プレサンス ロジェ 西神南

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物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市西区井吹台西町8丁目2番2（地番）
• 交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神南」駅 徒歩5分
• 総戸数：277戸
• 構造、建物階数：地上7階建（1棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年08月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
• 公式URL：http://pl-ssm277.com/

価格・コスト・販売時状況

• 入札価格を見れば西神中央の値段まではいかないでしょうが、近くのプラウドシティと比べれば相当な高値になると思います。
  • 駅徒歩5分で2,300万円台～と出ていましたけど、それって高いですか？その価格だと2LDKで60.62㎡の部屋になると思われます。広くはないけど安いような気もします。利便性重視なら十分では。 5,400万円台まであるそうですから、一概に安いとは言えないかな。3棟建てなので、良い条件の部屋ばかりではないのかもしれません。
• 駅徒歩5分で2,300万円台～と出ていましたけど、それって高いですか？ その価格だと2LDKで60.62㎡の部屋になると思われます。 広くはないけど安いような気もします。利便性重視なら十分では。
• 南向きはほとんど3000万円後半だった
• 最初は高いなぁーっと思って購入を悩んでましたが、駅徒歩5分ってのと西神南は文教地区（？）で若い夫婦が多いところが気に入ってます。 駅近で早くエリアを気にしなければ中古で同じ金額出せば広い部屋を購入出来ると思いますが、中古と言うのリスクを考えれば悪くの無いのかな。 あとここを検討している理由は他の物件を比較した上で消去法でここしかないのかなと。 2号線沿いにもマンション建築予定ですが、やっぱり2号線混みますし、学校も遠い。 西神中央や学園都市、名谷の物件は高いな。 って感じです。
• 売れ行きが良くない理由、立地というか単に供給過多だったんじゃないでしょうかね。

最寄り駅の人気の割には規模の大きいマンションだったというのもあるでしょうし、同時期に地下鉄沿線で複数の新築マンションが販売されているので需要＜供給になったのが大きいかと。 ここ以外の地下鉄沿線の新築マンションも、どこも即完売とはいかないようですし。 隣駅の西神中央の新築マンションに比べれば安いですが、最寄り駅が西神南のマンションとしてはおそらく適正価格＝割安ではないので大きな売りにもならない、のも理由でしょうね。

• • 隣に建っているマンションに比べてかなり高い、、、わりに全体的に狭い(・・;)西神南の中でもだんとつに高い。安い所は、陽当たりが悪いし。 買うのには躊躇しちゃいますね。
  • 西神中央や学園都市より立地が劣りますね。コレといった商業施設がないですし。 2300万円〜と謳っていて安いのかと思えば、実際はほぼ北向きの部屋64㎡で2800万円なので高いですね。 でも、西神南は街も綺麗ですし公園も多く、ファミリー層には住みやすそうな街だと思います。
• この物件は数年は投資用マンションとして使えないようですね。 何年か忘れましたが神戸市の土地なので自分で住むという条件での購入らしいです。(空けておくのもダメだったような・・)うろ覚えですみません； しかも、その年数が経った時に土地の所有権を神戸市から自分に変更する登記費用はこちらの負担らしいです。
• ここら辺の土地に詳しい方がいらっしゃれば教えていただきたいのですが、中古も検討していると営業さんに伝えたら西神エリアはマンション高騰で数年前に新築で買った時より今の方が値段が上がってると言われたのですが、そんなことがあるのでしょうか？1回住むと値段は下がると思っていたのですが。
  • 築2～3年の駅近人気マンショが購入時の価格とほぼ同じ～購入時より少々値上がりしているのは確か。 数年前のマンションは今の新築より仕様が良くて価格は安かったから、妥当ではある。 築10年のマンションとかなら普通に値下がりしているよ。

【第1期予定】

• 予定販売戸数：80戸
• 予定販売価格（税込）：2,300万円台〜5,400万円台
• 間取り：2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK・4LDK+N
• 予定最多販売価格帯（税込）：2,700万円台（11戸）

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構造・建物

• 敷地面積：10,084.82㎡
• 建築面積：5,074.32㎡
• 日当たりが悪い東棟で広めの部屋か日当たりはいい南か西棟の狭い部屋か悩み所です。

東棟のメリットってなんですかね～？

• • 東といっても北寄りですよね。リビングからの見晴らしは悪くなさそうです。 2300万円〜との金額に安い！と最初は思いましたが、東向き64㎡で2800万円でした。 でも南、西棟よりは価格が低いのでメリットはそこだけかと。

