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マンションの寿命と建て替え
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マンションの寿命
- 平成になって出来たマンションなら、１００年くらい持つんじゃないの？建て替えなんて孫の世代が心配することかと。
- 果たして１００年もメンテ施して住む価値があるかどうか。マンションのコンクリなんて水分たっぷりですよ。ご愁傷さま。築２０年内で売り逃げが一番賢い選択だと思います。
- だいたい35年で建て替えてるケースが多いですね。とすると今問題なるのは1970年ころのマンションか。都心部では東京オリンピックのころ大量にマンションができたと聞きますけど、それらは40年になりますね。
- だいたい住宅ローンって35年だよね。ローン払い終わったら今度は建て替えか・・・。30歳で新築マンション買って、65歳で建て替え問題とは、やっぱりマジで心配。
- 100年コンクリート(大規模修繕きちんとやってれば躯体持つよ)、二重天井二重床(リフォームしやすいよ)、さらにはスケルトンインフィル(共用給排水管のメンテ・交換めちゃ楽よ)、挙句には外断熱(躯体を外から断熱しているから長持ちします)、なんて話になるんだと思う。ただ、全部が全部「標準装備」にはなってない(まだ付加価値扱い)ことが少なくないから、そういう物件はそもそも入手コスト自体が高いよ…。数年後にそういうのが標準化になってるのを待つ、なんてのも、ライフサイクルのどのタイミングで買うか、という話と直結するので、一般論語っても各論ベースに落ちるとかなり意味ないし。
- この４つを兼ね備えたマンションには、税制優遇措置を行うなどの行政による後押しをするよう働きかけるってのもひとつの手だね。
- 平均35年くらいで建て替えなんだから、マンション買えば新築を買い換えでもしないかぎり、一度は建て替え問題があるってことでは？60歳か70歳のときに新築か築浅のマンションに買い換える財力がある人は心配なし。
- 1979年築ですが、半分来たからエレベーターを入れ替えようと委員会を設置して話し合っています。つまりうちでは建て替え予定は６０年。平均３５年で建て替えているというのは、建て替えしたマンションの平均でしょう？建て替えしないで３６年目以降になっているマンションがどれだけあるか、それらが結局いつ建て替えるか？それを見込まないと、正しい平均値にはなりません。当然、今現在築３６年目以降になっているマンションは平均値を押し上げることになります。また、人間の場合は赤ん坊の病死も交通事故死も平均寿命のうちですが、マンションの場合に関西の大地震が理由で建て替えたマンションは、マンションの寿命（自然死？）とはいえないかもしれません、と思います。
- 皆さん、マンションがどれだけ持つのかはセメントの種類（１００年コンクリとか）より砂の種類によって大きく左右されるのはご存知ですか？ズバリ「海砂」問題です！関東・東海より北方面はほぼ問題無いのですが、関西・近畿より西方面は、良質な山砂の確保が難しく、海（瀬戸内海が多い）から吸いあげた砂を塩抜きし、セメント業者へ供給している例が多々あります。（北朝鮮から輸入する砂も海砂の様です）塩抜きしていると言っても完全に除去出来る訳もなく、鉄骨で配筋した骨格に塩分を含んだ砂でこねたコンクリ・・・・・・・年数が経てばどうなるか解りますよね〜全部が全部と言う訳ではありませんが、ご自分で住まわれているマンション、お調べになった方がいいと思いますよ。一例で言うと九州方面・新幹線の陸橋です。海砂を使用した陸橋はもうコンクリの剥離が始まり、配筋はサビが進行。サビの進行が早い物は配筋が朽ち、空洞化が進んでいる物もあります。国の威信をかけて作った（もちろん手がけている業者は１部上場企業になります）物がその状況ですから、一般人のマンションは察して知るべしです。
- 「海砂」は問題ではありますが、近畿では当り前のように使われており、これを避けることは出来ません。戸建の基礎もそうです。”日本のマンションの寿命”は補修について触れられていないので、不安を煽るだけです。鉄筋が錆びてコンクリが剥離すれば誰でも修理するでしょう。その時点で錆の進行は止まるわけですから。誰でも崩壊するのをじっと待っていたりしませんよ。
