（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェクト

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物件概要

• 所在地：東京都江東区有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
• 交通：

1. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩4分
2. ゆりかもめ 「有明」駅 徒歩3分

• 総戸数：1,539戸
• 構造、建物階数：地上32階 地下1階建（A棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年07月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：前田建設工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2020年完成ですか。3年前に販売開始とは…3年で街は変わりますよね。1500超を捌くとなると長期戦なんでしょうかね。入れ食いのような時代は終わったし。
• この再開発が「国家戦略特区」とやらに指定されていることをウリに、強気の価格設定（だけど豊洲よりは安いですよなんてセールストークしそう）で押すのでしょう。地方出身で東京を深く知らない若い共働き会社員が欲しがるような、お隣の東雲あたりと似たような属性狙いかなぁ。
  • 請求した資料には「国家戦略特区認定事業」をどーんと打ち出しています。 “お上のお墨付き”でグレード感と安心感を煽り、高価格設定でグイグイ押すのでしょうか。 資料は豊洲、有明地区の開発計画紹介が中心で、肝心のマンションにはあまり触れられていませんが、“エスカレーター付き2層吹き抜けのエントランス”など、スミフ得意の来客への見栄張り優先仕様になりそうです。 なお、特別事前案内会は資料請求者優先で1月からだそうですよ。
• 300以下は100%ないのは当然として、 何処までスミフがのっけてくるかだよな。 個人的には400で出して伝説をつくって欲しい。
• ここの南側前面に、巨大に広がる中央防波堤埋め立て処分場があります。住友お得意のダイレクトウィンドウを減らしてバルコニーを設けてあるのもそのせいかな？と思うのですが、ここで坪400万のマンションなんて作れるんでしょうか。
• 騒音に関しては、窓さえ開けなければ、今は防音性能の優れたサッシがあるので大丈夫だと思います。
  • T-3以上のサッシって二重サッシが必須だったはず。（T-2だと高速の音が気になると思う。音は上に上がるので、上層階も相当うるさい）二重サッシって開閉が面倒ですよ。空気が汚すぎてバルコニーに洗濯物も干さないので窓を開閉することがない、というのであれば問題ないですが。
• 豊洲市場汚染問題で環状２号線オープンが遅れるのが痛すぎる。ローン組んで買うサラリーマンにとっては会社へのアクセスは相当重要なのに、ゆりかもめとりんかい線の両方が大丸有に直接アクセスできない。大丸有ならまだしもそれ以外のオフィス街に通勤する人にとっては不便すぎる
• 私は角部屋が3LDKで80平米あると聞きました。
  • そのくらいじゃない？最低は坪250くらいからあるかもね。通常住戸は最高で坪330くらいと予想。
• DINKSや一人暮らし向けの物件かと思ったら、3LDKで80㎡の広さがあるようで。共用施設にキッズルームもあると聞いて、家族でも購入できるかと思っています。
• 賃貸需要はA棟なら、そこそこあるでしょうけど、リセールは厳しいと思います。さらなる上値は伸び代が無いですよね。
• 坪300台と住友不動産の案内会で聞きました。最上階とかでない限り400はいかないのでは。
• ここの部屋のプランってパークタワー晴海と比べると凄くシンプルで、５５、７０、８０が中心。色々な情報から、5500万、7000万、8000万ってなるんだけど、現実的に考えると、4500万、6000万、7000万なのではと思う。
