ブランズ上町一丁目

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物件概要

• 所在地：大阪府大阪市中央区上町一丁目24番12、同23、同24、同31
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
2. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩8分

• 総戸数：44戸
• 構造、建物階数：地上15階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月竣工済み
• 売主：東急不動産株式会社　住宅事業ユニット　関西住宅事業本部
• 施工：株式会社松本組

掲示板・口コミ

• ブランズ上町一丁目（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• マンション内容が気になるところではありますが、 立地の良さがとても魅力感じるマンションだと思います。 今の段階では、代表の間取りしか公表されていないのですが １ＬＤＫからあるマンションなので、年齢層も幅広い方が住まれそうです。 価格次第では即完売もおかしくないと思います。
• 4000～5000万円だそうです。高い。。
  • 資料を取り寄せられたのでしょうか? まぁ、安いなとは思いませんが、立地で考えると仕方ない感じもします。 間取りも無理に狭い土地に設計されている感じはなくて 部屋もしっかり広くて収納スペースも確保されていると思います。 便利さで考えるとすれば、お買い得な感じはしました。
    • 高くはないです。 10年前の価格でしたら 高い！ ですが。 今は、そんなものです。 内部の仕様は、若干落としてくるのでしょうか？
• 先日モデルルーム行ってきました。値段が想定より高かった旨を伝えてましたが、価格見直しした旨の連絡がきました(ボトムは3600台からあります)。南側の建物がいつ壊されて新しい物が建つかって考えると今の値段だと検討するのは難しいです。
  • お値段についての情報シェア、ありがとうございます。 それくらい行ってしまいますか 場所が場所だけに、安くはないであろうという風には感じておりましたけれども。 正式な額は今週末ということでよろしいのでしょうか。 最近は本当にマンションって高くなってしまったんだななんて実感してしまいました。
• ここの売りは何ですか？
  • 何でしょうね？谷町六丁目駅なので、梅田まですごく近いことですかね？多分、30分くらいで着く気がします。 大阪のマンションといっても、場所によってはかなり遠くて梅田までの通勤が辛い場合もありますから。 角住戸も多く、2LDKは夫婦2人の家庭はもちろん、Aはシェアハウスでもいけるんじゃないかなとか思いました。3LDKは子供2人の家庭でも大丈夫そうですし。ABC以外の間取りもあるなら見てみたいなと思いますよね。
• 価格は、皆さん言われるように少し高いのかも？とも思いましたが 正直なところ中古でも谷町六丁目周辺は高いです。 ３５００万以下で良いのは有り得ませんし、４０００万出してまで 中古を買いたくないのが本音です。
• この前、自宅に第２期分譲の案内が届いてました。 価格表も入れてくれていたけど、皆さん 言われるような高いなぁ～って気はしなくて、数年前の 価格水準からは、値上がりしてるかもしれないけど 「現状これくらいの金額では・・」と正直思ってたのですが 皆さんいかがですか？？
• 価格 3,520万円～5,110万円 とありますが、価格はどのくらいでしたか？ 50平米代を除き、4800万円が主体なのでしょうか？
  • 参考にどうぞ（2017/02/01時点）

1. 55.79平米（1LDK）　3,520万（1階、102）
2. 55.88平米（2LDK）　4,040万（14階、1402）
3. 55.88平米（2LDK）　4,170万（15階、1502）
4. 60.71平米（2LDK）　3,840万（3階、301）
5. 60.71平米（2LDK）　3,950万（4階、401）

