パラドール伏見桃山グランプレイス

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4.67

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物件概要

• 所在地：京都府京都市伏見区奉行前町4-2及び5（地番）
• 交通：

1. 京阪本線 「伏見桃山」駅 徒歩5分
2. 近鉄京都線 「桃山御陵前」駅 徒歩6分
3. 京阪宇治線 「観月橋」駅 徒歩7分
4. 奈良線 「桃山」駅 徒歩9分

• 総戸数：82戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年01月末日予定
• 売主：株式会社今井建設
• 施工：株式会社淺沼組

掲示板・口コミ

• パラドール伏見桃山グランプレイス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 西側線路沿いで2500-3000万、南側70m2台の部屋で3700万前後、東南角最上階は5250万、東側3500万前後でした。
• ここは売れてるのでしょうか？
  • 先週モデルルーム見に行って話を聞いてきましたが、82戸のうち半分は決まっているそうですよ。
• カラーセレクト申し込みしてきました。売れ行きも順調らしく、もう8割以上は売れていて安心しました。日当たり等で人気があるはずの南側の低層階は意外に残ってました。南側の官舎が売却されたら、次に建つものによって景観が変わりますから、抜け感がある東側と西側が先に売れたのかな？と思います。
  • 売却は半年以上前から決まっていたことです。営業は販売に不利なことは言わないか、ごまかします
    • 南向きが最終期まで売れ残ってる理由ですね。経験上、多少眺望や日当たりが悪くても「駅近、南向き」は結局将来的には売りやすい物件ではあるので、値下げされるなら買いかなとは思います。営業は不利なことは「聞かれたら答える」けれど、聞かれなければ触れません。不動産は買う側も必死の勉強が必要です。

交通

• 京阪の駅に近いのは嬉しい立地です。 ＪＲは少し遠めですが京都駅に出るのは便利！
• 近道を使ったら、伏見桃山駅構内まで4分、桃山駅改札口にも7分くらいで歩けました。広告の時間より近い印象です

共用施設

• 駐車場　機械式：47台（内来客用2台）、平面式：10台（内住戸専用駐車場：8台、来客用：2台）
• 自転車置場　スライド式 ：91台、2段式 ：58台
• ミニバイク置場 8台
• バイク置場　6台
• 駐車場は戸数の半分くらい
• 駐車場は　たくさん確保されているけれど　機械式駐車場は　機械の上げ下げ操作に時間がかかるから　出入りに時間かかりますよね。駐車場の出入り口の構造や場所が気になりますね。
  • 機械式駐車場は上下させずに出入りできる１階が値段が高く他の場所が安いので、たまにしか使わない人は安いほうを選ぶので、高くても１階を選ぶと出し入れしやすいです。

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設備・仕様

• 設備も安価なものでおさえている気がしました。ベランダの仕切りもペラペラボード一枚、バルコニーの水道も蛇口のみでシンクがなくて残念でした。

間取り

• 間取り　1LDK＋F～4LDK
• 専有面積 54.74m2～95.91m2
• バルコニー面積：9.34m2～20.04m2
• ルーフバルコニー：36.44m2・40.48m2（使用料無）
• 専用庭：4.85m2～12.92m2
• テラス：6.77m2～19.9m2（使用料無）
• ポーチ：2.2m2～7.18m2
• アルコーブ面積：1.7m2～3.04m2
• 一階が駐車場つきと電話で問いあわせた時、営業の方に聞きました。
• ファミリー層のマンションかなと思うのですが、小さい部屋もあるようです。

買い物・食事

• 買い物も便利そうなのと学校も周辺にあって良さそうな物件ですね。

周辺環境・治安

• 線路の真横というのが、難点かな。現地みにいってみたけど、けっこううるさい。
  • 駅の手前で電車のスピードはあまりでてないのですが、ちょうど線路のつぎめのところで、ガタゴト音は強いですね。現地見にいって感じました。
  • 近鉄は特急や急行など本数も多いから心配です。上の階にいくほど音は響くから不安です。JR奈良線くらいなら本数も少なくていいけど…。
  • 西側の騒音はつらそうですね。東側はまだましなのかな？
• 駅からの道は商店と反対側の方だから確かに暗いですが、特に治安が悪いとか、危険とかは無いて思います。勿論いつどこで何があるかわからないですが、、特に心配される事も無く。
• マンションの真下に活断層が通っているとの説明を受けましたが、これまでにこの活断層由来の地震が起こったこともないし、今後もまず大丈夫だろうとのこと。
  • 活断層は、真下の活断層が動かなくても連鎖的に動く場合があります。過去に動いていない理由で安心するのは早計です。むしろ、動いていないことを問題視した方がいいです。
  • 真下にあるのは桃山断層です。宇治川断層も観月橋辺りまできてるらしいので、すぐ近くですけど…
• 毎日の通勤や利便性、適度な風情や歴史ある地域、(伏見区内では良い方である)教育環境など、この立地は総合的に買いだと思いました(^^)
• あまり土地勘がない者ですが、こちらのマンションが建てられる地域区分と言うんですか？山ろく型建造物修景地区、埋蔵文化財包蔵地区に指定されているみたいです。これってどのような意味があり、どのような恩恵、あるいはリスクがあるのでしょう？
  • それほど詳しくありませんが…山ろく型建造物修景地区→京都の景観条例により、デザイン(屋根の形、ひさしの長さ、外壁の色等)に規制がある。歴史都市京都に相応しい街並…ということで、スタイリッシュで近代的なデザインでは許可が下りない。メリットとしては、周辺の風情は守られる。埋蔵文化財包蔵地区→歴史都市京都市内は、ほとんどこれに当てはまってしまう。建築時に埋蔵文化財の調査が必要な土地。費用負担や調査レベルは、場所や建築時の土地面積などにより様々なパターンがあるようです。京都では時々聞く話ですが、すごいモノが出てしまうと工事も長期間止まるし、何も出ませんようにと祈るくらいなのでメリットは無いですね。見なかったことにして埋めてしまう業者も居ると聞いたことがあります。この地区にかからないに越したことはないですね。

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掲示板

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