プラウド文京関口

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5.00

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物件概要

• 所在地：東京都文京区関口1丁目514番3他、新宿区山吹町258番1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩3分
2. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩8分

• 総戸数：58戸（※非分譲6戸含む）
• 構造、建物階数：地上13階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年11月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社安藤・間

掲示板・口コミ

• プラウド文京関口（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 非分譲は賃貸に出すんでしょうかね。６戸ありますが。
  • ここは非分譲住戸が6戸あるので旧地権者さんの住まいになるのだと思いましたが、何と店舗が入る予定なんですか？肉屋さんは決定済ですか？分譲マンション、しかもプラウドに肉屋さんだなんてすごい絵面になりそうです。旧地権者さんの店舗をいくつか並べてデパ地下のような空間に設計するんでしょうか。
• 文京区のプラウドでは価格設定が低めだから初心者さんが多いのかな？
  • 販売の価格設定が低めって、嬉しいですよね。でもまだ販売価格が決まっていませんので、幾らになるんでしょうか。管理費とかも未定のままです。それから、ここで車を利用しようなんてやっぱり思わないのが普通なんですかね。移動は電車とバスですか。
    • 販売価格低めねぇ…それでも6000万以下の部屋はほぼ無いようでしたよ。肉屋のすぐ上の部屋がまだ安そうだったけど、それでもその値段。
• 南北に背の高いマンションがあるので眺望は期待したほどではなかった。低層階は平方メートルあたり100万円くらいの価格かな。仕様は高級感あったよ。
• 低層階でm2で100万円ですか？江戸川橋駅周辺なので、もう少し安いかと思ったのですが、やっぱりプラウドは違うなといった感想です。
  • 逆に高層階でも南側でなければ100万円を大きく越えたりしてないようです。南側高過ぎ
    • 価格はどうしてもこのあたりは高くなるのは仕方がないような気がします。プラウドという知名度も影響しているような感じがします。あとは、周辺と比較してどうか、ということでしょうか。
• とても良いマンションだと思うけど、この価格を出すならもうちょっとステイタスのある地域を検討しようかなって気になるかな。個人的には新日鉄とここの中間くらいのものが近所に出てくれたらうれしいんだけど。
• MRに行けば分かることですが2LDKでも6000万以下は無いですよ。
• とにかく、高いの一言でしたね。ＭＲで軽く価格表を見せてもらいましたが、６０００万を切る部屋は1つか２つだったような・・・上の方がおっしゃられていた、肉屋が真下の変形間取りですね。それ以外は７０００万越え、高層階行くと８０００万前後でしたよーさすが、プラウド。上から目線の価格設定ですな。
• 当初の予定価格よりジリジリ下げてきているようですね。さすがにあの価格のままでは要望書も集まっていない状況なのではないでしょうか。
• MRに行ってきましたが、高いの一言ですね。クリーニング屋さんの所を買い取れなかったのか、変な形してますし。。お肉屋さんが1階というのもほんとちょっとですね。
• 確かにモデルルーム高級感なかったですね。高級感なくても価格がその分安くなればいいですが、ここであの価格はって感じです。。1階に肉屋というのが、生活する上でゴミとか心配です。
• 1平米100万円以上のマンションですから、なかなか庶民が買えるような価格じゃないのが残念だと思います。価格が出てしまっている以上、安くなることはないですね。
• 物件概要で59.35m2～84.83m2が5,800万円台予定～9,500万円台予定だったのが、公式HPの物件概要59.35m2～ 84.83m2が 56,490,000円 (1戸) ～92,890,000円 (2戸)になっている。最初は2LDKでもすべて6000万円以上と聞いていたので、じわじわ値段下げてますね。なんか気分いいな。
  • まだ高いかな。低層階の60平米で5000万円台前半くらいがいいとこだと思うけど。。
• 野村で買ったことないので、基本的なことではありますが質問です。スーモ見ていると、低層階ばかりが発売になっているように見えるけど、ほかの部屋も売りに出ているんですよね。物件概要では42戸も発売になっている。
  • スーモは間取りタイプを代表としてそれぞれ１つずつ載せているだけでしょう。で価格の低い低層のほうから載せただけでは
  • 公式を参考にするのが一番いい気はしますが。Ａ～Ｉまでが掲載されています、これでこのマンションの全ての間取りということで良いでしょうか。３ＬＤＫは広いところと標準ぐらいのものがありますね。どちらかというと広いほうがいいのが普通だと思いますが、価格の違いがあるはずですからこれとの兼ね合い次第だと思います。全西向きですから他の向きとの比較のフローが無いことはプラスにとって良さそうではないですか。
• 高い高いって書いてあるけど、そうかな？自分で計算したらほとんど坪単価320〜330万位だったし、それにしては仕様は良かったと思うけど。
• 第二期ででる2LDK低層階で5600くらいのもでるみたいですよ。
  • それは第一期と基本的に変わってない感じでふね
    • そうみたいですよ。上げてくるのかと思ったのですがね。
      • うわ、最初に見に行った時よりすごい値下がりしてる・・・・ って、ありえない。当初７０００万以上だって営業に言われたのに。どんだけ人気ないんだよ・・・・
        • うーん、相当うろ覚えの記憶なんじゃない？！第一期も売る直前に若干値下げしてるけど、その値下げ後の値段と第二期は一緒みたいだけど。何があり得ないんだか、よくわからないんですけど。それに、第一期もほぼ捌けちゃったみたいだし。
• 値下げしてますよね。結局、プラウドのブランド力を保つために値下げしてでも完売御礼商法ですか。最初に買った人は損ですね。しかしプラウドの割りに販売期間長いですね。
  • 売れなかったから二期で安くしたってわけじゃないでしょ？一期で買った人が損してることはないと思うけど。販売期間が長いって他の物件と比較しての話？
• 第1期42戸、第2期10戸と販売し、合計52戸。物件概要上は52戸しかないから、第2期は、つまり最終期ということでしょうか。なんで最終期と言わないのだろうか。
• SUUMO見ましたが、３階で坪単価320万くらいですね
• なんやかんや完売と、さすが野村ですね。完売＝いい物件！というわけではないですが、それだけの需要があるんですね。戸数が少ないのでパークハウス文京と比べるのは微妙ですが、第1期を6次とかまでやっていた三菱と比べると野村の営業力は凄いのかもしれませんね。
• 野村さんの価格設定のうまさはたいしたもんです。
• 58戸と中規模なのに管理費や修繕積立金がやけに高い。

