オーベルアーバンツ神楽坂

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オーベルアーバンツ神楽坂外観

物件概要

• 所在地：東京都新宿区中里町24番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩5分
3. 都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩12分

• 総戸数：37戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月下旬予定
• 売主：大成有楽不動産株式会社
• 施工：南海辰村建設株式会社

掲示板・口コミ

• オーベルアーバンツ神楽坂（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価330からみたいですね
• 1期で全戸放出ですか。グランスイートより先に完売しそうですね。やっぱかならお安いですから、反応はよいのでしょうね。
  • 1期だけどすでにほとんど埋まってるみたいですし早期に完売でしょうね 抽選もあるのかな？、人気の物件みたいですし～買える人羨ましい。 完全に乗り遅れました。
    • 安いし、利便性も良いのが売れる理由かな。元の価格が、安いので割高物件より、資産価値の下落は少ないでしょう。
• 後１邸みたいですね。
  • 最後の１戸はすぐ売れちゃいますよ。気に入っていたGタイプですから。 当初は６５００円台だったのに６３８０万円とプライスダウン。 どこかのマンションと違って確実に売れることを考えて販売して成功したようですね。 リセールも高く売れそう。
• いいマンションだと思いますよ。 場所以外はね。 建物、駅距離、価格のバランスはよいですね。 サラリーマンでも手が届きます。
  • 便利でいい場所ですものね、価格も安く内廊下など設備も良い、１期で完売したのも納得かと。
    • 駅から近いですから便利そうですよね。DINKSくらいまでの物件ですが内廊下で高級感もあり良さそうですね。

交通

• 割と駅が近い
• ２駅徒歩５分は魅力的だがどちらも最短経路だと非常に狭い路地を通ることになるので、酔っぱらっていると迷子になるかも

構造・建物

• 敷地面積：676.06m2
• 建築面積：385.11m2
• 延床面積：2530.85m2
• 直基礎物件で地盤硬い
  • 数メートルのとこに支持層がある直基礎物件
• 共用部のデザインが素敵。内廊下も素敵
• エレベーターロック付きなのでその階の居住者以外マンション住人でも立ち入れない
• DWで採光確保してるけど日当たりはあまり良くない
• １Fが掘り下げられており実質半地下（高さ制限内に収めるため？２Fは1.5Fほどの位置）もし大雨等があればホールに雨水が流れ込む可能性は否めず。
• 三方囲まれており低層階の圧迫感・日照や通風に懸念。
• 地盤がいいかもしれないが背後の擁壁が気になる。

• 

  施工時１（２０１５年５月１５日撮影）

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共用施設

• 駐輪場：ラック式56台
• バイク置場：4台
• 駐車場がない

設備・仕様

• 設備レベルは分譲マンションでは並のレベル
• ペットは多くのマンションで飼えるようになりましたね。こちらはマナールームがあって配慮しています。
• 洗面の間接照明は雰囲気があって素敵ですね。

間取り

• 間取り：1R～2LDK
• 専有面積：24.87m2～60.92m2
• バルコニーが狭そうなのと、間取りのガタガタ感がちょっと気になりました。
  • 間取りはデコボコしているけれど、収納をそこに上手くはめ込んでいる感じはするかな。今の所公式サイトに出てきているプランを見るかんじだと。
• 1Rの間取りもあるようですが、こういう部屋って、事務所が入ったり投資用になったりするのでしょうか。
  • その可能性は高いですよね。地権者さんが賃貸に出されるのかなぁ…。頻繁に変わると言っても年単位になってくると思われますので、あまり心配しなくても、とは思いますが。新築分譲賃貸だと、家賃も高くなってくるし。
  • 間取りが狭い、いずれ賃貸に回る可能性高そう
• 角住戸率も高く、スパンもひろく、開放的でいいなと思いますが窓が広くて外からのプライバシーがちょっと心配、１本奥入っているので大丈夫かしら、、、
• ほとんどのお部屋が２面採光となっているので、風邪の通りは良さそうです。その風が不快に思う臭いなら、すごく残念ですから。

買い物・食事

• 地蔵商店街には下町風情を感じます。非常に好きな感じです。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 地区計画：準防火地域・30m第三種高度地区
• 大通りから奥に入っているので静か
• ここはギリ神楽坂とつけていい場所なんですかね
  • 付近の雰囲気に神楽坂らしさがない
  • 坂道だけど路地を通っていくと神楽坂駅は近いですね
  • 奥神楽坂と言ってるけど江戸川橋物件と言ったほうがしっくりくるエリア
• 建設地見ましたが北向は工場街、東西は建物ビッチリ。南は建物近くて傾斜が逆だから高層階以外は全然良くないですね。目の前の産廃置場は夜は稼働してないですよね？
  • 坂下の工場街といったイメージ。
  • 周囲のごみ処理業者、自動車整備工場、印刷製本工場等が複数ある（あと隣が寿司屋）騒音よりも、周囲の建物が密集しているため火事等発生時の避難が心配。
• 新宿区のハザードマップを見ると（区役所等で配ってます）、ギリギリ注意地域にかかってしまう地域です。そのあたりに何か対策をしてくれているのか、が、気になったりします。
• 道が狭いので、何かあったときに、消防車とか救急車は入りますか？
  • 現地確認したが、ここって電線が邪魔になっててはしご車伸ばせませんよね？しかも南側の部屋なんか消防車が近づけもしないだろう
• 向かいのリサイクルセンターは、日曜祭日休み。営業サイドとしては、日曜にオープンルームして売り切りたいところだろうな。生ゴミは扱わないけど、そこはやはりゴミを積んだ車がしょちゅう停まる訳で、夏場はそれなりに道路から悪臭あり。16-17:00には閉まってるから、日祝以外の晴れた日の昼間に現地確認した方がよいかと
• この辺はやはり神楽坂らしさが、感じませんね。雰囲気は江戸川橋だね。

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掲示板

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