プラウド鷺ノ宮パサージュ

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物件概要

• 所在地：東京都中野区白鷺一丁目667番1他（地番）
• 交通：西武新宿線 「鷺ノ宮」駅 徒歩7分
• 総戸数：51戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年10月竣工済み
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：興建社

掲示板・口コミ

• プラウド鷺ノ宮パサージュ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 南向き角住戸のOrとA Typeの間取りを見ると､アッパーはかなりお高い感じですね!外観も高級感あるし､手が届かないかも?
• 周辺に都営住宅が多いこの立地に､最上階が億の住戸がある物件､ミスマッチを感じる｡収入にゆとりが無い方々が多いエリアに､浮いた感じのプラウドは違和感あります｡
• 販売スケジュールがまた変更され､当初の6月下旬→7月上旬→7月中旬となりました｡8,000万円超えの4LDKが多いのがネックでは？この立地にそんなに需要が無いと思うけどね｡
  • アッパーは8000万超えるんですね。 この立地には少々高く感じてしまいます。蓋を開けてみれば即完売とかあるかもしれませんが。。 80m2程度で6000万だと嬉しいですがね。笑 モデルルームに行けば具体的な金額聞けるんですか？
• 販売申込もうすぐですね。 間取りや金額からみても、 A、D、Eあたりは人気でそうじゃないですか？
  • 安いから売れるのは売れるとおもいます。
    • 意外に瞬間蒸発かもしれません。
• 8,000万円以上の住戸は苦戦しそう｡プラウドシティ阿佐谷も可能ですからね｡
  • この場所で最上階で８，０００万超えは高いですね。 かなりの高級仕様ならわからなくもないけど、こちらのプラウドは特に高級といった感じもしませんし。 周辺物件よりちょっと高級感のあるふつうのプラウドですよね。 プラウド＝高級マンション　ではありません。 高級なのは都心の一部のプラウドだけですから。
  • 8000出せるならもっと良いところに買います。。中央線が高すぎて買えないので、ここにしました
• ここまできたら建物内のモデルルームを見てから判断という風に考える人も出てくるのだろうなぁという風には思います。
• おそらく1､2階は南も東南も､条件が悪い住戸が竣工後まで複数残りそう｡最上階の高額住戸もね｡
  • 南､東南とも隣接の建物が近い低層階です｡南の1階は一部半地下だし､日照の悪さと湿気の覚悟が必要です｡
• 第2期もうすぐ販売開始ですね。残り15戸ですか。1期で大体売れたみたいですね。
• 内覧会のお知らせ来ましたが、一期で38部屋売れてましたよ。 一期でこれなら今時いい方じゃないですか。 残りはやはり二期で15部屋だったみたいですね。
• ここはさておき、今後も西武新宿線の物件の苦戦は続くのではないか。沿線の戸建てのニーズも強いし。

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交通

• 急行停車駅の鷺ノ宮駅まで徒歩7分で通勤の利便性は高そうです。
• 駅までの距離を考えると、悪くない
• 急行止まるが、上石神井の駅力は強いとは言えない。
• 鷺ノ宮も強くないが、上石神井より都心に近い分優位。

構造・建物

• 敷地面積：2,208.11m2
• 基礎が杭を打ってませんが、川沿いで大丈夫ですかね？ 地盤が良くても杭工事している会社もありますが・・・ みなさんどう思います。。。。
  • てっきり杭打ちしていると思いましたが違うんですか。 公式HPに構造体の解説が見当たらず、どのような基礎なのかわからず終いでしたがベタ基礎という事でしょうか。 地盤調査した上での杭なしでしょうけど、確かに川が近いのでゲリラ豪雨や台風による水害時に心配ですよね。
• この物件のエントランスの向きは、川沿いになるのでしょうか？
  • どうなるんでしょう。車の流れは北側からだろうな、と思うのですが…。 川側の道は広くないので、違うのではないかなぁ…と勝手に思っているのですが。ご存知のかたいらっしゃいますか？ エントランスが川側だと、例えば宅配便の車が停まったりすると通行が著しく妨げられたりするんじゃないか、なんて思うのです。 ランドプラン、どのようになっていくのかしら。
• ここのいいところは専有面積がゆったりと取られているところじゃないでしょうか 広めなのは都市部と比べて一目瞭然！ いかにもファミリー向けだなって。
  • ファミリーには厳しいと思いますよ。周辺環境を見たほうが良いです。私はここは隠居世帯かDINKS向けだと思ってます
    • 75m2ほどの3LDKと80m2～の4LDKが多い物件がDINKS向けでしょうか？

