ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season

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ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season外観

物件概要

• 所在地：東京都豊島区南大塚一丁目1535番1他（地番）
• 交通：

1. JR山手線 「大塚」駅 徒歩11分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩9分
3. 都営三田線 「千石」駅 徒歩14分
4. JR山手線 「巣鴨」駅 徒歩12分
5. JR山手線 「池袋」駅 徒歩31分
6. 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩31分
7. JR埼京線 「池袋」駅 徒歩31分
8. 東武東上線 「池袋」駅 徒歩31分

• 総戸数：43戸（管理事務室1戸含む）
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年04月下旬予定
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：大和小田急建設株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• インテリアが凄くゴージャスですね… 。ほとんどがオプションだと思います。
• モデルルームはゴージャスですね。見る分には面白いですが、住むには好みが分かれそう。
• 自分はここの立地は割と良いと思っております。ただ、華美な内装画像はやりすぎて、クラブみたいになっちゃてる気が。。
• ファミリー向けの広さもあるのにあの内装だとファミリーで出向くのはちょっと躊躇うかなあと…。好きな方は好きなんでしょうけど。設備仕様は豪華でいいですね。
• うちは昨年モデルルーム見ましたが、無料オプションの範囲でもキッチン天板の石の種類は10種類から選択、備え付けの食器棚の扉の色（木目あり／無し含む）は15種類から選択でしたから、好みにもよりますがLDの内装を普通な感じにしても大丈夫だと思います。むしろあのやたらデコラティブな壁紙やLDの絨毯の方が有料オプションだったりするので、本当にHPの画像で損しているなという印象。私は無料オプションでこれだけ選択肢があればどこかで折り合いは付けられるかなと思いました。逆に選択肢が多すぎて家族内で意見が割れるかもしれません。寧ろセンスが問題になって来るのは共有部分かなと。ここばっかりは購入した人でもどうしようもないですし（笑）。小規模なので玄関ホールもそれなりですが、待合室？のセンスはHPの雰囲気を引きずっている感じで残念。
• 2013年にグッドデザイン賞を取ったようですが、「ソラパラ」プロジェクトって私たち住民にどれだけ光熱費として還元されるんでしょうか？1/2と書いてありますが。
• 残ったものは、ずいぶん値下げされた?
• 70m2超しかないけれど、5千万円台の部屋はまだあるだろうか？値下げせずともあればすぐ売れそうだけどね。
• 今週のスーモに出ていました。Aタイプ6180万、Hタイプ6333万だったと思います。残り２戸？でしょうか？
  • 値下げしてるのかな？
• Hタイプは6388万円でしたよ。最近の他物件と比べるとかなり仕様も高いですよね。もっと駅から遠い物件でも坪330万超えている感じもありますし。ここはまだ上がる前の値付けで悩みどころです。
  • Ｈタイプでも２Ｆでしょうね。その価格なら。丁度雑誌に出ている眺望が見える感じですよね。
• 第３期は値上がり？買うなら値段がわかっている部屋はねらい目でしょう。値段がわからない（公表していない）部屋は確実に上げてきますよ。周りが上がってきていますから。
• ＨＰの概要に５Ｆ１戸の先着順情報が掲載されていました。72m2で6798万ですので今の周辺価格からすると割安ですね。ラスト１戸ですか。うまく竣工前に完売ですね。
• 坪312万円。十分高級マンションなんだけど、最近は余所が高すぎるから、山手線内側高台ということを考えると相対的には割安感ありますかね

【内覧会】

• 眺めは予想通り良かったですね。夜景も楽しみです。 自分の部屋は好みでオプションを選んだのでMR通りになろうはずはないのですが、ロビーの造りとかはある意味CG程悪趣味ではさそうで良かったです。そこだけは心配だったのですがあの位なら許容範囲でした。意外に光も入るので明るそうですし。
• 内覧会行ってきました。 クロスやドアの枠の汚れが若干あった他は問題なしで安心しました。 内覧中の対応は丁寧でした。男性2名が付きっ切りでこちらの指摘に対応していただけました。 眺めは本当に良いです。池袋方面は良く見えます。新宿の高層ビルまでは見えないみたいですが。 上層階だとリビングの反対の東側でも結構眺めが良く、外廊下からスカイツリーが見えました。
• 風の通りは良かったですね。部屋に入った時は暑かったですけど、窓を開け放って廊下側に抜ける風は感動的でした。崖と言われる方もいましたが、中層でこの風はこの立地ならではですね。

