イニシア塚口

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3.00

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外観

外観

物件概要

• 所在地：

1. 南棟／兵庫県尼崎市上坂部1丁目75-2
2. 北棟／兵庫県尼崎市上坂部1丁目75-1

• 交通：

1. 南棟／JR福知山線「塚口」駅徒歩6分
2. 北棟／JR福知山線「塚口」駅徒歩7分
3. 南棟／阪急神戸線「塚口」駅徒歩18分
4. 北棟／阪急神戸線「塚口」駅徒歩16分

• 総戸数：536戸（南棟／234戸・北棟／302戸）
• 構造、建物階数：

1. 南棟／鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上15階・地下1階建
2. 北棟／鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上14階・地下1階建

• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：

1. 南棟／平成20年（2008年）8月
2. 北棟／平成20年（2008年）5月

• 売主：株式会社コスモスイニシア

掲示板・口コミ

• イニシア塚口（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ＪＲ塚口周辺の環境を見てみると値段は高いような気がします。近くのコープはワンフロアだし、金融機関も徒歩圏内には少ないし。でも、いくら福知山線とは言え、大阪まで3駅ということを考えると、値段もそんなものかなと思います。修繕費は確かに他に比べて3000円～5000円くらい高いですが、一括で20万とか徴収されるよりはましだと思います。それに、諸費用で払う修繕積み立て基金が10数万円で、これも他と比べてかなり安いので、その分、月々に負担がくるんだろうなと思います。
• 値引き販売で北棟住人とコスモスイニシアが揉めております。南棟住人は無関係。

交通

• 駅近なのに、電車の本数少ない・・・・・。
• ＪＲ塚口の本数は1時間4本ですよ。15分に1本です。福知山線は主線ではなく枝線なので、そんなものでは？田舎のローカル線は1時間4本もないと思いますが・・・。
• JRは大阪まで3駅で便利ですが、雨の日や冬場（三田の方の霧のため）は電車が良く遅れます。人身事故があれば、快速が優先されるので、ホームで待ちぼうけというようなこともままあります。
• JRは夜の本数が少ないから、不便と書かれる方もいらっしゃいますが、それは我慢出来る範囲かと。最悪、JR尼崎からタクシー乗ってもJR塚口までは、深夜料金でも１，０６０円です。毎回とは行きませんが、ちゃんと中の小道を抜けてもらえば大丈夫です。
• 先日、用事があってＪＲ塚口で降りたら 駅にコインロッカーが無くて苦労しました。 駅前は、東側は駐輪場とタクシーとバス乗り場しかなく お店は、西側のセブンイレブンと居酒屋や数件でした。 電車から降りてくる方が結構多かったので この近隣で住んでる方は多いという印象でした。

構造・建物

• スラブ２００の直床は実際はどうなんだろうと？
  • スラブ厚200mmは最近だと薄い方かと思います。
  • 確かに200mmは少々薄い気もしますが、賃貸等に比べれば全然かと。
  • ２重床というのは直床より防音性が優れているというものではありません。逆にコンクリートとフローリングの間に空間がある訳ですから、太鼓現象で音が響きやすくなるということがあるようです。２重床を採用したマンションを数件見ましたが、防音性の向上はどこも触れられてません。メリットは大規模なリフォームを行うときの水回りの位置が動かしやすいというところでしょうか。ただ、２００ｍｍというのは少し薄いように思います。最近はボイドスラブというのが少しずつでてきて、２００ｍｍ以上、多いところでは２５０ｍｍ以上確保して、より音が響きにくくなってきているようです。現在の私の家も２００ｍｍなのですが、上の階の玄関の閉まる音が聞こえたり、子供が飛び回ってるんだなって言う音は防げていません。掃除機やその他の音はあまり聞こえたことはありません。子供がいる世帯を相手にしているマンションにしては配慮に欠けているのかと思います。防音面だけで言うと今はボイドスラブ（サイレント？）２５０ｍｍ以上の直床が無難かと。何十年に１回だけだと思いますが、メンテナンスやリフォームのことを考えたら、２重床だと思います。