• 総戸数４４戸とは、こじんまりした感じですね。駅まで徒歩圏内という好立地でもあるので、早い段階で完売しそう。あと９戸で終わりみたいです。
• 公式ホームページ、残戸が書かれているかと思ったものの、書かれていなくて4560万円からとだけありますね。谷町六丁目は通勤に便利（谷町線）なので、いいなと思っていました。価格もそれなりで買いやすく、住みやすい環境もいい。
• モデルルームと現地見学に行きました。立地、間取り、設備などは良かったし 実際に最寄駅から歩いて何度かイメージしてみましたが、南側の建物がどうしても気になり他物件購入を検討中です。
  • あの広さと立地なら賃貸マンションが建つ可能性が高いね。
• 76㎡　4000万円超は安すぎます。大阪市内中央区天王寺区では新築5000万円以下はないです。
  • 自分自身は、安いとは感じなかったです。 駅から近いので通勤には便利で良いのですが、 間取りとして考えた場合、2LDKで子供と4人では難しいです。 この価格なら、他の駅近くの物件も探せばあるかなと思いました。
    • 駅近だけで探すなら他にも安いところはあるとは思いますが 上町台地にある駅近だとここより極端に安いのはないだろうと思いました。 ただこちらもどんどん少なくなっているなかで決断がまだできないので なくなってしまえば他を最初から探し直すかもしれません
    • 四人ご家族で、広さを求めるなら 100平米以上の戸建てですが、市内中心部でしたら 7000万円を下る事はないと思います。
• 残戸数残り少ないようですが、購入できる方は今購入しておかないと、来年2018年11月以降にはさらに価格が上昇していないでしょうか？ 消費税10％で計算すると4170万円の物件ですと消費税2％分　83万4千円が上乗せされます？ 材料費＋人件費も安くならないようにも思います。
  • 消費税は建物部分だけじゃないの？ まあいずれにしろ大阪はirとか万博ネタで まだまだ上げ基調だとは思うな
    • 地価公示が発表になりましたが、地価上昇率全国TOP5 は大阪です。 まだまだ、外人や観光客の流入多くて、かなり伸びしろがありそうです。 住宅の上昇も数年は上がっていきそうですよ。
    • あの世界的に有名なジョー・ゲビア氏（Google検索参照）が日本へ来訪して　ワールドワイドで大阪がトリップ(旅行体験)の指定都市に確定したので　IR、万博ネタ以前に、人口が急激に増える予想です。 いずれも、住宅価値や価格は東京と比較して割安感あるため、大阪市内の物件価格、価値も上昇の余地は見込めそうです。
    • 東京は坪600まで行ってもう天井らしい。大阪は坪300ぐらいまでには谷町でもなっていくかもしれない。カジノなど確定した時点でそうなるかもな。
• ここは前の建物がずっとあのままとは思えない。 違うマンションのエントランスや駐車場や駐輪場になれば日差しも問題なくなるだろうし かなりお買い得になるかもしれない。（わからないけどね） そうでなくても立地など考えてコストパフォーマンスがいいと思えれば 今の状態でもOKの人もいるかも。
  • 前は再開発されそうな感じだね。いい感じで再開発されれば低層階は買いになるかも。立地考えると結構安いからね。

【維持費】

• 管理費(月額) 12,900円～16,300円
• 修繕積立金(月額) 3,350円～4,220円
• 修繕積立基金 279,000円～352,000円
• インターネット基本料（月額・税込）／972円
• 駐車場:2台（平面式／月額使用料：30,000円）
• バイク置場／1台（月額使用料：2,000円）、ミニバイク置場／5台（月額使用料：1,500円）
• 自転車置場／51台（垂直昇降ラック式18台・スライドラック式33台／月額使用料：200円・300円）
• 管理費がちょっと高いかな？と思う反面、修繕積立金が安くなっているように思いました。 総戸数が44戸なので、将来の大規模修繕に備えて修繕積立金の金額をもっと引き上げてもいいんじゃないかと感じます。駐車場にほとんどお金がかからないから大丈夫なのかな？
  • 確かに修繕積立金がお安いですね。 駐車場が2台なのでコストがかからないでしょうが、マンションの大規模修繕では 不足金が出てしまうのではないでしょうか。 修繕積立基金279,000円～352,000円だけで賄えるのでしょうか？
    • 修繕積立金(月額) 3,350円～4,220円 毎月の修繕積立金もありますね。機械式の駐車場でないので上がることはあっても大きく変わることないのかなとは思いますが どうなんでしょうか。まあ他の機械式駐車場あるところももっと安いところもあるしわからないですね。東急に聞くのが一番かもしれないですね。

