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プレミスト葛西
提供: すてき空間
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目次
物件概要
- 所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目19-17（地番）
- 交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩2分
- 総戸数：56戸（別途管理室1戸・店舗1戸）
- 構造、建物階数：地上15階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2015年03月上旬予定
- 売主：大和ハウス工業株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
掲示板・口コミ
価格・コスト・販売時状況
【価格】
- 全て3LDKでおおざっぱな価格帯は以下。上層階の眺望抜ける部屋は一段と高いプレミア価格住戸のようです。
- Aタイプ（70.31m2） 北側角住戸（5000～6000）
- Bタイプ（65.361m2） 中住戸（4500～5500）
- Cタイプ（71.40m2） 中住戸（5000～6000）
- Dタイプ（74.64m2） 南側角住戸（5300～6800）
- 価格の割り振りは、東～南のリビング側の道向いの建物より上の眺望抜ける階から数百万あがるようです。また、Dタイプは南側の11階建てのオープンレジデンシャル葛西より上の階は完全に眺望が抜けるプレミアム住戸ということでさらに数百万上がるようです。南側の眺望は最高でしょうね！
- モデルルームで、ローンシミュレーションと共に固定資産税の試算を提示されましたが、一番広い74m2の部屋で13万ちょいでした。駅前なのに以外と安いんですね。
- 今回の一番安い部屋でも坪単価232万円、南東最上階は坪単価300万円ですね。葛西の相場も上がりましたね。
- マンション情報サイトの売り出し情報では、第1期先着順は下記の通り。
- Aタイプ 1501号室 5740万円 北東角住戸の最上階
- Bタイプ 302号室 4590万円 東向き中住戸の3階
- Dタイプは、9階も6千万円越え。。Dの8階でもABCの最上階より高い。。。金持ちしか買えませんね。
- 第二期の追加情報。Aタイプ12階1201号室が5630万円、Dタイプ3階304号室5390万円、5階504号室5550万円という価格です。
【販売時状況】
- Aタイプの最上階は予定価格5990万円よりだいぶ価格を落としてきたね。南東角住戸のDタイプ最上階6790万円は予定価格そのままだったけど、その他のタイプの上層階はさすがに当初の予定価格では厳しかったようだね。5千万後半の部屋をバンバン気軽に設定されても、大部分の葛西住民はついてこれないよねー。ただ、最近のマンション値上がりで一年後には当たり前の価格になる可能性もあるけどね。2階を売り出さなかったのは、第2期以降に目玉価格のパンダ部屋にするためと言ってたので、2階狙いの人はDタイプ含めかなりのお得価格で買えるかもね。
- 1504 6790万、1404 6590万、1304 6440万、1204 6290万、1104 6260万、1004 6230万。プレミアム部屋の購入者がプレミスト葛西の利益を支えています。しかし、プレミアム部屋はすぐには買い手は付かないと思っていたけれど、まさか高い順から大人気で完売するとは思わなかった。Dタイプの値下がり期待してたけど、無理だった―。
- チラシ掲載の間取りが変わりましたね。AタイプとCタイプの間取りに変わり、Dタイプが外されました。販売がプッシュしたい（比較的人気がない）間取りなんでしょう。高いが条件のいいDタイプと、一番狭く条件は良くないが収納性が高くて安いBタイプに人気が集まってるようです。申し込み登録も来週末には始まるようですが、AタイプとCタイプだと抽選になる確率は低いかもしれませんね。