1. 管理費(円)/月額・・・16,700円～21,900円
2. 修繕積立金(円)/月額・・・7,170円～9,420円

野村には珍しく、この戸数でディスポーザ付いてるから？機械式駐車場メインなのも管理費、修繕積立金に効いてるかな？また駐車場台数が少ないから、管理費に補填する金額が少ないのかも。野村不動産パートナーズの管理委託量は高いというのもあるか？自転車置き場も少ないし、ファミリー向けではないのか？

• 落ち着いているし住みやすいエリアだと思います。お値段は全般的に高めだけれど、それでも売れたのは住むのによいであろうと考えた人が多かったからかなと感じました。あと2戸なんですよね。最上階の展望見学会をしているということは、そのうちの1戸に最上階を含んでいるのでしょうか。さすがに最上階はお値段が高かった、というか高すぎたというのがあったのかもしれないですね。
• ここの住人ですが、30歳台を中心に若いご夫婦で、子供もまだ小さい方々が7、8割方を占める感じです。自分は50歳過ぎですが、皆さんお若いのに大したものだなと、少々驚きました。
• いま出ているのは１３FのBタイプ。 お安くはないですよねぇ（汗） あと２ヶ月位で入居になりますが、入居までに売れるのか、それとも もう少しかかるのか…。

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交通

• ここは江戸川橋にも神楽坂にも徒歩圏だから相当便利です。
• 都営バスの白61系統は使えますよ。新宿5丁目（伊勢丹北側）まで昼間なら15分くらい。子供のお稽古事で目白駅に行くなら10分ちょっとです。
  • 目の前にバス停があるのは便利ですよね
    • ここからだとバスはどこいきがあるんでしょうか？
• 新宿までは乗換案内で調べても20分ぐらいかかるんだね。
  • 新宿までだとここからだと距離でいうと５キロない位ですから、車で行けばすいていて１５分かな。電車だと有楽町線で市ヶ谷へ出て、そこから新宿線、もしくは埼京線で新宿へと乗り換えをしなくてはならないのでやはり２０分はかかるでしょうね。もしくは池袋へ出てそこから埼京線かな。埼京線なら池袋から新宿までは１駅ですからね。駅から近いので新宿までなら待ち時間などあわせても３０分みればいいでしょうね。
    • 近くのバス停（パークハウスの近く）から新宿まで15分程で移動できたはず。地下鉄もありますが、あのあたりはバスが便利な地域でしたよ。
• メトロですが２路線近くて使えるのはいい。
• チャリがあれば、新宿、銀座、上野、池袋程度は、運動がてらに許容の範囲。バスが新宿、上野まで行きますし。銀座、池袋は有楽町線で一本ですしね。
• このあたりまでのタクシー代を調べてみました。 高田馬場からは約1600円。 秋葉原からは約1900円。 東京からは約2200円。 六本木からは約2700円。 いずれも夜間の割増での料金です。

