グランドメゾン天王寺堂ヶ芝ハウス

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5.00

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グランドメゾン天王寺堂ヶ芝ハウス外観

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区堂ケ芝2丁目218番1（地番）
• 交通：

1. 大阪環状線 「桃谷」駅 徒歩4分
2. 大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩13分 （1番出入口）
3. 近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩15分

• 総戸数：26戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年08月中旬予定
• 売主：積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
• 施工：鉄建建設株式会社　大阪支店
• 管理：積和管理関西株式会社

掲示板・口コミ

• グランドメゾン天王寺堂ヶ芝ハウス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• こちら、最上階はいくらぐらいの価格だったのでしょうか？
  • 最上階は6000万ぐらいだったと思います。
  • 上層階６０００万台ではないでしょうね。近くの似た物件の方じゃないですか。こちらは低層階の９０平米タイプで６０００万台していたと思います。
  • 南東向きの部屋の最上階は５千万円台後半ぐらいでは？
• ステイタス感、ゴージャス感としてはもう一つ。利便性も格別ということではない。もちろん価格なりなのでしょうが。
• 正直この広さにしては、かなり高い気がします。最近マンションがよく売れてるので、強気の価格設定だったのでしょう。
• 2ＷＡＹの専用ＥＶポーチは大きなメリットでしょ。それに便利で閑静な住宅街+戸建感覚のマンションなので当然割高になるでしょう。でも戸数が少ない分、共用部には多くは望めませんね。たった26戸のマンションにしてはグレードは上位だと思う。
• いい仕様ですね。価格は確かに高めですが、その価値はあります。維持管理費も小規模なのでやむを得ないでしょうね。立地と予算が許せば買いではないでしょうか。
• 基本的に、小規模で維持管理費が嵩むと将来的には売却しづらくなります。それが原因で買いたたかれることは多いですね。要するに、ここは永住を前提としたマンションということです。住まう方の満足度を最優先にプランニングされたものですので、売却で大幅な損を出したらどうしようという方々は手を出されない方がいいと思います。逆に、中古になれば割安で買える可能性があると思います。戸数少ないのでいつになるかわかりませんけどね。
  • そんなに価値下がるとは思いませんが。すぐにほとんど売れたから、それなりに売れると思いますよ。経済学的に言うと、それが市場なんだと思います。
  • ＯＡＰとかだいぶ下がったと思いますが。小規模ですから修繕費は大きく上がる可能性があります。管理費、積立で４万、５万となったときに価格を維持できるのであれば、ヴィンテージマンションですね。
• 住宅取得等資金に係る贈与税に関し、この物件は省エネ等住宅に該当するようです。省エネ等住宅って、レベルが高くて世間であまりないみたいですね。
• このマンション、管理費こんなに高いの？小規模とは言え…。固定費があるんだろうけど、常駐管理人とか雇っているのかな？
• モデルルームを見たところ、設備仕様はかなり高級感がありました。オプションだろうと思っていた仕様も基本仕様だったりと、さすが積水さんだなと思いました。

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交通

• 桃谷駅まですぐで、環状線利用の方には大変便利なのではないかと思いました。

構造・建物

• 敷地面積：833.19m2
• ワンフロア２邸で、内廊下というのがとても魅力的です。
• 戸数が少なくて、内廊下、フロア当たりの戸数がとても少ないので すごくプライバシーは保てるなという印象です。ただそれなりに管理費・修繕積立金はしていくので、そのあたりもきちんと考えていかないといけないなと思いました。
• 物凄い贅沢な作りですね。本当に私邸という感じです。ここは芸能人がよくテレビで公開しているようなまんしょんですね。エレベーターから部屋がリンクしている。
• 相続税に関わる省エネルギー基準を満たしている

【パッシブデザイン】

• 風の通るマンションって魅力です。
  • 風が通り抜けるシステムがとてもいいと思います。タワーマンションなどの場合、閉塞感が気になります。マンションでこういった試みはあまりないですよね。
  • 今話題のパッシブデザインも取り入れウォークインクローゼットやポーチにも開閉部があるので風の通りが良く、湿気対策にもなり夏は涼しくなりそうですね。

【天井高】

• 上層階は、天井高が高いようです。
  • 天井高は１０階までが２５００cm、11階以上が２７００cmだそうです。

共用施設

• 駐車場 : 16台　
• 駐輪場 : 52台　
• バイク置場 : 2台
• 駐車場は機械式なので、どれぐらい時間がかかるか気になります。

【エレベーター】

• 2ＷＡＹは実際に自動ドアが2つあることになります。管理費への影響は??と心配になりますがこの程度は問題ないのでしょうか。
  • 2WAYエレベータいいですよね。管理費…どうなんでしょう？ランニングコスト自体はあまり普通の物とは変わらないと思いますが数十年経って交換になった際、高くつく可能性もなくはないかなとは思います。
• 2WAYエレベーターって、駅にあるような両方のドアが開閉するタイプですよね。今まで1フロア2邸のマンションはありましたが、ここまでプライバシーを尊重した設計は無かったので素直に感心しています。

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設備・仕様

• ディスポーザー無し、24時間ゴミ捨てできない、が少し残念。
  • 戸数が少ないのでディスポーザーは難しいと思いますが、ゴミは出せるようにして欲しい… でもそうするとただでさえ高目設定の管理費がまた上がってしまうんでしょうね… 悩ましいです…。