- 角部屋で風呂、キッチンに窓のあるAの人気が低いのは意外ですが、次のような点が影響しているのでしょうか。洋室１の窓が線路側に面している（二重サッシだが防音換気口ではない）、メイン寝室の洋室１が6帖なく狭い、洋室２の窓がアルコープで奥まっており少し暗そう、洋室３が行燈部屋、全体的に収納が少ない（奥行のあるウォークインクローゼットもない）、東向だが角部屋ということで少し割高。あとは玄関ドア前の防風板もないですね（アルコープがあるのでBCに比べればましですが）。それをふまえて価格に納得できればというところでしょうか。
- Cの上の階が大幅に下げているのは、主寝室の洋室１がエレベータに隣接というのが影響しているのでしょうか。上の階ほど、エレベータのモーター音や振動の影響があるといいますし。竣工済みなら、影響を確認して安心できるんですが。あとは、洋室１、洋室２についてはアルコープなしで外廊下に直に面しているのもプライバシー面から気になりますし、部屋の形で柱の影響が大きく出ているのも気になります。また、洋室３は行燈部屋ですし。その他、外廊下のドアの前に防風板がないのもいまいち。バルコニーの仕切り板が薄いのも気になります。
- Bの上の階もCと同様に大幅に下げてますが、エレベーター隣接のせいでしょうか。Cのように洋室に隣接ではなく、廊下や浴室への隣接なので影響は小さいと思うのですが、懸念する人が多かったのでしょうか。こちらも、玄関ドア前の防風板がない、洋室１がCと同じく外廊下に直に面している、柱の影響が大きい、洋室３が行燈部屋、バルコニーの仕切りが薄いなどが気になります。ただ、廊下の収納が非常に多いですので、収納面ではそこまで不便は感じないかもしれませんね。また、価格的にBの上の階を買うか、Cの下の階を買うかは悩ましいところですね。
- Dタイプは人気が集中したため早く申し込む必要があった。
- いつの間にかAタイプの最上階1501号室5740万が売れて、売れたと思われた3階301号室5090万が復活してます。これで最上階はABCD全て売れました。
- 高いが一番人気のDタイプ、安くて二番人気のBタイプの完売が目前です。残る人気が伸びないAタイプ、Cタイプの売れ行きを何とか加速させたいところです。
- 敬遠されていたCタイプも何とか巻き返し販売側もひと安心。デメリットや懸念点が多い部屋だが駅近の利便性やリセールの安心感がそれを上回ったという所か。条件を妥協しても少しでも安く駅近70㎡台を手に入れたいファミリー層が一定数いたのだろう。
【検討者】
- 予定価格では、ざっと見て平均坪単価で250万位でしょうか。葛西の最高を更新するかもしれませんね。希望の入り具合を見てもっと高くする可能性もあるようです。超駅近とは言え、線路沿いだし東電の鉄塔あるし、正直なところ葛西でこの価格ではなかなか厳しいんでないと思いました。でも、営業さんはかなり要望は入っているようなことを匂わせてました。うちは角の上層階を狙ってるんですが、予算的に結構厳しいですね。
- 価格が高いというのは、坪当たりの単価がべらぼうに高いということです。坪230万ぐらい～300万ぐらいのレンジになるかと思います。正式価格では多少変動するかもしれません。坪300万は都心寄りだと当たり前の坪単価ですが、葛西でこのレンジは見たことがないです。葛西にこだわりのある人以外は、都心部寄りの同ランク物件を検討するのではと思います。
- Dタイプは人気が集中したため早く申し込む必要があったけど、それ以外のタイプは第2期の売れ行きが思わしくないと様子見が続くかもしれません。そうなると、結局は値下げまで待った人が特をすることになりかねませんね。最初に定価でDタイプ以外を契約した方は気が気ではないでしょう。値下げ祭りになったら検討者には朗報だけど契約者は可哀想だなあ。