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交通

• 複数の路線、駅を利用できるのは便利ですね
• 池袋からここまで歩くと距離でいうと大体4.5キロ強ありますから結構時間かかりますね。でもお天気がいい日などは運動がてらいいのかもしれませんね。
• 地図上ではわからないのですが、どの方面へ行くにも勾配がありますよね？自転車は大丈夫な程度の勾配ですか？
• 路線が複数利用できるのは利点ですが、どの路線も距離があるんですね～。10分以上歩くとなると通勤には不便さを感じますよね。駅までの道のりも暗いということから、夜道は不安がありそうですね。坂道になっていることから、毎日歩くのは大変そう
• 周辺の道路が細くてゴチャゴチャしているので、車を使われる方は少々運転を気をつけた方が良いかもしれません。

構造・建物

• 敷地面積：1,869.70平米
• 外壁タイルが結構高級感あるみたいです。エントランス周りはこれからでした。
• 外観ができてきました。入り口に新しい電柱が増え丁度、入り口の門というか鳥居というかんじで建立されています。入居までまだ1ケ月以上ありますがこの出来上がりからそんなに時間がかかるもんでしょうか？
• 西側の乱れ打ちのロックボルトがやばすぎるので却下した。
  • 斜面のロックボルトは表面の土を留めているのかと思います。コンクリートで固めてれば問題ないのをわざわざ緑化しているようにも思えますが、まあ人それぞれ求めるものが違いますよね。
• まだ現地を見に行ってないのですが、エントランスまでは階段を上らないとたどりつけないですか？
  • CGにある階段の先は裏口というか非常口。メインエントランスは階段ではないですが、高台側にあるので大塚方面からだと坂を登る必要があります。巣鴨方面からはフラットです。
• 少し暗めの重厚な感じではなく、最近の低層デザインに多い明るめの外観なので好みにより評価が分かれる感じでしょうかね。
• スッキリしたエントランスですね。植栽は年数が必要でしょうが良くなりそうです。
• エントランスもライトアップされよい雰囲気。
• 裏道の階段、どうしてあんなに急でしょう？本当に登りにくくて危ない！設計の問題か？何かしなければいけなかった理由があるの？
  • あくまで裏口ですから設計ミスとは思いませんが、実際住んでみると正面玄関より裏口を使う頻度の方が圧倒的に多かったのはやや誤算でしたね。階段が急なのはスペースの関係上仕方ないとは思いますが、こうなってみると建物に入る扉の鍵もかざすタイプだったら良かったですね。せっかく裏門にタッチキーを付けてくれているのに惜しいなと思います。
• 西面の植栽が立派ですね。緑化レベルが予定より高くなりました。夏場も涼しそうです

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共用施設

• 駐車場はなしですか？HP見たのですが載ってなくて…
  • 駐車場は障害者用1台含め機械式で9台です。
• 自転車置き場を奥に持ってきたのは良いですね。自転車が外から見えると途端に生活感が出てきちゃうので。
• ゴミ出しについて マンションのパンフレットには24時間ゴミ出しOKと記載があり、「収集日や時間を気にせずにいつでもゴミ出しが可能です」とあるのですが、管理規約には「指定の収集日にゴミ置場へ持参」、入居者のしおりにも「収集日に回収時間までに搬出」となっており、全く24時間対応でないのですが、どうなっているのでしょうか？ 24時間ゴミ出しができることもこのマンションを選んだ大きな理由の一つなのですが、、。
  • レーベンさんから訂正ありましたよ。24時間出していいみたいです。
• サブエントランスの階段は急なので幼児連れはメインからの出入りの方がよいかもしれません。ベビーカーに乗せたままは大変そうです。
• 自転車、バイク、車の駐車場すべて空きがある状態ですよね。住人は困らなくてよいことと考えればよいのか微妙ですね。
  • 駐車場空きがあるんですか？たった9台だから余裕で埋まると思っていました。修繕費を考えると確かに微妙ですね。