間取り

• 間取り：3LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：83.71m2・93.18m2。
• 洋室や和室には小さくても南向きの窓が設けられていて、部屋全体が通気性が良くなる工夫があるのが良いと思いました。
• こういう設計って内梁とも外梁ともいえず中間をとったような解釈でいんでしょうか。なるべくは広い部屋にしようという点は伺えて悪くないなと思いました。凹凸がまったくないほうが当然ベストなのですがどこの物件でもこれは難しい業だと思います。リビングの面積が広いことが特に好感で、多少の出っ張りを補うだけの開放感を持っているように見えます。基本快適なのでしょうね。
  • 内梁、外梁というか、梁の下を通って窓際に出る場所があるってことですよね。グランドメゾンのプランはどれも大変よく練られています。
• 角住戸なのがいいなって思いますし、プライベート感があっていいですよね。ポーチが「独立」設計なのがいいなって思いました。
• ポーチにトランクルームがあったり、ウォークインクローゼットに窓があったり、ちょっとした部分の工夫が嬉しい。
• WICの他に納戸やトランクルームもあり、エレベーターからすぐ自室。これは、たまりませんね。プライバシーは完全に確保されますし。本当に戸建て感覚。
• 専有面積が広い事もあり、収納面がとても充実しているのがよろしいのでは。

買い物・食事

• スーパーは万代と阪急スーパーが近くにあり住みやすそうです。
• 駅の方には商店街もあります。
• 鶴橋は自転車圏内みたいですね。鮮魚市場が好きで良く行きますが、韓国食材に肉類と食材の買い物には困らなそうです。
  • 鶴橋はコリアタウン(鶴橋商店街振興組合)で有名ですからね。韓国食材ならほとんど揃います。それに商店街の販売している雰囲気は 韓国の広蔵市場と似ていて本場韓国に行ったことある人にとっては 懐かしさも感じると思います。特におすすめはやっぱりキムチですね。全然日本のものと比べると味が違います。もちろん美味しいです。あと韓国の夏のフルーツまくわうりなど珍しい食品も多いです。マンションから自転車で行ける範囲に本場韓国の味が楽しめる商店街があるのは、メリットだと思います。

【飲食店】

• 向かいにマグロ丼屋さんがありますが、おいしいですか？
  • そういえば駅のほうにもあるって検索では見ましたよ。あちらはうどん屋さんみたいですがマグロ丼もあるようです。この辺、伝統的にマグロ丼が愛されてるんですかね。
• マンション近くに多くのグルメが揃っているんですよね。本格的な欧風料理／イタリア料理が食べられる「Cafe a table 145」 喫茶店「アンジェリカ」 お好み焼き「狸狸亭」 焼き肉店「焼肉 ソウル」「喜久安 桃谷店」 ピザパスタ「Pomodoro Fresca」他駅まで幅を広げると後100店舗 ぐらいかかなくてはいけないほど飲食店が充実していてグルメ好きな人には 嬉しい環境だと思います。
• 鶴橋も近いので、おいしい韓国料理もいっぱい食べれますね。
• 阪急ファミリーストア 真法院店（約450m・徒歩6分）
• ファミリーマート 桃谷駅西店（約120m・徒歩2分）
• ドン・キホーテ バウ上本町店（約800m・徒歩10分）

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育児・教育

• 五条幼稚園（約600m・徒歩8分）、天王寺保育所（約110m・徒歩2分）。
• 大阪市立桃陽小学校（約650m・徒歩9分）、大阪市立夕陽丘中学校（約750m・徒歩10分）。

【小学校】

• 五条校区じゃなくても、このあたりは人気あるので学区も悪くないです
• 五条小学校の人気は高いですね。まぁこちらの立地じゃ五条小学校へ行かさなくても私立の学校へ通わせるとしてもストレスなく通学できる立地ですね。桃谷は生活しやすい場所なので、人気あるでしょうね。
• 私立の学校高いけど、教育熱心な家庭は子供の教育にかけるお金は、高いとか関係ないみたいですよ。子供が通いやすい環境へ引越しする人も多いです。こちらの環境じゃあえて、小学校で私立へ行かせなくても良い環境だと思います。
• 五条小学校へ行かさなくても 私立の学校へ通わせるとしてもストレスなく通学できる立地ですね。

【中学・高校】

• この辺は文教地区で、優秀な中高学校たくさんありますね。四天王寺、星光あたりいけたらいいですね。地理だけでなく、学力もいりますが。

周辺環境・治安

• 天王寺堂ケ芝郵便局（約500m・徒歩7分）、東産婦人科・眼科（約230m・徒歩3分）。
• 五条校区じゃなくても、このあたりは人気あるので学区も悪くないですし戸数が少なくて、高級感あるマンションになりそうですね。風の通るマンションって魅力です。
• 桃谷は生活しやすい場所
• 周りに高い建物少なく、ゴミゴミ感は無いですね。
• 目の前の古いマンションがベランダから見えるというところと、たとえ高層階でも、その先のNTT病院がベランダから見えてしまうというのが、個人的には検討しかねるところでした。 しかしながら、閑静な住宅街であるのは、魅力かなと思います。

周辺施設

• 桃谷公園（約750m・徒歩10分）、天王寺警察署（約1,000m・徒歩13分）、フィットネスクラブ コ・ス・パ上本町（約1,500m・徒歩19分）。

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