- 鉄筋が錆びてコンクリが浮いた時点で、普通はその鉄筋コンクリートはもう最初の強度がありません。つまり、寿命です。修理というのは、コンクリート躯体を丸ごと作り直すことになります。
- 最初の強度がないというのはそうですが、錆びた鉄筋を処理して補修し、コンクリ強度、鉄筋太さを測って断面等よりマンションの要求構造強度があれば、作り直す必要はないし、鉄骨等で補強する方法もあります。阪神の震災で破損した橋脚を見てください。
- 「海砂」は問題ではありますが、近畿では当り前のように使われており、これを避けることは出来ません。戸建の基礎もそうです。”日本のマンションの寿命”は補修について触れられていないので、不安を煽るだけです。鉄筋が錆びてコンクリが剥離すれば誰でも修理するでしょう。その時点で錆の進行は止まるわけですから。誰でも崩壊するのをじっと待っていたりしませんよ。
- マンションも100年以上持つような気がします。生活様式が激減しなければ、（同潤会アパートは手入れもしないし、風呂もありませんでしたから）欧米とは気候が違う、なんて建設業界の陰謀かもしれません・・・。都内私立高校の母校の本館3階建ては、大正時代の鉄筋ですが、空襲で焼けていますが今でも現役です。築80年以上ですか？体育館もすでに35年以上前の建物ですが、手入れをしているせいか全く綺麗で、それが証拠には、バスケットボールの地区予選会場になっているくらいです。
- ある住宅情報誌には、建て替えまで平均３８年と書いてありました。が、２年前、あるＴＶ番組で取り上げられた、昭和３１年、日本で最初に建てられた高級分譲マンションの四谷コーポラスは４８年も前のマンションなのにしっかりしていました。当時の価格で２３０万円、今で言うと億ションに当たり、一戸建て（１００万円）より高かったそうです。ちなみに、調べたら、当時の銀行初任給（大卒）が５，６００円。今で言うメゾネット・タイプ、玄関部分は団地っぽい印象だったけど、ちらっと見た感じでは、４８年前の建物にしては、室内もお洒落で、昭和っぽい感じ？で、そのレトロさが逆に素敵だった。造りが良いのか、頑丈だったのか、修繕はしたかもしれませんが、当時の物だと思われる玄関ドアに、建て替えはしていない様子。（一説によると、５、６０年は持つと書いてあった雑誌もありました）同時期に建てられた中には、建て替えが必要なのもあるだろうけど、４８年も前のマンションが、建て替えもせずに健在なのだから、阪神淡路大震災以降に建てられたマンションや手抜きのないものは、（１００年は持つと謳われているようなマンションは除く）建て替えまで、５、６０年は持つんじゃないかと思っています。と言うか、そうであって欲しい・・・
- 鉄筋の学校の建物だと60年70年の物はいくらでもあるから、寿命というのも一概に語れないよね。生活様式の変化に対応できれば、ずっと使えるというのが結論なんじゃないの。マンションの建て替えが、平均38年といわれるのも、首都圏で建て替えられた分譲マンションも、まだ100棟もないでしょ。ＮＹや欧州のように、100年なんてまだ小僧という時代が、来るかもしれないね。但し、管理組合がしっかりしていて、こまめに修繕していればの話ですが。
- 実家は築３７年の分譲マンションです。３年前に耐震工事をし、そのときにコンクリート強度も調査しましたが、あと３０年は大丈夫と言われたそうです。マンションは、メンテナンスさえきちんとすれば、７０年ぐらいは持つそうですよ。それに、古いマンションは、強度にゆとりを持たせて設計されている場合も多いようですから、建築家に設計図をみてみらって調査すると良いのではないでしょうか。
- 築35年のマンションに住んでいます。昨年うちも管理組合が耐震診断もして貰ったけど、あと30年は確実、手入れをすれば50年以上大丈夫だと言われました。エントランスホール、バルコニーもあるし、内廊下でエレベーターも2基あるから生活様式としては、陳腐化はしていないからかも。自称ビンテージマンションだと住民は話しています・・・
- 建築士の友人も、まめに補修すれば、躯体60年は大丈夫と言っています。 設備は60年もたないそうです。
