ヴェレーナ南葛西

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物件概要

• 所在地：東京都江戸川区南葛西2-22-9（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩17分
2. 京葉線 「葛西臨海公園」駅 バス7分 「葛西南高校入口」バス停から 徒歩6分

• 総戸数：29戸
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月中旬予定
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：未定

掲示板・口コミ

• ヴェレーナ南葛西（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• いつの間にか販売が2期まで進んでるよね。 最近の駅近物件と比べるとそこまで高くはないかな。 でも駅17分で駐車場も少ない割には、、、という人もいるかもね。 小規模だと管理も行き届きやすいし、エレベータも混まないし、あまり人に会わないから住み良いよね。環境的にも静かそうだし。 ただ、管理費は小規模だから明らかに高いね。 70～80m2位で17,000～20,000円位だったような。 また駐車場が機械式なのと、小規模なので、修繕積立金が将来ハイペースで値上がりしそう。 最初は6000円位と安いけど、管理費が特に高いから最初だけ安く見せる作戦だね。 長期的に見てもランニング費用が負担になりそうなので、永住志向の方はそこも含めたトータルの費用を営業にきちんと聞いて判断する必要ありかな。 また、駅遠で駐車場も少なく、小規模・機械式駐車場で、管理費と将来の修繕積立金が高い物件は、リセールに影響しそうなので、そこも注意だね。
• 駅から遠い分、販売価格も抑えめのような気がします。
• 第3期1次予告物件概要

1. 販売予定戸数 3戸
2. 販売予定価格 3,498万8,000円〜4,578万8,000円
3. 間取り 2LDK＋S〜3LDK
4. 専有面積 64.74m2～70.33m2
5. バルコニー面積 6.14m2～7.77m2
6. テラス面積 3.25m2～7.58m2
7. プライベートガーデン面積 4.84m2（月額使用料/150円）
8. 室外機置場面積 1.71m2
9. 管理費（月額） 16,190円〜17,580円
10. 修繕積立金（月額） 5,180円〜5,630円
11. 管理準備金（引渡時） 9,130円〜9,920円
12. 修繕積立基金（引渡時） 429,940円〜467,290円
13. 販売予定時期 平成27年11月上旬

• 第3期１次の価格帯が2,998万8,000円〜となってました
• 坪単価153万はこのご時世安いですね。 でも101で部屋の配置を見ると一階で陽当たりがすこぶる悪い部屋っほい。 安いからそこを割り切って買うかですね。 普通の部屋は普通に高いし。
  • 安いというのは地域性というか駅までの距離があるからなのかな〜と思います。その分きっちり織り込まれていないと厳しいでしょ。

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交通

• 駅までの距離が少し遠い
• バス停もちょっと距離あるし、通勤は不便だね
• 駅までの距離も少々ありますし、バス停までもさほど近い訳ではありませんので、アクセスに関しては気になってしまうところが出てきそうですね。

構造・建物

• 敷地面積：720.00m2（登記簿）720.47m2（実測・建築確認対象）
• 建築面積：432.18m2
• 建築延床面積：2,450.54m2（地階の住宅部分27.30m2、エレベーターの昇降路の部分32.08m2、共同住宅の共用廊下等の部分146.10m2、自動車車庫等の部分144.11m2等の容積対象外面積等を含む）

共用施設

• 駐輪場：58台
• 駐車場：10台
• ミニバイク置場：2台
• こんなに駅遠で駐車場が３分１とは。

間取り

• 間取り：2LDK＋S・3LDK・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：64.74m2～92.67m2
• 間取りも微妙なような。Bタイプはもう少し収納が欲しいところ。3LDKって70m2以上の部屋あるのでしょうか。
  • あるみたいですよ。 Bタイプが70平米あります。 角部屋だし、WICもあるし、Bタイプは一番人気が出るじゃないかなと思います。 Hrタイプは87平米ありますが、お値段がしてきそう。 Aタイプは実質的に３LDKみたいなものかしら。 居室２つにサービスルーム１つですから。
• バルコニー小さいなあと思いましたがそういう事情もあるからかな。 ワイドスパン7mと表示されてますけど、バルコニーが届いてないところでも そういう表示できるんですね。洗濯物は家族四人分だとみっしり干すことになりそう。。
• 設備などは一般的なレベルかなと思います。バルコニーは広さと眺望面でいまひとつのようですが、対面のマンションは視線など気になりそうですか？

育児・教育

• 学校関連が近い
  • 学校関連が全体的に近くに整っているので、子育てをすると言う事であれば、生活しやすい環境ではないでしょうか。ポイントとなるのは近くで駐車場を見つける事となりそうですね。
• この辺りは学校選択制なんですか？学校は小中とも二校から選べるってことでしょうか。どちらが評判良いんでしょう？

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周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• バス停も徒歩6分とちょっと離れてるので駅までのアクセスは 良いとは言えないなあと。その辺りが価格帯に反映するんでしょうか。 買い物する場所や学校に近いので子育て世帯には良いと思うんですが。
• 近くにホームズ、イトーヨーカドーもあるし、学校も近いですからね。確かに駅から徒歩17分ありますが、ファミリーなら普通かと。
• メリットは静かな所。
• 場所的には希少なマンションで、駅まではけっこう遠い、 でも教育施設には恵まれているという感じですか。 駅から離れているのに、駐車場が少ないのは残念です。 外に駐車場ってあるんでしょうか？

掲示板

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