プレシス文京小石川 静穏の杜

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物件概要

• 所在地：東京都文京区小石川三丁目93番3他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分 （8番出口）
2. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩11分 （8番出口）
3. 都営三田線 「春日」駅 徒歩11分 （A5出口）
4. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩11分 （A5出口）
5. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩15分 （1番出口）

• 総戸数：44戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月中旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 設計・監理 株式会社オーエーシー設計
• 施工：株式会社三木組　東京支店
• 管理会社 伏見管理サービス株式会社
• 公式：http://www.presis.com/tokyo/bunkyo-koishikawa/

掲示板・口コミ

• プレシス文京小石川　静穏の杜（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 4,400万円台予定～9,700万円台予定
• 坪350万前後ですか。

ここら辺の物件で見ると、だいぶがんばってますね。

• • 坪単価は平均で320くらいらしいね。駅距離、間取りが微妙だが文京区に住みたい人で 価格帯的に限界な層も多いだろうから一定の需要はあるだろう。大通り沿いでもないしファミリー向けといえる。

【検討・比較】

• ここのプレシスは正直クオリティー高いです
• 小石川アドレス　文京区に住もうと思ってる人には最後の砦かな。駅の距離、環境を考えても新規販売物件は坪単価４００万円を超えそうだから。
  • 中古マンションも検討しましたが文京区はサラリーマンに手が届く物件は駅近だと築20～30年物。そして中古マンションの供給が少ないですね。しかも、4～5年前より1,000万以上値上がりしてたりする物件もあり…好みでリフォームすると、新築マンションと同じかそれ以上の予算になりかねないです。前回、賃貸ですが区内の古い物件で水道管の赤錆が発生して引越したのもあり、同じような値段であれば中古より新築かなと。ですが億に近いと買えないので、他の方が仰る通り、文京区に住みたければやはりこの物件が最後なのかな。向かいの住友さんの物件は土壌汚染で土を入れ替え作業中ですね…。そのせいで坪単価高くなると聞きました。このプレシスにするなら早く決めなくてはと思うのですが……。 　
• このマンションのメリットは春日再開発の恩恵をうけられるとかかなぁ。どちらかというと文京区のなかでは価格で妥協して買う物件ですかね。ただ文京区の物件も一時より売れ残りが激しいのであえて春日にこだわりないのなら色々モデルルーム見て回るのが吉かと。

【販売時状況】

• まだ１期１次分の販売は残っているようですけれど。２期は完売したようです。今販売しているのは１期１次の分と３期を合わせて４戸ということ。総戸数を思うと、地味に売れているといっても良いのかもしれないです。ただこの後最終期があるのかどうか。まあ、この辺りなのでなんだかんだで売れてしまいそうだなと思います。

【コスト】

• 管理費（月額）：13,160円～24,190円
• 修繕積立金（月額）：4,370円～8,040円
• 修繕積立基金（一括）：235,980円～434,160円
• そのほかの費用

1. 管理準備金 : 13,160円～24,190円（一括）
2. ルーフバルコニー使用料 : 250円～1,740円（月額）

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交通

• 駅からは少し距離がありますが丸ノ内線、大江戸線利用できるのは利点ですね
• JR使えないのは痛いね。
• 大江戸線と南北線も普通に生活圏かと。 JRは飯田橋、東京、池袋あたりに乗り換えに行く感じかと。
• 近所に住んでいたけど、駅までの歩行距離がご自身の許容範囲かどうかだと思う。
• こちらは使える路線は多いので、大手町、丸ノ内、有楽町、日比谷、銀座辺りに勤務の人には通勤時間が短くて済むのかなと。
• タクシーも東京駅から2,500円前後でしょうか。飲んで帰っても気軽にタクれます。
• 仮に震災等で交通機関が止まっても徒歩で帰宅可は大きいですね。

