ウェリス上甲子園

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2.33

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外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市上甲子園3丁目136番（東棟）、137番（西棟）（地番）
• 交通：

1. 阪神本線「甲子園」駅徒歩10分
2. JR東海道本線（神戸線）「甲子園口」駅徒歩15分

• 総戸数：93戸（44戸（東棟）、49戸（西棟））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上5階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成22年（2010年）2月
• 売主：

1. 野村不動産株式会社
2. エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社

掲示板・口コミ

• ウェリス上甲子園（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 3,950万円～5,220万円
• かなり強気ですね。この立地で@200万超なら、もっと良いところが…。
  • 確かに、予定価格なるものを教えていただきましたが高かったですね。
• ここは立地の割に高すぎ。
• きっぱりと高すぎます。７０㎡ちょっとで４５００万くらい。
  • ７０㎡ちょっとで４５００万というのは高いですね。
• はっきり言って高いというか、かなり強きなお値段ですよね。。私はこれぐらいのお金を出すのならやっぱり一戸建てで検討しようかと思いました。物件価格がそれぐらい高いのに、さらに管理費・修繕積立金・駐車場代がかかってきますよね～↓↓↓住宅ローン地獄に陥っちゃいそうです。。でも皆さん高いと感じられてるようなので、うちだけじゃなくて良かった。。
• とにかく高い！この時期にものすごく強気の値段設定ですよね。駅からそこまで近い訳でもなく、何を根拠にこのような価格設定をしているのかすごく疑問です。物件を見にきている層は30代の夫婦+子供、という感じが多い中でこの値段だとみんな買わない（買えない？←我が家も含め）のではないでしょうか？
• 別にべらぼうに高いってわけじゃないんですね。まぁちょっと高いかって感じでしょうか。でも駅から結構歩くことを考えたら、高いなぁ。利便性無きマンションは、手放すとき売れませんからね。
• 「べらぼうに高い」わけではないですが、土地柄から考えますと、不相応に500万～1000万位高いように思いますね。その価格差が設備、仕様の為なら払う気になるのでしょうが、現時点ではそこまで周辺のほかのマンションと違う設備のようには思えないんですよね。
• 3LDK73.00㎡で3980万、73.33㎡で3960万もありますね。野村不動産で3000万台はないと思っていたので、少し意外でしたよ。駅からは遠いですが坂道はないですし、やはり妥当な金額ではないでしょうか。将来の資産価値も期待出来ると地元に住んでいる舅が言っておりました。
  • 資産価値は求めれないだろう～。駅から遠くても、資産価値を求めれるのは、岡本、芦屋と言った高級住宅地ぐらい。タワーでも将来的に資産として疑問符を打たれる昨今なのに。ましてや供給過剰なマンション群。期待はしない方がいいと思いますよ。
  • 将来少子高齢化が進むと２０年後は徒歩10分以上の戸建さえ資産価値は危ぶまれているご時勢マンションに資産価値を求めても・・・マンションは現在の快適性・利便性駅近が一番