設備・仕様

• 全体的な設備や仕様はクオリティが高い印象。付いていてほしいものは付いているし、性能も良さそうであるし。
• お風呂に窓があるタイプもあったり興味がわきます。ギャラリーのインテリアや壁紙のデザインは好みが分かれそうです。
• 浴槽が高機能なんですね。マイクロバブルって浸かってるだけで体がきれいになるのでしょうか？エアレスジェットも気になります。
  • マイクロバブルってタカラの標準。あと浄活水器も。
• 設備仕様はそれぞれ凝ったものを使っているなあという印象です。キッチンの天板は水晶なんですね、こういった素材を使うキッチンって初めて見ましたがお掃除は普通にやって良いものなんでしょうか。
• キッチンの「マックスディスポーザーシステム」凄いですね。室内設備は確かに一味違う感じはします。
  • ディスポーザーってこちらは静かなタイプが入っているんですね。普通のディスポーザーだとミキサーを回しているときのような音がするので、便利なような感じもするけれど、寝ている人がいるときにはなぁという感じがしたりして。メンテナンスに関しては従来の物と同じなんでしょうか
• モデルルームトイレの色は黒。。。キッチンの色も黒。。。気になりますね。
  • トイレは白ですね。タンクレスの白で手洗いのカウンターもついています。キッチンは大理石でなくフィオレストーンの1枚天板なので汚れも目立ちにくくリビングに映える色目です。と実物もそうであると信じています。
    • トイレは標準白だし、むしろ黒にしたら有料オプションで＋30万円位。 うちは白がいいからどうでもいいけど、白をやめて黒にするんだから差し引き30万円は高すぎると思って、知人の建築家に話したら、黒に限らず色つきの便器って白の２倍の価格らしいですね。生産台数が少ないから。初めて知りました。

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間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 住居専有面積：62.25平米～80.15平米
• 間取りもいろんな広さがあって種類も豊富ですね。いろんなタイプの方が住まわれるのでしょう。
• わりとバルコニーが、せまい
• キッチンと浴室に、小さくても窓のあるプランが良さそうです。
• ポストに広告が入っていましたが、70m2超のみの間取りが記載されており60m2台は無いようです。65m2あれば3人家族で十分な広さなのですが広くなるとグロスが結局高くなるので難しいご時世にないりましたね
• 南西の角住戸は見晴し最高ですね。億ションの価値アリはいいすぎですかね。ほぼ永久眺望ですし。高台の中低層はいいですね。
• リビングは西向き、ということで、夕方は灼熱地獄かな、と心配していましたが、それ程でもないですね。奥行きのあるバルコニーが庇になっているからでしょうか。
• 夜景がきれい。池袋のタワーなどがさえぎるものなく見える。囲まれ感が強い近隣の物件と比べると予想以上にいい感じである。