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  電車路線図

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  春日駅（2016-04-14撮影）

構造・建物

• 敷地面積：998.08m2（別途、私道負担：54.79m2有）
• 建築面積：622.23m2
• 建築延床面積：3,382.07m2
• 三方道路

共用施設

• 駐輪場：敷地内に66台（スライドラック式）（月額使用料：500円）
• 駐車場：敷地内に4台 （平置式3台、福祉・来場者用駐車場1台）（月額使用料：35,000円）
• バイク置場：敷地内に5台（月額使用料：2,000円）
• Wエレベーター

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：43.73m2～86.80m2
• バルコニー面積 : 6.17m2～11.38m2
• 間取りがすごく独特ですね。効率よく配置しているのかな…とも思いますが…。一瞬、玄関どこなんだろう？と間取り図をじっと見つめてしまいました。
• １LDKかと思いきや、サービスルームが２戸ある間取りもあるのですか。これは日照の関係なので居室じゃないのですか？
• B1タイプを見ましたが、ちゃんと洋室にはウォークインクローゼットあり。玄関にはSICあり。浴室は1317の広さもあります。LDKは10.6畳ですが、2人なら住めるかなと思う感じ。将来的に2人になるかもしれない1人が購入でもいいかもしれません。

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  Aタイププレシス文京小石川

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  Cタイププレシス文京小石川

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  Dタイププレシス文京小石川

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  Eタイププレシス文京小石川

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  G2タイププレシス文京小石川

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  Jタイププレシス文京小石川

【モデルルーム】

• ドアはセキュリティのため、3種構造になっていてきちんと配慮がされている感じでした。
• 下駄箱は収納が多く、外から見てすっきり見えるように配慮がされていました。
• 次はバスになります。洗濯物を干して乾燥ができるような機能もあり、また保温機能があるので お湯の温度を保っていられる構造になっています。深さもあります。ミストが天井から出るようになっていて、サウナのように使えるのと、半身浴用のセットや、お風呂の蓋の収納が出来たり、わりとコンパクトですが使い勝手は良いと思います、
• 洗面所は三面鏡になっていて、収納もばっちりでした。
• 次はトイレ、コンパクトで手洗いの専用の場所もあります。
• 次はキッチンにリビング。キッチンは、高級感がある板なのを使用していたり、洗浄機付きの水道があったり 収納も工夫されてました、食洗器もあります、食器棚はオプションになります。
• リビングは、かなり広めのタイプを見れました、とってもおしゃれに仕上がってます。
• 各部屋は、十分な広さもあるし、収納もきっちりあって、問題ないと思います。
• 全体的なイメージとしてはシックでありながらも、温かみのある感じでありながら、おしゃれでした。あと、床暖房もリビングにはありますし、ベランダも広さは問題ないと思います。
• 外観も、お部屋のタイプが数種類あるので、少し横に張っている構造で エントランスなどもおしゃれに作られてるようでした。

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買い物・食事

• 春日駅より歩いてる間にもスーパーなどありました。
• ダイエー小石川店 約640ｍ（徒歩8分）
• どらっくぱぱす小石川1丁目店 約590ｍ（徒歩8分）
• まいばすけっと小石川植物園前店 約430ｍ（徒歩6分）
• クイーンズ伊勢丹 約710ｍ（徒歩9分）
• セブンイレブン・文京植物園前店 約320ｍ（徒歩4分）
• スーパーマーケット三徳・茗荷谷店 約660ｍ（徒歩9分）
• ラクーア 約1,350ｍ（徒歩17分）
• 大亜堂書店 約690ｍ（徒歩10分）

【飲食店】

• 子連れOKなカフェや飲食店も少ないですね。そもそも飲食店が他エリアに比べて極端に少ないですね。ファミリー世帯の皆さんは週末などどこで外食しているのでしょうか？