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構造・建物

• 敷地面積：568.47m2
• 建築延床面積 3,262.02m2
• ランドプラン的にはどうなんでしょう。 この土地の形ならば一番合理的には考えられますね。 若干のアップダウンがあるというのが気になると言えば気になります。
• 現地見てきましたが南は長堀通でそこそこ交通量多そうですが、寝室のある北側は車が通ることも稀で静かですね。ゆっくり眠ることできそうな感じに思えました。上層階だと北側から大阪城見えそうですが。（実際はわかりませんが）
• 1階は、階高3メートル以上だから確実に2.8mありますね。
  • １階はわからないけどそれ以上は２５０cmぐらいじゃないかな？ 低くはないけどそれほど高いとも思わない、二重天井だしね

共用施設

• 駐車場：2台（平面式）
• バイク置場：1台
• ミニバイク置場：5台
• 自転車置場：53台（スライドラック式）

設備・仕様

• 設備は結構良いなあと思いました。 44戸のマンションでディスポーザー付とかなかなか見ないです。 食洗機・床暖房も標準のようですし。 スロップシンクはないようですね。 これは最近省かれがちな設備なので時代の流れかなあとも思いましたが…。 直床だと音が伝わりやすいとよく聞きますけど全く反対のレスもありますね。 室内の音についてご存じの方いますか？
  • あっ、ここはディスポーザーがついているんですか。 ディスポーザーは総戸数が100戸オーバーでないとつけられないと 聞いた覚えがありますが、売主が投資してくれたのでしょうか。 ここまでしてくれているのに、床は直床に留めているのは どうしてなのでしょう？

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：55.79m2～70.38m2
• バルコニー面積 7.97m2～10.19m2
• 天井高2.8mは中々ですね。
  • 天井高２８０はかなりのアドバンテージなのにそれをアピールしないのは粋ですね。 ただ天井高をそこまで贅沢にするなら間取りをなんとかしてほかったですね。 柱の食い込みが強烈すぎて・・・。 最近の物件でここまでがっつり食い込んじゃう物件は少ない印象です。
• マンションってあまり1階は人気がないということを聞いたことがあるのですが（防犯的に）、 こういうのだったら人気はありそう。 正直、防犯って1階と高層階ってそうそう変わらないらしいし。

• 

  2800mmの天井高さ（2017-04-15）

• 

  一階の圧巻のビッグバルコニー（2017-04-16）

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買い物・食事

• 買物施設は近くにあるのでいいですね。

育児・教育

• ここは東中学ですね。学区撤廃で大手前高校の進学者が激減してますね。 落ち着いて平均的にはよい学区ではありますが・・・ 高津中学のほうがいいですよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、第二種住居地域、準防火地域
• ここは、日照と交通量の多さが気になるところです。長堀通りは、かなり車の量が多そうなので排気ガスなどもどうなのか。
• マンション前が大通りですか。ちょうど南側ですし排気ガスは多く感じるんでしょうね。敷地の形が変わってますがマンション前に何かあるんでしょうか。 良い学校が周辺に多くて子育て面で見ると良さそう。入学できれば通いやすいですし。大人にとっては買い物便利なところもメリット多いかと。ただファミリーにはちょっと狭めなのが
• HPを見ると凄い良い環境に建設されるような感じがしますけど。 地図で見ると日当たりが気になる場所ですね。 周辺環境はそれなりに便利そうですが。
• 良さそうだなと思っていたのですが、やはり大通り沿いは洗濯物が干せなかったり、窓が開けづらかったりするのでしょうか？
  • 日当たりは　良いので　干せるとは思いますが、車の通行はありますので　チリは飛んできます。昼間は、車の往来で　音は拾うでしょうが、夜は車の交通量も減って、窓は開けられるでしょう。
• 連休入る前にモデルルーム見学に行きました。 場所も近くにライフがあって、すごく便利だし、 周辺も落ち着いた感じです。今は建物も12階まで工事してるそうです。
• 長堀通の交通量だけが心配。多いんだろうか。
  • かなり幅の広い通りで交通量は少なくないと思います。
  • 長堀通りなので車少なくないですが、ブランズは通りより少し奥まった所に建っているので、個人差あると思いますが、そんなにうるさくないと思います。

その他

• この場所は、悪くないですよ。　裏を返せば　場所で　大きく損することはないです。
  • 場所で大きくソンをすることがないのなら、手堅いということになってくると思います 資産価値を気にする人であれば、 特にリスクが低いっていうのは大きくなってきそう。

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