• ここは駅近はＡ棟のみで、眺望悪い、騒音凄いの悪環境。まだどうなるか分からない商業施設にどこまで投資できるか？？2018年後半くらいの購入でも遅くはないような。これから金利も上がりそうな気配もあるのに3年近く前の購入はリスクがあり過ぎる。
• ここは仕様が恐ろしく低い。あまりにも商業施設任せで、これが高いとなると 商業施設の建設費用もここの価格に大きく入っていると思われる。
• 住宅は55や70が中心でどれも間取りは同じと思われる。間取りが同じの住居を増やすことで、大量に同じ部品を注文できコストダウンに大きく貢献する。ちょっと団地みたいな気がしてきたな。
• エントランスとか共用部CGとかも いかにもすみふらしい華やかさはあるけれど、目新しいワクワク感ないのは残念。価格はチャレンジするが、ライフスタイル提案へのチャレンジは全くない。
  • 確かに建物はゼネコンの設計かしらんが、堅実すぎる感はある。でも内廊下だし、商業はハイブランド中心。何よりホテルのサービス利用できるようにすれば、化けるよ。例えばホテルが、バカラホテルの日本初進出。プール、ジム、スパはホテル設備。ホテルから、ルームサービス可能とか。
• 坪350は弱気な気がします。坪350をスタートに上層階は坪600でも住みたい人は、買うでしょうね。
  • そんなに煽ってしまうと、売れなかった時の言い訳が苦しくなるよ。
  • 嗜好は人それぞれですが、オリンピック施設やハイブランド商業施設が近くにあるより、ごくふつうの暮らしやすい街の方がいいと思う人も多いだろう、ということです。ま、天王洲が暮らしやすい街とは言えないかも知れませんが。。
  • 11階でこれから眺望がなくなる南東ってのが微妙だけど、 350なんかで出てきたら近隣中古を金利安いうちに買った方が得策だね。ここの商業施設がここの住民しか使えないわけではないしね。
  • 350だと有明住民はついていけないですね。90平米住んでた人が70平米に引っ越す感じになるのかな？ 買える買えないの問題ではなく、買えても買わないという判断になると思う。自分は高層階を狙っているので平均350ならパス。長く待ち続けたので残念ですけど。
  • これって有明だけの話ではなくて、全国的にそうだから中古が新築の販売戸数を上回ってしまったのかと。坪200ってのは安過ぎますけど、有明の平均が坪250だとして、新築プレミアム20%、駅10%、商業施設10%で4割増しの350ってことでしょうか。高過ぎです。
• 坪単価350くらいらしいですよ。安い部屋は330くらいのもあるんじゃない？
• 商業施設が最大の不安要素なんですけどね。コンセプトが不明だし、仮に明確だとしてもスミフが順調に店舗を誘致できるかは分からない。閑古鳥が鳴く可能性も多いにある。 ・・というリスクがあるにもかかわらず、何も情報がない状態でマンション購入するって、けっこうなバクチじゃないですか？
  • 高田馬場のスカイフォレストレジデンスの二の舞になる可能性が高いので現時点は見送りです。今後いくらでも、ソコソコのタワーは出てくるでしょうしね。築浅中古なら尚更ですね。
  • まずは街として人口を定着させることが成功の第一歩。坪350万で竣工後もダラダラ売るようないつもの戦略ではテナント入らず成功しないだろう。三井は本気の物件は他と比べて割安なことが多く、そのほとんどが中古になった時値上がりしている。
• ボリュームゾーンが７０００万から８０００万だし、サラリーマンがギリギリ買える価格に設定しているのもニクいところだよね。
• 有明は、交通網が脆弱すぎる。りんかい線とゆりかもめ、BRTじゃあちょっとね、そもそも都心部への絶対距離が遠い。湾岸最遠部だから、これらが解消されることはないし、後背地がないから商業施設も大型作ったら転ける可能性は結構あるよ。スミフにとっては結構な賭けの要素はあるんじゃないかな。
  • 不便といっても毎日車で会社まで混んでても20分位だし、今日みたいな日もコート要らず。