育児・教育

• 文京区の子育てメリットは教育水準がたかいのでいい意味で競争しあえるとこですかね。あと治安も非常にいいです。

【幼稚園・保育園】

• 文京区の幼稚園は区立、私立共に3年保育も多いが、世田谷区は区立が2年保育の為、3年保育の私立は激戦。
• 文京区は運が良ければ国立も通いやすい距離にある。
• 幼稚園に限らず、どちらの区も教育熱心な方が多そうですが 文京区のママさんの方がなんとなく落ち着いている気はします。
• 柳町こどもの森柳町幼稚園・柳町保育園 約450ｍ（徒歩6分）

【小中学校】

• 文京区立柳町小学校 約470ｍ（徒歩6分）
• 文京区立茗台中学校 約680ｍ（徒歩9分）

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域　準防火地域　第三種高度地区、最高限度高さ22m、日影規制5h-3h／4m
• 小石川アドレス、憧れます。駅から距離がありますが、後楽園（＆春日）へ出れば各方面へ便利ですし。工場とお寺が多いエリアですが、それでも高いのでしょうね。
• 場所的には文京区なので、比較的悪くありませんし、駅近物件なので、アクセスも便利かと思いました。
• 現地西側の元印刷工場が閉鎖されているようで、今後の利用計画が気になります。
• お店は少ないですが、パチンコ屋を始め、ごちゃごちゃガヤガヤなお店も無いので、そこは気に入ってます。

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  周辺地図

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周辺施設

• 文京区は子供が楽しく遊べる公園が少ない。大学やら植物園やら緑は少なくないですが、遊べるスペースは微妙です。

【医療施設】

• 高橋矯正歯科医院 約490ｍ（徒歩7分）
• 中村クリニック 約430ｍ（徒歩6分）
• セツルメント菊坂診療所 約500ｍ（徒歩7分）
• 東京大学医学部付属病院 約2,540ｍ（徒歩32分）
• 小林クリニック 約420ｍ（徒歩6分）
• 富沢歯科医院 約120ｍ（徒歩2分）

【公園・文化施設】

• 井上公園 約340ｍ（徒歩5分）
• 小石川三丁目緑地 約100ｍ（徒歩2分）
• 小石川後楽園 約1,340ｍ（徒歩17分）
• 小石川運動場 約1,300ｍ（徒歩17分）
• 伝通院 約560ｍ（徒歩7分）

【公共施設】

• 礫川地域活動センター 約510ｍ（徒歩7分）
• 文京区役所 約1,140ｍ（徒歩15分）
• 文京シビックホール 約1,140ｍ（徒歩15分）
• 真砂中央図書館 約1,440ｍ（徒歩18分）
• 富坂警察署 約670ｍ（徒歩9分）
• 小石川消防署 約650ｍ（徒歩9分）
• 小石川一郵便局 約650ｍ（徒歩9分）
• 小石川図書館 約750ｍ（徒歩10分）

【金融機関】

• 三井住友銀行小石川支店 約630ｍ（徒歩8分）
• 巣鴨信用金庫春日町支店 約680ｍ（徒歩9分）
• 三菱東京UFJ銀行春日町支店 約1,130ｍ（徒歩15分）

その他

【西側の土地の土壌汚染】

• 西側の土地の土壌汚染に関する情報 一建設は得ているのですか。
• 現地に詳しくないのですが、ここの土地も以前は印刷工場だったんですか？土壌汚染調査は時間が掛かったりしますね。後から発覚してマンション工事が中断されたことがうちの近所でありましたが。
• 周辺がどうみているか。わかりますよ。

　http://bunkyo-koishikawa.net/

【境界線】

• 境界線、隣接している住居の方と未だ、きちんと協議がされていないようですよ。また、私道のところに駐車場があるのですが、私道の所有の方たちから許可をきちんと取らずに建設に入っているようです。
• こちらのマンションは境界線やら駐車場やら周辺住民の方とトラブルがあるようで些か不安を感じますが解決の兆しが見えないまま竣工までいきそうですか？

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