- ２階、３階について完成イメージ図を見て気づいたことですが、バルコニーがガラス板でなくタイル張りのコンクリなんですね。道路側からの視線へのプライバシー面への配慮でしょうか。その替わり、風通しと採光が悪化しそうです。これはトレードオフですね。また、デザインの影響だと思いますが、２階のABCD全てのバルコニーの境は大きな仕切りができており隣が覗けないので、プライバシー確保の面でとてもいいですね。逆に、３階はABCD全てのバルコニーの境が薄い仕切りになっており、AとDの他の階がプライバシー性高めの外に出っ張った厚い仕切りになっているのに比べ、隣を覗き込みやすくなっていますね。デザインよりプライバシー確保のほうを優先してほしかったですね。また、住戸の間取詳細図を見ると、Dの３階の南側バルコニーの西側の壁が空いており、線路や店舗駐車場の音が他の階に比べすこし聞こえやすいかもしれませんね。そういった面を考えると、３階は少しマイナス面があるので、ぐーんと値段を抑えてほしいところですね。
- 駅近なので売りたいときにすぐ買い手が見つかる可能性が高く、駅遠より高く売れるのは間違いないので、十年後も同じぐらいの値段で売れるとか勘違いしてローンを目一杯組むのでなければ買っても良いかも。最悪高値掴みしても駅近がいいと割り切れる人向けかな。
- 初期に上値を探っていた頃の概算価格やその次の予定価格がとても高くてビックリした記憶があります。販売時は南向き以外の部屋の上の階は少し下げましたが、下の階は高いままでした。うちは南向き希望を他の部屋に誘導されましたが、部屋の条件と比べて価格に納得できず見送りました。
- 要は価格面のハードルがちょびっと高かっただけなのかも。総括、わりと良い物件かと。
- 駅近という点がとても良い物件だと思います。その他は普通かな。また設備仕様の細かい部分のコストカットをどうとるかですね。価格が高くなるならオプションでいい人もいるのでそこは好みかな。間取りは4タイプ選べますが良い間取りは特に高くて残り少ないですよね。
- 坪単価で見ると、葛西のこれまでの相場や周辺マンションと比べると割高だと思います。割高でもプレミストをどうしても買いたい、Cタイプの間取りのマイナス面に目を潰れるという人にとって、マンション内の価格バランス的にお買い得かなと思います。
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交通
- 旅行の時に成田や羽田行のバスもあります。新幹線なら大手町で降りB2ｂ.B2c出口でてオアゾ内ぬけて、そのまま東京駅新幹線乗り場直結です。
構造・建物
- ここは一応二重床。その代わり天井高は削られて最低限の高さだけど。
- 天井高は、6階までは2450で7階～15階は2400です
- ここの階高、天井高、スラブ厚、わかる方っていますか？できれば下がり天井の高さも教えてくれるとうれしいです。
- 45メートル未満で15階なので、階高は3メートル未満です。パンフレットの立面図を定規で測ったら、一階と屋上で住戸より1.5メートルほど余分に高さをとってるようです。住戸階を仮に3メートルとすると一階分で10cmほど低くなるので、住戸部分のおおよその階高は2.9メートルですね。
- 天井高はリビング、洋室が2-6Fで2.45メートル、7-15Fで2.4メートルです。玄関、廊下、キッチン、浴室、トイレなどは2.1～2.2メートルですね。
- 大梁による下がり天井は1.98メートルです。ホームページのモデルルームのリビング写真でもわかりますが、リビングの掃き出し窓と同じぐらいの高さですね。
- スラブ厚はホームページの構造にも載ってますが、床がアンボンドスラブの20cm、戸境壁は二重壁の18cmです。
共用施設
- 駅近物件で駐車場が平置きなのは良いと思います。但し、56戸で14台ですから1/4と少ないですが。葛西近辺は道路事情が良いのもあって車保有率は高いと思いますが、駅近なのでこんなものなのでしょうか。
- エントランスに力をいれてる。
設備・仕様
- 一部のサッシ以外は、二重サッシみたいですね。二重サッシだと音はかなり軽減されるようですね。
- モデルルームの拡張LDは南側がペアガラス、東側が2重サッシでしたね。南側は電車の騒音の影響が少ないからみたいです。2重サッシだと音はかなり軽減されますよね。ただ、騒音は24時間換気口からも聞こえるらしいので、多少は聞こえるかも。
- 【メリット】
- 食洗器、温水式床暖房、カラリ床、浴室乾燥機などは標準装備。