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交通

• 甲子園が最寄で徒歩圏なのは便利だと思います。
• 阪神甲子園駅まで本当に１０分で行けるのでしょうか？歩いて行くには結構距離があるように感じました。
  • たぶん直線距離で甲子園まで800メートルなんでしょうね。80メートル＝1分で表現されているので、10分なんだと思います。実際に直線距離を歩くことは出来ないので、道なりで歩いて10分以上かかると思います
  • 甲子園駅から小学校までが優に徒歩１５分かかりますから、実際のところ徒歩１３～１５分というところでしょう。
• 阪神甲子園から普通に歩いて１０分じゃ着かないでしょうね。ＪＲ甲子園口は２０分はかかるでしょうね。サラリーマン世帯には、ちょっと難しいかな。
• 自転車好きな人にはちょうどいい距離かもね。
  • 自転車で駅まで行っても甲子園駅の駐輪場の台数では・・・
• どうしても駅からの距離が気になっていましたので、さっき駅から歩いてみました。皆さんのお話から、「駅から15分以上」を覚悟して・・・。ずっと歩道を歩いて神戸屋さんの角を曲がっていく行き方をしたので、少し遠回り？だったかもしれませんが、結果は11分（正直ホッとしました）。長く信号待ちをするような交差点を渡らないので、ロスは少ないみたいです。道のりも平らで歩道付きの並木道なので、感覚的に意外と気持ち良かったです！普段子供と一緒に歩くことが多いので、歩道がない路地を歩いて5～6分かかるよりも、うちにとっては良いかもしれません。子供が一人で自転車に乗るようになっても安心かな・・・。
• ＪＲ、阪急、阪神の、主要な阪神間３路線で比較すると、残念ながら人気面では一番低いかもしれません。阪神甲子園駅は、特急はじめすべての電車が停車しますし、梅田まで最速で１３分くらい？と、利便性もいいです。野球開催時、特にタイガース戦の試合終了直後は、改札付近、ホームともにとんでもない混雑になります。夏の高校野球でも、かなり混雑しますので、野球に興味のない人には迷惑なことかもしれません。世でいう沿線ブランド力としては、阪神沿線は低いかもしれませんが、住むご本人が納得されれば、それでいいんじゃないでしょうか。私は阪神沿線は結構好きですよ。
• 出張時のみJR甲子園口を利用するならバスが便利ですよ。バスで7～8分程度ですし、阪神甲子園からは伊丹空港行きのリムジンバスもありますよ。こちらは30分くらいだったと思います。
• 甲子園口南口から普通の速さで物件まで歩いたら、何分くらいで着けますか？
  • 甲子園筋通りを通らず、上甲子園の住宅街を歩けば、２０分もかからないと思います。１５分前後だと思います。バス停まで歩くことを考えれば、歩いて駅までかかる時間とそんなに変わりないかもしれません。
  • ゆっくり歩いて実質徒歩20分くらいだと思われた方が良いかと。歩きなれたら、もうちょい短くなります。2号線の横断歩道の信号が赤だとプラス3分は見込んでおいた方がいいかな。
• 大阪難波へは阪神電車、大阪・神戸は阪神＆JR。 阪神高速は湾岸線＆神戸線、名神高速もすぐそこ。 道路も縦横に多く走っておりスーパーなどへのアクセスなら殆ど渋滞に巻き込まれない。 自転車での移動も平坦な道ばかりで楽。
• 甲子園駅はナイターの帰りなどに通勤帰りに時間帯がぶつかると、酒と汗まみれの観客でホームが埋め尽くされるので、気になる人は事前に一度乗車されることをお勧めします。
• 阪神甲子園まで歩いてみました。歩くの早いほうですが、7分で改札前まで行きました。駅遠いとは思わなかったですね。邸宅街を通るのでいい感じだし。
  • 相当歩くのがお早いのですね。 私は普通に歩いて１２分ぐらいです。 ７分で着けといわれたら、ほんと走ってます（笑）。
    • たぶん甲子園筋に出られてから歩かれたんじゃないですかね。住宅街を抜けるルートだと近いですよ。
• 危惧していたのですが、 甲子園で試合がある時は駅が大変なことになるのが この前の日曜日に分かりました。 これからシーズンに入って、仕事帰りにあの混雑に重なるのは嫌ですね。
  • 混雑に関しては仕事が終わって駅に何時頃降りるか次第ですけどね。 大阪あたりで６時半から７時頃退社する平均的なサラリーマンだど そんなに影響はないですが。 それより、甲子園での試合や諸々のイベントの特需で（といっても 年間計画には折り込み済みでしょうが）週末買い物できるダイエー 甲子園店があのＧＭＳスタイル生き残っているとすれば少々の混雑 には感謝すべきでは？
  • 甲子園球場でのタイガースの試合は年間60試合くらい？ うち、平日ナイターは40試合くらい？ 年間なら9日に1回くらいでは？ 仕事帰りに遭遇するのは月に1?2回と楽観視してます。
  • あと高校野球もね。阪神電車を使っているので言わせてもらうと、平日の帰りもそうだが、休日に家族で梅田に出かけた時がちょっと、と思う時があるね。

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構造・建物

• 耐震等級は１だと思いますが。（１～３で３が一番耐震性が高い）通常は１ですけどね。高層とか、断層の近くにあるとか、軟弱な地盤の所なら２はありますね。ここは特にそういうような土地でもないし高層でもないから、１でも心配は無いと思いますよ。

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  外観パース

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  外観パース

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  ランドプラン

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  外観

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  外観

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  ファザードデザインウォール

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  ファザードデザインウォール

共用施設

• エレベーターは各棟に一つでしょうか？
  • はい。1基づつです。野村さんは、十分だといってました。
    • １基で良かった。２基だと将来の修繕費に跳ね返ってきますので。
• 思っていた以上に素敵なマンションに仕上がっていてとても満足です。 お部屋はもちろんですがエントランスや共用部分の廊下などが想像していた以上に高級感のある感じに 仕上がってました。