構造・建物

• ここ西向きなんですね。長く住むには西向きは抵抗がありますね。朝日が入ってこないから。収納は、わりとあるかな。
• 道路に面した部屋、西向きと思っていたらほぼ北西向き、低層住戸は太陽光は望めないね。
• 外観の質感がちょっとねぇ・・
• マンションの形が一部食い込んでいるようにへっこんでいる部分がありますが、どうしてなんでしょうか。普通に四角く作った方がすっきりしているように思ったんですが。間取り的な都合とかなにかあるのですか？店舗が入るようなのでそういうのも関係あるとか？？
  • クリーニング店の凹み部分はどんなデザインになるのかと思っていたらモデルルーム見に行ってわかった。凹み部分の西側は自転車置き場。建物自体は凹型ではなくＬ字型だった（それでも十分変形かな）
    • 自転車置き場の入り口のスペースも、横丁なんとか便とかいう地蔵通りで買い物した荷物を運んでくれる受付所に貸し出すって言ってたな。横丁なんとかって看板が入り口に立つことになると思うんだけど、それもなんだかね。
• 外観はシンプルに見えてますが、エントランスは豪華なのですか？

• 

  資料（2014年6月30日撮影）

• 

  外観（2015年11月23日撮影）

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設備・仕様

• トイレにトイレ用の洗面台があるとトイレ掃除のときに便利ですね。最近の食器洗浄機はよく汚れは落ちるんでしょうか。手洗いするよりも時間がかかるのでは。ディスポーザーも間違って捨ててはいけないものなどが紛れて故障した場合、修理代が高そう。
  • 人によりけりでしょうけど一般的に食洗機の方が手洗いより節水できてるみたいですよ
• モデルルームで見た仕様はかなり良かった。オプション無しであの水回りは充実してると思った。
  • バスルームまで天然石なのは良かったですね。それ以外の仕様については特に印象には残らなかったかな。ハイサッシでは無いのが個人的には残念。でもオプションも控え目だし良心的なモデルルームに仕上げてあるように思ったよ。
• 標準装備にディスポーザーやミストサウナ、トイレ手洗いカウンターが しかしながら将来的に管理修繕費は上がってくることが懸念されます。 特にディスポーザ―は管理費がかかるようですから、各戸の負担は大きくなってしまう可能性がありそうですね

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：59.35m2～84.83m2
• Ｅタイプのお部屋は、玄関周りの収納が多くていいですよね。シューズボックスとは別に、シューズインクロークまであるので、使い分けができそうです。普段よく履く靴はボックスのほうへ、お出かけ用とか、かさばる靴はクロークのほうへ。うちの夫は靴が大好きで、大量に靴があります。こういう収納があったらいいなって思います。
• 独立したキッチンと家事動線は良いなと思いました。
• 64ヘーベーの２LDKってどれですかね？2LDK６０の間取りしかないですね。

買い物・食事

• 地蔵通り商店街は便利
• 有楽町線だと、東池袋、池袋がすぐなので、買い物などはこちらも便利です。
• フレッシュネスが近所にある
• スーパーも 丸正・まいばすけっと・コモディイイダ、と３つもある。
• １階に地権者ショップが入る（コンビニではない）
• 外食はファストフードからファミレス、カフェ、中華も隠れた名店までよりどりみどり。
• ここにあった、ここに入る肉屋は繁盛店。スーパーは、飯塚丸正、イイダが。総菜屋も近くに数店。パン屋も駅近隣に3店舗。いかにも街のパン屋から、ちょっとだけ高めの関口パンまで幅広い。最近はメロンパン屋も出来た。喫茶店も、ドトール、コーヒー館＋街の喫茶店がある。ファミレスは、デニーズ。コンビニは、ファミマ、セブン、ミニストップ、ローソン、マイバスケットなんでもある。たぶんビールはマイバスケットが一番安い。弁当屋も、ほっともっと、フクラ家ほか、肉屋、総菜屋で帰る。100均も個店、ローソンがあり、地蔵通りの先には、安くて美味しい飲み屋もあり。本当に、生活はしやすい。なぜかびっくりするのが、健全なマッサージ屋、クリーニング屋の多さ。でもクリーニング屋は決して安くない。
• お肉屋さんが下には入るのですか。飲食店より全然いいですよね。コンビニも便利な気もするけど、若い人のたまり場なんかになったら困るしな。お肉屋さんなら朝もそんなに早そうでもないし、夜も遅くまで営業なんて事はなさそう。江戸川橋地蔵通り商店街へはまだ一度も行った事がないのですが、調べてみた感じ色々お店がありそうですね。シャッター商店街だったらあっても仕方がないと思っていたので

