プラウド六甲 赤松町

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外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市灘区赤松町2丁目4番1他（地番）
• 交通：阪急神戸本線「六甲」駅から徒歩5分
• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：、地下2階・地上3階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（2007年7月21日から2059年5月20日）
• 完成時期：平成21年（2009年）3月
• 売主：野村不動産

掲示板・口コミ

• プラウド六甲 赤松町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 噂どおり借地権なんですね。総戸数から販売戸数を引いた一件が大家さんなのかな。斜面をうまく使って地下に２階を設けています。壁構造に見えますから、なかなか住み易いでしょう。
• 「今、マンション建替の煩雑さや揉めごとなどの問題が顕在化しつつある中で定期借地マンションはこれからの注目に値する」とか・・・価格は、今は定期借地マンションの供給が少ないので通常の１?２割安が多いとも書いてありました。２割安だったら、ちょっとお得感はあるけれど、１割安ではあんまり魅力を感じません。
• このマンションは、第一種低層住居専用地域であるために、敷地の広さの割りに、建築できる世帯数が（一般的なマンションより）少なくなります。すなわち、一世帯あたりの土地の持分面積（借地なので、土地の所有者は地主となります）は広くなり、土地に対する固定資産税が大きく圧し掛かってきます。安くない地代を、（この物件の場合ですと）50年間に渡り延々と払い続けることになりますが、永久に所有することはできないという仕組みが借地権です。一般的な所有権のマンションなら、この立地は魅力がない訳ではないですが、50年後に解体して地主に土地を返還し「家なき子」になるのは、どうにも不安です。また、建物完成後、ある程度の年月を経ると、「どうせ後数年で解体するのだから、建物を補修するのは止めておこう」とホッタラカシになりそうな気もします。可能なら、なんとか所有権のマンションに変更してほしいですね。
• 借地料は既に公開されています。２万より安いですね。この場所はながらく賃貸物件だったので、地主さんのことは間借りしていた人に聞いてみると良いでしょう。容易には探し出せないかな。
• 定期借地権が切れる場合に、色々なシナリオがある、ということも念頭に置いておくと面白いですね。少しリノペーションして、そのまま賃貸にする手もあれば、底地を買い取ってしまう場合もあるかもしれません。ワンルームにならなかった、というだけでも地域にとっては御の字かもしれません。
• 毎月の管理費、修繕金、駐車場代に加えて、地主への借地料（これとて、一般的なマンションの土地に対する固定資産税より割高と聞きます。地主が納める固定資産税と同額の地代というのは、やはり無理なんでしょうね。強欲な地主だったら、毎年、地代が上昇しそうですし…）、さらには、50年後の解体に備えた「解体準備金（後ろ向きな投資ですね。私は、払いたくありません。）」まで支払わねばならぬとは、到底解せません。どうにか、一般的な所有権のマンションに今から変更できないでしょうかね。リースに等しい＝借り物のマンションに何千万円を投資する根性（勇気）は、持ち合わせておりませんので…。*３L　８０㎡　４０００万中頃くらいからでした。結構安い　ものはずば抜けていいですね。
• あの場所で、プラウドで80平米の３ＬＤＫが4千万円の中ごろからって、破格の値段じゃないですか？5千万は超えると思ってましたが・・・定期借地権物件であることを割り引いても安い。借地権も50年あれば十分って感じがするし。実施、日本の場合、50年建てば借地権じゃなくても建て替えると思うしね。