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  イーストレジデンスエントランスホール

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  ウエストレジデンスエントランスホール

設備・仕様

• モデルルームではリビングのガラス二重じゃないんですよね北棟も？？冬場、結露も心配（大丈夫なの？）
• かなりハイグレードな設備・仕様で良かったです。標準で付いてるもの一つ一つがグレードが高かったので驚きました。
• 設備とか、他のマンションではオプション扱いのグレードが標準装備みたいですもんね。
• 確かに仕様（物）はいいと思います。しかしトイレの手洗いはないし、トイレットペーパーは右にありましたよね。たいていは左ですよね。お風呂の排水のゴミ掃除ＭＲではやりにくかったよ。私は実際やりましたが…。仕様はいいけどもっとそれを生かして欲しかったです。
• マンションのバルコニーは隣との間仕切りに枠にモルタル板をはめ込んだのがほとんど採用されてます。（緊急時に避難通路としての使用もある為）ウェリスのバルコニーは隣との間仕切り箇所にも外観壁面と同じ仕様が施されてました。間仕切りの下部のみ避難通路として使用できるようになってました。（MRを見た限りでは）この点は、プライバシー対策が施していて良い。と思いましたね。
• シャワーの水圧が少し物足りない気がするのですが、いかがでしょうか？
  • うちはシャワーは大丈夫ですよ。
    • 確かに、そこまで気にするほどの弱さではないんですけどね・・お風呂を洗って、流すときに弱いかなっていう感じなんですよね～。

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  キッチン

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  洗面室

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  浴室

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  トイレ

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間取り

• 3LDK～4LDK
• 西側は真西ではなくやや北向きなのと、隣接するマンションとの距離が気になります。
• 西向き角部屋、すごく奇妙な間取りだと感じたのは私だけでしょうか？
  • 全体的にこのマンションの間取りは使い勝手が悪い。
• イーストの1階は冬場の日当たり諦めたほうがいいでしょうか？
  • イーストは殆ど真南ですよ。
    • 南にすぐ建物があり、その影になってしまうのではと懸念しています。 圧迫感も感じますが、日当たりが問題なければ良いかと。
      • 建物があるといっても、７メートルくらい離れているから心配ないと思いますがね・・・・・戸建てなら２～３メートルくらいしか離れてないもんね・・・・
        • 7メートルは離れてる方なんでしょうか？
        • 庭はともかくテラスには日が射し込んでくれないと、洗濯物も乾きませんし、せっかくの南向きが台なしだと思うのです。 7ｍって微妙。。(-_-)
          • 南向きには変わりないです。洗濯物は乾燥機を使えば大丈夫ですよ。
  • 夏秋はイーストのどの階も問題ないでしょう。冬は太陽の仰角が低いですから、一階と二階は直射日光は期待薄です。ただし、図面や現地を見た方はわかるとおもいますが、イーストの西から二列(E-A列とE-B列)は、南南西向きに空を望めるので、他の列に比べて陽当たりや解放感はだいぶマシと思います。

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  玄関ホール

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  リビング・ダイニング

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  洋室

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  洋室

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  和室

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  バルコニー

買い物・食事

• 買い物（ららぽーと、ガーデンズなど）、食事（直ぐ近くに神戸屋や焼肉店）
• 買い物はららぽーと＆ガーデンズが近いしスーパーも庶民的なマルナカからイカリまで何でもあります。

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  ショッピング施設

育児・教育

• 春風小学校の評判は、悪くはないという感じです。地元では鳴尾北小学校が圧倒的人気ですね。
• 幼稚園はかなり激戦です更に、年中からになると募集が「若干名」になったりと我が家も頭を悩ませています。コネ（上の子が卒園生など）がないとかなり難しいのではないでしょうか？年少でも入れず、年中でももれてしまって、西宮北口のコナミのスクールへ通わせているお子さんもいらっしゃるようです。ただ、基本的に西宮は「園バスＮＧ」ですが、いくつかの園は園バスを運行していて、ここの立地はそのバスのルートに当てはまると言う事がまだマシだと思います。
  • 公立は抽選で倍率２倍弱との事です。