  • りんかい線って便利な方じゃない？運賃高いけど、そんなのたいした金額でもないしね。年に何回乗るか考えて、１年間でいくらかかるか。他の路線との比較して差額なんでしょうけど。マンションの価格に比べたらたいした事でもないような。。。
  • 逆に見方を変えて・・・ＢＲＴで東京駅周辺にアクセスできてゆりかもめで台場新橋豊洲へ りんかい線で羽田方面や新宿渋谷へＧＯ！って考えるとかなり恵まれた環境とも言える。それでもそれぞれ路線も知名度も脆弱だから、「ＪＲ」りんかい線っていう格というか幹が欲しいと常々思う・・・。蛇足で車ならインター至近でディズニー15分、空いてりゃ横浜府中八王子も余裕の30～40分圏内。なかなか良い立地に思えてきたぞｗ
• 今の所、安い部屋でも350万からだね。少し高めだが、世界的に見るとまだ割安感があるので、欲しいなら買っておくべき価格だと思うよ。 近いうちに都内は庶民では買えなくなる。
• 小中学校の、キャパでしばらく新築は規制でたたんよ。その点、欲しい人、新築が良い人にはプライスレス
  • 規制ってなんですか？ひょっとして規制によりタワーマンションはしばらく建築できなくなるの？？？
• うちは、70で6千万代からあると案内されました！中～高層階狙いと伝えたら、向きによるけど、7500いかないくらいからあると。ま、営業マンの予想みたいだけど。
  • 中高層は、安くても340～350以上ということですよね。やっぱり高いなぁ。
• 住宅ローン減税は住み始めた年からスタートする。晴海は９月入居なので、２０１９年１２月に税金還付される。ここは２月入居なので、２０２０年１２月にようやく税金還付される。ちょうど自分は２０１８年に１０年目を迎えるので、このあたりも凄く気になってる。
• 契約は5～6月になりそうと言われました！思った以上に見込み客少なかったてことか？4月下旬から要望書は出すみたい。早速来月、ローン審査する予定だけど、引渡し3年後ってのが本当ネック！！3年て、長すぎる。 金利は多少の上りは織り込み済でも、、皆さん3年後って、どう思われます？大規模新築ってそんなもんなのか、その分中古より満足度高くなるのか、悩む。
  • うちも同じような状況です。来月ローン審査します。だけど、有明相場よりかなり高いと思うので、1次1期はパスして少し様子見しようと思います。パークタワー晴海も見たいし、中古で好きなマンション・間取りがあるのでそれも出てくるの待ちたいし。新築市場はかなり冷え込んでて価格もバブル期並みとデータで出ているので、これ以上大幅に上がることはないし、金利は上がるしかないので、この3年はリスク有り過ぎです。大規模新築だから3年なのではなく住不だから。晴海三井は2年くらいなので。
  • あと住不はここ何年かは1期から徐々に上げていく策を取ってましたが、それは史上最低金利、相続税対策、円安による海外投資家の爆買があったからで、これらの要因はもう今では殆どないので、（だから新築市場が冷え込んでるのですが、）金利上昇していったら、住不は金額上げていく策は取れないと思います。
• 私はここの70買います。ここ新築時には築12年とか？問題はそこに何年住むかですけど、湾岸で築20年以上のタワマンってまだないですし、新築買っておいた方が無難かなと思います。
• 先日説明会行ってきたけど、ここで言われているように有明とは思えないスミフ価格。予定価格を聞いたけど坪330万といったところ。3LDKだと7千万以上します。ちょっと前なら港区あたりでも探せばもっと広い部屋が買えた。一般庶民には手の届かない価格になってしまった。需給のバランスなのか、それとも単なる不動産バブル、スミフ価格からなのだろうか。
  • 多分一番悪いのは低金利 。一見返せそうにおもえるけど、元本7000万は事実しとて存在し、繰り上げ返済してもなかなか減らない。
• 豊洲新市場が最悪移転中止なった場合、豊洲＝汚染地区という印象になりかねないですよね。その場合、有明も影響を受けるのでしょうか？皆さんのお考えを聞きたいです。
  • 豊洲ってゆーか有明の方が近いけどね。市場。近所の人は知ってるよね。そんなことくらい。汚染って汚染ってゆーけど。そんなレベルでは無いので早く開けたら良い。