- 建替は居住組合員にとっては居住権の確保、投資で賃貸組合員は、賃料の減少、デベは、マンション事業。３者のニーズが揃うって難しいなと思います。郊外も含めた東京都全体で平成15年から年に数件というのもわかります。 給排水管がダメになって交換しないとか、鉄筋が露出して放置している マンションなんて、見たことがないからニーズがないともいえる。 今回の大震災で東京の場合、耐震診断がラッシュだから今年の結果が 今後10年間を占う1つの指標になると思われる。 都内で30年超が40万戸（8000～10000棟）あるそうですから、建替は一部のマンションだけ 多分70～100年位は維持できるマンションが半数近くになると思う。
- コンクリート建築は、手入れがよければ１００年住めるが、手入れしないと３０年ももたないとはよく言われますね。私の実家の公団住宅（府中にあります）そろそろ４０年経過しますが、大きな問題もなく両親は住んでいます。きちんとメンテすれば、まだまだ大丈夫だと思います。外観もきれいで、（資産価値はないものの）居住用としては、今でも売買されています。
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タワーマンションの建て替え
- 駅の近くに乱立しているノッポなマンションは建替えできるのかな？修繕積立金はしっかり貯めなきゃダメだね。
- タワマンは建替えは無理なんじゃない？戸数多い、住民の経済力に差がある、建替えに膨大なコストがかかる。
建て替えの理由
- その手のマニュアル本を読めば書いてあることしか私もしらないけど…(今年春新築入居)、建て替えが話題に出てくるのは、
- 物理的老朽化(コンクリートぼろぼろ、給排水管交換等がえらいことに、等)
- 社会的老朽化(一戸あたり面積狭い、狭いDK流行らない、ユニットバスじゃない、エレベータないよ、等)
- 都内の同潤会のマンションが建て替えになったのは、建物の寿命もありますが、当時との生活様式の変化で、手狭、風呂無しが原因だと思います。
- 50年も経てば生活様式の変化、社会における家族関係の変化が大きく、仮に十分に手入れをして建物としての寿命がまだまだだとしてもそこに本当に快適に住めるかどうかは疑問に思う。自分の実家は1960年代築だが台所は北側で一日中日が当たらないところ。そこから料理をお盆で畳の部屋へ運んで畳の部屋で食事。一番いい部屋は床の間付きの座敷で家族の普段の使用は禁止。（来客時のみ使う）つまり家というものが、来客＞亭主＞女・子供というヒエラルキー構造に合わせて造られているんだな。
- 建て替え事例を見ていると、下記理由による建て替えです。つまり、計画的な修繕をしていて設備の陳腐化していないマンションは建て替えの事例がほとんどないということ。
- 公団や公営の分譲（払い下げ）で手入れ不足で老朽化。（郊外物件に多い）
- 4階までの低層でエレベーターがない。
- 都心の好立地で、容積率に余裕がある建て替え。
- 設備の陳腐化と老朽化は、こんな感じですか。エレベーターなし、集中冷暖房、バルコニー無し、手入れ不足による屋上等からの漏水、給排水管の老朽化（手入れ不足）耐震診断により手抜きや低ランクが発覚。自分なりに考えてみると、築30年超でも次のようなのは当分建て替えがないということでは。判断の一番のポイントは2と3でしょう。
- エレベータが設置されている、中高層マンション。
- 立地がよく、賃貸でも長期空室のない物件。近隣相場並みの賃料を確保。
- バルコニーがあり、個別冷暖房といった現在と大差ない設備。
- 過去定期的に、大規模修繕を実施しており、建て替えの意見が皆無。
- 老朽化しているが、既存不適格で建て替えると規模縮小の物件。
- 所有者やその親族の居住が50％以上ある。（賃貸率50％未満）
- 耐震診断において、良好な結果が出ている物件。
- 大手企業の店舗が併用されていて、通常通り営業していること。
- 駅から徒歩5〜10分、複数路線が利用できること。（賃貸のニーズが高い）
- 近隣新築マンション相場の、概ね40％以上の中古価格で取引事例がある。
- 「仕様が時代の流行に合わなくなる場合も多い。」ということより分類しました。
- 絶対に必要と思われる仕様：バルコニー、バルコニーへの物干し可、レベータ、ユニットバス、室内洗濯機置場 駅近の立地（賃貸で有利）、レベル以上の住民層（主観的な要素が高い）
