除でしょう。暗かったら、電灯を点ければいいってもんじゃないですよ。絶対、後悔しますよ。もう遅いかもしれませんが、よく、考えられたほうが、いいのではないでしょうか。
- 結論。全室エコカラット(70万)＋引っ越し代(20万)で妥協しました。
- 実際に住んでみて、今現在どう感じていらっしゃるか教えていただきたいのです。 というのは、 私は今春新築マンションに引っ越しましたが、洋室が二室共に北側にあり、部屋が暗いのです。 今まで6回引っ越しを経験していますが、ここまで部屋が暗いのは初めてです。 私は半年経った今でも部屋の暗さに慣れないため、すれ主さんはあの時契約解除すればよかったor購入してよかった、今現在どちらのお気持ちなのかと思いまして。 うちの部屋が暗いのは洋室が共用廊下に面しているからだと思います。 うちは事前OPしたかったので青田買いしちゃったんです。内覧会で実際部屋を見て、部屋の暗さに凹んでいます。 うちの隣のお宅とは、占有面積、間取りが同じのため（各部屋の大きさと収納部分に違いあり）購入価格が同階であれば同じです。 隣も北側に二室あるわけですが、位置の関係により、お隣さんはうちより明るいのです！ 結果論ですがお隣にすればよかったと後悔。 購入価格は同じでも照度に違いがある場合、売却するときに差がでるのでしょうか？ 今更ながら青田買いした自分に後悔です。
- 部屋の明るさって大事ですよね。 昼間に電気をつけなきゃいけないのはやっぱりイヤです。 うちも洋室が北側で、しかも共用廊下に面しているため部屋は暗いし、人の気配がして落ち着きません。 夜は誰かが歩く靴音や玄関開ける音などが響き、ゆっくり寝られません。 買ったばかりのマンションですが売却を考えてます。部屋が暗いのはやはり査定額に影響が出ますか？ マンションの知識もなく勢いで買ってしまい、しかも青田買いのため現物みてショックなことばかり… 売却も経験ないので手順が全くわかりません。 売却経験のある方がいましたら簡単な流れを教えていただきたいのです。 買い換えではなく、売却後は賃貸に戻る予定です。 購入額より売る額の方が下がることは承知していますが、マイナスがでた場合でも売却によって得た分は税金の対象になるのでしょうか？ 家は築一年、80平米弱の3LDKです。
- 私は２年前に売却しました。 近くの大手不動産でお願いしました。 売却損が数百万円でましたが、その分はマイナス所得ですので後の手続きで所得税を減額されます。 査定については、部屋の明るさがどれだけ考慮されるかわかりません。 私は、数社に査定してもらいましたが、±１０％くらいの変動がありました。 高査定をしてくれても、その価格で売却できるということは別です。 私の場合は、最初、平均査定額の５％プラスで売却価格としましたが売却できず、だんだん下げていき、結局、平均査定額の約５％減で売却できました。 売却期間は約５ヶ月です。 高査定を信じて結局売れず、その業者が物件を安価で買いたたくというパターンも多いです。 私の場合も業者は査定額の２０％減なら買い取りますと言ってきました。 その矢先に売却できて、助かりましたが．．．。 ローン等で売却を急ぐ場合には、よく使われる手法のようです。 賃貸に戻られるということなので、売り急ぐ必要もありません。 数社に査定をまかせて、その中で一番信頼できる営業マン（会社より人）にまかせて、気長に売却するというのが一般的ではないでしょうか。
- いくつか質問させて下さい。
- 不動産やさんに買い取ってもらうより通常の売却をして仲介手数料を払う方がいいのでしょうか？
- 売却時、リフォームやルームクリーニングはされましたか？ 私の友人が中古の戸建を買った時にリフォームなし、その代わり値引きしてもらったと言ってたので私もリフォームは考えていませんが、ダスキンなどの専門の方に水回りのお掃除はしてもらったほうがよいのかと思ってます。
- 売却の際に発生する諸経費にはどのようなものがありますか？
- 購入者の方と直接お会いになりましたか？ 仲介の場合は不動産やに鍵を預けて全てお任せでいいのでしょうか？ ５．築何年のおうちを売却されましたか？ 不動産取得期間が5年以上か未満かで短期譲渡所得か長期譲渡所得がどうこう、と本で読みました。 私にはなんのことかさっぱりわからないのですが、これは売却時にプラスとなり利益が出たときの話でしょうか？
- わかる範囲でお答えします。 ほとんどの手続きは業者が行ってくれます。 ただし、住みながら売却していると、頻繁に他人が家を見にくるのが負担になります。 特に休日は、なかなか家を空けることができません。 賃貸に移ってからの売却をお勧めします。
- 不動産やさん．．．。 仲介手数料は物件売却価格の３％＋６万円です。 買い取りの場合は２０％減以上が多いと思います。 急がなければ通常売却の方が絶対に得です。
- 売却時クリーニング。 リフォーム、クリーニングはしていません。 掃除はかなりしましたが．．．。