充実していそうな商店街で期待してしまいます。

• 商店街の中にあるのは良い環境ですね。こじんまりとした商店街ではあるものの、ある程度のお店がそろっていたり、パン屋さんや和菓子屋さんがあるのは良さそうですね。商店街は子育てにもいいと思います。夜道が危なくないことも良さそうですね。

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育児・教育

• 関口1丁目は番地で学区が分かれます。このあたりは建物ごとに違うというくらい入り組んでるのですが、ここは今のところ小日向台町小が通学校です。入居までに変わるかもしれませんが。

周辺環境・治安

• マンション名に関口と付くのは関口1丁目が多くて、高級住宅街の関口2・3丁目ではないので要注意。
• ここ、敷地の大部分は新宿区山吹町じゃないですか！かろうじてエントランスを文京区側に作るのでしょうか。 「文京関口」というより「プラウド地蔵通り」ですよね。
• 神楽坂（坂上の方ですけど）へ遊びに行くのも徒歩圏内です。椿山荘も近いし、住んで楽しいところだと思いますよ。都バスも意外に便利です。
• 利便性なら言うことなし。地蔵通り商店街も近く庶民的な町です。高級感を求める方は、違うでしょう。神楽坂も歩いてけますが、いわゆる神楽坂の賑わっているところまでは20-30分かかりますが。大通りに面しているので、そちらの側に窓がある方は、かなり騒音がするかと思います。交通量もあるので、洗濯物を外に干すのも厳しいかもしれません。
• 神田川の桜は見事なので、春のお花見は楽しいですね。ふらっと散歩するのも。
• 大通りの方の交通量が多いのは気になりますね、便利な場所なのでそういったことが引き換えになってしまうのは仕方ないかもしれませんけど。
  • 土日は目の前の通りの交通量が少ないのが良いですね。
• この近所に10年以上住んでいる者です。商店街が近いのは良いのですが、このマンションだと商店街の一部って感じですよね。売り出しの時期は商店街で大音量で音楽を流していた気がするけど、このマンションの位置だと窓を開けたらその音が直接入ってうるさそうです。
• ちょうどこの辺りは文京区と新宿区の境の辺り。マンション自体は文京区に属することになるのかな？現状だと新宿側の筆があるみたいですが、合筆して文京区になるのかな？
  • 文京区アドレスで文京区民、ということになりますね。もちろん行政は新宿区ではなく文京区です。この違いもありますので、文京区に関してきっちり研究しておく必要があると思います。
• 神楽坂もそうですが、江戸川橋駅で言えること、エレベーターがないから、ベビーカーは地獄。一番飯田橋側には、途中までエスカレーターがついてるけど。
  • エレベーターやエスカレーターで地上に出ることができないことに関しては、ベビーカーはもちろん老人にもかなりきついんだよね。海外旅行の際のスーツケースの持ち運びも辛い。10年以上前から設置の噂があるけど全然実現しないから、今後も期待できないと私は思ってる。それ以外は非常に暮らしやすくて良い街だけど、プラウド側の地獄の階段問題を販売員は説明してくれるかな。
    • エレベーター工事に向けて上、下に看板とか立ってるのは違うの？
      • エレベーターは本当にできるみたいだけどね。
• 目の前の通りは土日深夜は交通量少なそうですが、サッシの防音はどんなかんじでしょうか
  • サッシ-ガラスで密閉生活なら仕事している人間居る訳ですから問題無いでしょうがメイン西日のカーテン生活か商店街沿の北向き生活が気持ち的にどうかでは？土日はバイク消音化に向け警察に対して積極測定取り締まりを強力プッシュすれば劇的静寂と思います。
• 神楽坂近いし、やっぱり高いんですね。広さてきには、こじんまりしていますね。都心で働いているので立地的に丁度いい場所なんですが。ライブラリーもあるようで、気になっていますが。いろいろ考えないといけないようです。しかし、ビルばっかりだな。周囲は。
  • 神楽坂に近いと言っても、神楽坂駅に若干近いと言えるか言えないかという微妙な程度であり、所謂神楽坂の花街にはほど遠いわけで…。神楽坂とは、神楽坂下(有楽町線・南北線飯田橋駅)まで延々続きますからね。ここは完全に江戸川橋物件。神楽坂と言われてもね。
• 近くに商店街があるのは大きなプラス要因ではないでしょうか。住みやすい立地があるということは、それだけで安心できるものです。後は、どういう条件で納得できるのか、ということになってくるのではないでしょうか。
  • マンションの近くに、じゃなくてマンションがモロ商店街の中（というか入り口）なんだが。確かに、古いいい雰囲気の地蔵通り商店街の一角をつぶしてバカ高いマンション作って、なんなんだろう、と地元民だったら思うかもね。
• 帰宅ラッシュの神楽坂駅を降りて関口方面に歩くと、駅を出た人波がまず高台の白銀に向かうグループと低地に向かうグループが分かれ、その低地グループも徐々に人が少なくなっていき・・・という感じで寂しくなっていくんですよね。この物件に住むのだったら、江戸川橋で降りたほうが寂しくないかも～。
  • 江戸川橋の方が純粋に近いですしネッ。商店街の中に組み込まれているようにできるので買物とかは基本便利だろうし、通勤も便利だし