- あったら便利なくても問題なし：オートロック、ディスポーザー、TVモニター付きインターフォン、ペアガラス、 ルーフバルコニーまたは専用庭、地震警報装置、２ｍ幅のバルコニー、エアコン完備の内廊下 天井カセットエアコン、警備員室、ゲストルーム
- 後からでも設置ができるチャチな設備：IHシステム調理器、床暖房、フローリング、浴室乾燥機、防犯カメラ、床暖房 システムキッチン、広めのリビング（専有面積が広ければ）、機械式駐車場
- 現在のマンションに無い設備：物干し兼屋上スペース、住込みの管理員
- 建替のご経験がある方、建替に至った具体的な理由は何が原因ですか？自分では、このくらいしか理由が浮かばないのですが。
- 建物が朽廃して快適に暮らせなくなった
- 容積率に余裕があって持ち出しが少なく立替できた
- 再開発のエリアにあった
- 空室が多くなって建替の意見が出てきた
- 耐震性の懸念があった
- うちは②が一番の理由でした。
- 私の妻の実家は新宿区の某公社団地で、築45年でした。昨年ようやく建て替え決議がまとまり、現在は新しい建物を建設中です。なぜ建て替えに至ったかというと、コンクリート云々の問題ではなく狭い間取りの問題（当時は洗濯機を置くスペースが考えられていなかった）や高齢者が多くなり、段差が現在の生活に合わなくなったことが要因だそうです。現在新規に分譲されているマンションはほとんどがバリアフリーなので、そういう問題で建て替えるということはないと思います。
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築50年のマンションの新築のマンションの違い
- 50年前との違いと言えば、なんといっても免震とか制震とかでしょう。その前提としての耐震基準もだいぶ向上した。
- 今のマンションは２４時間換気があると言うことでしょうね。免震と言っても横揺れだけに機能するみたいで、直下型だと機能しないようですそれとある年数で、基礎部分の交換も必要で費用が掛かりますねそれと湯沸かし器が外付けです
- 前に住んでいたマンションは、築30年だったけど、エレベータはあったし、不便なの は、ディスポーザーがないのと、ドアロックがないのと、宅配ボックスがないことく らい。ドアロックがないのは便利な面もあった。ドアロックと宅配ボックスは後付け 可能。床の段差もリフォームで修正可能。
マンション建て替えの事例
- マンションの建替えは2003年4月時点で81事例、360棟。恐らく現時点では100例を超えるはず。
- 首都圏で最大の建替え事業の萩中住宅マンション建替えの場合：やっぱり容積率に余裕があったというのが最大のポイントみたいですね。逆に今の新築マンションはほとんどが容積率をぎりぎりまで使っているが先が思いやられる。
- 延床面積：15,934.91㎡ → 48,818.28㎡
- 構造規模：5階建8棟 → 18階建て
- 総戸数：368戸 → 533戸
- 利用容積率：116% → 240%
- http://www.haseko.co.jp/hc/news/pdf/030808.pdf
- 確かに今は目一杯で立ててますよね、ほとんどの場合。容積率ぎりぎりどころか、用途地域変更とか高さ制限で既存不適格なんてことになってしまうと、ますますどうしようもないですなあ。
- ある程度、設備のあるマンションなら、100年維持していくことも多いかと思います。特に都心の昭和50年以前のマンションは、容積率いっぱい、もしくはオーバーの違法建築が相当数あるので、建て替えは困難でしょうね。
- 同潤会アパートって、築何年で建て替えたんでしたっけ。
- 同潤会アパートは全部で16ヶ所。青山、江戸川、代官山などの有名どころは築70年を超えたところで建替え。青山なんかはブティック等の店舗に不法占拠を許さずに住戸だけで適切な管理をしていればもっと保ったはずという声もあるようだ。でもまだ２ヶ所残っている。http://www.tansei.net/kindai/dojun/main.htm
- 日本で一番古いのは原宿の同潤会アパートでしょうか。1925年築なので78年程建っていたことになりますね。床のコンクリートは砂のようにぼろぼろで壁もあちこ穴が空いてたり酷い状態でしたが２世帯ほど最後まで住まわれてた方がいらっしゃったようです。入居は戦後ですが。
