ウェリスつくば研究学園レジデンス

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ウエリスつくば研究学園レジデンス外観

物件概要

• 所在地：茨城県つくば市研究学園4丁目34番の一部（地番）
• 交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩14分
• 総戸数：149戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年07月竣工済み
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 今日イーアスで配っていたチラシによりますと、7階建て149戸、研究学園駅徒歩14分、駐車場平置き90台、機械式65台、来年の8月完成予定だそうです。
• 残り2棟はガーデンサイドとブライトサイドとなって、ガーデンサイド（真ん中の一番小さい建物）から先に売り出すみたいですね。
• 部屋の向きとしては、ほぼ南向きですよね。価格もテラスより安いなら、魅力的な物件と思います。駐車場が平置きじゃないところもあるみたいですが、早い者勝ちですかね。
• 管理費は割と普通ですが、修繕費はこんなに積む必要あるのかと…。平均9000円から始まって5年ごと2000円ずつ上がって15年目から据え置きという計画だそうです。15年目からは平均15000円支払うことになります。普通は当初6000円台くらいから始まるものと思いますけどね
  • 管理費が高いのと修繕費積立が高いのでは、全く意味が違います。 サービスの割に管理費が高いのであれば、管理会社を代えれば解決します。 しかし、修繕費は積立額が足りなければ一時金を徴収することになります。 むしろ、月6000円くらいのマンションは、一時金を徴収することが前提の長期修繕計画になっているかもしれませんよ。 修繕費積立は一種の貯金ですから、今楽をするか、将来に楽をするかの問題だと思います。
• 1平米あたり150円／月の管理費が高いと思う人は、マンション暮らしに向かないと思います。 共用施設が無いのに高いという人は、管理費は何にお金がかかっているか理解していないのでしょう。 豪華な共用施設があっても、それは初期費用の問題で、普段お金がかかるのは電気代と清掃費用くらいでしょう。 どんなマンションだってエレベーターはあるわけですし、共用廊下や玄関の清掃や、樹木や植栽の剪定は必要ですから、目立った共用施設が無くてもそれなりに費用はかかるでしょう。
• だいぶ値下がりした印象があります。先着順で全て2000万円台。すぐに完売でしょうか。
  • 特に値下げはしてないでしょ。 一期の時は最低2600万円台で売り出してるよ。 2600万円台は、2階の狭い部屋一室だけだったけどね(客寄せパンダ)。
• 2900万円台なら、お買い得だと思います。ミニストップもできるし利便性は向上してますよね。
• 売主から考えるに、安心度は高いですよね。 このエリアの中では、一番かと思います。 にしても、つくば駅周辺は高い！ こちらは、価格的にも魅力です。
• つくば市内で駅まで歩けない距離ではなくて、３，０００万円を切る価格は魅力的。イーアスは徒歩、大荷物の時はタクシーもワンメーター。市役所があるおかげで人の流れがあるから、これからの展開も楽しみ。 悪くないんじゃないのかな。賃貸でも成り立ちそう。
  • 以前、賃貸調べたけど、ここは賃貸だしても、良い値段つくね。 転勤族が買いやすいマンションかなと思う。 価格、広さのバランスが良い。
• 駅近ではないが、商業施設や学校も近くほぼ南向きで日当たり良好なので、資産価値としてはまずまずだと思います。
• 研究学園は開発途上で、これから葛城北部学園、つくば警察署、郵政グループ事業拠点×2、サイバニックシティなど大規模施設誕生が目白押し。 大人数雇用の職場となる施設が多いので、域内計画人口2万5000人に届く頃には快速も止まるようになるでしょう。 今は明らかに割安で、ここから下がることは考えられないです。
  • 快速が止まるようになるとエクスプレス開業当初からよく言われるけど、実際は無理だと思われる。 警察署も郵政も、そこで働く人はだいたい車通勤。駅利用者が増えるわけではない。 「明らかに割安」と断定してるとこも、安っぽいセールトークとしてはともかく、未来の地価予想ほど難しいものはないのに根拠薄弱としか思えない。
• ここが完売しないのは駐車場代が少し高いからじゃないですか？ 周りの相場より高いですよね… それ以外はニーズに合えばとても良い物件だと思います。 見た目もシックでずっと住めそうだし、新しい学校が近くに出来るし、周りは戸建てだから見晴らしの確保もしっかりしてるし、過剰な共有部もないから管理費も高くならないなと思いました。
  • 駐車場は高いというよりも機械式がネックでしょう。そのデメリットを打ち消すくらいの価格設定が必要かと。環境は整ってると思います。