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共用施設

• ゲストルームの釜風呂良いですね(^_^)
  • ゲストルームの風呂にはビックリしました！部屋も広くて素敵でした。自分も泊まってみたい(笑)
• コンシェルジェがいたり、ゲストルームがあったりして、駐車場も自走式で１００％。
• 広大な敷地に広がる豊富な緑と、ゲストルーム、駐車場（６５００円以下！）、機械式でないフラットな自転車置き場（１家族に畳み１帖くらいと広い！）、そしてBBQガーデンはぜひ利用したい。
• この間、はじめて来客用の駐車場を利用しましたが、相当めんどうですね。ポールがたっているので南京錠をはずしてポールを下げなくてはならない。来客が敷地に着いたら、いちいち電話をもらい待っていてもらわないといけないんですよ。以前住んでいたところはゲートの横に管理事務所があったので、来客が直接管理人に言えたんですけどね。来客って言ったって、ただ遊びに来るだけじゃない場合もあるだろうに。熱や怪我で動けないときに来てもらうとか。そういえば北東の扉、使えるようになったんですか？あそこ、営業の人は住民も出入りできると言ってましたけど。住民の鍵じゃ開かないですよね。
  • 確かに来客が車で来たときは面倒ですよね。今は南入り口ゲートは開きっぱなしになってますがいつかは閉まるようになりますよね？そうなれば来客が車でくるたび南入り口まで出迎えてゲートを開けに行かなくては行けないのでは！？北棟からではかなり遠いですね。北東の扉は住人が出入りできなければ何の為にあるのかな…？
  • ゲートは管理事務所とインターホンでつながってるらしいです。でも、南のゲートは南棟の管理事務所としかつながっていないみたいですけど。インターホンで「来客です」と言って開けてもらうのでしょうか？事務所に管理人がいないときもありますしね。見回りとかで。今は南棟が入居してないので、北棟に管理人は2人居ますが、南棟入居後はそれぞれ１人ずつってことですよね？少ないですよね。北東の扉は管理上の扉だと聞きましたが。営業の人は知らなかったんでしょうかね？
  • ゲートはなんとかならんのかな？ありゃ役に立ってないね。引渡し後、しばらくは南北に警備員がいたけど、予算切れ？まぁ、なんにしろケチる会社だね。現状、管理費に見合ってない。
    • 日曜日は警備員さん立ってますけどね。平日はいませんね。管理費に見合ってる感はないですよねぇ。
• キッズルーム、リラクゼーションルームもうあいてますよね？使用された方いますか？どんな感じですか？
  • キッズルーム、広くて良いのですが、もう少しおもちゃが欲しいですね。大きいスポンジのブロックとか。マッサージ機は普通にスパ銭とかにあるのと同じ感じで良かったですよ。

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  パークサイドコート&共用棟と並木道チェリーストリート