- ところで、容積率に余裕のないマンションで建て替えがうまくいったところはどれだけあるの？
- 同潤会江戸川アパートぐらいだと思います。近年、建替えられたマンションは、容積にゆとりがあるところがほとんどです。容積にゆとりがあれば、余剰床を売却して、建築費に回せますので、建替え賛成者は多くなります。原宿のコープ・オリンピアも建替えられるそうですが、容積にはゆとりがあるとのこと。還元率は８０％前後と聞きました。
- 我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。 マンション建替えの場合は、税制面で優遇されています。 自宅売却の場合の税は同じですが、賃貸にだしていた場合等は利益分への課税は１０％でした。普通なら２０％なので、少々お得。 （建物を解体し土地を売却して、売却益を区分所有者で分配し、再取得すると、取得税などはどうなるんでしょうか？） 建替えの場合は、等価交換ですので、取得税は増床分のみです。 立地が良く、容積が余っていたので、うまくいったと思います。 住民全員退去→解体→竣工→再入居までは、１年１１ヶ月掛かりました。
- 私の妻の実家は新宿区の某公社団地で、築45年でした。昨年ようやく建て替え決議がまとまり、現在は新しい建物を建設中です。10さんの仰るように、基本的には「等価交換」…つまり、３Ｋに住んでいた所有者は無償で１ＬＤＫが与えられ、１千万円負担する毎に間取りが１部屋増えます（３ＬＤＫまで）。世帯数は建て替え前の1.5倍増となり、増えた分は新規分譲となります。
- 今まで建て替え成功しているのは、 以下の例です。１）と２）がそろわないと、建て替えに向かって進まないように思う。
- 公団の分譲などで土地が広々としている。 都心などで、余った土地分が高く売れる。
- エレベータがなく、建て替えて、階段上り下りしなくて済むのが 強いモチベーションになっている。（うぐいす住宅はこれ）
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メンテナンス費用
- 契約した物件はSIじゃないから、30年目の縦排水管の交換がすんげえ金額。交換している間は、そこの人は水使えないから仮住まいしないといけないわけだし(多分売ってしまう人続出?)、コンクリぶちぬいて排水管取り替えるわけで、工事自体も大事になるし。二重床だから各戸の水系のメンテはまだましだけど、PS(パイプスペース)が戸内だとめんどうなんだなあ、と嘆いた。修繕積立金は、皆さんできちんと積み立てておきましょう。利息つかなくても元本保証してくれるところにしっかり預けてもらって。できれば一時金が不要なように定期値上げも計画立てて。
- キッチンとか、風呂とか全部スケルトンリフォームしても、せいぜい600〜800万円位です。うちは快適に暮らしたいから8年前にやりましたよ。だから配管も含めて交換したのでサッシとドア以外は最新に近いです。マンションはジャングルジムのような物で、躯体以外内装はどうにでもなりますから。
共用部メンテナンス
- 玄関の戸とかサッシ窓って共用部分だから普通個人でリフォームできませんよね。15年目とか20年目の大規模修繕の時マンション全体で玄関戸とかサッシを新品に交換した例ってあるんでしょうか？築23年のマンションで2年後が大規模修繕の予定なんですが、その時玄関の戸も変更できないかなって思っているのですが、やっぱり管理組合にそういう提案を出さなきゃいけないんですよね・・・。経験ある方いらっしゃいます？
- 共用部分の変更は集会に於いて多数決で決する事が出来ませんでしたかね。共用部分の軽微変更か重大変更かで変わると思いますが、議決権の２分の１か４分の３の賛成があればOKでなかったでしょうか？個人的には変更出来ないと思います。おっしゃるとおり理事長通して集会の議題にしてもらったら如何でしょう。
- 玄関扉とサッシ交換の修繕周期は36年程度が普通でしょう。普通25年程度では交換しないと思います。また、基本的に玄関扉交換などは足場がなくてもできるので大規模修繕にわざわざ合わせる必要もないと思います（いつやってもコストは同じ）。サッシ交換の場合は足場なしにできるかどうかはマンションによりそうですが。基本は、
- 足場が必要な工事 → 外壁補修等の大規模修繕に合わせてやる