• 破格かどうかは難しい所ですね。地代も結構かかるし、今後その金額が上がっていけば、今の安いことがいつまでメリットになるか、かなり難しいでしょう。50年後解体するとしても地上権は持てる物件と、何もなくなる物件では、買う方も覚悟が変わると考える人の方が、まだ多いのではないでしょうか？まだまだ定期借地権物件って少ないですし、資産というより、50年住む権利を買うって感じなんでしょうが、何千万円も払って資産価値が下がる可能性の高い物件に手を出す勇気は、私にはないですが・・・。
• 場所的にかなり期待していた物件だったし、間取りにも魅力を感じなくはないですが、定期借地権がひっかかっていて、購入を止めようと思ってます。地代を積算すると、今割安でも、トントンか合わなくなる可能性が結構あるし、将来所有権がなくなって住めなくなる不安って、結局賃貸に住むのと同じ気持ちを抱えることかなと。それでいて、4000万円、5000万円という高い値段を払うのがどうも・・・。ディべが得するだけなのではないかという気持ちがぬぐえません。
• 通常の定借であれば、期間満了時は、解約か、再度同条件で契約巻きなおしってのが多い。定借マンションの問題点は、建替云々の問題ではなく、定借物件の市場流通性なり相場感なりがまだエンドユーザーは勿論、業者間でも凡そ定まっていないこと。野村がアピールするのは営業展開上も至極当然だが、今後の行く末を見なければならない。初期負担が通常分譲時と比較して「相対的に」安いのはメリットだが「絶対的に」安いのかどうか、再販時にどうなるか、結局得するか損するかわからず模様眺めで相場もなかなか形成されない、時間的猶予も足りないと言ったところ。
• マンションの資産価値や、転売という観点を期待しない人向けなのは確か。長い目で見たら、不安やデメリットのほうが目につく物件です。
• 野村が、「定期借地権物件がトレンド」と言っているのは、土地価格が高騰しすぎて、マンション価格に転嫁すると誰も買い手がつかなくなったことと、自社の資金繰りにおいても土地収得コストがかかりすぎて、利益率が悪くなったことなど、営業的理由があるから。また、地主も土地を手放すずに済むというメリットがあり、野村のマンション計画にのりやすい。決して購入者の利益を考えているわけではなく、自社の利益率を上げる方策として、定着させたいだけである。しかし、購入者からすると、若干初期費用が安い以外にメリットはなく、野村のリースシステムに組み込まれるだけ。定期借地権物件自体は、トレンドでもなんでもない。この物件も、よほど六甲に思い入れがあるか、お金に余裕があって、賭けに出られる人（どういう得のある賭けかは不明）以外は、手を出さないほうが賢明だと思う。
• 皆さん否定的だけど、なんだかんだ言って50年住めるんだよ。不透明なのは、マイナスばかりとは限らない、20年ぐらいで売るか、賃貸専用にして、収益物件にしても場所がいいから借り手は付くと思う。
• 実際に築50年のマンションなんて残念ながら日本ではマトモに流通してないわな。別に分譲だろうが定借だろうが、この点本質的には一緒。定借は建替はしやすいわな。実際そこまで行くかはわからんが。良くも悪くも心理的なものだと思うな。値付けに至っては高いか安いかも知らんが。再販時、NETでどうかなんて読みようがない。
• 修繕計画と積立金の集め方がポイントだと思う。最初にいつどこを修繕して、そのお金はどこから出るというのをはっきりしておかないとね普通のマンションでも25年30年経って大規模修繕で一時金徴収となると反対する人が出るのに定借なら尚更。なぜ潰すのに直さなきゃしけないかと。相続とか発生して相続人がそこに住まないとなると敢えて管理費や地代を払わない人も出てくるだろう。40年超えたら地代も払ってもらえるかな？建物競売にかけようとしても値段がつくかさえ危うい。結局、地主負担で建物取り壊しか商業施設とかならともかくデベだけ儲かるシステムだと思うがな＞定借
• 野村の営業担当から、下記のように聞いたのですが、