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  セントラルパーク

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  メインエントランス

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  メインエントランスロビー

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設備・仕様

• 他のところと比べて廊下の幅・天井の高さ・横開きドア等々、全体的に広く感じました。セキュリティもしっかりしている。
• 肝心の部屋が値段の割に安っぽいような・・・キッチンは床板張りじゃないし、食器洗い機もついてないディスポーザーもない、単色のテカテカで安っぽい。あとリビング以外の部屋のエアコンの配管どうやるんですかね？部屋のあんな下に穴があっては非常に見苦しいと思うのですが・・・室内の化粧カバーは、高いし、そもそもカーテンの邪魔になるような・・・玄関内の照明も自動でつかないんですよね。。。
  • エアコン配管は確かに下で不便でしたが、化粧カバー（1万）で綺麗にすっきりおさまりました。おさまってしまえば案外気になりませんよ。オートライトはあとづけ可能みたいです。しかも数千円でホームセンターで売ってます。ああいう機能ってすごく立派に見えるけど、案外安い設備なんですね。なので必要なものだけ付け足せば充分と思います。食洗機も10万くらいから取り付け費含めてあるし、つけたいオプションを足しても大きな出費ではないと思うので、物件を選ぶときは細かなオプションが元々ついてるかどうかよりは、もう絶対に変えられない部屋の広さとか、柱の出っ張りが少ないとか、そういうのを重視した方がいいかなと購入済みのものとしては思います。環境ももちろんですが。それでいくとイニシアの引き戸、角柱なしはとっても使いやすいですよ。キッチンも調理台の奧行きが他より深くいいです。車の音も聞こえないし、静かですよ。南向きはやっぱりいいです。
• お風呂のシャワーがお湯になるまで時間がかかる一番気になるのは、お風呂を自動でお湯はりしてる際、台所でお湯を使うとお風呂のお湯はりが止まりますよね？！
  • お風呂のお湯が出るまで、そんなに時間がかかりますか？台所とお湯張りは一緒に使ったことがないので分かりませんが、小さい給湯器なんかだとそうだと聞きましたけど。
  • お風呂のお湯張りしながら、台所で同時にお湯を出してつかってますよ。いつもよりほんの少し長い時間をかけて湯張り完了してますよ。
  • お湯が出るまでもったいないからと言ってチョロチョロ出してるからじゃないのかな。それじゃ、お湯が出るまで時間かかりそうですね。さめた水は一定量が出ないとお湯が出てこないのにね。さめた水の量は、給湯器とお風呂（台所）の距離が遠いほど増えてしまいますよね。

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間取り

• 引き戸・部屋の角に柱がないなど、せまいなりに広く感じられる工夫がありますし、バルコニーも広々です。
• 間取りはこのあたりの最近のマンションも戸建ても３LDKなら広い洋室と狭い洋室・和室が多いですよね。確かに引戸はいいと思います。以前の部屋は扉でしたので広く感じるわけではないですが、狭くは感じないですかね。
  • 引き戸に関してですが、とっても便利です！引き戸だからその部分にもタンスとかおけちゃうし。うまく利用して物を置くと、引き戸故のメリットがいっぱいあります。開け放している事が多いですが、そういうときも便利。
• イニシアの室内のいいところは、キッチンが広い（カウンターか、独立キッチンかは、部屋によって違います）、引き戸なので部屋を広く使える、コンセントが多い！、風通しがよい！などなど…間取りによっては、キッチンの広さが違ったり、収納の広さが違ったり、部屋の数が違ったり。床や家具の配色によって、見え方もまったく変わってきますし、リビングが広いほうがいいとか、部屋の数が必要だとか、家族のライフスタイルに合わせて検討すれば、いいと思います。
• 南向きだけあって、昼間は日差しが差し込んでくるので、暖房がいらない。

買い物・食事

• 近くにコープもあるし、トーホーも出来る（出来てる？）とはますます便利になりますね！
  • トーホーはコープより安いと書かれていましたが、やはり、ちょっと遠いかな～という感じです。
• イニシアって阪急キッチンエールと契約してるんですね。でも高いですよね。コープさんは来ないんでしょうか。
  • 阪急キッチンエールってなんですか？
    • 阪急キッチンエールというのは、コープさんの個配と同じような感じですよ。カタログ（チラシみたいな感じ）を見て注文した食料品などを玄関先まで届けてくれるんです。手渡しや発泡スチロールに入れて。冷蔵と冷凍です。
  • 阪急キッチンエールを使っているものです。コープの個配をやめて、こちらをりようしています。コープは1週間前に注文して届きますが、阪急は前日0時までの注文で翌日配達。月・水・金か火・木・土のいずれかで契約し、配達してくれます。もちろん、注文がなければ全く配達の方はいらっしゃいません。コープとちがい、半調理品やデパ地下総菜、スイートも充実しています。お野菜や卵や肉もかなりいい品質のものが届くので、高いといっても納得できる範疇です。学校行事や習い事で帰宅が遅い日や急に手みやげが必要になったときにはとても重宝しています。カタログだけでも見せてもらえるので、一度取り寄せてみてはいかがでしょうか。
• コープ、カルフールやアルプラも近いし、物価も他の地域よりリーズナブルです。
• コープの個配で、留守時に玄関前に置いておいてもらうの禁止らしいですね。阪急キッチンエールしか許されてないらしいです。キッチンエールがＯＫでコープがだめな理由ってなんでしょう。キッチンエールと提携してるからでしょうか？それならキッチンエールを利用するにあたって、もっと特典をつけてほしいものです。留守にしている少しの間くらい置いてもいいように思いますが。キッチンエールがいいならコープもＯＫにして欲しいものです。
  • 確かにコープもＯＫにしてもらいたいですね。小さい子供が居ると、呼び出しが鳴ってもすぐに出られないことが多々あり、切れてしまいます。そういう場合でも、相手の方は留守だと思われるので、コープの個配を利用したいですが、そういった場合、そのたびに持ち帰られるのも迷惑を掛けるし、考えてしまいます。
• ＪＲ塚口駅からマンションの間に買い物ができる所が無い。
• コープ周辺には商店街もあって便利だし、 格安スーパーも多いし、 大型ショッピングセンターも多いし、 とにかく買い物には不便さを感じません。
• 2016年、横に万代・ビエラ塚口と商業エリアが一気に広がり快適性が大幅に増し出した。