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交通

• つくばエクスプレスは便利ですよね。友人で三郷中央に住んでいる人がいるのですが、 つくばエクスプレスはかなりの混雑だとか。でもここならまだ座って通勤できたり できるのかな。座れなかったら一駅戻って始発に乗る事もできますからね。
  • 通勤時間帯で研究学園駅から乗車だと、まず座れませんよ。それでなくても日に日に乗客は増えてるし。 あと、研究学園駅から一駅もどって始発に乗るというやり方は、ＴＸ側が厳しく禁止していて、掲示物などでも禁止を呼びかけてますので、やめたほうがいいと思います。
    • つくばからの定期を持っていて、つくばでホームに降りて並び直せばOK。
      • そうですね。一度降りて並び直すなら良いと思います。が、電車がつくば駅に着いた時点で相当並んでますから、どうしても座りたければ、乗ってきた電車から1本遅らせるしかないですね。すごく時間がかかります。
• せっかく通勤快速ができたのに、なんで秋葉原まで50分って宣伝しているんだろ。通勤快速を使えば46分なのに。
• 通勤時間帯を外すとしたら、朝何時に研究学園駅に行けば、座れますか？5時台とかですか？
  • 5時台だったら大丈夫じゃないでしょうか。 遅い場合は8時半ごろでもギリギリ座れなかったりするので9時台だったら大丈夫ですかね。 あと、研究学園駅は駐輪場も満杯で置ききれず、たまに自転車がはみ出て置いてあります。毎朝、自転車を止める場所を確保するのに苦労します。帰りも自転車がギュウギュウ詰めでなかなか取り出せなかったりして大変です。これからもっと増えるでしょうし、なんとかなんないんですかね。
    • 8時台なら、6号車や5号車のホームドアの1番前に並んでいればだいたい座れると思います。たまに団体さんが乗っていて座れないとショックですが。
• つくばエクスプレスは最終電車が早いのもネックです。秋葉原発23:45が最終電車なので〜
• 駅から歩きましたが遠くて疲れました。
  • 運動するくらいの気持ちがないと、歩くにはすこし辛いかも。
• この周辺は店舗が多くて便利なんだけど、週末はクルマが多すぎて渋滞がひどいです。移動しづらさのストレスもありそうです。
  • 渋滞を回避する道も多いのでそれほどストレスは無いです。

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構造・建物

• 建ぺい率：52.58%
• 容積率：155.51%
• 敷地面積：8616.55m2
• 建築面積：3151.02m2
  • ３棟建つというのは、先にできたウェリステラス１棟とレジデンスが２棟にわかれて、合計で３棟建つのですか？公式の画像では８階建てと７階建てが３棟並んでそんな感じになってますね。
• 気になることがあります。 駐車場入り口、通路は、両棟のエントランスの間、一番人の出入りの多いところを通るのは、危なくないですか？ 子育て世代が多く入る物件なので、もしもを考えてしまします。 かなりの戸数で車も多いでしょう。出入り口が一つでは、足りないのではないですか？ 機械式駐車場の南側の戸建さんは、音がうるさくてかわいそうですね。 文句でないといいけど。
• 一番人の出入りの多い二つのエントランスの間に、いかにも子供が飛び出しそうなところをクルマが通ることはどう考えますか？住民間で事故が起こるのは嫌です。他に出入口をつくるべきだとおもいます。
  • マンションの脇から車が出入りするのはどこのマンションも大して変わらないので、お子さんを車の通るところで遊ばせないよりほかないと思いますよ。
• エントランスから一番奥の住戸まで７０m位あるのかな。 外廊下を歩く人が気になりますね。 中央にエントランスを設けても良かったんじゃないかな。
  • 道路側にはエントランスありますよね。
• 駆体のコンクリの水セメント比、周辺物件はせいぜい50%のところ、ここは45%ですね。 強度は30N/㎟以上ですし、メンテナンス性にも気を配っているので、駆体は100年いけるでしょう。 こういうところもっと宣伝してもいいと思うけど。
• 当物件は旭化成建材、三井住友建設いずれにも下請け発注していないそうです。 張り紙が出ていました。少しほっとしました。
• 現地をみてみましたが、日当たりは抜群でした。周辺も戸建てなので、さえぎるものは何もないです。