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  教育機関

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周辺環境・治安

• あの界隈は静かで、子供も元気に遊べる公園が多いです。いい場所だと思いますよ。周りは戸建ても多く高齢者の方も多いですが、その分治安は良い印象です。
• この物件の近辺に住んでる方の話ですけど、甲子園の音は全然聞こえないそうです。ただ、甲子園で試合がある日は駅がものすごく混雑するので電車から降りるのも一苦労らしいです。降りて改札を出るまで、いつもの３倍ぐらい時間がかかるとか。
• 私は２号線よりも北に住んでいますが、甲子園筋から近いせいか、家の外にいると甲子園の応援が少し聞こえてきますよ。野球好きの私にとっては臨場感があって嬉しいです。現地は甲子園筋から少し西に入るようなので分かりませんが、上の階で南側の窓を開けていたら聞こえるんじゃないでしょうか。
• 南側のドブは・・・・・マイナスです。大きな鯉がたくさん泳いでいましたけど。決して綺麗であるという意味ではありません。単に生活排水が流れ込んでいます。流れも緩いので、特に夏場は匂いが気になるかもしれません。それと・・・虫がたくさん飛んでました。上階だとマシなのかも。
  • お昼に見に行ったときにはそれほど気になりませんでしたが、確かにきれいな川でもなかったですよね。。夏は蚊がたくさん出そうです！！
• 南の川が何となく気にかかります。西宮市のハザードマップを見ても、豪雨で浸水している地区みたいですし。南側の川はずっとあの幅なんでしょうか？もし、川を埋め立てた土地の上に建っているマンションだとするとすごく不安定な用に思うのですが。NTTの社宅になる前の状況が気になってきました。心配しすぎでしょうか。
  • 浸水はめったにないことだから、そんなに心配要らないのでは・・ただ、川は悪臭と虫の問題がついてまわります。その点気にならない人はいいと思います。
  • 夏場の臭気やカなどの虫の発生はあるのでしょうか?特にウエストレジデンスの東側やイーストレジデンスは川まで約４メートルの近さ。一階二階だと少し心配。
    • 近所の賃貸に住んでいるのですが、歩いて近くを通るくらいでは臭いは気にならないです。でも、とにかく蚊をはじめ虫が多いです。今現在すでにちょいちょい飛んでおります。夏は毎年蚊取りグッズが手放せません。
• 周辺の建物の圧迫感が思ったより強く感じました。
• 北側の鳴尾御影線ってけっこう交通量がありますが騒音とかって大丈夫なんでしょうか。
  • 鳴尾御影線は、あまり交通量は多くありませんよ！この道は、通り抜けが出来ないので４３号線や２号線とは全然違います。スビードの出せる道路でもないので車の騒音などで悩まされることはないと思います。
  • 鳴尾御影線は便利な道ですよ。抜け道として良く利用しております。
  • JRより少し北側に住む者です。 この辺はたまに通ることがありますが、鳴尾御影線は騒音を心配するほどの交通量はないと思いますよ。ですが、通りぬけされる方もいらっしゃるとは少し驚きです。 どこからどこへいらっしゃる時に使われるのでしょう。。？
    • 国道２号線渋滞時の抜け道にしています。
    • 私は中津浜線から小曽根線に抜けるときに利用します。 甲子園でのナイターのときはダイエーになかなか辿り着けないので、ピーコックかコープを利用します。旧国道にくらべて違法駐車が少なく、けっこう便利ですよ
      • なるほど、今まで考えもしませんでした。 言われてみれば、です。 交通量も多くないし、東西の移動には確かに便利ですね。
• ウェストは川と道を挟んで４階建てのマンションです。 こちらは結構離れているので圧迫感はあまり無いと思います。 イーストは川を挟んで４階建て位のマンションと３階建ての住宅があります。 こちらの低層階は少し圧迫感があるように思えます。 川があるのでそれなりに距離はありますが・・・・
• 甲子園筋の遊歩道は広くて歩きやすいし並木がきれいです。 夜、橙色の灯火がほのぼのとしていい雰囲気の道です。 歩くのも苦にならないと思いますよ。

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周辺施設

• この辺にコインパーキングなどありましたでしょうか？ご存知の方がいらっしゃれば教えてください。近くに駐車場が無いとお客様がいらした時に困りますよね。
  • 神戸屋の角を曲がって甲子園筋に沿って北に向かい、左手にあるジャパンを過ぎたところにコインパーキングあるよ。

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  周辺施設

その他

• ２棟が完全に分断されていますが、管理人はちゃんとそれぞれ設置されるのでしょうか。
  • 管理組合なども、まったく別だとお聞きしました。別のマンションと考えてください。と言われました。
    • スケールメリットは生かされませんが、分断されている以上、それはそれで安心ですね。

掲示板

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