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育児・教育

• 一番近いのは園田幼稚園（公立）ですよね？やっぱりそこに行かれる方がおおいですか？
  • 幼稚園の件ですが、尼崎市で公立の幼稚園に行っている人はあまり周辺では聞かないですよ。多いのは、愛の園か下坂部ですね。愛の園はマンモス幼稚園で元気いっぱいという感じです。下坂部は給食をホテルのシェフが作っているそうで評判がよいです。でも少し学費が高いです。私は個人的には梅花東幼稚園がすきです。ネコバスがかわいいし、いい感じですよ。
  • 幼稚園は悩みますよね。公立に入れる方もいらっしゃいますが、やはり少ないみたいですね。今年は定員割れしていて、追加募集してましたから・・・でも公立にどうしても入れたい家庭は、イニシアができると抽選になるんじゃないかと悩んでいます。難しいですよね。下坂部はあまりいい評判は聞かないです。働くママにはいいと思いますが、お高いんです。縦割り教育もあまりいいとは思わないですし・・・百合学院は女の子のイメージが強いですね。今年はかなり男の子が少なかったと聞きました。個人的には、給食が園で作られていて、子供たちが伸び伸びできて、バスがマンション前に止まってくれるところがいいかなと思います。英語なんかの勉強は小学校から嫌でもしないといけませんから、今はいっぱい遊んで、強い体を作ってほしいものです。
  • ほんと幼稚園選びは悩みますよね・・ウチは私立しか考えませんでした。公立は月謝が安くていいのですが、毎日の送り迎えとお弁当を毎朝作るのが苦で・・それに入園できる４歳まで待ちきれませんでした（親の私のほうが）現在、息子は愛の園に通っていますが、いい幼稚園だと思いますよ。外遊びが中心で園外保育も多いみたいで体力の有り余っている息子にはピッタリでした。実際に幼稚園に見学に行ってじっくり観察してみてくださいね。ちなみに愛の園は即決めでした（笑）
• 学校は、市内でそんなに変わらないとは思いますが昔ほどには悪くないと思います。ただ校区の中学校は今ひとつかも。塚口、武庫之荘の方は私学に行く人も割といるイメージがあります。総合選抜をやめても、神戸・大阪に追いつくのには相応の時間がかかると思いますので、学校を気にされるなら、他の地域を考えるか、私学に行くかされればどうでしょうか。
• イニシアは、緑も多いですし、マンション内にキッズルームがあり、夕方には小さな子どもと親でかなり盛り上がってますよ！！毎日楽しいです！！寒い日や悪天候の日は、キッズルームで過ごし、晴れた暖かい日には真ん中の広場で子どもたちも元気に遊んでいます！保護者も、わいわいがやがや♪これから、ずっと子どもの成長が見れて楽しみですv(*'-^*)