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共用施設

• 駐輪場：298台(スライド式202台・二段式96台)
• バイク置場：平置式10台
• 家庭菜園日当り悪すぎ 利用してる方いますか？

【駐車場】

• 駐車場：155台(平置き90台・ピット式65台)
• ここの駐車場は平置き中心で一部機械式ですね。
  • 平置き式と機械式は、抽選できめるの？
    • もちろん購入者の希望を聞いて、それぞれの枠におさまりきらなければ抽選でしょう。中には安く済ませたかったり、車はあるけどあまり乗らないということで機械式の上の段を希望する人もいるかもしれないでしょうが。
• 全部で１４９世帯で駐車場が１５５台あるという事は、１家庭に２台持っている人が近辺は多いのでしょうかね。
  • つくばでは大体、免許を持った家族は車を持っていると思います。 つまり、５人家族で全員免許持ちなら、所有台数は５台です。私の家もそうです。 だから、マンションにある駐車場だけでは全然足りないのが現状です。
• 全般的に車は必須ですね。ここの物件の駐車場の数をみても、１世帯２台借りる事ができる台数を用意してありますし。万が一ここで２台借りられなくても外で借りても相場は５千円位ですね。
  • 外の駐車場はもっと高いですよ。7000円くらいします。5000円の場所あったら教えてほしいです。
    • 駐車場の数は、100%を少し超えるぐらいなので、基本1世帯1台のようです。二台目は外に停めることになると思います。営業さんには7500円の駐車場を紹介されました。そのあたりが相場なのだと理解しました。
• 駐車場は平置き7000円、機械式4000円程度です。それでもちょっと高いですね。平置き5000円でもいいと思うけど
• 高級車はあえて機械式にしてるお宅が多いようです。 BMW audiなどが出てくるのを時々見ます。 確かに機械式の下段なら風雨で汚れないので、そういう選択もありなんだと目から鱗でした。
  • それはない（笑） 自分はずっと一応高級輸入車といわれる車に乗ってるけど、機械式はできれば避けたい。 というか、今はW212だけど郊外の機械式って入らないのが多いんじゃない？（都心なら対応してるけどね）。
• ここの機械式のサイズ制限は？
  • 確か1950ぐらいだったと思います。

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間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：76.20m2～120.39m2
• バルコニー面積：12.00m2〜24.30m2
• 主寝室は８畳ある間取りありますが、ベッド２台入る幅あるの？狭すぎない。 主寝室のドアを開けたら、トイレのドアなんてへんな間取りだね。 そもそも間口が狭すぎです。できるだけ多くの部屋を切り取りたい。 物価上昇時の対策とはこういうことだったのですね。

買い物・食事

• 近くにミニストップとかオープンするので、だいぶ便利になりますね。
• ここって買い物便利なのか？ イーアス 徒歩9分。コストコ 徒歩8分。手ぶらなら、お散歩感覚だろうけど、買い物買って、手持ちで帰れるのか？
  • ここに住んでてイーアスに車で行く気はしないですね。 特に土日は駐車場が混んでてうんざりです。 私は普通は子供と散歩がてら歩いて行きます。ちょっと多めに買い物するときは自転車です。 気軽にさっと行って帰れて便利です。
  • 私もイーアスは、歩いて行くことが多いですね。 馬鹿みたいに買うこともないですし。 手で持てないような量を買ったら、車までも運べませんよ（笑）