【眺望・採光】

• 南向きは現物見てから向かいとの閉鎖感を確認したいです｡

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：63.07m2～105.84m2
• 公開されている105m2の間取りはバルコニー・ルーフバルコニーがぐるりと取り囲み開放感がありそうです。 ただ居室面積が5畳、5.9畳は一寸狭くないですか？ せっかくの100オーバーなのに勿体無いように感じてしまいます。
• 洋室（4）の方は可動扉を開放するようになってるんでしょうけど、それだと出っ張りが邪魔になってきますよね。居室として使うには狭いし。他の部屋もベッドを置いたらそれだけでいっぱいいっぱい。確かにもう少々何とかならなかったのかという感じです。それとも小さい部屋はそれぞれ客間か衣装部屋にして普段使わない部屋になるのかしら。色々想像が膨らみました…。Aタイプの方は悪くないんですがね。
• 南向きは隣接が窮屈だし､間取りとバルコニーはゆとり感があるのに残念｡
• 間取りA type洋室(3)の外壁2面とバルコニー面に乾式壁､Or type洋室(2)の外壁､バルコニー面と戸境に乾式壁､低層マンションにしては多用された印象です｡やはりコスト削減なんでしょうけど､外壁側の乾式壁は､熊本のような地震で破壊されそうな？
• 最近の物件にしては広い間取りと､4LDKが多いことぐらいかな？4LDKが多いことで平均坪単価が高い状況ですけど､アッパーが億超えの物件にしては仕様が物足りない｡

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買い物・食事

• 鷺ノ宮南口を出て物件まで、川沿いを歩くと、商店街が無いのが。コンビニの一軒もあれば良いのですが。買い物して帰るとすると、北口経由よりは、隣の都立家政からのルートの方が良いのかも。
  • 南口でて、中杉通りでいくと、マイバスケット、ファミマもありますよ
• マンションの近くにマルエツがありますが、駅とは逆方向なので お勤め帰りに利用するとなると効率が悪そうです。 まいばすけっとはイオン系で価格が安いんでしたっけ？ 品揃えはコンビニ程度なのかな？生鮮食品を扱うコンビニのような ミニスーパーなのでしょうか。
  • 近隣住民ですが、品揃えはまさに仰る通りです。 基本的な食材は大体あるかと思います。値段もスーパー並みです。 週一でまとめてマルエツやオーケーに行き、足らないものをまいばすけっとで買い足すという買い物の仕方をしています。
  • まいばすけっとは小規模ではありますが、スーパーと同じように使えますので、 意外にも便利なんですよね。 あまりに遠いお店に行くよりも、普段の食事程度であれば、近くにあれば十分に感じます。

【東都生協】

• 共働きなので、今も週末にまとめ買いと週一で生協の宅配をしています。平日の仕事帰りにはスーパーに行くことはあまりないですが、まいばすけっとは案外使えるんですね。 マンションで契約してる東都生協はどうなんでしょう。
• 東都生協は、コンビニよりは高品質で低価格な商品を手数料200円程度で配達してくれます。 ライフスタイルにはまれば重宝するのではないでしょうか。 産地直送が売りみたいですね。
• 東都生協をここは契約しているのですか。パルシステムをずっと使っているのですが、基本的にはあまりそれとは変わらないのかな。 お米とか牛乳とか、そういう重いものをお願いしたりしているので、 在宅していない時にも受け取れるのであればすごく便利だと思います。 ネットスーパーと提携していてくれれば良かったのに…と思いつつ、こういうシステムがある事自体が本当はありがたいことなんですよね。
• 東都生協は手数料がかかるものの良い商品を届けてくれるみたいですね。