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周辺環境・治安

• 森永の工場の真隣という立地。森永の工場を除けば、あとは住宅地という感じ。
• ここ、線路をはさんだ向こう側は一見住宅地に見えますが、酪農されているところですよね?（そうは見えないですが）。だいぶマシになってきていますが、やっぱりあのあたりを通ると牛の匂いがする気が・・・
  • 酪農はないでしょう。三菱の工場はあるけどね。
    • いえいえ、大規模ではありません。民家＆工場の密集地で牛を飼ってらっしゃいます。乳牛です。三菱の工場の東側です。
      • そうですか！近所に住んでいながらわかりませんでした。住宅地で牛はまずいですよねえ。
        • 近所のひとがわからないぐらいなら、それほど匂わないってことなんでしょうかね。
  • 10年くらい前の話ですが、仕事中に阪急の線路の北側あたりを歩いてウロウロしていたときに急に牛が出てきてびっくりさせられた記憶があります。しかしそれほど牧場というような規模でもないのでその近辺にいかないとあまり匂いはしないのではないでしょうか。そろよりもハイチュウの香りのほうが強烈かもしれませんよ。
    • ハイチュウの香りってそんなに気になりますか？阪急の線路沿いのほうへ行くと少し匂いますが、駅前なんか全然匂わないですが。
      • 駅のホームでも感じましたが、結構濃い香りですね。一時的ならともかく、毎日あの濃く甘い香りが部屋の中に漂うかと思うと少し考えてしまいます。工場には煙突が立っていますが、マンションの高さと較べるとどうなのでしょう？工場に隣接することを考えると心配です。
• 皆さん気にされている工場の香りについてです。歩いていると気にならないのは時間帯や風向き…かもしれませんね。我が家はJRをはさんで逆側（北西500m）位のところに家があります。時間帯、お天気、風向きによって我が家でも甘い香りが漂ってきます。グレープフルーツっぽい香りやチョコっぽい香り。最近ほぼ毎日日中窓を開けていますが頻繁ではありません。少し離れているところでも香りますので、ご近所だともっと香りがするかも知れませんね。どれくらい影響するか気になりますよね。ちなみに、産業道路からJRの駅に向かう100mくらいの距離でも香ります。そこのマンションの方から「風向きとか時間の加減かな。確かにおおっ！と思う日がある」と聞きました。でも、窓を閉めていれば気にならないとの事です。気候のいい時は窓を開けているけど、1週間に2回くらい、数時間「あま?い」香りがするくらいで、そんなに神経質になるほどじゃないそうですが。あと、北棟から阪急電車の線路までの距離と同じ位の位置に家がありますが、そこそこ音はします。（間によそのお宅もあるのでかなり音が消されていると思います）窓を開けっ放しにしていると、遠くで電車が通ってるな?程度です。あと、150Mくらい離れたところにあるJRの踏み切りの音もかすかに聞こえます。予想外だったのが、窓を開けて居る場合、曇りやお天気の悪い日の飛行機の音。電車よりもにぎやかです。音の高さもあるのかもしれませんがこれが唯一テレビが聞こえづらい。（数秒ですけどね）音や香りなど、個人差がありますもんね。参考になれば。。。
• 下水処理場って近くにありました？
  • 阪神の浄水場が塚口駅の逆側（西側？）に渡って、産業道路を南に500mほど下ったところにあります。遠すぎて…においはしませんけど。
  • イニシアの近くで住んでいました。下水処理場は閉鎖されています。下水処理場近くの公園は工事中。数年後、高校に変わるようです。ひったくりがあったり、空き巣があったり、夜中まで騒ぎまくる連中がうるさくて苦痛だったので引っ越しました。
• このマンションの北側の通り（阪急電車の線路沿い）は、治安が悪く、引ったくりが多いですよ。またマンションの東側（用水路沿い）も人通りが少なく、この通りも不気味。マンションの敷地のセキュリティもなく、おそらく南北をマンション住人以外の人が通り抜けするのは、確実。西側は、森永の工場、北は電車の騒音と治安の悪い通り。西側も同様。南側は、自動車の騒音。あまりいい環境ではないと思います。
  • 確かに北側は暗いですね。引ったくりが多いかと言えば多発地帯ではないと思います。阪急塚口周辺の方が断然多いですし、高級住宅地ではないわけだしそんなもんでしょ！通り抜けはあり得るでしょうけど、通り抜けて近道と言えるほどでもないと思いますよ。あそこを通る人は阪急塚口に抜けたいか、その逆が多いはずですから。南の騒音？これはないですよ。暴走族もとおりませんから
• 生活は非常に便利ですね。尼崎は町がコンパクトだし、坂もほとんどないし、庶民的で非常に暮らしやすいと思います。
• 土壌汚染の件ですが、こちらも汚染土の改良工事済みなので、全く気にしていません。 法的な基準値以上の汚染土が見つかった場合、良質土に入れ替えますが、法的な基準値以下の汚染土も 一緒に入れ替えるので、（法的な基準値以上の）汚染土が見つからなかった土地よりもむしろきれいな土になっている事が多いそうです。 （あくまで一般論です。入れ替えた良質土を調べた訳では無いので、絶対とはいいきれませんが）
• 南側のマンションの敷地と森永の間にある小さな川の匂いが気になる。（管理組合でも問題提議されていました。もしかすると改善されるかもしれませんが、現状は臭いです）
  • 小さな川はたまに匂いますね。車で出入りしていると、まったく気が付きませんが、見学に行く時にたまたま電車を利用して気付きました。改善していくといいのですね。
• 駅近だけど夜は真っ暗で怖い。怖くないですか？
  • そうなんよ。な～んか怖いのよね。ひとり歩きだと。
  • 南棟住民なので森永の南側の情報ですが、 たしかに街灯が少ないのか、暗いですね。 でも駅からマンションまでの間は人通りはそれなりに多いので、 暗い割りにはマシという感じがします。 なので、真夜中（終電後）で無い限りは心配ないかな…と思っています。人通りが多いと言ってもイニシア住人の割合が多いんですけどね。
  • 北側なんで阪急線路ぞいを帰るけど真っ暗です。20時ですでに怖い。

