（仮称）芦花公園ガーデンシティ構想プロジェクト

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テキスト

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区粕谷2丁目255‐1他1筆（北敷地）、105番‐1（南敷地）（地番）
• 交通：

1. 京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分 （南口）（北敷地）、徒歩7分（南口）（南敷地）
2. 京王線 「千歳烏山」駅 徒歩10分 （南口）（北敷地・南敷地）

• 総戸数：389戸（280戸（北敷地）、109戸（南敷地））
• 構造、建物階数：RC造・南敷地地上8階建　北敷地地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/野村不動産株式会社/セコムホームライフ株式会社
• 施工：長谷工・不二建設共同企業体

価格・コスト・販売時状況

• この近辺の大型マンション需要は桜上水ガーデンズとパークハウス千歳烏山グローリオで落ち着いたでしょ。芦花公園の駅力の低さ、不便さ、隣の小中学校の騒音問題も考えると、上記２物件より大幅に価格を下げないと買い手はつかない。マンション史に残る失敗物件と言われたグローリオ芦花公園の二の舞になるだろうね…。リセールと生活利便を考えているなら今のうちにパークハウス千歳烏山グローリオの残り物件を買った方がいい気がする。
  • この近辺は確かに供給過剰だと思いますが、グローリオとこことでは、立地や雰囲気は全然違いますよ。

交通

• 通勤時間帯の京王線は地獄。
  • 近隣でない方は朝のラッシュ時の京王線に一度乗ってみてから検討されることをお薦めします。東西線と並ぶかそれ以上のひどい混雑ぶりです。潰される、なんてレベルじゃありませんよ。
• 千歳烏山は東京テラスと駅前の新築大型マンションで乗客数が既に異常
• 京王線はついこの前の冬の大雪で尋常じゃない混雑と混乱ぶりが繰り返しテレビで映されたので、イメージは良くはないですね。
• 千歳烏山、芦花公園、八幡山、上北沢は、駅間がかなり近いので、生活圏は広いですね。車があれば小田急線沿線もすぐ行けますしね。

構造・建物

• 敷地面積：15310.83m²（南敷地4316.25m²　北敷地10994.58m²（売買対象面積））
• 建築面積：南敷地2395.58㎡ / 北敷地5289.81㎡
• 小中学校に面する住戸はほんの数個だし、グランドには一切面していない。

共用施設

• 駐車施設：（総戸数に対して）南敷地10台(内身障者用1台) / 北敷地135台(内身障者用1台・来客用2台)
• 自転車置場：（総戸数に対して）南敷地396台 / 北敷地311台
• バイク置場：（総戸数に対して）南敷地5台 / 北敷地21台
• ファミリー層からしてみると、駐車場はまだしも駐輪場位は大したスペースでもないですし、もうちょっと作ってほしかったです。

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間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：58.43m2～114.87㎡

買い物・食事

• 芦花公園、千歳烏山、八幡山と3駅が徒歩圏なので、外食も普段の買い物も意外と選択肢あるエリア
• 千歳烏山は商店街のダイヤスタンプが有名というだけで、商店街自体はとても使い勝手が悪い。しかも駅ビルがないのは致命的。外食できる店は限られてるし、烏山はスタバ、マック、ミスドもない。

育児・教育

• 電車同様、芦花小学校も大型マンションが2つもできてパンクするのでは？

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
• 周りの雰囲気良いし、スーパーも、芦花公園も、学校も近い。欠点は外食の選択が少ない位でしょうか。
• 先日現地を見にいきました。芦花公園の駅からのアプローチは緑が多く、素敵な街並みでした。周辺も高級マンションや戸建てが多いところです。
• ここは本当に静かな場所です。
• 現地を見ればわかりますが、自然環境に恵まれていて、閑静です。子育てにも向いています。自然環境がよく、駅から比較的近い両立型のマンションは、あまりないのではないでしょうか。
• ガスタンクが近い
  • 近所に住んでますが、この距離で視覚に入れば、気になると思いますよ。ただ、真正面にはならない感じもするので、部屋によっては視覚に入らないかもしれないですね。
• 芦花公園は大型公園が近いというメリットはあるけれど駅力があまりに乏しい。
• 近隣在住です。店は千歳烏山駅の方が圧倒的に多いけれど、住むのであれば芦花公園駅の方がよいと思います。特にマンション周辺は緑が多い閑静な住宅街です。またスーパーはあるし、外食をしたいのであれば、千歳烏山商店街まで徒歩10分程度です。通勤に関しても京王線で新宿まで20分足らず。

【駅からの道】

• 駅からの道が狭い
  • 道は狭くないよ全然！駅からの道は平坦でまっすぐいけばマンションにつくし、電柱がないから街並みはきれいだし。なんといっても芦花公園駅も近い上に準特急が停まる千歳烏山まで近いということ。桜の遊歩道を歩き、横の高級マンションを眺めながらいく良い道です。これから建てられる二棟のマンションの間にある遊歩道もキレイになるだろうし。
  • 私も道が狭いとの印象を受けます。西側の道は交通量の多さに比して狭く、線路周辺で混雑しているし、南の芦花公園西の三叉路の辺りで特に狭くて、歩行者はもちろんクルマを運転していても怖いです。更に東側の環八方面は狭わいで、入り込むのが躊躇される位です。
  • みんな普通に運転してるけどね。狭いとこもあるけど、世田谷はこんなとこ多いよね。環八にも中央道、東名高速にも出やすいね！
• 目の前の道は最近漸く拡幅のめどがついて歩き易くなったかもしれませんが、以前は細くて怖い道でした。
• 芦花公園駅からこのマンションまでの道は歩道もあって個人商店が少ないので下町風ではないですよ。二つのスーパー（成城石井とサミット）と、緑豊かで門番（警備員？）のいるマンションや世田谷文学館、スポーツクラブなどがあります。下町風どころか、ゆったり＆あっさりした印象ですね。もう少し個人商店があってもいいくらい。

【地盤・水害】

• 烏山川沿いなので洪水ハザードマップに色がついてますね。土地条件図を見ても、台地ではなく、川によって土砂が堆積して成り立った土地のようですが、地盤は大丈夫でしょうか。
  • 二子玉じゃないんだから心配してもね。ここら辺は強固だときくよ。
• 地盤は基本的に心配ないと思いますが。ただ、周辺に比べて、明らかに低い立地であるのは間違いないですよね。マンションの下に、十分な量の水をプールする施設を作るでしょうから、水害の心配はないと思います。
  • グローリオ芦花公園で話題になったアレ、ここでも作るのですか。水害時は物件内のみならず周辺で溢れたキチャナイ水をマンション下の貯留槽に引き受けるのに、メンテナンス費用は管理組合＝住民が負担してくれるという、近隣には嬉しい太っ腹なアレですよね。
• 国土地理院の土地条件図を見るまでもなく、周囲より地盤に懸念のある川沿い低地です。戸建てには向かないのか、上流側は川に沿ってずっと団地状の集合住宅が並んでますね。ラブホテル前のグローリオ芦花公園もその並び上にあります。
  • 確かに。。プラウド芦花公園あたりだと少し高台にあるんですけどね。。ここは少し低地で地盤が心配です。ハザードマップでも千歳通りとヴェーセント側の通りに色が付いてます。
• もともと川があって、田んぼが広がっていた地帯ですよね。川の北側には、広大なウテナ化粧品の敷地があって。もともとの地盤が川や田んぼで心配な場合、業者は何らかの対応を取るのではないですかね。

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