1. このマンションは定期借地だが「解体準備金」がいらない
2. 何故なら地主も一緒に住むので「解体しない」から
3. 故に５０年経過後も場合によっては期間延長して住まうことができる

• ５０年後に建物をそのまま、或いは少し改装して賃貸に利用する選択が地主にはあるということです。賃貸に使うならば、住んでいる人を追い出すよりも、そのまま住んでもらう方が一般的には都合が良いでしょう。その際に、敷金を払う必要は出て来るかもしれません。また、諸般の事情により（例えば「住んでもらいたくない方」が多数住んでいるような場合とか、火災等により建物の傷みが激しい場合）ひとたび全員退去となる可能性も無いとは言えません。いずれにせよ、契約書に書いてあること以外はアテにしないことです。
• 誤解の無いように、建物の先行きに不安は無いと思いますよ。というより50年後、原則解体更地渡しでしょ。はっきりしてる。購入者に不利か得かどうかも逆に言えばわからない。納得するかどうかだけ。一応フォローしとくと過去は賃貸物件だったわけでしょ。将来に亘って云々、ってのは地権者物件のほうが程度が酷かったりもするし。要は把握すべきことを把握した上でその内容に納得できるか、価格的にも、そんだけの話かと。あとは定借物件一般の市場性のリスクの話。それも当初価格に納得できるかに尽きる様な気もしなくもないけど。市場性の話は確かに先行き不透明なのは否めないよな。一般論として。あくまで個人的な意見であるが、定借物件はデベなり地権者なりが最低買取保証や将来の買戻しを付けて売るべきなような気がしてる。売りっぱなしはずるいよな。販売側がリスクをとっていない。エンドに将来リスクを全部押し付けてる。（新築時も再販時もファイナンスの問題もあるけど、まあ関西アーバンとか定借向けローンも商品対応されてきてるので。）
• 確かに、50年後に物件を建て替える手続きの煩雑さはあると思います。その時に、却って費用がかかるというの話も理解できる。でも、その際に所有権を持っているということは判断する権利はもちうるのです。定期借地権物件は、その時に地主さんの意思次第なのは間違いないと思います。そう理解したうえで、50年後の煩雑な作業を背負わずに、いい立地に住む権利を50年持ててよしとするか、いや、それでは不安だと考えるのかはそれぞれだと思います。ただ、この物件の説明会に行っても、業者がそんな事を購入者に考えさせる機会は与えていない気がします。ただ、売る側サイドの視線で、いかにも「これからは定期借地権・・・」的なことを声高に言われると、「おい、売りっぱなしか？」と、不信を感じるのも確かなのです。
• 80㎡で5300万円～、90㎡で5700万円～
• この物件の坪単価は、坪215万強?。部屋によっては、阪急の駅前物件より割高な値付けですね。こちらは、定期借地物件なのに・・・。
• 思っていたよりかなりお高い。92㎡で１階だと5750万円ですが、２階、３階は6450万円?6850万円。坪単価230万?244万です。他の間取りも同様で、102㎡の場合、坪単価250万。これでは借地物件としての割安感は、全くないですね。
• この物件借地料、管理費、修繕積立金、駐車場等で45,000円程になるのですね。今は働いているからいいけど年金暮らしになったら払っていけるか心配です。
• 80㎡～85㎡の、さして特徴のない間取りで6000万、借地で50年後に地主にすべて返還。セカンドハウス用なら十分・・・なんですか？
• 定期借地物件は東京の物件でも、比較的デメリット面をしつこく書く方が目立ちますが、この物件は解体積立金不要、権利金でなく前払い地代で毎月の地代が安いのが、販売事務所で確認してわかりました。どちらかというと、定期借地の中では借主側有利だと思います。
• 定期借地権（50年）ですが、50年後には現在価値で1000万円程度にしかならないでしょうから、その分安く買えれば、定借もありですね。ただ、価値が下がっても、50年後に住居が消え去るのと、ボロボロでも住むところがあるのとは結構違うような気もしますし。子供に残してやることを考えると、少々不便でも山側の住宅地の中古物件を購入してリフォームして住むべきか悩ましいところです。

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交通

• JR東海道本線｢六甲道｣駅徒歩13分

構造・建物

• 平面図みると柱がありませんね。壁構造に近い建て方で、天井もスッキリしているように見えます。壁構造には良い点も色々とあるので、堂々と宣伝すれば良いと思うのですが、不思議と構造については全く情報が出て来ません。震災以来、まずは構造と安全を強調するものでしたが。低層のマンションだと、少ない骨材で充分に耐震性が確保できるので、壁や床が薄いと揶揄されないために、あえて強調しないのかもしれません。
• ちょっとは面白い点もあるんですよ、中庭を取った中欧風の建物配置とか、周囲に堀があるとか。昨日は濁流と化してましたが。
• 西側のバルコニーが少し見えるようになりましたね。タイルを貼ってない状態の部分は前衛的で夕暮れ時の陰影が面白いです。
• 南道路側はセットバックせずに建てられてるので圧迫感がある。場所柄閑静な住宅街なので前面に緑地帯をとってくれればよかったのに。
• この建物、面白い建て方してますよ。共用部を広く取ってあり、メンテナンスがやり易いようになっています。賃貸のデザイナーズマンションなどで見かける手法が、分譲にも波及して来たんでしょうか。
• 一階の南西角が面白いシースルーになってますね、あそこ、人通りが絶えないので向かいのマンションはガラスブロックで視線を遮っているのですが、全く逆の発想で作ってあります。
• コンクリートの意匠が美しいですね。
• 間取りに出ない部分には、ちょっと珍しいものもあります。柱や梁が室内に目立たない壁構造を取りつつ、開口が大きな部分には柱も組み合わせて「単なる箱の団地」にならないようデザインしてます。
• コンクリートに工夫を凝らしてるのが最近では珍しいです。タイルもいいですね、夕日が微妙な角度で当たってもデコボコが見えません。

共用施設

• エントランスの透明で奥まった感じは、なかなか良いです。今は工事中だからかもしれませんが、かなり落とした照明でホテルのような感じです。

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  エントランス

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設備・仕様

• 浴室のシャワーが面白いですよ。鏡の前に棒を立てない取り付け方になってます。パッと見た時に、鏡を遮るものが無くて見栄えが良いです。
• 定借で５０００～６０００万なら駅近、あの場所なら内装をもっと豪勢な仕様で広くしてほしい。

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  システムキッチン

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  システムバス

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  洗面化粧台

間取り

• 3LDK、4LDK
• 部屋図面見ました。デザインを見ると取り立てて注目するようなとこもないごく普通の箱物です。
• 確かに、図面を見ると同じような82㎡前後の特徴のない間取りが多い。
• 扉で仕切られた玄関ポーチが魅力でした。花を置いたりしたら、素敵な空間になるなと思ってました。
• 南側の部屋で一部は道路より少し低いのでしょうか？半分地下室のようで風通しが心配です。
• たしかに少し南道路より低いですね。

