エスリード伏見丹波橋

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3.50

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エスリード伏見丹波橋外観

エスリード伏見丹波橋 外観

物件概要

• 所在地：京都府京都市伏見区堀詰町547番3（地番）
• 交通：

1. 京阪本線 「丹波橋」駅 徒歩6分
2. 近鉄京都線 「近鉄丹波橋」駅 徒歩9分

• 総戸数：42戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月08日予定
• 売主：日本エスリード株式会社
• 施工：鉄建建設株式会社

掲示板・口コミ

• エスリード伏見丹波橋（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 高階層は5000オーバーも予想はしていましたが、やはり強気の値段ですね。それでも売れると考えられているようです。
• すごく高かったですよね。 私も値段を見てビックリしました。 この場所でこの値段！？という気はしましたね。場所がいいのは認めますが、大体どのくらいの値段が妥当なんでしょうか？
• 価格は当初の設定より少し下げたようですけど、まだまだ高いですね。一期の分譲でどれだけ売れることやら。
• スーモ見ました。 4LDK東南角部屋90平米超が5000万弱で高いですか？ 洛西口周辺よりは安いか同程度ですよね。設備、価格面からも庶民派マンションだと思いますが。
• 伏見区は国道の東西で違いますよね。ここはそんな高いエリアじゃないはずなんだけどなあ、、
• 今日も朝から、ゴミ収集車の横にいるくらいの騒音を向かいまでさせて、建設されています。
• 80.43平米の部屋が2部屋でていますが、どちらも3600万円台。しばらく売れていないようなので、おそらくこれより安値にはなるでしょう。
• この立地は良いですが、中身は普通の新築マンションではないかと。 高いお金を出して買うような物件とは思えませんね。
• ここの価格帯っていくらぐらいなんですか？ 去年の夏ぐらいは検討してて3,000万円代かなぁと勝手に想像してたんですが 一時、suumoで5,000万円～6,000万円ってなってましたよね？ 本当にその価格帯で買う人いるの？ 京都市内の真ん中あたりでも買えそうな価格帯ですよね。
  • 3LDKなら4千万台後半くらいですね。 4LDKなら階数にもよりますが5千万以上はするようです。 今売り出し中のライオンズマンションと似た価格帯になるかと思います。
  • 3LDKで4000万円台前半〜 4LDKで4000万円台半ば〜 な感じです。 京都市内中心部のどのエリアかにもよりますが、同じ広さのものを駅近では買えないかなと思います。
• このエリア、高さ制限で１５メートルになったので、今後は５階が限界なんじゃないでしょうか（現在６階７階建ての住戸は建て替える時どーなるかはよく知りません）。それに建築費の高騰もあって、１戸あたりの価格が高くなってる。高くなってる分、設備などを豪華に出来ない。ですので、そんなハイグレードなマンションではないと思います。構造部分も最低限満たしてますっていうレベルかと思いました。 ただ、駅チカ、京阪・近鉄ともに特急が停まる、生活するにも周辺に色々揃ってる。ネックは、道路の狭さぐらいかなと思い、購入を検討しています。
• 桃山近辺はマンション購入後に転勤などになっても、賃貸に出しても人気があるのでおすすめと聞きました。 教育大附属など通われるお子さんの学校近くを選んで引っ越し希望される方に人気のエリアだそうです。 また大阪、京都どちらにも通勤にも便利ですから京都市中心部よりも通勤には都合が良いという場合もありますね。
• 近隣住民と揉めてる時点で、印象は良くないですよね。 この立地はなかなかないですが、隣の日当たりを奪った上に建ったマンションという事で、周りから歓迎されてませんし。 子供の居る家庭には入居後の事も考えて控える方のほうが多いかと思います。 狭い敷地で駐車場、共用設備も他のマンションには劣りますし、普通の3LDKマンションにしては価格も高めの印象です。 表の道路に直面し、裏は隣のマンションに見下されて居て、静かな環境なのかも疑問です。
• ５階の３ＬＤＫが、いきなり賃貸に出てびっくりした。 東向きの部屋（７７．７平米）で、１５万／月（礼３　敷１）。定期借家じゃないから、投資で買われた方でしょうか。。

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交通

• 交通の便が良い
• この辺りは駐車禁止区域であり、マンションの前面住宅地の道路の交差点とか路側帯(通学路）があります。
  • マンションの前の道路は通学路であり、白色実線と黄色実線の二重線の路側帯です