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交通

• 都心いくならBRT、新宿渋谷方面ならりんかい線かな。ゆりかもめはお台場or豊洲用だけどガーデンシティ隣接のここならそんなに使うことないかな。
• りんかい線は品川シーサイドなどを大回りするし、ゆりかもめに至ってはお台場周辺をぐるぐる回るので新橋方面はまったく使えない。有明の鉄道はバス以下、BRTが出来たらまったく意味をなさないです。
• 最寄りがりんかい線、ゆりかもめってのが、購入にためらう人多いのではないかな。りんかい線は確かにJRとつながっているがどこか行くにも高いしね。JRか都営か東京地下鉄がありゃね。
• 東16（八重洲南口～深川車庫・ビッグサイト）のバス、2/28から減便なのね。平日夕方減便して、土日の夕方は増便。まあ、新築時はどのみちバスも改定されるだろうけど…
• 湾岸地下鉄の検討状況は公開されているよ。

　http://wangantower.com/?cat=126

• Ａ棟西向き70平米が人気と聞きましたよ。

構造・建物

• 免震
• 東棟、中央棟の南側中層以上なら、東京湾まで抜ける眺望の彼方にゲートブリッジが見えるのでしょうねぇ。でも、窓を開けた途端に、湾岸道路の騒音がゴォーと聞こえるというのはいかがなものか。
• 北向きはいろいろと眺望をさえぎられるようだけど、他マンションからの視線が気になるほど近くはないですよね？
  • 今のところ北西方面は遮るのはオリゾンくらい。ただ西側はブリリア3兄弟によりレインボーは見えない。東京タワーは場所によるかも。事前発表会に行った人は2月に眺望が確認できます。
• A棟の南西角部屋か、西向きがいいと思います。高速道路が気にならなければ南向きもいいです。
• 眺望は、ワシントンホテルの上層階にある、中華、マダムシェンロンからのイメージが参考になる気がします。それなりに、抜ける気がしますがね。

共用施設

• 共用設備はプールなどはない模様。パーティルームやゲストルーム、ラウンジはあったと思う。
  • ゲストルーム、ラウンジ、キッズルーム等スタンダードな感じ。商業施設隣接なので豪華な共用施設はつけない方向で行く模様。最上階は住居で最上階を共用施設にはしないとのこと。
  • ジムはないと聞きました。代わりに？ホテルだったか複合商業施設内だったかに出来るのだとか。
• ここの問題は何と言っても駐車場かなぁ。700台以上をたった7台のタワーパーキングで成立させるわけだから、通常の倍以上は車の出し入れで待つことになる。朝とか混雑時は10分以上待つこともたまにあるから、ここは場合によっては20分～30分待つことも想定できる。

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間取り

• 日本で起業する外国企業の社員や投資、デインクス、単身が中心なのでファミリー層の需要の多い3LDKは少ない様ですね。
• 3Lはあるそうですが、営業の方の話では1.2Lが中心と言っていましたね。確かに1Lで38の部屋は都心にはありますが、有明や周辺の湾岸にはまずありませんよね。少し小さすぎるので、やはり営業さんの言う様に、単身者や投資物件が多いのかなとも思います。

買い物・食事

【テナント】

• ファミリー向けではなく大人向け。チェーン店を排し個性豊かな店を誘致するとのこと。
• スーパー入るんだっけ？ 外国人向け云々の日常使いできないやつだとスミフ自身が言ってた気が。
  • スーパーは入るって言ってましたよ。 第一段階だけで180店舗もあるのにスーパーくらいないとねぇ。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 江東区の要請で保育園が認定こども園に。区立児童遊園に近いほうが望ましく園庭も必要ということで保育棟とC棟東駐輪所の場所が入れ換わり。まだそういう変更がきく段階なんだね。ABとCには価格差つけて欲しいなあ。
• 認可保育園のボーダー見ると、有明は簡単に入れるっぽいぞ。 ここにも、こども園が出来るし、バディ（500人規模？）も出来るし、保育園難民になることは無さそう。
• 共働き、認可外に預けてれば、ほとんど入れるレベルだよ。

　http://www.city.koto.lg.jp/280308/kodomo/hoiku/ninka/documents/29boda-...

• 知り合いが清澄白河付近の自宅から有明の保育園に通ってますよー！ 区内で入れるとこが有明しかなかったみたいです。 有明は空きがあるのかと思ってました。 ちなみに1歳から通ってますねその子。
• 有明の保育園は20倍だって
  • ここ購入したいと思ってますが、20倍の激戦ならフルで共働きでも保育園に入れない可能性高いと思っておいたほうがいいですよね…。 区外からの引越しなので、認可なら通えればどこでも有難いですけど…。
    • 20倍は人気のところなので、その他はそこまではいかないかと。 ただ共働きでも収入が高かったり、住民歴が短いと不利になります。 認可に入らない家庭は結構いますよ。認可外なら何処かしら入れられます。
• こども園もできますし、前向きに購入考えます。
• 共働きで、認可外に預けてたら入れる。しかも、更に、こども園とバディができるんだよ。保育園で困ることは無いんじゃない？ 倍率に関しても載ってるよ。

　http://www.city.koto.lg.jp/280308/kodomo/hoiku/ninka/documents/29bai-2...