- 長谷工物件にしては珍しい二重床、二重天井。
- 二重サッシで防音性、断熱性が高い。→電車の騒音がうるさいことの裏返しではある。
- 電力一括受電システムで電気代が5パーセントほど安くなるらしい。
- 平置き駐車場のため、使いやすい。駅近ではめずらしい。→東電の鉄塔の近くまでは建物は作りたくないため、敷地が余ってしまうのをうまく有効活用しているっぽい。
- エントランスやラウンジは凝っており、高級感をアピールしている。
- ２４時間ゴミ出し可能。
- 長谷工プレミアム保障とやらで、アフター期間が普通より長い。→定期補修等をちゃんとやるという条件付きみたいなので、ダイワの管理会社と紐つきなのかも。
- 洋室、風呂場のドアが引き戸になっており、スペースが無駄なく使えそう。洋室の引き戸だけはソフトクロージングになっている。
- バルコニーはガラス手摺で、室内が明るそう。外からの見栄えもよさそう。
- 【デメリット】
- 葛西にしては高額物件だが、それほどグレードの高い物件ではないと感じた。長谷工仕様も影響しているのか。（よくも悪くも標準的）
- 室内空間のゆとりにこだわる人には向かない。
- 天井高が2400mm～2450mmと低い。→45M制限の範囲でMAXの階数（15階）を稼いでおり階高に余裕がない、にもかかわらず二重床、二重天井にしてるので天井高が低くなっているみたい。
- リビング、洋室の下がり天井、梁が思った以上に低く大きく、圧迫感あり。これも階高が低い影響か。
- 戸境壁の仕上げがクロス直貼りではなく二重壁のため、遮音性低い。また部屋が狭くなる。スラブ厚も180mmと標準的。
- 床のスラブ厚も200mmとアンボンドスラブ工法の標準的厚さ。
- 廊下が狭く感じる。メーターモジュールではなく、長谷工基準で850mm程度らしい。
- 内廊下ではない。雨とか吹き込むのが気になる。
- この価格でこのレベルなのかと内心失望してると、営業は、一流大手の長谷工、ダイワハウスの社内基準を満たしているから安心ですよと、ピントのずれた説明をしていた。→その社内基準が低目なのが問題なんだが。まあ財閥系や都心部寄りのプレミストと同グレードは期待すべきではない。→ゆとりのある高級なつくりではなく、大手の作る標準的な庶民派物件かなと感じた。外観は高級感あるだけに、残念な感じ。まあ葛西だからしょうがないのか。
- 設備も微妙にコストカット。→魔法瓶浴槽、断熱パネルの風呂蓋、タンクレストイレなどは標準装備でない。同じダイワのレジデントプレイスでは魔法瓶浴槽は標準なのに。→ディスポーザーもない。これは中規模なのでしかたないか。→トイレのドアのストッパーが便所の戸当りになっている。あまり見栄えはよくない。壁の傷み早そう。
- 共用施設が最小限。店舗のスペースに集会場など他の実用的な共用施設がほしかった。
- １階に店舗が入る。→設計図上、店舗荷捌き場が確保されているため、コンビニなどの配送トラックを使用する店舗を想定していると思われる。（飲食ではないらしい）
- 住戸プランが残念な感じ →住戸プランのＡ～Ｄのうち、Ａ～Ｃが典型的な羊羹の田の字型ベースで廊下も長い。→外廊下側の部屋がアウトフレーム化されておらず、柱の無駄なスペースが大きい。→営業は、田の字は標準的で使いやすいんですよーと逆アピールしてくる。ものは言いよう。まあそこは好みの問題。→排気先が基本バルコニー側の吸気口そばに設計されているっぽい。正式な設計図で確認したほうがよい。仕様なので変えられないとは思うが。
- 自転車置き場が二段ラック→店舗用の荷捌き場スペースや室外機置き場がなければ、また、駐車場側の植栽をもっと減らせばすべて平置きにできそうなのに、残念。
- 耐震構造で、免振、制振ではない。→コストアップ要因なので、そこまで気にする必要はないかもしれない。
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間取り
- 間取り：3LDK
- 専有面積：65.36m2～74.64m2
- チラシに南角の間取り乗ってました。カウンターキッチンじゃなくて残念です。なんか使い勝手悪そう。
- 間取りごとのチェックポイント