育児・教育

• ここを検討する人ってまだまだお子さんが小さいのかな。 現時点では小学校が遠いので将来学校新設に間に合う人がメインなのでしょうか。 あるいは既にお子さんがある程度大きいご家庭とかでしょうか。
• 地図を見て驚きましたが、小・中学校が徒歩30分以上の距離にあるのですね。 飲食店やスーパーなど商業施設はマンションの近くにあるので何とかなりそうですが、教育機関や金融機関はどこももれなく遠い！ この辺りに住む人向けにスクールバスなど出ているんでしょうか。また、学校は将来的に新設される計画があるのですか？
  • 学校は計画はありますが、いつできるかは不明です。
    • 小学校のスクールバスはなし。 学校はケーズのもう少し北の方に用地候補はある。 目標平成30年までの計画だが実現するのかよくわからん。
• 小中学校まで2.7km！小学生が通うにはとても距離があります。つくばでは、小学校区が話題になりますが、2.7kmを通わせることには疑問ないですか？
  • ない。それにあと3年半すれば近くに学校ができる。
• 多数の店舗と保育園と新設の小中一貫校がどれも至近。しかも駅も徒歩圏

【歩行者専用道路】

• ここの前からコストコ横にできる小学校まで歩行者専用道路ができるようです。しかもなんとアーケード付きです。 雨の日でも子供が濡れずに安心して登校できるのはポイント高いです。
  • 2015年03月07日付けの「アド街っく研究学園」さんのblogに詳しく書かれていますよ。 ご参照ください。
    • コメント欄を見ると全面アーケードってのは嘘みたいですよ。 ベンチがあるところだけだとか。 バス停でもないし何のための屋根なのか不明ですね。
      • そうそう、アーケードは一部のみ。 でも、新設小学校に向けて歩行者・自転車専用道路が設置されることは通学への安心感につながりますよね。 また将来的に、ウェリス、スマエコから北側へ子供たちが安全に渡れるよう信号機設置の要望を出そうという話も出ていると聞いています。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種低層住居専用地域、第1種住居地域
• やっぱり、車がないと何かと不便です。既出のように、駅の駐輪場は満杯。しかも、改札まで意外と歩きます。奥さんに毎朝つくば駅まで送ってもらえれば、ＴＸ座れます。
• 交番は、夜は無人になってしまいます。人口も増えるのだから何とかしてほしいです。夜は駅前以外は暗いですし。 たまにですが、バイクの暴走の音が聞こえることもありますし。 実際、交番については改革があるかも知れないですね。このあたりのこと、営業さんに聞いてみるといいかも知れません。 つくば市役所の隣に大きな消防署が建設中です。治安はよくなるかな？　出動の度にサイレンがうるさかったら嫌だな、と、今から少し不安ですが。