• ボーダーは24点（フルタイム）の優先順位が多いですね。何の優先順位で決まってるかが重要なのですが…。あと江東区は申込時点で区内在住じゃないと認可外加点はつかないです。来年からは育休明け加点も導入されて、認可外復帰済みと育休明けが並びます。このままだと区外から認可外復帰済みで転入するのは、更に不利になると思います。
  • ご存知かもしれませんが江東区は認証保育園を認可に移行する方針です。有明の認証園でも将来的には認可への移行を目指す方向だという話を耳にしました。認可外もお考えの様なのでご参考までに。
• 認証とか認可とかすんげーややこしいけど、行政の補助が出て、月1～3万で済むような保育園は激戦。有明レベルの年収層だとまず諦めたほうがいい。認可外で月5万～15万払えるなら、どこかしらには入れるよ。ただ人気のインター系とか豊洲バディには生まれた瞬間から長蛇の列に並ぶ必要があるｗ 通えるなら砂町バディは楽勝だったりするし、習い事にしても辰巳のスイミングや、木場まで足を伸ばせれば余裕で入れたりもするから湾岸は特に大変だと思う。ただ、こういうのって年度でガラっと変わったりするので、 情報を鵜呑みにすることなく常にアップデートが必要。親切心で数年前の情報を伝えたら全く状況が変わってたなんてことはザラだし・・・
• 認可外復帰済みでボーダーを確実に超えることができるのは29年度入園までだと思います。 上にも書きましたが、制度の変更で来年から育休加点がつく様になります。 そうなるとフルタイムであれば認可外復帰済みでも育休明けでも最低でも26点で並びます。 そこで優先順位は非常に大切になります。第一子で特別な事情がない人は税収勝負になるのでは。 また江東区では認可外の中でも認証園はどんどん認可に移行していってます。新しくできるバディの他に利用できる認可外がどれだけあるかも重要だと思います。 現時点で有明は区内では保育園事情は悪くないというのは同意ですが、色々状況が変わってきています。
• 状況は勿論、変わっていきますが、今が悪くなく、今後、バディと、こども園ができるのに、このマンションより早く有明エリアで竣工する物件はない訳で、今後、良くしかならないと思います。ただこども園がいつできるのか。また入居時期が２月下旬というのが気になるとこですね。明け渡し後、少しして、こども園の募集スタートなら最高ですね。