- 玄関はAとDはクランクで良いが、BとCはリビング丸見えでプライバシー性が低くなる。
- A～Cは下駄箱に分電盤、マルチメディア機器を設置するので下駄箱が狭い。Dは室内の収納に設置のため、下駄箱をフルに使える。
- BとCはエレベーターに隣接しているので外廊下のプライバシー性が低くなる。
- また、エレベーターの振動や音も気になる。Bは収納と浴室で緩和されるので多少ましだがCはメイン寝室の真横なのが気がかり。
- A～Cは外廊下側の洋室のエアコン設置スペースが外廊下側に配置される。これは田の字である以上止む無し。
- A～Cは田の字間取りなので、リビングまでの廊下が長い。
- ただし、浴室の入り口は廊下に面しており、リビングインではないので、プライバシー性は保たれる。
- 部屋やリビングの形はバルコニー側はアウトフレームで良いが、外廊下側の洋室内に大きな柱が入ってる。敷地に余裕があるんだし、外廊下をもう少し広げて柱を外に出す配慮があってもよかった。その影響で外廊下側の室内の窓側に低い下がり天井ができている。
- A,B,CではLDの扉をキッチン横に配置しているので、本来廊下のデッドスペース部分がLDの帖数に入っている。よってLDの実質帖数は2帖ぐらい減る。
- A,C,Dは横長LDで採光よし。
- BはLDをそのまま使うのは狭い。よくありがちだが、あまりに狭いのでここだけLDではなくLDK表示にされている。キッチンの分（3帖程度）を引くと9帖程度。キッチン横の廊下分（2帖程度）を引くとLDは実質7帖程度。洋室2の壁を解放して、実質2LDKとして使うことになるだろう。販売上、低価格3LDKにしたほうがファミリー層に受けるのだろうか。
- Dは全室窓に面しているが、A～Cは中洋室あり。最低限の仕様（エアコン用の冷媒管）は備えているが、通風面ではマイナスか。
- Aは角住戸なので、中洋室にせず壁際で窓設置でもよかったが、線路真向いということで断念したと思われる。そのかわり、Aにはキッチン、浴室に窓をつけている。Dも角住戸なので、浴室に窓をつけれたと思うが、そうなっていないのは残念。
- 浴室はすべて1418で良い。
- A,C,Dは洗面室のドアは引き戸だが、Bだけ内開きのドアになっており、洗面台に立つ人に干渉する。洗面台が廊下の真横に配置されているBこそ引き戸にしてほしかった。少しだけ配置ずらせばそうできるのにね。
- 収納はA,Cは普通。Bは廊下収納が充実。Dは大きいウォークインクローゼットあり。
- 窓は線路の騒音を考慮して全て2重サッシ。ただ、Dのリビング窓だけは通常のペアガラス。線路に平行で、騒音の影響が小さいと考えられるため。
- バルコニーの戸境はコンクリでなくボード。A,B間、C,D間のボードは、厚みのあるボードで、かつバルコニー手摺外側に少し出っ張っており、プライバシー性は高目。一方、B,C間は薄いボード一枚。手摺側から隣が覗けてしまいそう。上と下も隙間が空くと思うので、音の面からもプライバシー性が低くなると予想される。ただ、最近は都心の物件でもそのような仕様が多いので、安めの中住戸である以上そこは割り切るしかない。
- 店舗用室外機スペースは外廊下側に配置されるので、A～Cの外廊下側の部屋は多少影響あるかもしれない。店舗はコンビニとの噂なので、24時間稼働し続けると思われる。なお、店舗は入店する業者が購入するようで、かなり前から確定していたとのこと。管理組合の運営はどうなるのか？
- 総合すると、Dが一番良い。高いのも納得。Aはまあまあ良い。線路に一番近いことを気にしないならあり。B,Cはマイナスポイントが多いが、価格帯からしょうがないか。Bのほうが価格が抑えめな分割安感あり。
- チラシ掲載の間取りが変わりましたね。AタイプとCタイプの間取りに変わり、Dタイプが外されました。販売がプッシュしたい（比較的人気がない）間取りなんでしょう。高いが条件のいいDタイプと、一番狭く条件は良くないが収納性が高くて安いBタイプに人気が集まってるようです。申し込み登録も来週末には始まるようですが、AタイプとCタイプだと抽選になる確率は低いかもしれませんね。