便利さを求めるならいい場所なのでは？静かじゃないという感じもするけれど商店街は夜も早いんでそこまで気にしなくってもという感じでしょう

• このマンションは、利便性は良さそですね。池袋、飯田橋とターミナル駅までのアクセスは、抜群ですね。普段使いもまぁ、便利かな。やっぱり気になるのは、一階に店舗が入ること。プラウドにお肉の旗か。住んだら気にならないがもしれないが、リセールへの影響がどうなんだろう？
• お肉やもさることながら、ぽっかり埋め込まれたクリーニング屋も気になる。
• 江戸川橋でも、この場所はかなり利便性の高い場所だと思う。駅近、平坦、買い物便利、2駅利用可は、そうそう無いし、人口が減少する中で、逆に人が増え始めているエリア。野村さんは良い場所に目を付けたものだと感心します。
  • 確かに利便性は高いけど、低湿地の住宅密集地だよ？穴場だとは思うが、穴場なりの値付けしてくれないと・・・
• 水害危険度が高い場所ですが、どういう判断で購入されたのですか？非常に興味があります。

1. 大丈夫と思えた理由があったとか
2. 水害なら受けてもマンションは倒壊しないから平気と考えたとか

• • まずあそこの土地は、海抜5メートルと低いですが、地盤はしっかりしており、液状化の心配もありません。一方、浸水リスクは私も一番心配した点です。ただ、ハザードマップは結局、最悪のケースを考慮した想定、仮定の話ですので、むしろご近所で昔から住んでいる方に話を聞いた法が早いと考えました。このため、地蔵通りの老舗の和菓子屋さんとおせんべい屋さんに感じを聞いてみたところ、「2, 30年前はしばしば浸水することもあったが、今は附近の神田川の治水工事が進んだため、ここ10何年かは基本的に浸水被害は起こらなくなった。もう大丈夫じやない」とのことでした。勿論、今後、異常な集中豪雨が江戸川橋近辺をピンポイントで襲ったら、やはりアウトかも知れませんが、浸水リスクは確率的には一応許容範囲のように思われたため、購入を決めました。
• 環境がいいってどのあたりがなんでしょ？お肉屋さんは悪くなかったですけど。
  • 高速から離れているのと、商店街が近いので便利、という意味でです。
• この立地なら通勤には便利でしょうし、DINKSや単身者の方には住みやすそうだなと感じます。

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その他

• 一階にはなんのお店が入るんですか？肉料理のレストラン？
  • 精肉店です。でも確か、コロッケとかお肉を使った惣菜も一緒にうっているような感じのお店だったと思います。
    • 精肉店さんの店舗とマンションの入口は離れてますよね？離れていれば、特に気にならないです。

掲示板

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