- 足場の必要ない工事 → 大規模修繕とは独立にやる
- 実録！築28年マンション床下配管http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20030516/
- ＜修繕項目と標準的修繕周期例＞ようするに、デベの決めた長期修繕計画と修繕積立はインチキだと言う事。修繕費の払いが悪いと定期メンテも行われず、２０年未満で赤水出たりする。・・・３５年ちゃんと使えれば良いほうでしょ。それ以上は無理ｗ
- 屋上防水工事（露出部分）：12年～15年
- 外壁 共用階段・廊下などの塗り替え：12年～18年
- 給水設備（給水管 受水槽 ポンプなど）：18年～24年
- 雑排水設備：18年～24年
- 電灯 電力幹線ケーブル：24年～32年
- エレベーター設備：24年～32年
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マンション建て替え計画
- うちのマンションの長期修繕計画書って、45年で大規模修繕で終わってる・・・本当だったら、例えば60年のところにはっきり「建て替え」と書いて欲しいな。で、45年のあとからは建て替え委員の選任とか再開発協議会設立とかマンションデベロッパーの選定とかとかきっちり計画しておくべきだよね。そうすりゃその日程にあわせて別途建て替え費用の積み立てを開始するとか、転売を考えるとかおのずと行動が見えてくるはずだから。
- 築30年以上のマンションにスケルトンリフォームして1000万以上かけて入居なんて例がリフォーム雑誌にのってたりするよね。そしたら5年後建て替えなんてなったら泣くになけないなあ。やっぱり建て替えスケジュールを公にすべきだよね。
- 現在住んでいるマンションは築25年を超えていてできた当初から億ションでした。修繕計画はこれから２０年先までできています。現在の課題は、その２０年たった時点、つまり築４５年超の時点でマンションを取り壊し立て替えるかそれともそのままさらに数十年使うかを決めることにあります。物理的にはあと３０年、４０年と使うことは可能だそうですがもしそうならば、それに見合った修繕計画を今から策定する必要があり修繕金の額もその時に慌てないよう今のうちに見直すということだそうです。これから５年以内のその決定をすることになるでしょう。
建て替え時の選択
- ７０〜８０歳になって自分の住んでるマンション建て替え問題起きて、金払えないから一人で反対して、回りの住民から「おまえ早く払え」とか言われたら・・・バブル時代の地上げ屋に追われるよっかもっと悲惨かも・・・
- 建て替え決議後として、お金払えないところは建て替え側で買い取る。建て替え後は、賃貸で戻ってこれる。（希望かつ賃料が払えれば）一般的には、そうやって調整するみたいですよ。
- なるほど。70歳の決断としては、今のマンションの所有権を業者に売却して現金を手にし、それを元手に賃貸として住むっていう方法があるわけだね。それは所有権がいくらで売れるかにかかってるね。（死ぬまで住ませてくれるという終身保険みたいな賃貸契約ができれば安心なんだけどね）こんなのはどうかな？70歳でもし建て替え費用を払える蓄えがあったら、それを全額つぎ込んで建て替えし、その部屋の所有権を担保にして借金して生活費にする。（いわゆるリバースモーゲージってそういうことかと思うけど、マンションでも出来るのかな？）どっちにせよ、自分の財産が尽きるか命が尽きるかの比べっこ。お金貯めとかなきゃ・・・
- 建て替え決議後として、お金払えないところは建て替え側で買い取る。建て替え後は、賃貸で戻ってこれる。（希望かつ賃料が払えれば）一般的には、そうやって調整するみたいですよ。
- 私のマンションは、もうすぐ30年ですが、建て替えの話がでてきたら、当然反対です。建て替えの必要がないですから・・・。新しい住居はうれしいに決まっているが、どのみちすぐ古くなってしまう。新しいマンションに買い換える気もしない。新しいマンションは、できが良くないものが少なくないから。一戸建てなんてメンテナンスが大変なので、もっとやだ。余裕があって、金がかけられるのであれば、一戸建てが理想だとは思うが。修繕だけはきっちりやっていこうと思っています。