- 部屋の間取り変更のプランですが、DタイプのL字キッチンのシンク側の壁をぶち抜いてオープンキッチンにするプラン良いですね。リビングに面する部屋を全てリビングと一体化すれば、凄くゆとりのあるリビングダイニングとなりそうです。しかし、デベ側で用意する部屋プラン変更に追加費用がかかるのは如何なものかと思います。普通大手は無償では？オーダーメード分は自己負担なのはわかりますが。。。また、普通は標準で付いてくるような装備がかなりオプション化されてる気がします。立地はいいんですが、その他の面でかなりコスト削減をはかっていて少し見劣りしますね。
- 角部屋で風呂、キッチンに窓のあるAの人気が低いのは以外ですが、次のような点が影響しているのでしょうか。洋室１の窓が線路側に面している（二重サッシだが防音換気口ではない）、メイン寝室の洋室１が6帖なく狭い、洋室２の窓がアルコープで奥まっており少し暗そう、洋室３が行燈部屋、全体的に収納が少ない（奥行のあるウォークインクローゼットもない）、東向だが角部屋ということで少し割高。あとは玄関ドア前の防風板もないですね（アルコープがあるのでBCに比べればましですが）。それをふまえて価格に納得できればというところでしょうか。
- Cの上の階が大幅に下げているのは、主寝室の洋室１がエレベータに隣接というのが影響しているのでしょうか。上の階ほど、エレベータのモーター音や振動の影響があるといいますし。竣工済みなら、影響を確認して安心できるんですが。あとは、洋室１、洋室２についてはアルコープなしで外廊下に直に面しているのもプライバシー面から気になりますし、部屋の形で柱の影響が大きく出ているのも気になります。また、洋室３は行燈部屋ですし。その他、外廊下のドアの前に防風板がないのもいまいち。バルコニーの仕切り板が薄いのも気になります。
- Bの上の階もCと同様に大幅に下げてますが、エレベーター隣接のせいでしょうか。Cのように洋室に隣接ではなく、廊下や浴室への隣接なので影響は小さいと思うのですが、懸念する人が多かったのでしょうか。こちらも、玄関ドア前の防風板がない、洋室１がCと同じく外廊下に直に面している、柱の影響が大きい、洋室３が行燈部屋、バルコニーの仕切りが薄いなどが気になります。ただ、廊下の収納が非常に多いですので、収納面ではそこまで不便は感じないかもしれませんね。また、価格的にBの上の階を買うか、Cの下の階を買うかは悩ましいところですね。
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買い物・食事
- 目の前はワイズマートで買物も便利ですし、とてもいいのではないかと。
- 近くにある「絵音カフェ」って前通りかかっただけなんですけど素敵そうな感じです。食べログ見るとハンバーガーが美味しいらしいです。今度現地に行ったときには入ってみようかな。もう既に入られたことがある方いらっしゃいますか？どういう雰囲気でしたか？？
- コンビニは駅のバスロータリー脇にミニストップがあるくらいですね。確かにこのマンション以西はコンビニ含めてお店が無いんですよね。
育児・教育
- 江戸川区は子供に対する支援が手厚いのですね。色々な支援の他、いいなと思ったのが、学童クラブの待機者がゼロという事。希望を出せば全員入れる様です。友人の住んでいる所では一部の子しか学童に入れる事ができないので、低学年のうちから仕方なくお留守番をしている子が多いとか。いくら小学生になったからといって心配ですよね。
- 民営の学童は送迎付きの所もあるので、ご近所に範囲を限らなければ色々とあるのではないかと思います。リックキッズというところがこの辺りでは有名かなぁ。色々と学童内での習い事やお勉強的なこともできます（オプション料金）ただ公営の学童と比べるとものすごく料金がかかります。
周辺環境・治安
- こちらはもと東電の所有地だったようですね。ここは葛西の駅周辺ですが、飲食店も無いので喧騒感は無いですね。ただ駅が至近距離ですので構内アナウンス、発車ベル、電車走行音はかなり聞こえるでしょう。個人的にはすごく良い場所だと思います。