買い物・食事

• ライフ以外で買い物をするとしたら、次に近いのはどのあたりですか？商店街などもありそうですが。
  • ライフ以外ですと近くだとマルエツプチですかね。あとは駅の近くによしやというスーパーがあります。アトレの中には成城石井も入っていますし、駅まで出ればお買い物も便利ですね。成城石井は高いイメージがあるかもしれませんが、多少高くてもその値段で納得できる商品なので私はよく行きます。ヨーカドーのネットスーパーの宅配地域にもここは入っているので、重い物を購入する時などはネットスーパーを利用するのもいいかもしれませんね。
• 成城石井は高めなので日常生活で使うスーパーにはなかなか出来ないですよね。
• よしやさんは精米機が店内にあるのでいいですよ。玄米を精米できるので、鮮度の良いお米が食べられるなと思っております。けっこう使われる方はいらっしゃるようですよ～。生鮮は面白いし、お酒も種類があるので楽しいです。衣料品も少々扱いがあります。
• この辺って生鮮食品は巣鴨方面まで行って買うことになるんでしょうか。不忍通り沿いにマルエツプチがあるみたいですが、ミニスーパーなので生鮮食品の品ぞろえは物足りなさは感じざるを得ないですので。この辺りの人々はどこに買い物に行っているのですか？千石駅の周辺は外食は不便無さそうですが、、、
  • そりゃ、ライフ新大塚店でしょ。すぐ近くですよ。徒歩２、３分じゃない。3階建ての地域の旗艦店ですよ。
  • 車を利用できるのであれば、茗荷谷のサントクか白山通り沿いの伊勢丹がいいでしょうね。少し高めでも、品ぞろえと新鮮さ、品質はいいと思います。
  • ライフへ行かれる方がほとんどでしょうね。あとは今だとネットスーパーなども便利ですから、重いものを買う時はネットスーパーを利用したり、生協を利用したり。あとは巣鴨のサミットかな。
• ライフの良いところの一つは、３００円で即日配送してくれるところ。どんなに買っても３００円です。価格も、ネットスーパーよりも安いです。
• 池袋のデパートのデパ地下は充実しているので面白いですよね。昔はデパ地下も高いイメージがありましたが、結構お手軽な値段なものなども売っていていいですよ。
• ドラッグストアは周辺にありますか？
  • 千石駅の方にぱぱすという名のドラッグストアがありました。あとは巣鴨の駅前にサンドラッグとマツキヨかな？マンション周辺ではちょっと見つけられなかったです。
  • ライフ、普通に薬売ってますよ。風邪薬とかなら手に入ります。
• 近所にコンビニが無いように思いますが、ライフで十分でしょうか？坂道だし結構不便でしょうか？
  • 大塚駅から行けば、三業通りの入口にセブン、プラタナス通り沿いにサンクスが有ります。巣鴨からだと白山通り沿いにローソン・ファミリーマート、江戸橋通りにコミュニティストアがあるので、徒歩圏にコンビニはそこそこ有りますよ。
• 山手線の内側でありながら、ライフ並みの大型スーパーは、なかなか見ません。大型店なので、品揃えも良いです。肉も魚もいろいろな種類が置いてあって、本当に使い勝手が良いです。人口が増えればますます食品の鮮度も上がって、暮らし易くなりますね。（あっ、でも週末の鳴龍（ラーメン店）の行列の長さがまた長くなるかしら。。。それは困る。）
• 塚駅ビルのアトレビ内の某ケーキ店。昨日、初めて買って食しました。決して、まずいわけではなくそこそこなのですが、当方は、パティスリー クルール （patisserie Couleur）の味に慣れていて、この程度では満足できませんでした。 新大塚駅のマックの向いにあるケーキ屋さんなんですが、おいしいですよ。引っ越されたら試してみてください。（人で不足で営業時間が短縮しているらしいです。見習いで入った若い男の子辞めちゃったのかな。） 新大塚および大塚駅周辺はおいしい店がたくさんあるので、食べ歩き楽しいですよ。週末、ウーベルチュールでお会いしましょう！
• 大塚は美食の街ですから名店が多いと聞きますが、大塚駅北口のビストロジェイエーなんて良かったですよ。ここのMRの並びです。初めて行ったのは10年位前ですが、その後ミシュランのビブグルマンを獲得と聞いて納得しました。ランチならお手頃価格で絶品のフォアグラ料理が食べられます。
• ウーベルチュール。個人的には、ビストロジェイユーよりも好きです。
• 与し亭。先日も行って来ました。道場六三郎さんのお弟子さんのレストランです。魚料理は超超超超超超超絶品です。
  • 与し亭に両親と甥と行ってきました。 6500円のコースを頼みましたが大満足でした。 洋食屋さんですが、スパゲッティ以外は箸で食べることができるので、80 代の父も抵抗がなく、美味い美味いと言って全部食べてしまいました。
• 鳴龍。大塚随一のラーメン店です。週末は行列です。お勧めは、特撰塩ラーメンまたはマーラー担々麺。
• カッチャルバッチャル。インド料理店です。予約が取りにくいかも知れません。カッチャルバッチャルがダメな時は、Shantiへどうぞ。接客はひどいですが、味は良いです。
• 大塚駅近辺の、いわゆる「居酒屋四天王」はお好みでどうぞ。
• 小閣樓。上海チキンが名物です。担々麺もかなりいけます。運が良ければ鳩山さんに会えます。
• 蒼天。都内随一と言い切れる焼き鳥屋。良く他の焼き鳥店の店主が勉強ために食べに来ています。肝はフォアぐらいみたいです。
• 面倒なので、あとは、店名だけあげますので、自分の舌で選ばれてください。岩舟、Tamaya、Saint-Vincent、レアンドロ、赤尾（大塚駅に近い方）、美味縁、麦酒庵、なべ家（ミシュラン星付き）、高勢、寿司常、鮨勝、ぼんご、暁、あ可ね、29Rotti、月夜野、大提灯、巣鴨あたりなら、菊谷、ときわ食堂・・・。
• 巣鴨も大塚も飲食店が多く楽しめますね。千石はラーメン店が多く休日に順番に行っています。まずは大通り沿いからスタートです。