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周辺施設

• 上坂部西公園はすばらしいと思います。散歩のできる公園。マンハッタンのセントラルパークみたいな感じです。上坂部西公園よりスケールが大きい点では伊丹の昆陽池のほうがセントラルパークに近いと言ったら理解しやすいかな。
• 公園もちょうどよい広さのところがコープへ行くまでのところにあります。（ノースフィールド裏の公園は日当たりが悪いし、遊具もほとんどなくて行ってません）
• このへんで、おすすめの美容室ってありますか？
• 美容室は、たくさんありますよ。コープ近松線側にアスピレ。←行ったことありませんが。その南側のガスト近くに、Ｃ３・ＢＯＸ。←こちらは、店長さん気さくでよいです。主人とたまに一緒に行きます。JR塚口の西側に、バッテリーというところもあります。こちらは気になってるのですが、３階にある為、中が覗けません。行った方がいましたら、教えて欲しいです。あと同じく西側に、ピエロって言うところは、よくはやっています。

その他

• 淀川の花火、見えましたね！若干天気が悪かったのと煙が凄くて見にくかったときもありましたがいいものですね。
  • イニシアからだと淀川の花火はそれほど大きくは見えないでしょう。猪名川の花火は大きく見えると思います。リビング側からは見えないですが…。
    • 特大の大きさではないですが、十分楽しめましたよ♪
• サウスフィールドから見渡す景色は最高ですよね！ 梅田が一望できますし、初めて見たときは息をのむものでした。 ただ、何回も見に行くうちに一番最初の感動は薄れましたが(笑) 上段にいけばいくほど、景色は最高ですね。

掲示板

• 兵庫県のマンション口コミ提示板一覧
• イニシア塚口についての口コミ掲示板
• プラウドシティ塚口（旧称：関西最大級・JR駅前再開発プロジェクト）（旧称：長谷工・尼崎市ＪＲ福知山線塚口駅前（森永製菓工場跡地）プロジェクト）

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