- 駅近くなので、電車走行音は覚悟していましたが構内アナウンスや発車ベルも聞こえてしまうのですか。マンションが防音仕様にしているのなら窓を閉めれば少しは増しになると思いますが物件サイトでは、仕様が載っていない状況でわかりませんね。葛西駅の下にある地下鉄博物館は子供が喜びそうな場所ですし買い物なども大きくはありませんがワイズマートがあるので住みやすそうな環境と思いました。
- 場所は、かなり良いです。駅目の前で、徒歩２分。かといって、駅と隣接しておらず、道路を挟んで少し離れています。朝晩の電車関連の音は、人により許容範囲は異なるので何とも言えませんが、窓閉めてガマンでしょう。ラッシュと言っても、朝夕の数時間ですし。環七から少し離れており、大通りの音は多少聞こえるかな？飲食店は、周辺にばっちりあります。買物は、となりにスーパーやオリ弁があります。駅の南側ですが、ラブホやキャバクラも目に見える範囲には有りません。日産レンタカーの近くに行くと、夜チャイが「お兄さんマッサージ」って言ってくるくらい、治安はぼちぼち。。
高圧線は、マイナスですかな、電磁波が～～～
- 葛西は快速通過駅ですので結構な電車走行音かも。実際、どうなのでしょうね。
- 音はやはりそれなりにするかと。駅がここまで近いので、致し方ないですね。
- 駅近くとしても線路脇という訳ではないので、騒音など窓を閉めれば少し気になる程度だと思います。騒音の問題抜きにしたらすぐに買い物ができるスーパーや病院があるのは便利ですね。自転車があれば、大型ショッピングセンターが豊富なのと他にも激安小売店も多いので、買い物に困らないのもメリットだとなります。駅ロータリーからのバスも多く運行しているので車がなくても不便はないです。
- 先日チラシが入っていましたので現地を見に行きましたが、駅近の割には静かに感じました。
- 駅からの距離は何にもかえがたい資産となりそうですね。通勤至便であり、また駅周辺の商業施設の恩恵を享受する事ができます。何の噂も出てきませんが1階店舗は既に決定しているのでしょうか。場所が良いだけに人通りはあるでしょうから、飲食関係が入る可能性もあるのでしょうか？
- 現地見てきました。変電施設気になりますね。
- 利便性はいいですね。葛西は知人が住んでいますが、治安が悪いと言われました。外人による置き引きや車上狙いがあるそうです。戸建てなので車が無防備な状態になっていたのが原因だと思いますが。マンションはセキュリティなどがあるので、その点は安心。
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周辺施設
その他
- 立地面
- 【メリット】
- 駅近（駅の真横）改札まで徒歩2分。駅のガード下までは1分かからない。
- 南東角地であり、東向の低層階以外は日差しはそこそこ確保される。→周りの建物がいまの高さのままならという前提。道の東向かいが商業地域、南向かいが近隣商業地域なので、将来的に高層の建物ができる可能性はある。
- １０階ぐらいから上なら、南東側の眺望は抜ける。
- 西側は東電の鉄塔、北は線路で遮るものがあまりないので中層階以上ならスカイツリーや隅田川の花火が見えるかも。ただし外廊下側からだが。
- 環七から少し入った1車線道路に面しているため、環七ほどうるさくはない。→ただし、まわりの道路はそれなりに車は通り、交差点もあるので、騒音、排ガスの影響はそこそこありそう。閑静さを期待してはいけない。→営業は交通量の少なさをアピールするが、あくまで環七と比べて、駅近の割にはというスタンスで聞くべし。人によって感じ方は違うので、現地確認したほうがよい。
- 羽田、成田行きのリムジンバスに駅前から乗れる。出張多い人にはいいかもね。
- 【デメリット】
- 線路横でうるさい（始発5時5分 終電0時38分）、快速も結構通る、鉄粉の被害も考えられる。→営業は、データを出してきてそんなに騒音はひどくないとアピールするが、個人的には結構うるさいと感じた。上層階はもっと音が響きそう。気になる人は、近くのアトラス葛西の中古物件や、競合のルネサンス葛西などの現地内覧で上層階の線路脇の騒音を確認してみては。→ルネサンスのスレで、線路脇の電車騒音確認のレポートがあった。上層階のほうが音が大きくてうるさいみたい。