- 23区の築30年のマンションに住んでいます。個人的に、建築士の理事と計算してみたことがあります。建物を取り壊して、売却する解散価格が取り壊し費用を除いて1400万円となりました。建て替える場合は、用途地域から建ぺい率と容積率を出して共有部分を仮に20％で計算したところ1600万円となりました。（坪単価70万円で計算）建築まで18ヶ月程度の、仮住まい費用を含めると約2000万円になりました。23区内のマンションなので、容積率には余剰がありません。全世帯が、2000万円を自己負担するのは多分現実的でないので、老朽化して、最後は取り壊して売却代金を分配するのが現実的なのだと理解しました。容積率に余剰がない場合は、何とか快適な生活が出来なくなるまで修繕していくのが、賢明だと思いました。現在でも、ほぼ何の不満もなく快適に暮らせていますので多分、もう30年以上は大丈夫なのかと思っています。古いマンションは、最近の新築に比べて立地だけは抜群にいい場合が多いですよ。
- 違法建築や容積率一杯だと、最近のマンションは共有部分の面積が大きめだから建て替えられたとしても、以前より一回り小さな部屋になってしまう。昔は3ＤＫとか4ＤＫとかで、リビングという発想が一部の高級マンション以外にはなかったから、おしなべて部屋数は減る傾向ですよ。どうしても、そこに住みたいというニーズがあっても、近隣の新築や、築浅中古を買うよりも、持ち出しが高くなってしまうなら、立て替える意味も薄れてそちらを買いたいというのが人情でしょう。
- 春先に行われた、建て替えアンケートの結果が発表になりまして。 賛成46％反対15％修繕改修優先20％総意に合わせる13％＋その他、という内訳でした。 修繕改修優先派は金額次第で賛成に転向（手を入れる必要性は認めている）する可能性ありとすると、ほぼ８割は賛成→ 4/5の賛成で実行可能の芽が出てきた… と考えるのは気が早すぎるでしょうか（むしろ、持ち出しありきのコンサル素案しか提示されていないのに６割は賛成の方向、と考えれば意識の高いオーナーが多いと取るべきなのか）。 一年前はもめているという話が漏れ聞こえてくるだけだったうぐいす住宅も建て替え物件の告知をはじめてますし、展開は意外と早いか、という気もしています。
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定期借地権マンション
- いろいろ考えていたら、50年後更地返却の定期借地権のほうがすっきりしていていいような気がしてきた。以前はあんなマンション誰が買うんだろうと思ってたけど。
- 定借権のマンションって最後の解体費用積み立てをしなくちゃいけないって本当？
- 定借マンションは理論上はすっきりしていて良いように見えるが、中古で売るのが厳しいというか、まともな値段がつかないのでリスクが高いといえる。新築で買った上で生涯住む決意が必要。
中古マンションの売れ行き
- 将来住みたくて、ハワイのマンションを探すと、築３０年の物件がゴロゴロ、結構いい値段。日本なら、老朽化でろくな値段付いてないのに。ハワイのコンクリが上等なのか？配管とかの設備はどうなんだろう。あれを見てると、日本のマンションも直せば結構使えるのでは？と、思えてくる。
- 気温や湿度の変化が少ないから、建物が傷まないんですよ。ロスも同じですね。窓や壁だって結露って何？って感じですから〜。
- 日本でも築30年だったらそれなりの値段で売れるよ。田舎は別だけど。
- そうでしたか、築年数が古い物件は値段が安いのでもう市場価値が無いのかと。大都市ではそうでもないんですね。となると、修理してもなお結構な年数使えるということですか。
- 使えますよ。60年代の70平米台マンションが4000万円以上で取引されているのですから
- 郊外はそれこそ数百万円以下になるんですけど、都心だとまだ2500万円とか3000万円とか値段が付くのが問題ですよ。住民からも建て替えの話が全く出てきません。多分、建物はタダでも、土地の持分だけでその70％以上の価格があるんでしょう。新築だと6000万円以上だからお得感があるんでしょう、立地は間違いなく古い方が駅に近いですから。最近、立地のいい都心の古い物件をフルリフォームして、デザイナーズマンションとして売る商売もありますよ。新築よりは安いけどけっこうな価格で売ってます。少し郊外なら、新築が買えるか価格だけど、便利だからけっこう売れているみたいです。