【道路事情】

• 公道との出入り口のすぐ近くに交差点があります。3方向からのクルマに気を使いそうです。 学校のできる3年半後までには信号もできるでしょう。 駐車場出口付近に信号待ちのクルマが並ぶと右には出にくそうです。クルマとクルマの間を出てくるクルマにビックリすることは多々ありますね。そういう状況を思い浮かべます。
• 目の前の道路の交通量がだいぶ増えて、しかも飛ばしてるんでスピード落とせの看板たててほしいですね。
• 前面道路の交通量とスピードの方が気になりますね。かなりのスピードで、こわいです。
  • 前面道路は交通量も以前よりはだいぶ増えてるように感じます。道路を走行してるクルマもあまりマンションの出入りを意識してないので、衝突事故がないかかなり心配してます。何か対策は考えらないんでしょうかね。
• 車の出入りには注意が必要、そう思います。 駐車場から右に出るケースが圧倒的に多いと思います。 中途半端な位置に交差点があり、出るのを難しくしています。 十分な幅員のない2棟のエントランス間の道路も、乗り降りで待たされたり、子供の飛び出しの危険もあるでしょう。敷地、建物のレイアウトの設計に疑問があります。それだけ、ギュウギュウ詰めで戸数が取りたかった、 エゴですね。
  • 出口付近のどこに交差点があるんですか？
    • Ｔ字路とここの出入口と重なって十字路なら、信号機設置されれば安全でしたね。Ｔ字路に信号機が出来たら、信号渋滞はあるは、信号で停まっているクルマとクルマの間を抜けて右に出るなんて、考えただけでイヤですね。
      • 信号ができるってどこ情報ですか？ T字路2つありますが、あそこは宅地の居住人以外使うことはないですよね。 コストコ側の方はコストコ方面からの通り抜けはできないですし、ダイワの分譲がすでに行われているところも完全に居住人以外はあまり立ち入ることのない専用道路に見えます。 同様のT字路がケーズデンキ脇にもありますが、そこから信号が必要な程車が出てくることはないですよ。 確かにカーブで目の前の車通りが多く危険ですが、本当に信号を作る必要はあるのでしょうか？
        • テラス住民ですけどそこまで現在での交通量は多いと感じませんよ。カーブなので見通しが悪いですし、たまにスピード出してくる車もいて危険ですが信号作るほどの交通量ではないです。制限速度を40キロにしたり検問やったりしたら解決しそうです。

【再開発】

• 普通に考えたら、悪くない立地だよ。将来の陽当たりも担保されている。つくばセンターは、発展性が少ない。
  • 北側は開発これからですしね。特に北東は商業地区なので、これから何が建つか楽しみです。

【イーアスの北側】

• イーアスの北側の土地に何か建つみたいですね。マンション目の前の道路が渋滞しそうで心配です。
  • 公募されますよ。県のホームページにも載ってました。
  • 場所はレジデンスの北側というより、テラスの東側ですね。 これから企画競争なので、まだ何が建つかは全くの未知数ですが、国際総合戦略特区に寄与する事業用地とのことですので、従来型の商業施設などの建つ余地はなさそうですね。
• イーアス北側の商業施設はどこに決まったのでしょうか？　ラウンドワンとか研究所という噂ありましたが、結局のところは？
  • イーアス北側の公募の結果はまだ出ていませんが、国土地理院前の空き地に別の公募が出ましたね。こここそがラウンドワンでしょう。
    • その辺りなら警察署も近くに引っ越して来る可能性も高いし、立地的には良いのではないでしょうか。
• NEDOのロボット研究部門が来るんじゃないかという話がありますね。 「研究学園」なのだから、商業施設ばかりでなくもっと研究施設を誘致すればいいと思っていたので、期待しています。
• イーアス北側の大街区、 ここを研究所用地として活用するという県の方針が確定して以降、 周辺保留地が次々動き出していますね。 おそらくイーアス北側の土地を狙っていた商業関連の事業者が、 周辺保留地の確保に動いているものと思われます。

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周辺施設

• 金融機関は、研究学園駅に筑波銀行のＡＴＭが。つくば市役所に常陽銀行の支店。イーアスの中に常陽銀行、茨城県信用組合、ゆうちょ、筑波銀行のＡＴＭがあります。
  • イーアスの中には筑波銀行の支店（ATMとは別）がありますし、三井住友のATMもあります。 イーアスの向かいには千葉銀行の支店、交差点の反対側に水戸信金の支店があります。 都市銀行はないけど、結構そろっているのではないかと…。
• 郵便局が近くにないのが不便ですね。ちょっとした用のためにつくばセンターへいちいち車で行かなくてはいけないのが面倒。ＴＸの駅からは、つくばセンターにある郵便局も銀行も、けっこう歩かないといけないので。
  • 郵便局は来年H27年に交番の隣にできますよ。
• 病院は、いざという時、徒歩圏内に新しいクリニックが沢山あって安心です。

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