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育児・教育

• 巣鴨小学校って評判が良いらしいですよ。 小規模小学校で、各学年１クラスぐらいしかないので、休み時間は、１年生から６年生までが一緒に遊ぶらしいです。必然的に、上級生が下級生の面倒を良く見るようになるって、通っている子の親が言ってます。 昔の下町のような、いろいろな年の子が一緒に遊ぶって良いですよね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種中高層住居専用地域
• 大通りからだいぶ内側に入った住宅街なので静かな環境ですが、台地の縁となる立地なので敷地のそとがコンクリート張りの崖になってます。あと、周辺の道は細く、アップダウンも結構あります。平面的には駅は近いですが道がくねくねしてて遠く感じますよ。
• 駅から少し遠いですが眺望は良いし閑静な住宅街。大きなスーパー、学校、病院も徒歩5分弱なので住むには最高ですが。。。なぜ一流デベロッパーが手を出さなかったのか、分かるような気がしました。
  • 駅から遠いいからこそこの閑静な環境があるのでしょうね。そして値段も。これが駅から遠かったらもっと高くなってしまうのかなと思います。全然徒歩圏内ですから、この距離は私の中ではマイナスにはなっていません。子供がいるので小学校の近さもいいなと思っています。
  • 山手線駅に10分ちょっとで歩いて行けるのはいいと思いますけれどね…。駅周辺はざわざわしてしまいますが、これくらい離れれば良いのではないかと私も思います。
  • 塾終わって女子高校生が一人で帰るのは危ないかな。車も一方通行多くて不便ときいたし、みなさまやはり歩きでしょうか。
• 近くに住んでいますが、本当に静かで良い場所と思います。池袋からたまに歩いて帰っていますが、自転車だともっと便利ですよ！
• 大塚って、昔はピンサロの街っていうイメージが強かったんですよ。でも今や、往事の見る影もなく、線路沿いの一角に細々と続けている感じです。とは言っても、昔を知る人（と言うか、昔しか知らない人）には、大塚って聞くと淫靡な街って思っている人が意外と多いんですよ。でも、知る人ぞ知るグルメタウンですし（居酒屋四天王とかでググってみてください）、アトレビができて街がすっかりきれいになった印象ですし、北口も再開発検討中ですので、住んでみるとこんなに暮らし易い街もないんですがね。
  • かなり雰囲気は変わりましたよね。以前よりもきれいになったというか明るくなったというか。駅に近い割には、ザ繁華街的な感じもあるけれども、そこまで悪くはないのかなぁという感じではないかと。
  • 昔に比べて全体的に綺麗になったよね。だけどマック隣やプラタナス通り沿いのラブホ、北口駅前のファミレス隣の風俗店とか、街の中で子供も普通に通るような目立つ場所に、街に溶け込んでいる感じでそういった店があるのは頂けない。
• 現地を見に行けばわかります。この建物の真価が。駅9分で丘の上の戸建ての住宅街。駅近・幹線道路脇の商工業地とどちらが好みかは購入者の判断次第でしょう。外観は予定図・価格以上には秀逸かと。
• 週末に現地を見てきました。外観の色はCGよりだいぶ明るい感じですが、これはこれで悪くないと思いました。 新大塚側から見ると坂の下から見上げる感じで建っているのに、高台側から見るとあそこに建っているの？と思う位目立たないのも周辺の景観を邪魔しない感じで良かったです。ここまでは予定通りなので後は内覧でどうなるかですね。 入居までに完売すると良いですね。
• 永住目的の場合は、坂はやっかいではないでしょうか。年を取ってくるとここの坂はきつくないですか？スーパーはライフを使うと思うのですが、ライフからの帰り道はしんどそうですよ。（若いうちは良いのでしょうが。）最寄りの新大塚駅も上り下りが毎回入りますし。（巣鴨側はフラットですかね。でも、ちょっと遠い。）
• マンション周辺は、時間帯等により通行禁止道路が多いですが、みなさん通行許可取得手続きは、どうされてますか？
• 静かな環境はさすが住宅街ですね。窓を開ければ外の音が聞こえますが閉めていれば全く気になりません。駅までもあまり気にならない距離ですし買い物を考えると途中にスーパーがあるのでかえって便利です。駅近でも買い物するところが途中になければ手間ですよね。雨の日は直結だったらと思いますが環境を考えればやはりたまの雨より環境かな。
• この辺り、猫がすごいですよね。餌付けしているおばさんがいるみたい。駐輪場のバイクのシートの上、猫の寝床になっているみたい。毛だらけですよ。
  • 猫、たくさんいますよ。街ぐるみで、かわいがっている感じです。
    • 文京区の住宅地は猫だらけです。猫カフェというか猫の居る店もところどころありますよ。