構造・建物

• 建ぺい率：70%（角地緩和）
• 容積率：200%
• 敷地面積：1,737.67m2
• 建築面積：1,043.47m2（建築確認表示面積）
• 延床面積：4,039.57m2（建築確認表示面積）
• この辺のマンションは景観を大事にした造りですが、こちらは珍しくベランダは足元からフェンス？？で洗濯物が丸見えです。 ライオンズ、イニシア、プライマリーと皆腰まではコンクリートで上だけ手摺の様な、タイル張りの景観に配慮した外観ですが。 この地域でこのデザインの意図がわかりませんが、ホームページのハイグレードさ、重厚さ？はなく、デザイン的には今時珍しい団地の様な印象です。
  • 今はフェンスだけですが、コンクリートか、すりガラスの一般的なタイプになるみたいですよ？
  • すりガラスも最近余り見かけませんね。。
• ハイグレード感はなく、パッと見、大きさ的にも外観も老健施設や少し立派な老人ホームと言った感じでしょうか、、？
• 敷地が狭いと建物を実際みると、東向けは道から3〜4mのギリギリの所にベランダがありますし、道路の真上と言っても良い状態。 南向けは、ベランダがイニシアさんのエントランスから見えそうですね。 西側の住居玄関は、イニシアさんのベランダが壁の様に建ってます。

• 

  現地状況（2015年5月20日撮影）

共用施設

• 駐車場：[26台] 屋外機械ピット昇降式3段駐車場〔24台〕、屋外平面式来客用福祉対応駐車場〔1台〕、屋外機械ピット昇降式3段来客用駐車場〔1台〕
• ミニバイク置場：[3台] 屋外バイク置場〔3台〕(屋根有)
• 自転車置場：[84台] 屋内2段ラック式・スライドラック式 [84台]
• 初めて知ったのですが、エスリードって、24時間ゴミ出しOKではなく、京都市のごみ回収なのですね。
• ゴミ置き場は車の出入り口の左側にあり、そこへ出せば回収されるようです。
  • 玄関の横のゴミ置き場ですがこの大きさで40戸以上のごみが京都の厳しい分別で入るのだろうか。
  • ここは、業者による収集ではなく、市の収集なのですか？
    • そうです、市の回収です。
• あの敷地内に駐車場をどのように作るのかも気になるところです。24台では足りない感じもしますね。駐輪場が屋内なのは濡れなくていいですね。
  • 敷地面積と建物の形から想像すると、道路から車で入るときに、たまたまマンションから出る車があったら、入る車が道路へバックするように思うけど、敷地内ですれ違えるのだろうか。
    • 物件概要に屋外機械ピット昇降式3段駐車場とあるので、やはり地下にもぐるタイプのものですね。あの面積では、車の出し入れや行き交いはぎりぎり出来るくらいな感じじゃないでしょうか？
• 事前見学会の案内にランドプランがかかれてました。 以前にどなたかが言われていたようにターンテーブルを使うようです。必要なのは一部の車だけですが。 車の後ろをイニシア側には向けない配置になっています。一応、配慮したんだと思います。 ターンテーブルを使う箇所の駐車場は、他とは価格差をつけるんでしょうかね？
  • 深夜、早朝でターンテーブルとか駐車機械にのるとき出るときに単発音がでるようですが、駐車場近くの部屋は騒音問題になるかも。
• 共有部分については標準以下。エントランス部分にゆとりがないので、高級感を感じない。
• 駐車場が非常に使いにくそうだし、今時、自動車と自転車の入口が同じ なのも、ファミリー物件としては問題。 ゴミ置き場も小さそうなので、ストレスを感じそう。

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設備・仕様

• さすがに設備仕様のグレードは高そうな感じ 高いとオプションをつけなくてもいいんじゃないの？なんて思いますけれども 付けるとすると、例えばフロアコーティングみたいなものだったり、 壁紙変更だったりそのあたり？ 設備面ではいろいろと頑張ってくれていると思われますが… それでもまあ、物件価格自体が高めカナ
  • 設備仕様は標準だと思いますよ。エスリード四条大宮とほぼ同じ。トイレがタンクレスなのはよいけど、キッチンの天板は標準以下。
• ハイグレードと打ちだす程の進化した設備は特に無い

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：64.74m2～91.92m2

育児・教育

• 学区は住吉だと思います。ロケーションのページに伏見住吉小学校が載ってますし。教育大付属小学校に入れたら、学区はあまり関係ないですけどね。
• 御所南に次いで、桃山学区が京都の中では人気の高い学区で、教育環境も良いと聞きます。 この辺は教育大附属も徒歩圏内ですし、聖母の園バスも丹波橋の駅前まで来ます。

立命館小学校へも通学出来る距離ですので、子供の受験を考える家庭には良い立地の様です。 (兄弟で学校が別になっても、中間地点となりますので。)