- 東電の鉄塔が真横にある。電磁波を気にする人には向かない。→東電と調査した、人体への影響は大丈夫というデータを出してくる。実際のところは、長く住んでみないとわからない。
- 全戸南東向きとうたっているが、実際はほとんど東向きといってもよい。→営業は、真東ではないので12時でも東向き住戸に日は入るとアピールするが、ほんの気持ち程度。日当たりを望むなら、南側住戸一択です。DINKSにはあまり関係ないかも。
- 東側のビルの先には環七があるので、眺望が抜ける高層階だと環七の騒音が聞こえることが懸念される。→これは音が聞こえやすい高層階の宿命か。こちらも、気になるなら近くのアトラス葛西の中古物件などで確認してみる手はある。窓をあけない、エアコンつけっぱなしの人だと関係ないけど。
- 現地の地盤はゆるい。海抜ゼロメートル地域で、洪水時にはある程度水没する。
- 価格、ランニングコスト面
- 【メリット】
- 主な共用設備がラウンジ以外ない、駐車場が平置きということで管理費や修繕積立金は普通レベル。→管理費はm2単価で200円切る感じ。
- 【デメリット】
- 価格が高い、高すぎるー。→予定価格帯は、4千万円の中盤～6千万円の後半あたり。最多価格帯は５千万中盤～後半あたりかな。→葛西でこの値付けは超強気で前代未聞。だが、これですぐに完売するようだと、今後は大手物件はこれぐらいが標準となっていくのかもしれない。→雑誌等での不動産特集では、マンションはＧＷあたりから価格がぐんとあがるとのことなので、そこらあたりから新価格となってさらに上がる可能性もあるのか？→部屋や階ごとの予定価格はMRで自分で入手してください。
- 固定資産税関連がおそらく高い。聞いてもまだ試算中とのことで、教えてくれなかった。駅近の他マンションを参考にすると、年額２０～３０万近くいくのではと予想する。 →駅そばの近隣商業地域で地価もかなり高く、またマンションの建物価値も高いため。→駅近マンションの宿命だが、軽減措置の切れる６年目以降は、月換算で2.5万ぐらいは覚悟したほうがいいかも。まあここを普通に買える層は、この程度は気にしないのかもしれない。
- 価格が高すぎて賃貸の投資には向かないと感じる。一番安い部屋でも、実質利回りは低そう。→資産価値の高さに賭けて、頑張ってローン組むのもとても危険な気がする。うちは眺望と日当たりで高層階狙いだけど、そこにこだわるメリットがあるのか思案中。
- 工期など
- 【メリット】
- 竣工は一年以上先なので、突貫工事にはならないと信じたい。
- 【デメリット】
- 竣工が来年３月上旬、引き渡しが３月下旬予定のため、内覧会は３月中旬か。ゆとりがほとんどない。→決算の関係上、突貫工事をしてでも３月中に強引に引き渡そうとするのが予想される。仕上がり不足が不安。→よほどの事情がないかぎり、引っ越し日は４月以降にゆとりをもって計画し、デベの指定日にこだわらず内覧会、再内覧会でじっくりチェック、納得いくまで手直しさせたほうがよいと思う。
- このマンションの良いところは、駅2分の立地、角地で周りの建物からある程度距離がある、エントランスの高級感、高層階の眺望、平置き駐車場、管理費はまずまずといった所でしょうか。悪いところは、価格が葛西相場よりかなり割高、線路横の騒音、東電の鉄塔の高圧線、建物の仕様の低さ（天井高が2.40M～2.45Mと低い、梁がでかく下がり天井が大きい、一部バルコニーがぺラボー）、東向が中心、田の字間取り、外廊下、一階が下駄履きでコンビニ、長谷工物件（一定の品質は確保されるがどこでコストダウンされるかわからない）といった所でしょうか。
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プレミスト葛西
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 東京都江戸川区中葛西五丁目19-17（地番） |
| 交通 | 東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩2分 |
| 総戸数 | 56戸 |