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  間取

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  玄関ポーチ

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  玄関

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  ダイニングキッチン

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  リビング

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  ルーフテラス

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  ルーフテラス

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  ドライエリア

買い物・食事

• いかり、阪急オアシス、コープこうべ

育児・教育

• 赤松と篠原北町の下の辺は六甲の中でもちょっと違います。赤松なら学区も良いし。
• 駅まで数分で学区が良くて静かな環境のよいマンションは他にはないことを実感できますよ。

周辺環境・治安

• 昔ながらのいい邸宅地ですね。文教地区ですし。
• 赤松は六甲では篠原北町と並んでいいとこだけどね。
• 一般的に、歴史のある大学の理系キャンパスの極至近は住むのに不安な汚染がある、起きる可能性があるということです。至近地のみの話題で、数百メートルも離れると問題にはならないでしょう。放射線、有機溶媒、重金属、菌、アスベストなどです。これらの要因を、私は住居の選択の一つの要因として考える事は意味があると思います。
• 六甲地区全体で見れば、なにか汚染が起きた場合、問題になるほど至近接しているエリアは少ないでしょうから、現状で明らかになっている健康問題はないでしょう。多くの事象は、学内での作業の人為的ミスや、長期間蓄積によるものです。前者の場合は、近年の情報開示の時流により学内からの発表等により近隣住民に多くの場合は伝えられます。後者の場合は移転時等の土壌調査により判明することが多く、長期間にわたる事象となる事が多いでしょう。昭和50-51年の法規制により、神戸大学にも廃液管理組織（水質管理センター、組織改変されて環境管理センター）ができましたが、それ以前の構内蓄積についてのデータは限られています。それに、廃液管理回収、および啓蒙教育はこの組織の活動ですが、実験中の管理監督はそれぞれの研究室に任されています。つまりは、それぞれの教授と学生たちの手にあるわけです。また、天災やテロ、故意や人為的ミスによる漏洩、流出、蓄積の可能性とリスクをどう考えるかでしょう。
• 六甲台地区には理学部、工学部、農学部があり、どれも南側です。この物件は農学部の直南約百メートルという辺りでしょうか。この理、工、農共通構内には、遺伝子実験施設や、アイソトープ施設もありますし、各理系学部それぞれに有機溶媒や化学物質、菌等を使用した理化学、生化学実験を行っています。
• ここの場所は悪くないんですよ、子供の遊び声が絶えないような、良いコミュニティーが形成されていた賃貸があった土地ですから。
• 車で前通ってみたけど場所（学区含め）は確かに良いですね。人車の往来も少ないし。
• 人の往来はすごく多いです。時期によっては深夜にも。人の目があって安全だとも言えますが。
• 赤松町の良さは、物件南側の道路を東へと散歩してみると良くわかりますね。ちょっと東へ行った辺りが、とても美しいのです。
• 住むなら、こんないい所ないですよ、朝に夕に鐘の音は聞こえて来るし、西隣のマンションは転売価格も良いものだったし、六甲駅も近いし、散歩道もあるし。余命５０年なければ買い。
• ここから、近くのうどん屋さんまでの散歩は楽しいです。旧街道ではないのですが、それなりに歴史のある路ですから。*買える余裕のある人たちだけが住むので、それなりの雰囲気の街並みが出来上がるのかもしれません。以前建っていたマンションより落ち着いた感じだし、付近の住民も喜んでいるかも。
• 少なくともマンション北側の戸建てからの眺望は良くなりました。以前の建物も、枯れた廃墟みたいでアーチが美しかったのですけどね。現地は、今が一番美しい頃です。入居される方が、外観を考えた照明を取り付けてくれれば良いのですが。例えば、蛍光灯にピンクのカーテンだと、今の景観は保てません。

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周辺施設

• 海星病院
• 神戸大学

その他

• 検討したけれど止めました。まだ永住を決めてる訳ではないので、定借でも構わなかったのだけど、それと引き換えになるメリットが感じられなかったからです。価格も決して割安ではないし（売り出した時に比べて不況になった今では、むしろ割高な価格かも）、建物の質や仕様、間取りに、特にこれと言った魅力がなかったのもあるかな。なんだか平凡なマンションだなあと思ったので。
• ここに住んでると天体観測が楽です、ちょっとその気になったら、坂道を少し登るだけで東西南（北）の視界が開けてて、街灯にも悩まされません。但し、複数人数で行動して下さい、巡回のガードマンさんに怪しまれないように。

掲示板

• 「プラウド六甲 赤松町」についての口コミ掲示板
• http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32413/ ○○○]
• [URL プラウド六甲赤松町について]