共用施設

• 自転車置場：554台（屋内スライドラック式432台・屋外スライドラック式〔屋根付〕98台〔3人乗自転車対応型屋根付〕24台）
• バイク置場：11台（屋外平面式〔屋根付〕）
• ミニバイク置場：57台（屋外平面式〔屋根付〕33台・屋内平面式24台）
• 駐車場：280台（屋外平面式82台［内福祉対応2台］・屋外機械式12台・自走式駐車場183台・来客用屋外平面式3台）（月額使用料／500円〜9,000円）
• 駐車場が全戸分あるのがとても良いなと感じます。
• ライブラリーコーナー、ラウンジコーナー、建物外で子供の遊ぶ空間（プレイロットというそうです）、ゲストルーム、集会室（パーティールーム兼キッズルーム）、コンシェルジュもいるようです。 ゲストルームは意外と需要があるようなことを他で聞いたので無駄ではないと思われますし、キッズルームが集会室と兼ねていて子供が成長しても利用できる部屋になっているのは良いと思います。 共用施設は維持費が気になりますが、ほとんどお金のかからなそうな空間なので負担は少ないのではと思われます。
• 大規模マンションなので共用施設も充実させたのでしょう。 ゲストルーム、パーティールームの維持費について 心配されている方がいらっしゃいますが、 それよりもコンシェルジュカウンターにかかってくる 人件費の方が管理費を圧迫すると思います。
  • ゲストルームやパーティールームはあまり維持費かからないみたいですからね。 人件費や機械系、水物系が維持にお金がかかりがちな代表格。 管理費と駐車場代が安いのは良いですが、修繕積立金が安いのは修繕計画をよく確認した方が良いかもしれませんね。 長く住むなら特に、最初だけ安くても年々上がっていったり2回目3回目の大規模修繕で高額な一時金が必要になったりすると本末転倒ですから。

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設備・仕様

• ディスポーザーやスロップシンク、ミストサウナ、選べる浴槽なども揃っているようですから、設備面も悪くはなさそうに思えます。
• 設備や仕様はよくあるパターンという感じでマンションについていてほしいものはあるのですね。
• シンクが浄水器付きでヘッドが延びるのも掃除しやすくていいですね。ただ、収納が少ない気がします。

間取り

• 間取り：2LDK・2LDK＋S・3LDK・4LDK・4LDK＋N　※Sはサービスルーム（納戸）です。　※Nは納戸です。
• 専有面積：60.62m2～95.89m2
• バルコニー面積：10.07㎡〜20.90㎡
• 間取りに関してはバリエーションはまあまあ。 家族の人数に合わせてという感じで考えていけばいいと思います。
• 和室もあって、どの間取りのプランも使い勝手が良さそうです。
• どのプランにも必ず和室が含まれているのが良いと感じました。 たいていは、どの部屋も洋室という物件が多いので、 両親が遊びに来てくれた時とかどうしようかと思っていました。 このプレサンスなら、和室もあってリビングも広いので使い勝手が良さそうです。
  • 2LDKには和室はついていないようですので、他の間取りもどうだかわかりませんよ？

和室に関しては要不要、人によってはっきりと意見が分かれる気がします。 冬はコタツを使いたいなんて言う場合とか、高齢の家族がいたりする場合には、あるといいのではと思います。よく和室はいらないから洋室に変更したいという人のためのプランがある場合もあるようですけれど、こちらの場合はどうなんでしょう？

• • モデルルームに行ってきましたが、標準で和室と洋室のプランがあり、オプションでどちらにも変更できるそうです。ただ私が行ったときには既に工事が始まっていて下の階はオプション変更出来ないので、オプション変更したければ、上の階を購入するしかないと言われました。
• 各部屋は狭くなってしまいますが、リビングが広く設定してあるのが良いと思いました。リビングが広くなる分、収納力は少なくなってしまっているのは、残念な部分がありますが家族が集まるリビング重視の方にとってはなかなかいい間取りタイプになっているんじゃないかと収納が少ないので、できれば和室ではなく、フローリングタイプの方が収納部屋として活用できそうなのにな

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域・法22条区域・第4種高度地区・宅地造成工事規制区域
• 新聞にも書いてあったのですが今玉津にある西区役所が数年後には西神中央に移転するみたいです。今も西神中央に出張所はありますが、機能が充実すると思いますし、神戸市は西神エリアに人を増やそうとしているらしいので、今後の発展に期待したいです。

　http://sunfishmanbow.seesaa.net/s/article/436461202.html

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