【小中学校】

• まだ学区は分かりませんが有明小学校に通えれば近いし評判も良さそう

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周辺環境・治安

• りんかい線駅から4分とショッピングセンター隣接が売りとなる物件だが、通勤にりんかい線使わない人にとってはちょっと不便な立地。使う場合でも東側のタワーだと実際には10分近くかかるのではないか。あと24時間365日交通量が多い湾岸高速、環2に隣接というのは騒音、排気ガスの点で大きなデメリット。何もよりによってすぐ脇に建てなくてもという気がする。 まあでも、ショッピングセンターがそれを上回る魅力あるものかもしれないし、湾岸では久々の大規模複合開発物件なので楽しみではある。
• なぜ再開発地域の一番高速寄りに建てるのでしょうね。陽当たりはいいけど騒音と排気ガスが・・
  • 北側に寄せると、お見合いとか日照とか問題が出るからですかね？
  • 商業施設と隣接なのだから端から静けさは捨てているのでしょう。排ガスはどうでしたかね。個人的には気にならないレベルですが我慢できないという見方が主流のようです。
  • 平日の日没後に建設予定地をぐるりと歩いたのですが、南側は湾岸道路（一般道と高速の高架）があり、車の走行音がかなり耳障りです。 西側、東側は比較的交通量が少ないのですが、西側の環二が全通したら騒音もすごいでしょうし、東側には高速の高架が回りこんでいますので、将来は交通量が増えるかもしれません。 北側はまあ普通という感じでしたが、マンションが並ぶのは敷地の北ではなく南です。 南側にあるのは防災公園→ビックサイト→東京湾（西側棟は300m先正面にがん研ビル有り）なので、ほぼ永久眺望なんでしょうけど、住環境に静かさを重視するのであればお勧めできません。
• 近くに変電所と就労者支援施設らしきものが出来るのでそこが引っかかります。 変電所といっても、スカイズの隣の巨大変電所とは別物ですがね。変電所は基本嫌悪施設です。
  • スカイズの隣はデータセンターですよ。 東京ガス工場と東京電力発電所が無くなり、変電所の需要が無くなった。 地下に小さい変電設備はあるようです。 豊洲５丁目の変電所は地上に出ているのが美観を損ねる。
• 湾岸線側は窓は開けられないでしょうね。 私も2年前まで湾岸線近くの賃貸に住んでいましたが、窓を開けては会話もできないくらいです。 特に週末は千葉県？からの暴走族が多くて騒音が凄いです。
  • 2年前に住んでいいたのは東雲駅から徒歩1分圏内のマンションでした。 私は窓を開けたままだと、会話が聞き取れないこともしばしばありましたね。本当に暴走族は取り締まって欲しいです。
• 今32階に住んでいますが、音は上に上がってくる（遮るものがないので減衰されない）ので高層階の暗騒音は相当大きいです。湾岸道路から1km程度離れているのに珍走音が聞こえてきます。ここは珍走団御用達の湾岸道路が走っているので高層階は相当うるさいのじゃないかと…。
  • 下見をした方はわかると思いますが、湾岸道路とはあの距離ですから、 暴走族の爆音に関しては、低/高層で差はあるものの若干ではないでしょうか。暴走族を取り締まってもらいたいですね。
• 高速道路の音に関してはタワーズ台場の南東部屋に見学行けばいいと思います。でも冬場はやはり寒いせいか暴走族は少なくなりますよ。
• 有明民ですが、暴走族は1か月に1回来るか来ないかですよ。ただ、単独爆音バイクは、2週に1回くらい来ます。夏場は毎週。市場のほうで、軽快にグルグル走っているようです。暴走族ではなく暴走人ですね。
• 湾岸でここまで騒音排ガス粉塵の酷い立地のタワマンは過去に例がないので、どうフォローするのか。
  • 騒音排ガスについては営業からのフォローはありません。騒音のことを聞くと2重サッシと言ってきます。実際は給気口や換気口からも音が入ってくるので窓だけの問題じゃないんですけどね。
  • 諸に高速沿いだからね・・・ 都心ほどじゃないにしても今後も交通量が減ることは絶対ないし、 休日は朝からディズニー渋滞・・・南買うのは結構勇気いると思う。これで中低層が坪250とかだったら値段に釣られてってのはあるけど、住不だけに格安は期待できないからね・・・ 。
    • ディズニー渋滞有明までなんてないよ。逆側はトンネルのせいかよく渋滞してるけど。
      • 渋滞って言い方は悪かったかもだけど、休日午前中に千葉方面から台場や空港、海ほたるに向かう時、反対側の千葉に向かう車線大体混んでるんだけど気のせい？たまたま？
        • 千葉に住んでること公開してますな。 湾岸は西から東北道、常磐道、千葉に行く車が多くて混んだりはしてるけど有明から羽田も混んでるよね。 もちろんディズニー行きも原因だけどそれだけじゃない。
• 現地見てきました。 環境悪いですね。 高速道路真横というのも圧巻ですがりんかい線まで高速道路渡るのでアップダウンがキツイ。 病院の前というのもよくない。
  • 2階のアプローチから行く感じになりますので、 実際は駅への行きはの登りはなくなると思いますよ。あとは高速道真横が気になる人は北向きなのかな。 実際は北西向きになるので、夕方近くから若干陽が入ってくると思います。

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その他

• なんかものすごい巨大な物件になってきそうですね(・・; りんかい線またはゆりかもめですか。 うーん、結構この沿線で嬉しい人は限られてくるような。 湾岸エリアにお勤めの方だと良いのかもしれないなとは思いますが、 果たしてこの規模のマンションってどれくらい需要があって、どれくらいで売り切れるのでしょうか。

掲示板

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