【地盤】

• 新大塚駅までの道に土嚢がたくさん積まれているのが気になります。このあたりはそんなに低いんでしょうか。
  • ここは、昔、千川上水が通っていたところらしく、暗渠（川の流れの上にふたをして道などにしたもの。）になっているとのことです。 したがって、大雨が降ると水が集中しやすいところです。しかしながら、排水能力は高いらしく、冠水したという話しは近年は聞きません。そういう意味では、昔は、良く大塚駅前も、冠水したよ、と昔を知る人からは聞きますね。最近は、ほぼそういったことはないです。
  • あの…そこ去年、床上浸水した地域ですけど…「南大塚1丁目、水害」で検索してみてください。周辺の人なら皆知ってることなんですが…

http://ja.wikipedia.org/wiki/千川上水 http://www.geocities.jp/yamanote_bridge/river-yabata/t-mo/t-mo.htm

• • ここのHPで標高が調べられます。巣鴨小学校前で標高１３．６mと出ます。同様に新大塚駅前が、２５．７mですので、１０m以上高低差があります。ちなみに、銀座４丁目交差点で、標高４．４mです。巣鴨小前が標高が低いというわけではないです。新大塚や巣鴨駅前が高台にあってとりわけ高いということです。ちなみに、池袋駅周辺で３０mぐらいあってこの辺りが台地のTOPという感じでこのまま関東平野が続いて行きます。

http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/?z=5#z=5&zoom=5&lat=35.99989&lon=138.75&layers=BTTT

• 南西側の斜面地崩れそうだけど大丈夫かしら。。。よくよく調べたら地盤が良くない場所らしいけど。。。どなたか調べた方いらっしゃいませんか？
  • 表面の土は崩れるでしょうが、斜面が崩れるとはどこのことでしょうか。よくよく調べたら地盤が良くない場所らしいけどと書いていらっしゃるから公式にこの斜面を特定した調査資料があれば確認したいです。
    • この建物の場所の地盤は問題ないようです。1丁目でも一部の住宅密集地等で急傾斜の問題や火災発生時に影響がある地域があるようです。

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周辺施設

• 歯科医院不毛地帯。（あっ、巣鴨の方は知らないです。）

その他

• 大塚音楽祭、始まりましたねー。街中、ストリートミュージシャンだらけですよ。

掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ザ・レーベン大塚山手Hill Top Seasonについての口コミ掲示板
• ザ・レーベン大塚山手Hill Top Season［旧：G/CLASSIC山の手PJ］（旧：ザ・レーベン大塚山の手プロジェクト）

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