- 四谷近辺の2ＬＤＫの相場は分かりませんが、築50年にして、「四谷コーポラスの2ＤＫの賃貸が家賃13万円だそうです。」とは、まだまだ捨てた物じゃないってことですよね？それと、教えて頂いサイトにも書いてありましたが、やはり管理↓と（定期的な？）修繕が大事なようですね。
- 私も調べました、2005年の記事でしたが、四谷コーポラス（築50年。四ッ谷駅徒歩7分）の中古物件が売りに出されていました。６７m2のメゾネットで２９８０万円です。やっぱり、立地が良いと土地代の割合が多いのか、へたな郊外の新築並みの価格が付くのですね、正直驚きました。
- 土地代がほとんどでしょうね。
- 多分全く違うと思いますが、土地代で3000万円なら、都心のハイグレードも驚くような割合になりますよ。
- 私も調べました、2005年の記事でしたが、四谷コーポラス（築50年。四ッ谷駅徒歩7分）の中古物件が売りに出されていました。６７m2のメゾネットで２９８０万円です。やっぱり、立地が良いと土地代の割合が多いのか、へたな郊外の新築並みの価格が付くのですね、正直驚きました。
- 文京区の人気エリアの築40年近い高級マンションを見に行ったことがあります当時で80㎡〜200㎡近い部屋ばかり、庭には広大な樹木がたくさんあって戸数も100戸未満で一昔前は、憧れの的でした。バルコニー無しで花台程度の小さなもの、洗濯物は室内、内廊下、3戸1EV集中冷暖房から最近個別に直したらしい。豪華なんだけど、バルコニーがないのが致命的で最近は人気がないそうです。
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戸建の耐久
- 友人の建築士が言っていますが、ちゃんとした、注文建築で柱に新建材を使わなければ、80年くらい木造は平気で持つそうです。花小金井の東京建物博物館に行くと、一般の古い日本家屋がぞろぞろあります。但し、生活様式の変化による設備の陳腐化があるので、建て替えられるのでしょう。私の実家も、都心にあって築40年になりますが、手入れしているのでぜんぜん問題ないです。近所でも新しい方です。但し５ＤＫもありますが、4畳半も6畳もあるので、100㎡足らずです。水道管が塩化ビニールなので、交換しなくても大丈夫。マンションより長持ちしそうです。神田のあんこう鍋の老舗なんて、昭和2年の建物を未だに店舗として使っています。それも2階建てで、2階の座敷にもお客さんを大勢通しますよ。
- 手入れってどのようなことをしているのでしょうか？参考までに教えてください。
- たいしたことはしていませんが、都心なので木造モルタル塗りしか建築許可がおりません。壁の塗り替え、ペンキの塗り替え、壁の塗り替え、畳替え 10年ごと。部屋は客間を除いて、オリジナルのガラス戸からサッシに変更過去に3回くらいに分けてしています。洋式便器への改装。（男便器の撤去。）ダイニングの張り替え、雨戸の交換、玄関扉の交換 これで400万円くらい。柱の耐震金具取り付け、床下の乾燥剤、換気装置。風呂は新築以来、4つめです。庭木の植木屋さんによる手入れ年間2回で10万円。母曰く、物価を考慮しなくても40年で1000万円以上はかかっているそうです。マンションよりも、手入れをすれば多分お金はかかるかもしれません。ご近所は実家より更に古いですが、ほとんど手入れもしていませんがまだまだ現役です。手入れは、気分の問題かと自虐的に考えています。
地震時のスプリンクラーのトラブル
- ＮＨＫのニュースによると、自動消火用のスプリンクラーは地震に弱く、その点を指摘されていました。地震の揺れでスプリンクラーが壊れてしまい、たくさんのスプリンクラーから放水されると火災発生部分では十分な水量の放水がされず、消火できないとの内容でした。私の住むマンションにもスプリンクラーがついていますが、問い合わせてみると、やはり地震には対応できてないタイプのようです。ＮＨＫ番組内では、耐震型のスプリンクラーも紹介されていました。うちのマンションは１０階より下の部屋にはスプリンクラーが設置されていません。消防法でつけなくてもいいからとの事です。１１階以上でないとスプリンクラーが設置されていないので、購入時には要チェックです。
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