- 売却の際に発生する諸経費 仲介手数料のみです。広告費などは全て業者が出します。 ですから、売却意欲のある業者を見極めることが必要です。 私の場合は、新聞チラシによく載っていましたし業者の報告も逐一ありました。
- 購入者と会う 売買契約をするときに会います。そこで鍵も渡したと思います。
- 築何年 築１１年です。短期譲渡所得云々は私にはわかりません。業者に確認するのが良いと思います。
- 退去後は鍵を不動産屋に預けます。 転勤でそういうケースは多いので、不動産屋が勝手に案内してくれます。 築１年なら十分売れると思います。 査定がつくということは、市場があるということです。 人気のない地域でも、購入者が一人いればいいわけですから。 私の場合も普通しか止まらない郊外で駅１０分の準工業地区でしたが、以外にも見に来る方はありました。 実家から近いとか、会社まで徒歩で行けるとかそれぞれの理由がありました。 金額は、不動産屋の推奨で端数をつけました。これは、値引きを言われた時にカットできる分ということです。 ただし、これ以上は絶対に譲れないという最低売却価格はしっかり持っていた方がよいと思います。 不動産屋はプロなので、こちらが知識がないのは知っています。 そこは、売却価格、期間をきっちり伝えて、営業マンをおだてて頑張ってもらうのが大切だと思います。
- 立地や駅距離、広さはみんな気にするんだけど、、、 間取りやそこから派生するマイナス要因には気がつかないまま契約するパターンが多いんです。 特に共用部分と各部屋の関係は要注意です。 気になると満足な生活が立ち行かなくなります。
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青田買いのトラブル2
- なんと、南側の部屋が、ひさしとめかくしで、朝から一日中真っ暗。明かりつけないと、なにも見えない状況。 おかげで、よくねれますが、朝を感じず、寝過ごし多数。 間取りは３ＬＤＫ，リビングは北側（これも暗い）、寝室二つが南、でも南側もまっくら。 もう、新築引越し後かれこれ一年になりますが、日照については、法律なり規制なり、ないんですか、この国は。２３区内で、値段もけっこうしました。 ちなみに、大手デベロッパーの大規模案件です。
- 購入前に現地に一度も足を運ばなかったのでしょうか？大規模物件ならモデルルームに模型があったと思いますが、その模型で部屋の位置や周囲の状況を確認しなかったのでしょうか？目隠しは購入前に一切知らされず販売図面等にもなかったのでしょうか？販売員から、陽当たりは良好といった説明がされていたのでしょうか？用途地域は？（商業地域、準工業地域、第１種中高層住居専用地域など）日影規制の種別は？（１〜３種、用途地域との組み合わせにより日影時間を規制）高度地区（高さ制限）は？（１〜３種、北側斜線）以上の用途地域・日影規制・高度地区等については購入前に確認しなかったのでしょうか？
- 自己責任とはいえ、最近マンションが乱立しているだけに、この手の話は多いでしょうね。まあ、販売員なんて、悪いことは聞かれても言わない人多いし。でも、南側の部屋が真っ暗とは、あんまり想定しないですよね、さすがに。。。
- お金持ちとか何度も住み替えられる人は別として、持ち家購入は、誰にとっても一生に一度の大きな買い物ですよね？ですから、現地に足を運ぶなり、デベに日照のことをもっと詳しく聞くべきだったと思いますよ。私は建つ前、建っている最中も何度か足を運びました。賃貸なら、不満に思えば引越もできますが、ローンを組んだりと、分譲は引っ越すのは難しいと思いますので、自分が検討し、購入しようと思った物件に、もう少し関心を持つべきではなかったかと？
- 商業地域に対しては、日影規制が無いと思った方が無難です。逆に、商業地域に建つ建物に対する日影規制は、他の用途地域で存在するのが普通です。建物を購入する前に、現地確認をすることは当然のことです。なぜ、現地確認が出来なかったんですか？そして、何で住んでから１年経って、不満を感じるんでしょうか？
- 「採光」というと陽当たりのことと思われがちですが、太陽光とは直接には関係無く、天空光のことです。真北の日照が ない部屋であっても採光条件を満たせば「居室」ですし、逆に、陽が当たる南側の部屋であっても採光条件を満たさなければ「納戸」です。住宅において建築基 準法上「居室」と認められる採光条件は、簡単に言うと「採光に有効な開口（窓）の面積が居室面積の１／７以上あること」です。実際、天空率の低い南より天 空率の高い北の方が明るいですよ。
- 天空率が殆どゼロでも、居室にはなります。境界ギリギリに建物が建てられているようなケースです。
- ウチも思いのほか暗かったので悩みました。しかしながら夏は快適で、冬になると又、悩む訳です。風邪も長引くし咳き込んで肺に穴も開いて入院を何度か繰り返しました。そこで出会った暖房機、サンラメラというんですが大きいの３台買いました。太陽の暖かさで何とかこの冬は越せました。
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