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育児・教育

• 公園、小学校、児童館全て徒歩5分圏内と子育ての環境にも恵まれているようです
• はとぽっぽ公園、100メートルくらい西に移転していました。当時のハトの形の滑り台も健在です。
• 子供は近所で伸び伸び遊べるので、静かに子育てするにはいい場所だと思います。
• 近隣保育園への入所は激戦で野村プラウドオーナーは年収がある程度ある分、逆に苦戦するかも知れません。
• 鷺ノ宮周辺は、中野区の中でも落ちついていて子育てしやすい環境ですよ。 区内には荒れている中学校もありますが、ここの学区の第八中学校は、昔から悪い評判はありません。西高への進学率は区内では高い方ですし、戸建ても多いので世帯年収も高めだと思います。実際、中野区の学区別平均年収のデータでみても第4位と上の方ですね。
• 近隣の都営住宅は一人暮らしのお年寄りが多く、お子さんがいる世帯は少ないのではないでしょうか。 第八中学も若宮小学校も、もうすぐ建て替えで校舎もきれいになってうらやましいです。 小学校も、車の少ない安全な道で通えますし、繁華街も近くにないので、治安もよく安心です。
• 中学校の話ですが 、学力と世帯年収ともに区内で一番レベルが高いと有名なのは、近くにある北中野中 ですね。 第八中の新築後は、今の北中野中の学区の一部が、第八中学校の学区に変更になるようですよ。そうなれば、好影響がありそうですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 北側は大通り沿いだから落ち着いてないけど、駅からの道は明るそう。
• 環境は上井草、通勤の利便はこちらかな。価格差は大きいよね。
• 小さい女の子がいますが、川沿いの道が心配です。 街灯も少なく夜は暗そうでした。近くを散歩していたおじいちゃんに聞いたら人通りもさほどないと言ってました。 最近少女がらみの事件も中野区でしたが、この周辺の治安は本当に安全ですか？
  • 確かに周辺は都営集合住宅が多く､所得の良くない方が多そうですよね｡河川の護岸工事や西側都営住宅の建て替えなど､工事関係者も数年は居るだろうし､治安や工事の騒音が気になる環境です｡
    • 確かに治安への心配はぬぐえませんね！土地の形も悪いし、川側の駐車場、古い戸建もあと10年の保証はないでしょう。
      • 確かに治安は微妙かな？ それよりもお子さんがいるなら川の懸念もありますよ！ 私も近くに住んでおりますが、当時はすごく危険でした。 すぐ目の前の川です。
• 物件周囲は微妙な状況です｡南側の分譲マンションは6?9mの距離で20年以上変わらないでしょうけど､並びの賃貸は10数m離れているが､20年後は建て替えてそう｡ 東側の戸建と月極駐車場も10年後は変わってそうだし､都営の建て替えと護岸工事で､数年は閑静とはならないでしょう｡ 西側の都営の先に計画道路もできるようなので､工事関連の騒音はしばらくありそう｡
• ハザードマップによるとやはり浸水の可能性あるのですね。現地付近の大雨の動画を見て納得しました。
  • 水害は貯水池が昨年できたのでリスクはかなり減ったかと。
    • 結構長い間、近くに住んでいました。 妙正寺川は今日のこのくらいの雨ならほとんど水位は変わりませんよ。 色は濁りますが、川底の一段くぼんだ所よりは水位は上になりません。 ゲリラ豪雨が続いても、半分より上にきたことは数えるほどしかありません。長雨でも1メートルくらいでしょうか。まず、雨が降っても川は増水せずにおそらく下水道を使って処理されます。長時間や、ゲリラ豪雨の時だけ妙正寺川の側面にあるトンネルのような丸い排水溝から雨水が排水され、増水に至ります。詳しいことはわかりませんが、そんなイメージです。
• 将来どうなるかわからない東側の戸建と月極駐車場は資産価値に大きく影響します。また南側も長い目で見ると不安があります。確実に実施される都営の建て替えと護岸工事で､工事関連の騒音が入居後しばらく続くのは嫌ですね。せめて整形地だったらよかったのに
• 水害や害虫被害よりも周辺道路の狭さや区画整理のなさがまず一番の問題になるはずです。 災害時等においてこれはかなり不利になりますし普段の車生活、歩行時においても危険です。 第二が周辺の都営団地等の古い建物です。災害時等にこれらの住宅による被害拡大と救助に手が割かれるためここのマンションのそれが後回しにされうる可能性が出てきます。 また視覚の多い細い路地は夜間の治安や不安を増長します。 第三に川近は基本的に地盤が弱いことです。 水害や浸水よりも地盤が弱いことによるマンションの傾きや地盤沈下が気になります。
• 現地見て周辺建物の種類や古さを見ると､近隣の川沿いの土地は良い評価にはならない気がしました｡
• 南東側の向かい側には、三階建てが建ってもおかしくないそうです。低層は塞がってしまいますね。
• 近隣住民ですが、公園も多いしファミリーにいい環境ですけどね。都営があるから悪いとは思いません。
• この辺りは別に悪いなんて思ったことはないけれどなぁ。 ごく普通にファミリーも多い地域だと思います。 むしろそういう住宅地という位置づけじゃないでしょうか！？ 街の雰囲気的に。
• 鷺ノ宮駅に近いので、交通面では割と便利な印象を受けています。 雰囲気がとても落ち着いていますし、立地は便利そうですね。

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