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域、準防火地域、近景デザイン保全区域、岸辺美観地区、旧市街地型美観地区、埋蔵文化財包蔵地、15m第3種高度地区
• 大手筋まで近からず遠からず。
• 治安はあまりよくないようですね。女性の方は夜道は特に心配ですが、人通りはどのくらいなのでしょうか。一度現地に行って夜の様子を見た方がよさそうですね。
• 環境的には良さそうですけど。 どうなんでしょう。 駐車場が少ないので、車必須の方は厳しいかもしれませんね。
• こんなに接近して建てるんですね。大丈夫なんでしょうか？手前が南向きの三部屋になるかと思います。奥のイニシア側が駐車場ですね。
• マンションは立地を買えというが・・・。 ちょっとこの無理やりな建て方はどうだろう？工事のフェンスが道路にはみ出してますけど・・・ｗ 車持ちはこのマンション無理だね、出入りかぶったら大騒ぎだ。 独身、車無し、ならありか？ 場所は便利だしね。
• 南向きのお部屋、将来キンシさんが退くようなことがあったら、危ないですよね…？ 東はライオンズ、西はイニシアに囲まれてるし。 イニシアと同じ羽目に遭うような可能性はありませんかね。
• 伏見区は桃山学区は別でブランドですが、基本的に安くコスパ良く生活できるエリアです。高過ぎます。
• 京阪と近鉄、どちらも利用できる立地なのは便利で良いと思います。
  • 京阪と近鉄が利用出来るのであれば 交通便は割と良いほうかなと思います。 でも、伏見の治安はイマイチと友人に聞いたことがあるのですが 丹波橋周辺はどんな感じなのかが気になるところです。
• 治安は悪くないと思います。事件とかあまり聞きません。 でも、夜に人気のない道は歩かないほうが良いと思います。どこでもそうですよね。 自分の勝手な伏見区丹波橋近辺（駅より西側）のイメージは、老人が多い、庶民が多い、 酒蔵がたくさんある、少し離れると工場が意外とたくさんある。最近はラーメン激戦区。 人口も増えているようだし、住みやすいところだと思いますよ。
• 伏見と聞くと、治安は大丈夫かという人もいますが 最近はマンションも増えて若い世代が増えてきているように思います。 家族で住むのに良い環境なのかなと感じています。
  • 伏見の治安・・・、よく言われますけど正確には伏見の治安ではなく醍醐と槙島ですよね。この2か所が決定的に悪いためそのように言われます、山科も同様ですね。
    • 伏見区でも向島は治安が悪い。この辺は割合いい方だし、生活もしやすいって言われる地域ではある。
• 隣の川が氾濫したことは、ないのでしょうか。
  • 水害は大丈夫と思います。マンションの方が対岸よりも高い位置にあるので。 あと、上流や下流の水門で、溢れないように制御されてると思います。 それより、夏の時期の虫とか匂いとかの方が気になります。
• 道路ギリギリの建築なので、騒音や排気ガスが、気になります。トラックなど多い道ですし、通学路でもあり子供も多い道路です。

【近隣トラブル】

• お隣のマンションとのトラブルあり。
  • 違法でもなく、公的機関による解決もできなかったのに。 プライバシー云々なんて、逆の立場でも言えません？ おたくのリビングから、うちの玄関が丸見えなんですけど、って。 建築に早い者勝ちも何もないでしょう。 駄々こねてるだけに思えます。
  • どれも普通に起こりうる、普通なことだと思う
• 日照時間のことを今さらどうしろと言うのでしょうか…住人が配慮してもどうにも…(笑)
• 権利侵害による不法行為賠償責任の要求はだれでも行う通常の主張であり、別段他人がとやかく言う理由はありません。だから日照権侵害の訴えはよくおこります。厚かましいわけでも、常識がないわけでもありません。

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  現地状況（2015年5月29日撮影）

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  近隣トラブル（2016-08-14撮影）

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周辺施設

• この近隣の駐車場は、月15000〜20000万位はするのではないでしょうか。

その他

• なかなか分譲が始まりませんね。間取りの公開もされてませんし。入居は１月だと言うのに･･･。
  • イニシア伏見丹波橋とだいぶ揉めてます。裁判沙汰です。
    • すごい。イニシアの東向きの部屋の目の前に建つんだ。 法的に問題ないとはいえ、御近所さんとギクシャクしそう。 さっそく中古でイニシア東向き3階が売りにでてます。 でも目の前にマンションが建つこと決まってたら売れなさそう。
      • 分譲が始まらないのはそのためですかね。5階建てなのは、少しは配慮してるということでしょうか？
        • 一軒家が文句を言うならまだしも、マンション住人が他のマンション建設を 反対するのは、何だかなぁという気もしますね。 前の道をたまに通りますが、ここは旗竿地なのでリスク覚悟で購入したでしょうし。 争いが長引かず、早く和解するといいですね。
          • 周辺住民が反対しているとなると入居後も問題が出てきそうですよね。 マンション住民の方も周りにマンションができることはあまりよく思わないのでしょうね 目の前に建つとなると、マンションの中も丸見えなのでしょうか？
            • ほんとに嫌です。 このマンションの南向きのベランダがイニシアの正面アプローチに面しているため、壁を建てる案もあるようです。 そうすると南向きの部屋は真っ暗になるわけです。もう喧嘩です。

掲示板

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